АГЕНЦИИТЕ ЗА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ ГАРАНТ ЗА ЮРИДИЧЕСКАТА ЗАЩИТЕНОСТ НА КЛИЕНТА
СЪЩНОСТ НА ДЕЙНОСТТА НА АГЕНЦИИТЕ ЗА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ
При извършване на покупко-продажба или при наемане и отдаване под наем на недвижими имоти, откакто съществува този вид търговия, опити за спекулации винаги е имало. За да се избегне това, препоръчително е гражданите, които искат да извършат сделка, да се обърнат към фирма, специализирана в тази сфера.
Чрез своите квалифицирани служители и адвокати тези фирми, които отдавна вече не са новост на българския пазар, дават сигурност за юридическата обезпеченост на сделките. При тях може да се получи най-вярна и достоверна информация за пазара на имоти, за реалната стойност на жилището в зависимост от неговото състояние в момента за дадения район, за да може сделката да се осъществи бързо и изгодно.
С години се доказва лоялността на една фирма и се гради доверието към нея. Един от начините да бъдат правно защитени и клиентите, и фирмите-посредници, е сключването между тях на договор за посредничество, наричан още комисионен договор или договор-поръчка за покупко-продажба или за наемане / отдаване под наем на недвижим имот. Понякога клиентите се притесняват или отказват да сключат каквито и да са договори, които всъщност защитават техните интереси.
Практиката показва, че се нуждаем от по-висока правна култура. Нерядко, едва след като са претърпели загуби, клиентите разбират колко скъпо им струва собствената самонадеяност, некомпетентност и неподплатеното им със знания самочувствие. Но вече е късно и последиците са тежки.
Случва се клиентът да предаде своята оферта на три-четири и повече фирми с цел "бързина на сделката". Вместо това на пазара се получава нереална информация, недоверие на посредниците към този клиент и от там - пасивна работа по офертата и значително забавяне на сделката.
Брокерът трябва да притежава юридически и маркетингови познания, да е компетентен по строително-ремонтни работи, да е психолог, да бъде внимателен и тактичен съветник. Той следва да организира работите си в няколко направления: оглед на имота, реклама в подходящи медии, издирване на потенциалните клиенти, активни и непосредствени контакти с тях, специализирани услуги (изготвяне на скица, оценка на имота, на различни видове удостоверения, подготовка на нотариалния акт, и др.).
Брокерът създава икономически, организационно-технически, правни, психологически и други условия за сключване на сделката. За всеки конкретен случай се търси адвокатска консултация, за да се предприемат най-резултатните средства за обработка и подготовка на всички документи и осъществяване на организацията до изповядване на сделката пред Нотариуса. На клиента се предоставя пълна информация относно стойността на сделката - такси, данъци, хонорари. Брокерите могат да посочат начини за ефективност на сделката от финансова гледна точка за спестяване на част от разходите.
Много и различни са проблемите, съпътстващи осъществяването на сделки с недвижими имоти. За хората, които не работят в тази сфера и не са запознати със спецификата на работа, е необходимо много повече време, пари и търпение, за да се доведе всичко до успешен край. Като се обръщат към фирмите за недвижими имоти, гражданите си спестяват излишни проблеми и неприятности, а също и риска да бъдат измамени. Посредниците нямат интерес от развалянето на една сделка и сами се грижат за интересите на клиентите си. Колкото повече са доволните клиенти, толкова повече се издига престижа на фирмата, а това е гаранция за нови клиенти и повече сделки.
КОМИСИОННО ВЪЗНАГРАЖДЕНИЕ ЗА АГЕНЦИЯТА - ПОСРЕДНИК В БЪЛГАРИЯ, ЕВРОПА И САЩ
За извършена посредническа дейност клиентът заплаща на Агенцията възнаграждение. Ето какво е то у нас:
При покупко-продажба на имот. За нашата страна в зависимост от района и естеството на сделката комисионното възнаграждение варира от 1 до 3% от продажната цена на имота и се заплаща както от Купувача така и от Продавача - най-често при подписване на предварителния договор, но е възможно да се договори и друго време за плащане.
При наемни отношения. Често срещана практика е комисионното възнаграждение да е еднократно 50% от размера на месечния наем. То се заплаща и от Наемодателя и от Наемателя. Това не означава, че този процент не може да бъде договарян, особено при големи наеми. В различните населени места на страната комисионното възнаграждение е различно и е в зависимост от много фактори - местни и национални. Има фирми, чиято оферта е 60% и други - със 100% от размера на наема. Някои фирми договарят безплатно за една от страните, като увеличават процента на другата. Заплащането най-често става при подписване на Договора за наемните отношения. Определянето на стойността на възнаграждението е въпрос на фирмена политика и политика на местните сдружения за недвижими имоти.
