2 ноември 2010 г. Тема: строителство, строителен контрол, строителни материали, архитектура, имоти

4072 е броят на строителните фирми в България след последната пререгистрация

► Президент е на строително-инвестиционния холдинг „Главболгарстрой", начело на който е от 1990 г. насам. След приватизацията на дружеството през 1996 г. постепенно се утвърждава и като един от големите акционери в

► Роден е на 29 март 1941 г. в село Белчин, Само­ковско. Завършил е Инженерно-строителния институт в София.

- Въпросът е изключи­телно труден, но може да се каже, че вече стигнахме дъното. Това стана около август. По статистически данни през първите седем месеца спадът в строител­ството е 20% на годишна ба­за. Много фирми отпаднаха от бранша - от 5500 броят им намаля до около 3500, но в това число влизат и новорегистрирани дружества. Ако ги извадим от бройката, излиза, че половината от старите строителни фирми са изчезнали. С новите оба­че спадът в отрасъла е около 33%. Основната причина е сериозното намаление в сградното строителство, където бяха заети повечето фирми. В момента такова строителство на практи­ка няма, но покрай бума в предприемачеството през 2008 г. всеки реши, че мо­же да строи, и се появиха много фирми. Тогава от предприемачество се пе­челеше много - по 50, че и по 200%. Но като дойде кризата, много от тези ком­пании заключиха офисите си. За съжаление закъса­ха и истински строителни фирми - малки и средни, които не получиха поръчки. Но сериозните останаха на пазара. Това е много важно - в тези 3500 строителни дружества влизат много се­риозни компании, които се отказаха от печалби и диви­денти за известно време, за да оцелеят.

Големият спад в цените на строителството дойде от битката за оцеляване. Тази битка може да стане и опас­на. Но като цяло е добър знак - компаниите предпо­читат известно време да са на нула, но да работят и да запазят кадрите си, защото те са богатството на една компания. "Главболгарстрой" например е създавал свои кадри през последните години и в момента имаме хора с 2 до 20 години трудов стаж при нас. Тези с 10-15 години в компанията зад гърба си са най-силните ни хора - с много енергия, опит и умения.

►Кога браншът ще започ­не да излиза от кризата?

- От септември до ноем­ври тази тенденция ще се прояви. Няма вече да има спад, освен ако на светов­но ниво не се случат нови икономически катаклизми. Очаквам догодина, от април - май, ситуацията да се по­добри осезаемо. Всъщност да - 2010 г. ще е най-тежката за сектора през последните 10 години, защото резерви­те на фирмите свършиха, а няма поръчки.

►Какво точно ще се промени на строителния пазар идната пролет?

- Преди време финан­совият министър Симеон Дянков събра хора от раз­лични браншове и потърси мнението ни за развитието на различни сектори в кри­зата. Аз му казах, че ако еврофондовете се усвояват нормално, до октомври -ноември строителството ще започне да излиза от криза-та.Това като че ли вече се сбъдват. Подписаха се доста договори по европейски­те фондове и сега започва усвояването на средствата. Вижте например новите лотове на магистрала "Тра­кия". Фирмите вече работят, но оборотът между главни изпълнители, подизпълни­тели и доставчици още не циркулира, сега се зараж­да с авансовите плащания.

през 2008 г. всеки реши, че може да

предприемачество се печелеше много - по 50, че

Сега започва да работи ме­ханизмът по създаване на оборот, който ще се усети рано напролет. За строител­ството декември и януари винаги са месеците с най-нисък оборот. През това време отрасълът ще работи, но подем ще се усети едва след март.

► Означава ли това, че през 2011 г- секторът ще се върне към расте*?

- Да, но лек. Никога през близките 7-8 години няма да стигнем онзи ненужен за България бум от 2008 г. Той беше само бум в сградното строителство - продажби,

препродажби, жилища, хо­тели. Това няма да се върне. От кризата няма да излезем със скок, а с бавни крачки.

►Казахте, че се появяват нови компании. Кои са нишите?

- Нишите са инфраструктурното строителство и ре­монтите. Предполагам, че голяма част от тези ново­появили се фирми са се по­явили от такива, затворили офисите си. В такива случаи сред хората, които остават на улицата, обикновено се появяват бизнесмени, ко­ито организират бизнеса наново. Вече се появиха и няколко големи строителни площадки - например тази на IKEA и на мола срещу нея. Там инвестират гръц­ки фирми и изпълнителите са гръцки, но и за нашите компании ще има хляб. Има още няколко големи проек­та в София, които започват извън инфраструктурата.

