Управленски решения, свързани с придобиването, управлението и разпореждането с имуществото на „Академика 2000” ЕАД и осъществяването на предмета на дейността му

„Академика 2000” ЕАД е собственик на управляваното имущество по силата на апортна вноска, направена при учредяването му.

Преди апортирането в „Академика 2000” ЕООД, имотите са със статут на публична държавна собственост. За да бъдат апортирани същите е следвало да бъдат обявени за частна държавна собственост. Компетентния орган да обяви имот - публична държавна собственост в имот - частна държавна собственост е Министерският съвет, със съответно решение. В настоящия случай МС не приема отделно решение, а с постановление изразява волята си имотите бъдат апортирани в новообразуваното търговско дружество.

Съгласно действащата към този момент норма на ППЗДС (отм.), допускаща съставянето на АДС и за имотите, включени в капитала на еднолични търговски дружества, създадени с държавно имущество, на 16.07.2003 г. са съставени актове за частна държавна собственост (АЧДС) под № № 03430, 03431, 03432, 03433, 03434 на Областната администрация на гр. София³². Актовете не са вписани в службите по вписвания по местонахождение на недвижимите имоти, поради липсата на такова изискване.

С приетата промяна в Закона за физическото възпитание и спорта (ЗФВС) през 2008 г. и с изискванията на чл. 47а са определени спортните обекти с национално значение, представляващи „публична собственост”, посочени в Приложение 2 на закона. В този списък са включени „Зала Фестивална” и „Зимен дворец на спорта”. Приетата разпоредба е в противоречие с изискванията на ЗДС относно статута и управлението на тези имоти, тъй като обектите с национално значение са публична държавна собственост, а същите са в капитала на търговското дружество. С промяната на чл. 47а на ЗФВС от 03.05.2011 г., съществуващото противоречие е преодоляно³³, като закона допуска спортни обекти с национално значение да бъдат собственост на търговски дружества, но при определени от закона условия. Със същата промяна на закона е обявен за спортен обект от национално значение и спортен комплекс “Академик – София”.

Включеният в капитала имот „База Равно поле Елин Пелин” е осчетоводен по сметка 201 – земи, в която е отразено, че същият е с площ от 30 дка на стойност

"Академика 2000" ЕАД учредява, чрез две правни сделки, ограничени вещни права в полза на "СПОРТ ЕЛИТ - 1" ЕООД, представлявано от Веселин Касабов, върху обекти от Спортен комплекс „Академик", кв. "Гео Милев", гр. София, а именно:

С нотариален акт, вписан под № 102, том 31 от 2003 г. на Службата по вписванията - гр. София е учредено вещно право на ползване върху тенис комплекс, състоящ се от спортни съоръжения - пет тенис корта, конкретизирани в така посочения договор, находящи се в югоизточната част на Спортен комплекс „Академика", кв. “Гео Милев", град София , от които: четири тенис корта, заемащи площ 2 275 кв.м и един – с площ

Съгласно нотариалния акт, след изтичането на 10-годишния срок на ползване –правото на ползване се прекратява и ползвателят се задължава да предаде имота с всички подобрения в него безвъзмездно на „АКАДЕМИКА 2000” ЕАД.

За периода от 2009 г. до 2010 г. във връзка с учреденото право на ползване на този обект са начислени и внесени средства за консумативи, както следва: за 2009 г. - 11 347 лв.; за 2010 г. - 11 276 лв. ³⁶

За одитирания период други разпоредителни сделки с имоти на дружеството не са извършвани. Не се установени нарушения във връзка с извършените разпоредителни сделки.
3. Отдаване под наем

Редът и начинът за отдаването на имуществото под наем на едноличните търговски дружества е уреден в Раздел V „Особени правила при сключване на някои видове договори” на Правилника за реда за упражняване правата на държавата в търговските дружества с държавно участие в капитала” (ПРУПДТДДУК). За периода 01.01.2009 г. до м. октомври 2010 г., отдаването под наем на имотите на дружеството е извършавано на основание ПРУПДТДДУК, Правилника за дейността на Съвета на директорите и сключените договори за управление, без да са приети вътрешни правила.

Правила за отдаване под наем на дълготрайни активи, включени в капитала на „Академика 2000” ЕАД, са утвърдени и са в сила от 09.09.2010 г.³⁷

Сключвани са договори за наем с период на действие от 3 до 10 години, както и за еднократни /краткосрочни услуги.

