Актуални въпроси при продажба на чужд имот в съдебната практика доц д-р Бисерка Маринова, адвокат
Изтегляне 29.26 Kb.
|
| Купувачът може да насочи претенциите си към продавача и преди още да са оспорени правата му по съдебен ред. „Законът не прави разлика между реализирана или предстояща евикция, защото и в двата случая става въпрос за пълно неизпълнение или неточно изпълнение на задължението да се прехвърли правото на собственост, за налични права на трето лице, противопоставими на купувача, вече реализирани или които ще се реализират в бъдеще. Затова и в двата случая купувачът може да развали договора за продажба по реда на чл. 87, ал. 3 ЗЗД.” (Тълкувателно решение по тълкувателно дело № 1/2019г. на ОСГТК на ВКС).
„Добросъвестният купувач винаги има правен интерес от предявяване на иск по чл.189,във вр.с чл.188 от ЗЗД за разваляне на договор за покупко-продажба при комулативно наличие на следните предпоставки: 1.сключен валиден договор за покупко-продажба между ищеца и ответника с предмет - право на собственост или ограничено вещно право върху недвижим имот, 2.наличие на самостоятелни вещни права,в полза на трето лице върху същия недвижим имот,които касаят обекта на продажбата /т.е.продавачът да се е разпоредил с права,които не му принадлежат/ и 3. купувачът да е добросъвестен /не е знаел,че предметът на договора принадлежи на трето лице/.За уважаването на иска е ирелевантно дали третото лице е предявило правата си и купувачът е отстранен от вещта, или купувачът не е отстранен от вещта, защото към предявяването му е налице висящ спор или третото лице въобще не е предявило претенциите си по съдебен ред, но съществува възможност за това. Това е така,защото и в двата случая става въпрос за пълно неизпълнение или неточно изпълнение на задължението да се прехвърли правото на собственост (в този смисъл вж. постановено по реда на чл.290 от ГПК решение № 424 от 24.01.12г.по гр.д.№ 1872/10г.на ІV г.о.на ВКС). Купувачът може да развали договора и да търси обезщетение за вредите и когато вещта все още не му е отнета, но съществува реална заплаха от това. Такава заплаха е налице винаги когато трето лице притежава правото на собственост върху продадения му имот,защото то може по всяко време да поиска вещта си.” (Решение № 162/17.06.2013 г по гр. д. №1317/2012г. на ІІІ г.о. на ВКС по реда на чл.290 от ГПК). Понякога възниква спор при продажбата в един нотариален акт на няколко недвижими имота дали е налице частична или пълна евикция. Пълна евикция е налице когато е установено, че целия продаден имот или само една или няколко от отделните обособени самостоятелни обекти, предмет на продажбата принадлежат на трето лице. Частична евикция ще е налице, когато идеална част от продадения имот или несамостоятелен обект представляващ част от функционално свързани обекти, обединени в своето предназначение, принадлежат на трето лице. Още повече основания има да се разсъждава доколко обектите – предмет на продажбата, са съвкупност от вещи, когато за тях е уговорена една обща цена. Обстоятелството, че е посочена в договора за покупко-продажба обща продажна цена само по себе си не е основание, нито индиция да се счита, че има несамостоятелен обект. Дори ако имат самостоятелно функционално значение и обособеност отделните обекти, желателно е да се изследва каква е била действителната воля на страните по продажбата. В случай, че купувачът не би сключил сделката, ако не придобие всички обекти и това е било задължително условие (например на паркомясто заедно с апартамент в сградата), смятам, че може да се приеме наличието на съвкупност и оттам – на пълна евикция. Фактически въпрос ще е установяването каква част от цената е дължима за отделните обекти, ако не за всички има основания за съдебно отстранение. Той би трябвало да се реши чрез съдебно-икономическа експертиза в хода на съдебно производство при липса на формирана правна воля на страните. Допустимо е вместо разваляне на договора, купувачът да претендира намаляване на продажната цена с оглед неизпълненото задължение на продавачката да прехвърли собствеността върху отделен самостоятелен обект, който не е бил собственост на продавача, и връщане на разликата в цената. Изтегляне 29.26 Kb. Сподели с приятели:
|