►Наскоро строителни компании реагираха остро срещу предложени­ето на държавата да им плати за изпълнени проек­ти със 796 дискаунт. Каква е вашата гледна точка по този спор?

- Аз лично подкрепих това решение на държавата още от самото начало. Изходът на държавата от тези задъл­жения се получи чрез цесия, тъй като директното плащане означаваше бюджетен дефи­цит. Цесията не поражда де­фицит, но и тя не е безплатна - оттам идват тези удържани 7%. Колегите, които не си искат парите по този начин, всъщност вече са загубили въпросните 7%. Така излиза, ако за изминалата година олихвим парите, които са чакали. Ако са взели кредит от банка на 12-14% лихва и не са го погасили, вече са на загуба. Ако пък имат пари в касите и не разчитат на приходите от държавата, пак губят. Защото оставят парите си спящи и така инфлацията ги изяжда. Само след година стойността им вече ще е друга.

Радостина Маркова


02.11.2010 г., с. 22
Търсят се наематели
Офисите в София достигнаха рекордните 1.2 млн. кв. метра, пълно е с незаети площи
Фирмата "Арт билд ап" е на строителния пазар от 2003 г. - малко преди началото на имотния бум. В разгара на кризата започнала проект за офис сграда в Студент­ския град, която в момента предлага под наем. Първата част на "Twin's Center" вече е изцяло отдадена, а във втората текат огледи. При това по думите на управи­теля на компанията Гергана Симова - на наемни цени над средните за района.

Кризисни времена

Ако се беше случило две години по-рано, това не би впечатлило никого. При сегашното състояние на офис пазара в София обаче вероятно мнозина мени­джъри на административни сгради биха искали да са на мястото на собствениците на "Twin's Center". Няма как да е обратното на фона на ниските наеми и ре­кордните нива на свободни офис площи в столицата, които според посредниче­ските агенции са между 21 и 26-28%. При това про­дължават да излизат нови проекти. Само тази година се очаква предлагането да нарасне с още 150 хил. кв. м до 1.2 млн. кв. м. Причините да се стигне дотук са навикът на инвес­титорите у нас да влагат пари "на стаден принцип" и обичайната за пазара на имоти инерция. Данните на Forton International на­пример показват, че само през първата половина на

2010 г. на пазара в София са се появили още 116 хил. кв. м офиси. Над 1/3 от тях са само в рамките на един проект - European Trade Center (ETC) на бул. "Цари­градско шосе". Комплексът беше започнат в годините на бума. Както и редица други, които сега излизат на офис пазара. Така, въ­преки че по данни на "Елта консулт" само в столицата е замразено строителството на над 1 млн. кв. м офиси, свободни площи има за 2-3 години напред.

Добрата новина

На пренаситен пазар до­брите новини са за нае­мателите. Самите те оп­ределят ситуацията като уникална за постигане на най-изгодните условия. Данните на консултант­ската компания Colliers International показват, че за последните две години офертните цени на офисите в София са намалели с 25%, а при преговори може да се смъкнат още. От Forton посочват като средни цени на първокласните площи в центъра 12.5-13 EUR/kb. м, но не крият, че сделки на такива нива рядко се сключват. Стратегията на повечето собственици на офис сгради е свързана с ценови компромиси. Като например договарянето на стъпаловидно растящ наем, който през първата година е под средните за района нива. Договорите най-често са за 3 години. Така собствениците постигат краткосрочна заетост с опция след вре­ме, когато пазарът работи повече в тяхна полза, да постигнат по-добри цени. Пример за подобна стра­тегия е "Кристал бизнес център" на бул. "Тодор Александров". Въпреки високия си клас, дизайнер­ските елементи в интерио­ра и централната локация сградата беше отдадена краткосрочно за под 10 EUR/кв. м при типични за района 12-13 EUR/кв. м. В момента обаче тя е почти изцяло заета, при това с първокласни наематели, като "Уникредит Булбанк" и "Сиско Системс".

Стратегията на "Арт билд ап" е качествено строител­ство и прецизно таргетиране. За разположения в Студентския град "Twin's Center" например обясня­ват, че заради специфичното местоположение са потърсили наематели най-вече сред кабелните опера­тори и IT компаниите. Така първата част вече е наета от blizoo - бранда, под който се обединиха "Евроком" и "Кейбълтел". За втората по думите на Гергана Симова текат по 2-3 огледа на ден.