Предлаганите услуги по обекти са както следва:

• 
  наеми - световни, европейски, републикански първенства, специализирани изложения, концерти, отдаване на обособени части под наем;
  
• 
  ползване на свободна ледена пързалка;
  
• 
  ползване на спортни зали;
  
• 
  продажба на рекламни площи;
  
• 
  паркинг
  

• 
  наеми - републикански първенства, специализирани изложения концерти, отдаване на обособени части под наем;
  

• 
  ползване на спортни зали;
  
• 
  продажба на рекламни площи;
  
• 
  паркинг
  

• 
  наеми - футболни мачове от „Б” професионални футболни групи, концерти, отдаване на обособени части под наем;
  
• 
  ползване на спортни зали;
  
• 
  продажба на рекламни площи
  

• 
  наеми - първенства за професионалисти и любители, детски и студентски турнири, отдаване на обособени части под наем;
  
• 
  абонаментни планове за ползване на тенис - кортове;
  
• 
  продажба на рекламни площи;
  
• 
  ползване на спортни зали.
  

• 
  храна;
  
• 
  наеми - отдаване на обособени части под наем.
  

При проверката на договорите за отдаване под наем на дълготрайни активи, включени в капитала на „Академика 2000” ЕАД за одитирания период е направена одитна извадка. Единиците са избрани от данните в регистъра за договорите за отдаване под наем, въз основа на количествен критерий: стойност над 10 000 лв., без ДДС³⁸. За 2009 г. са проверени всички 13 бр. договори за отдаване под наем на обособени части от собствени недвижими имоти на „Академика 2000” ЕООД, а за 2010 г. всички 12 бр. договори. Част от действащите договори за отдаване под наем са дългосрочни, с преходен характер, в които освен заплащането на наемна цена са включени и клаузи за извършване на инвестиции, които след изпълнението на договорите остават в полза на дружеството. Друга част от договорите за наем са с тригодишен период на действие.

При проверката и анализа на събраната информация за спазване на нормативните изисквания при отдаването под наем на обособени части от собствени недвижим имоти с различно предназначение на „Академика 2000” ЕАД по договори за наем се установи:

3.1. Спазени са изискванията на Правилника за реда за упражняване правата на държавата в търговските дружества с държавно участие в капитала, както и Правилата за отдаване под наем на дълготрайни активи, включени в капитала на „Академика 2000” ЕАД по сключените договори за наем със следните наематели: „Примафарм” ООД ³⁹; „ЕС КА ВЕ ТРЕЙД” ООД ⁴⁰; „Денс Академи” ООД ⁴¹; „АЙ ТИ БИ КОМПАНИ” ЕООД ⁴²; „БЕТОВ” ЕООД ⁴³; „СИВИЛ КОМЕРС” ООД ⁴⁴; „Би ЕМ Принт 08” ЕООД ⁴⁵; „Линфокс Трейд” ООД ⁴⁶; „КАСАБОВ СПОРТ” ЕООД ⁴⁷ и БЪЛГАРСКА ФЕДЕРАЦИЯ ПО ЛЕКА АТЛЕТИКА (БФЛА) ⁴⁸.

3.2. Провери се спазването на нормативните изисквания при отдаване под наем на обособена част от недвижим имот с предназначение: гараж с автомивка и паркинг, с полезна площ от 534, 28 кв. м. За сградния фонд и 1159, 35 кв. м. паркинг, находящи се в сградата на „Тренировъчна зала” и „Зимен дворец на спорта”, гр. София, район Студентски град ”Христо Ботев” ⁴⁹.

С Протокол от 06.04.2004 г., с разрешение на министъра на образованието и науката е дадено разрешение за сключване на договори за наем за срок от 10 години, чрез пряко договаряне по реда на чл. 17 от Правилника за реда за упражняване правата на държавата в търговските дружества с държавно участие в капитала, като началната цена се определи от лицензиран оценител.

Сключен е договор № 21 от 09.04.2004 г. с наемател по договора „СОФАВТО” ООД, за срок от десет години, с наемна месечна цена от 1 965 лв. без ДДС, или 1.16 лв. на кв. м., без ДДС. В нарушение на чл. 17 от ПРУПДТДДУК не е извършена оценка от лицензиран оценител за определянето на началната наемна цена.

Към договора са сключени пет анекса за актуализация на цената на договора, като наемната цена се променя както следва: с анекс от 2005 г. - на 2 043 лв., без ДДС; с анекс от 20.03.2006 г - на 2 610 лв., с ДДС; с анекс от 01.04.2007 г. – на 2 780 лв., с ДДС; с анекс от 01.04.2008 г. - на 3 128 лв., с ДДС; с анекс от 12.05.2011 г. – на 2 973, без ДДС.

За одитирания период са начислени и внесени приходи от наеми: за 2009 г. - 33 112 лв. и за 2010 г. - 34 285 лв., общо 67 396 лв.

С чл. 3, ал. 1 от договора наемателят се задължава да извърши основен ремонт на наетия имот, съгласно Приложение № 1 - неразделна част от договора, в срок до една година, считано от датата на подписването му, като приемането на СМР и подобренията се извършат с приемо-предавателни протоколи.