Ето къде сме ние по получено възнаграждение (комисионна, изразена в проценти от продажната цена на имота) спрямо посредническите агенции по света .
Гърция 15 % ; Холандия 3 - 5 % ; Русия 10 % ; Германия 3 % ; САЩ 6 % ; Португалия 3 % ; Италия 6 % ; Дания 2.5 % ; Франция 5 % ; България 1 - 3 %
За да се прецени точно, следва да се има предвид и продажната цена на 1 кв.м жилищна площ, която в България е средно $130-140 (в Пловдив $160-180), в Италия (за апартамени) е $1500-2350, в Германия - $1330-2230, във Великобритания - $1100-1750, във Франция - $830-1250.
КАКВО СЕ ГУБИ И КАКВО СЕ ПЕЧЕЛИ ПРИ РАБОТА С ПОСРЕДНИЧЕСКА АГЕНЦИЯ
Печели се изгубено време (понякога с месеци), което е пари. Спестяват се пари за скъпите реклами на имота в масмедиите, за водене на безброй телефонни разговори с потенциални клиенти, както и допълнителни разнообразни разходи около предлагането на пазара и намирането на клиент. Всичко това е грижа на агенциите.
Печели се спокойствие и най-важното - чистота и сигурност на сделката. Ще се купи или продаде имот, на който документите са изрядни и за който няма допълнително да се плаща за погасяване на ипотеки, заеми и други финансови задължения.
Губи се определена сума, която представлява възнаграждението на фирмата-посредник.
Всеки трябва сам да реши. Кое е по-изгодно: да се плати комисионна на Агенцията и да има сигурност в чистотата на сделката или разчита на случая без гаранции за успех, с реалната опасност да сгреши в избора, в договарянето, и т.н.
Проблемът има и още една страна.
Преди да се свърже с посредници, клиентът трябва да прецени нещо много важно - с кого да работи. Възможно е да попадне на Агенция с неподготвени в професионално отношение брокери или с некоректни взаимоотношения (има ги и такива на пазара).
- Може да се довери на приятел или познат, който е свързан с такъв вид бизнес или да потърси препоръката на близки, които са ползвали услугите на дадена Агенция и са с добри впечатления от нея.
ПОЛЕЗЕН СЪВЕТ
Добре е клиентът да предпочете Агенция-посредник по начин, който дава взаимно доверие. Правилно избрана с нея той печели време, средства, спокойствие и сигурност.
НЕОБХОДИМА ИНФОРМАЦИЯ ЗА БРОКЕРА ПРИ ПОКУПКА НА ИМОТ ИЛИ НАЕМАНЕ ПОД НАЕМ
Решили сте да купите имот. Уточнявате вашите желания. Избирете с коя Агенция ще работите. Срещнете се с брокера и договорете правата и задълженията на двете страни за съвместната ви работа. За да сте коректни взаимно, при което са налице условия сделката да се извърши бързо и изгодно, необходимо е предварително да сте уточнили някои важни особености на имота:
При купуване на жилище те са:
-
Местоположението (селище, район, квартал, инфраструктура, и т.н.);
-
Видът на строителството;
-
Състоянието на имота: възможност за козметичен или капитален ремонт, ново строителство - напълно завършено "до ключ" или след акт 16, и т.н.;
-
Големината: квадратура, брой стаи, взаимно разположение;
-
Размера на цената. Добре е да се каже действително максималната, която сте решили да отделите за тази инвестиция. За брокера това е изключително важна информация, която ориентира в многообразния пазар;
-
Етажност. Някои купувачи поставят условие жилището да не е на първи или последен етаж, други - да не е на висок етаж или да е само на първи етаж. По-претенциозните клиенти имат изисквания и към етажността на сградата;
-
Наличност на самостоятелно дворно място или идеални части от прилежащата към сградата земя;
-
Допълнителни желания: изложение, топлофикация, телефон, асансьор, и др.
При наемане на жилище под наем, освен някои от посочените по-горе изисквания, следва предварително да се уточни какво да е то: обзаведено (непретенциозно или луксозно, с определени екстри, и т.н.), или необзаведено (с или без изисквания към вътрешното състояние).
ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ
Точната и пълна първоначална информация, подадена на брокера от клиента, допринася за осъществяване на крайната взаимна цел - бърза и изгодна сделка.