Има ли избор

За успеха на отделни про­екти на фона на свития офис пазар има и друго обяснение. Според Антон Славчев, мениджър "Офис-ни и индустриални имоти" в Colliers International, те просто съчетават търсени­те квадратури с търсеното качество и търсената лока­ция. Голямото предлагане на офиси в София е само привидно. "Ако съпоста­вим характеристиките на сградите и изискванията на наемателите, става ясно, че те имат избор между не повече от 5-6 проекта", смята той. Една от основ­ните причини за това е локацията. Над 2/3 от новите офиси са разположени в покрайнините на София, докато наемателите се на­сочват към центъра и го­лемите булеварди. Според Source Real Estate Advisers например над 70% от тях търсят офиси по главните пътни артерии на София при базов наем до 6 EUR/ кв. м. "Ако повечето сгра­ди в крайните квартали се отдават за 4-5 EUR/kb. м, защо за 1-1.5 EUR на квадрат повече да не оти­деш на главен булевард?", пита Красимир Димитров, управляващ съдружник в агенцията.

Перспективите

И за по-предпочитаните от наемателите райони в София обаче предсто­ят трудни времена, ако се сбъднат прогнозите за още поне 3-4 години негативен тренд на офис пазара. Спо­ред Красимир Димитров процентът незаети площи ще остане висок заради намалялото наполовина търсене и рязкото повиша­ване на количеството офи­си на пазара. Прогнозите на Source са, че в началото на 2011 г. всеки трети офис в София ще е празен. От Colliers обаче са на обра­тното мнение, базирайки се на нарастващия обем сделки на пазара в САЩ. Очаква се тази активност да се пренесе в Европа, а с известно закъснение - и у нас.

Дори при този сценарий обаче офис пазарът в Со­фия месеци наред ще е царство на наемателите. А собствениците на сгради -няма как - ще трябва да се съобразяват с това.

налични офиси............................................1168 000 кв. м

незаети площи.............................................21%

Елха консулт

налични офиси клас А и В........................1 250 000 кв. м

нови площи през 2010 г..............................150 000 кв. м

незаети площи.............................................25.2%

Forton International

налични офиси............................................1187 000 кв. м

нови площи през 2010 г.*..........................200 000 кв. м

незаети площи.............................................23%

""статистиката включва и първото тримесечие на 2011 г.

Source Real Estate Advisers

Център

среден наем*................................................9-11 EUR/кв. м

Големи булеварди

Незаети площи............................................24-26%

Среден наем*...............................................6-8 EUR/кв. м

Покрайнини

Незаети площи...........................................над 50-60%

Среден наем*...............................................4-5.5 EUR/кв. м

* данните са за клас А сгради
Снимка на четири колони - Зад добре изглеждащите фасади на офис сградите често се крият проблеми със заетостта на площите
Играта с процентите
► Колко точно са свободните офис площи в София? По данни на консултант­ските компании - със сигурност над 20%. Някои от тях обаче, като Source Real Estate Advisers, отчи­тат 26-28% незаетост на площите 6 столица­та, докато според други, като Colliers International,

тя е около 21%. Според управляващия съдружник в Source Красимир Димитров разминаването в процентите идва от практиката консултан­тите да включват в ста­тистиките си само сгра­ди с разрешение за ползва­не. "В момента обаче на пазара има много сгради, които нямат наематели и собствениците нямат интерес да ги въвеждат в експлоатация, за да не плащат данъци", посочи той. Според него 6 момен­та такъв е случаят на сгради с обща площ от 60-80 000 кв. м 6 София, а това изкривява статис­тиката на консултант­ските компании.

►Другият проблем, който поражда ниската заетост, са високите разходи за поддръжка- почистване, охрана, зелени площи. "За да са поносими таксите за наемателите и в същото време да се формира дос­татъчен бюджет, трябва да се постигне поне 40-50% Заетост. При малки сгра­ди - под 4000 кв. м, заети­те площи трябва да са дори 60-70%", посочиха от Source.

► Според компанията здра­вословният процент сво­бодни площи на пазара у нас е между 5 и 10%. Прак­тиката е предлагането да изпреварва с малък про­цент търсенето от глед­на точка на това да се под­държа баланс на цените, смятат от Source.