С Констативен протокол от 20.07.2007 г., извън указания с чл. 3, ал. 2 на договора срок, между „Академика 2000” ЕАД - наемодател и „Софавто” ООД – наемател, са приети ремонти и подобрения на стойност 130 000 лв., които са за сметка на наемателя и които остават за сметка на наемодателя след прекратяване на действието на наемния договор, а именно: изграждане на собствен водоизточник; изграждане на собствено отопление; поставяне на нови настилки и облицовки; подмяна на В и К и електрооборудване, според изискванията на ХЕИ и НСПАБ; изграждане на нова вентилационна уредба.

За извършените и приети с констативния протокол от 20.07.2007 г. ремонти и подобрения липсват разходо-оправдателни счетоводни документи, фактури и др., както и количествено-стойностни сметки. Същите не са отразени в увеличение на стойността на ДМА, водещо до промяна и на амортизационните отчисления, което е повлияло и върху вярното представяне на финансовия му резултат.

3.3. При проверката и анализа за спазването на нормативните изисквания при отдаване под наем на обособена част недвижим имот (помещения) с предназначение: студентски „Стол № 12”, ул.”Цариградско шосе” №125, с обща площ от 1860 кв. м. ⁵⁰ установи следното:

С Протокол от заседание на едноличния собственик на капитала на „Академика 2000” ЕООД, проведено на 06.04.2004 г., министърът на образованието и науката, е дал разрешение за сключване на договори за наем за срок от 10 години, чрез пряко договаряне по реда на чл. 17 от ПРУПДТДДУК, на помещения от обект „Стол. 12” с обща площ 1 862 кв. м с цел ползването им за производство на хляб, хлебни и сладкарски изделия и търговска площ.

Сключен е договор № 24 от 20.04.2004 г. за срок от десет години за отдаване под наем на обособена част от имота. Наемател по договора е „Джи Ви Ел България Холдинг” ООД. Наемателят се задължава да заплаща на наемодателя месечен наем в размер на 2 195 евро, без ДДС, изчислен по фиксинга на БНБ.

Нарушен е чл. 17 от ПРУПДТДДУК, като началната наемна цена не е определена от лицензиран оценител.

Към договора са сключени още Допълнително споразумение от 31.05.2004 г. за определяне на срока за заплащане на наемната цена и четири анекса за актуализация на цената по договора през времето на действието му.

С нотариално заверено споразумение между страните от 28.04.2009 г. договорът е прекратен по взаимно съгласие. Към 31.12.2009 г. е начислена и внесена неиздължена сума по договора от 766 лв., с което финансовите взаимоотношения са уредени.

3.4. За одитирания период по два от договорите за наем, действащи през 2010 г. има неиздължени суми.⁵¹

По договор № 58 от 20.11.2008 г. с „Би Ем Принт 08” ЕООД, наемателят дължи сумата 2 073 лв., представляваща неизплатена наемна цена и консумативни разходи. От „Академика 2000” ЕАД са предприети действия за събиране на задължението. Постигната е договореност между двете дружества „Би Ем Принт 08” ЕООД да достави на „Академика 2000” ЕАД винилови плоскости за допълнителна козирка на СК „Академика” на стойност, равна на задължението към дружеството. Виниловите плоскости са доставени и монтирани на СК „Академик”.

3.5. По договор за наем с „Ес Ка Ве Трейд” ООД, наемателят е имал задължение от 4 522 лв., представляваща неизплатена наемна цена и консумативни разходи. След предприети действия от Академика 2000” ЕАД за събирането на задълженията, сумите са преведени по банков път през м. януари 2011 г.

3.6. Установи се, че през одитирания период, освен писмено сключени договори за отдаване под наем, са предоставяни и краткосрочни услуги – за еднократно ползване. За същите е определян ценоразпис, приет от Съвета на директорите, за сезон, след оценка на оценител.

С протокол от 03.09.2008 г. е утвърден ценоразпис за ползване на обекти на дружеството – ТК „Академика” и „ Зимен дворец на спорта” за сезон 2008/2009 г. за единичен час и абонаментни такси.

С протокол от 27.03.2009 г. на Съвета на директорите е определен ценоразпис за летния сезон на тенис кортовете⁵⁵.

С протокол от 17.03.2010 г. и 14.12.2010 г. са актуализирани цените за ползване на тенис кортове в Борисова градина.

В последствие са изготвяни ценоразписи, със заповеди на изпълнителния директор, за извършваните спортни услуги.

Реализираните приходи се отчитат по касов апарат с фискално устройство. За одитирания период получените приходи в дружеството от отдадените активи под наем са следните:

• 
  За 2009 г. - 538 772 лв.
  
• 
  За 2010 г. - 718 588 лв.
  

Дружеството получава концесионни права върху морски плаж "Равда - Академика", община Несебър, след участие в проведена състезателна процедура⁵⁶ и с Решение № 727 от 08.11.2000 г. на Министерски съвет. Общата концесионна територия е в размер 10 493 кв. м, с дължина на бреговата линия 626 м., и средна широчина - 17 м⁵⁷. Срокът на концесията е 20 години.