КАКВИ ФИНАНСОВИ СРЕДСТВА ТРЯБВА ДА СЕ ПРИГОТВЯТ ПРИ КУПУВАНЕ ИЛИ ПРОДАВАНЕ НА ИМОТ
При покупка на имот следва да приготвят средства за:
1. Заплащане на имота;
2. Нотариална такса;
3. Местна такса;
4. Такса за вписване;
5. Изготвяне на нотариалния акт. Ако се изготви от адвокат, стойността е по договореност. Ако е чрез Нотариус (при желание на клиента), стойността е колкото нотариалната такса.
6. Проверка за ипотека и други тежести на имота.
7. Комисионното възнаграждение на Агенцията.
Сумата (без комисионната) или се поделя по равно между купувача и продавача, или се заплаща само от купувача, или както се споразумеят двете страни.
При продажба на имот следва да приготвят средства за:
1. Таксите по изготвянето на всички документи, необходими за изповядване на сделката.
2. Половината от таксите по прехвърлянето на имота, но само ако за това имате споразумение с купувача, в противен случай не плащате нищо.
3. Комисионното възнаграждение на Агенцията.
ВЪЗМОЖНО ЛИ Е КУПУВАЧЪТ ДА БЪДЕ ИЗМАМЕН ОТ ПРОДАВАЧА
Да! Ако самостоятелно извършва сделката и не знае особеностите по самата организация, или че се прави (и как) основна проверка на имота. В практиката има не малко примери на такива измами от различно естество.
Ако се работи с Агенция, опасност за измама няма, защото фирмата извършва пълна проверка на имота и документите - един път преди подписване на предварителния договор и втори път непосредствено преди влизане при Нотариуса.
ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ
Част от сделките се реализират чрез упълномощени лица. Това крие определени рискове за Купувача. За да не бъде измамен, трябва да се провери истинността на пълномощното чрез проверка в Нотариата и личен контакт с Продавача, ако е възможно.
ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ
-
При всички огледи и срещи, свързани с евентуална бъдеща сделка следва да се изисква документ за самоличност (и за лигитимност при необходимост) и документ за собственост на имота.
-
При покупко-продажби, наеми и др. без отлагане във времето да се сключват писмени договори. В тях освен всички договорености като цени, срокове и други задължително се вземат данните на страните по сделката като имена, ЕГН, и др. Да не се разчита на устни уговорки.
-
Преди да се подпише какъвто и да е документ, в това число и договор, да се прочете внимателно и задълбочено. Ако нещо е смущаващо в клаузите, да не се подписва веднага и да се потърси съвета на адвокат или друг специалист.
ПОЛЕЗЕН СЪВЕТ
ДОГОВОР ЗА ПОСРЕДНИЧЕСТВО - (ДОГОВОР ЗА ПОРЪЧКА, КОМИСИОНЕН ДОГОВОР)
Този договор се сключва между клиента (продавач, купувач, наемодател, наемател) и Агенцията - посредник. В него се уреждат взаимните отношения между двете страни за постигане на крайната цел - да се изпълни от посредника желанието (поръчката) на клиента (покупка или продажба на имот, наемане или отдаване на имот по наем). Сключването на такъв договор е желателно условие за нормални бъдещи взаимоотношения.
В договора се описва имота по нотариален акт, отразява се продажната му цена, срока за изпълнение, възнаграждението на посредника, правата и задълженията на всяка една от страните и други взаимни договорености.
След подписването на посредническия договор Агенцията гарантира на клиента, че в рамките на определен срок се ангажира с офертата му, ще бъде лоялна и ще го държи в течение на дейността си. Тя се задължава активно да рекламира подадената оферта във всекидневните и периодични специализирани издания, чрез компютърна информационна система, свързваща фирмите за недвижими имоти в даден район или град.
Правят се и пълни проверки за валидността на предоставените документи, за да се избеге опасността от измама или злоупотреба с цел да се осигури нормално и законно осъществяване на самата сделка. Крайната цел е чрез всеобхватна работа да се намери потенциалния клиент за имота и да се завърши сделката. Фирмата е морално задължена да посредничи до постигане на крайния резултат - изповядване на сделката пред Нотариуса или подписване на Договора за наем.
ВАЖНО!
Посредническият договор има юридическа стойност и защитава както клиента, така и Агенцията.
СЛЕД СКЛЮЧВАНЕ НА ДОГОВОР ЗА НАЕМ АГЕНЦИЯТА НОСИ ЛИ ОТГОВОРНОСТ ПРИ НАРУШАВАНЕ НА НАЕМНИТЕ ОТНОШЕНИЯ МЕЖДУ СТРАНИТЕ
Не! Не носи отговорност. Дейността на Агенцията приключва с подписване на Договора за наемните отношения между Наемодателя и Наемателя.
При нарушаване на клаузи от Договора с течение на времето, страните по договора търсят разрешение на възникналите проблеми или чрез преговори или по съдебен ред.
Сподели с приятели: |