02.11.2010 г., с. 1-І
Почти 4 млрд. лв. са тежките просрочия при заемите
От Валентина Илиева

Близо 4 млрд. лв. стигнаха в края на септември заемите, чието обслужване закъснява повече от 6 месеца, показват данните на БНБ. Кредитите, които банките записват в графа "загуба", са се увеличили с 816 млн. лв. до 3.884 млрд. за едно тримесечие, което е най-големият им ръст от началото на кризата.

Най-вероятно става въпрос за фирмени кредити, тъй като в банкирането на дребно (потребителски и жилищни) не би могло да има такава сериозна еднократна динамика, обясниха банкери, пожелали анонимност.

Според тях реструктурирани по няколко пъти големи кредити са преминали в група "загуба", защото са свършили вариантите за отлагане. Причината за случващото се е забавеното излизане на страната от кризата. Източник от централната банка определи ситуацията като "нормално преминаване на заем от една категория в друга".

От началото на кризата в сектора минаха няколко вълни на предоговаряне и преструктуриране на кредити, всяка от които с хоризонт между шест месеца и една година. Това е периодът, в рамките на който се предполага, че обслужването на кредита може да се възстанови. Отсрочките са давани в унисон с очакванията за възстановяване на българската икономика, което обаче се забави.

В момента страната е последната в Европа, която все още не е излязла от кризата, посочи банкер, пожелал да остане анонимен. Очевидно е, че процесът на възстановяване на икономиката се забавя, а всички се надявахме, че периодът на реструктуриране на заемите ще бъде достатъчен за фирмите да започнат да обслужват по-лесно задълженията си, обясни Асен Ягодин, изп. директор на Пощенска банка.

И според други банкери причината за увеличението на просрочените над 6 месеца кредити не е заради влошаване на обслужването на заемите или на икономическата ситуация, а в много по-бавните темпове на възстановяване от очакваните. Според тях това ще се наблюдава и в бъдеще и поне още две години банковата система у нас ще трябва да "преглъща" влошаването на преструктурираните през кризата кредити, дори и технически икономиката да е излязла от рецесия.

В група "загуба" попадат кредити, които банките не са отписали окончателно и очакват в бъдеще да съберат някаква част от задължението. За да стигне до тази група един заем, трябва да не е обслужван повече от 180 дни или длъжникът да е обявен в несъстоятелност, да е в ликвидация, да има съдебен процес или решение в полза на банката, но вземането все още да не е събрано.

Банките заделят провизии в размер на 100% от стойността на кредитите в тази категория и не ги водят като реална загуба, докато не изчерпят всички възможности да ги събере.

Общият обем на заемите с проблеми в обслужването над 90 дни (включително и тези над 180 дни) към края на септември достига 5.4 млрд. лв. Делът им е 10.61% от брутните кредити (с изключение на заемите между банките). Изискванията на БНБ за провизиране на просрочията са по-консервативни в сравнение с други страни в Европа.

У нас за необслужвани се водят кредити с проблеми над 90 дни, в други страни такива са над 180 или дори над 360 дни. Банките в България започват да начисляват провизии още при просрочия над 30 дни и така трупат резерви срещу бъдещи загуби.

Освен това от банките се изисква да заделят и допълнителни провизии. На практика срещу близо 4-те млрд. лв. заеми с просрочие над 6 месеца банковата система разполага с около 3 млрд. лв. резерв извън капиталовият буфер (превишението над изисквания капитал), който е 2.9 млрд. лв. в края на септември.

Според банкери обаче самото натрупване на такива обеми от провизии е "симптом на болестно състояние" за системата, кризата продължава прекалено дълго, а и натрупаните резерви не са безкрайни.



02.11.2010 г., с. 2
Снимка на две колони - Около 50 рибарски колиби ще бъдат съборени при акция на Регионалната инспекция по околната среда и водите за почистване на устието на река Ропотамо. Резерватът „Ропотамо“ е изключителна държавна собственост с най – строга категория на защита.


02.11.2010 г., с. 6
Андрей Иванов обяви, че има само 15 имота, не 60
Ако се докаже, че в нещо лъжа, ще си подам оставката, заяви шефът на общинския съвет
От Нели Чолашка

Пет дни след като партия РЗС изнесе смущаващи данни за имущественото състояние на председателят на Столичния общински съвет, той отговори на обвиненията, като ги обяви за доноси и лъжи. Обяви, че има само 15 имота, а не 60, както съобщиха от РЗС, опроверга и информацията за заеманите от него длъжности. И заяви, че ще си подаде оставката, ако бъде опроверган.

"Имам само 15 собствености, както съм декларирал пред Сметната палата в началото на 2008 г., сред които има гаражи и паркомясто, а апартаментите са 3. И не съм имал частен бизнес, докато съм бил на държавна работа", обяви вчера Иванов. Той не предостави документи, но обеща да ги подготви, като се оправда с факта, че последната седмица е бил в отпуска и в чужбина.

В петък от партията на Яне Янев показаха на журналисти копия на нотариални актове, справки от имотния регистър и други документи за общо 60 парцели, апартаменти, гаражи, вили и магазини. Подчертаха, че повечето от тях са придобити, докато Иванов е работил в държавната администрация. Първоначалните им данни от миналата сряда пък бяха за 43 имота.

Иванов уточни, че не 43 или 60, а точно 56 са вписванията в имотната му партида в Агенцията по вписвания (за един имот или друга собственост може да има няколко вписвания - при делба, при ипотека и изплащане на ипотеката, при прехвърляне на дялове и др.) Собственостите ми са 15, другото са тълкувания, заяви той.

Според данните на РЗС Андрей Иванов е работил от 1981 до 1999 г. в системата на МВР, включително като началник на 9-о РПУ в столичния кв "Люлин", което те обвързват със закупените терени в кооперативния пазар в същия квартал. В справката на РЗС е записано още, че от 1999 до 2004 г. е бил в Главно данъчно управление.

"В данъчната администрация съм бил от 1 март до 15 декември 1999 г., никога не съм работил в 9-о РПУ", каза обаче Иванов. От 2000 г. до есента на 2007 г. работел в частния сектор, бизнесът му бил свързан с IT услуги и консултации. Жена му също има частен бизнес от началото на 90-те години.

Седмица преди да се заемат с имуществото на Иванов, РЗС изнесоха данни за значително имотно и финансово състояние на вътрешния министър Цветан Цветанов. "От РЗС избраха целенасочено момент, в който съм в отпуска и когато спекулациите с имотите на Цветан Цветанов се изчерпиха", коментира вчера шефът на софийската организация на ГЕРБ.

Премахването на близо 1000 билборда в София, които са върху общински терени, отново се отлага. Преди седмица главният архитект на града Петър Диков обяви, че от 1 ноември започва свалянето на рекламата в общинските терени, която в момента е незаконна, защото агенциите нямат действащи договори. Днес обаче стана известно, че това съвсем не се случва.

Причината е, че дирекция "Контрол по строителството" към общината трябва по райони да издаде констативни актове, на базата на които после да издаде заповеди за премахване за всеки конкретен билборд, а такива актове и заповеди все още няма, обясни шефът на дирекция "Реклама" в общината Евгени Радев.

От Българската асоциацията за външна реклама потвърдиха, че техните членове не са получили писма за доброволно премахване на билбордовете и на този етап няма да ги свалят. Премахването на незаконната реклама ще се отложи с още 15 дни, призна пред "Дневник" и Диков. Според него районните кметове, на които той е възложил да изпратят писмата до агенциите, не са го направили.

Тази седмица се очаква общинският съвет ще гласува документацията, за да могат да бъдат обявени нови конкурси за външната реклама. За тази година кметството заложи приход от близо 6 млн. лв. по това перо с надеждата, че конкурсите ще бъдат проведени, но това така и не се случи, а София отново ще събере едва около 2 млн. лв. от рекламата в града.

В същото време и тази година Столичната община не успя да наеме фирма, която да се занимава с премахването на незаконни реклами. На проведения за целта конкурс се явиха само два кандидата - общинското дружество "Електротранспорт" (чрез поделението си "Трансенерго") и фирмата "Имидж адвъртайзинг", която вече е работила по договор с общината.

При отварянето на ценовите оферти се оказа, че разликите в цените са много големи, като частната фирма е предложила много по-ниски цени. Кметството поиска обосновки и след като ги получи, обяви конкурса за опорочен. В края на миналата година общината пак проведе конкурс за същата дейност, но той беше отменен с мотива, че не могат да бъдат осигурени финансови средства. Фирмите, които се явиха тогава, предложиха много високи цени.

Опитите на Столичната община да въведе ред в поставянето на външна реклама датират от 2006 г. Приетата в края на 2007 г. наредба дълго време беше оспорвана и не влезе в сила. Върховният административен съд (ВАС) се произнесе след почти две години дела, а до юни т.г. в общината се изработваха правилата за конкурсите, които обаче отново бяха оспорвани от рекламните агенции пред Комисията за защита на конкуренцията и