И к о н о м и ч е с к и у н и в е р с и т е т – в а р н а росен Николаев Николаев инвестиционни портфейли

Списък на използвани съкращения – 1 страница

Увод – 4 страници

Основен текст (три глави) – 142 страници

Заключение – 3 страници

Приложения – 52 страници

Списък на литературните източници – 117 заглавия

Списък на електронните източници (уеб сайтове) – 4

Таблици – 23 броя

Фигури – 20 броя

Защитата на дисертационния труд ще се състои на ................................. г. от .............. ч. в зала 2032А на заседание на Специализирания научен съвет по отраслова и фирмена икономика. Материалите са на разположение на интересуващите се в библиотеката на Университета за национално и световно стопанство – София.

СПЕЦИАЛИЗИРАН НАУЧЕН СЪВЕТ

ПО ОТРАСЛОВА И ФИРМЕНА ИКОНОМИКА ПРИ ВАК

Росен Николаев Николаев
ИНВЕСТИЦИОННИ ПОРТФЕЙЛИ

ОТ ЖИЛИЩНИ НЕДВИЖИМИ ИМОТИ

а в т о р е ф е р а т

върху дисертационен труд за присъждане

на образователна и научна степен “доктор”

по научна специалност 05.02.18.

Икономика и управление (строителство)

НАУЧЕН РЪКОВОДИТЕЛ:

Дисертационният труд е обсъден на разширено заседание на катедра “Икономика и управление на строителството” при Икономически университет – Варна и е насочен за защита в Специализирания научен съвет по отраслова и фирмена икономика при ВАК.

Авторът е главен асистент в катедра “Математически науки” при Икономически университет – Варна. Изследванията и разработката са извършени в същия университет.

Автор: Росен Николаев Николаев

Заглавие: Инвестиционни портфейли от жилищни недвижими имоти

Тираж 80 бр.

Излиза от печат на ..................... 2010 г.

Отпечатан в Печатна база

на Икономически университет – Варна

І. Обща характеристика

на дисертационния труд
1. Актуалност на темата
В съвременните условия на глобализация на икономиката инвестициите са ключов фактор за генериране на растеж във всеки един неин сектор. Трансформациите, които се извършват в нашата страна през последните години още веднъж доказват това твърдение. Развитието на световния бизнес през последните 50 години утвърди значимата роля на формиране на инвестиционни портфейли от различни активи в съвременната икономика. Българският пазар на недвижими имоти има сравнително кратка история, но последните години се характеризират със съществени усилия за неговото институционално изграждане и развитие. Все още той не функционира както в развитите икономики, но неговото водещо сегашно и бъдещо място и значение не подлежат на съмнение. Инвеститорите в недвижими имоти (както институционални, така и индивидуални) ще утвърждават все повече позициите си сред инвеститорите като цяло. Това може да бъде постигнато чрез формиране на подходящи, ефективни, с висока степен на диверсификация инвестиционни портфейли от недвижими имоти. Естествено е всеки инвеститор да се стреми към максимална доходност от даден портфейл, но не и на всяка цена, а при определено ниво на риск. Това от своя страна налага и основните критерии, по които трябва да се води инвеститорът при създаването на конкретен оптимален инвестиционен портфейл, а именно:

а) минимален риск на портфейла при определено ниво на доходност;

б) минимален риск на портфейла за единица възвръщаемост (минимален коефициент на вариация).

В този смисъл формирането и управлението на оптимални инвестиционни портфейли ще придобива все по-голяма актуалност.

При съвременното състояние на пазара на недвижими имоти се откроява тенденцията към нарастване на относителния дял на покупко-продажбата на жилища. Това обуславя все по-големия интерес на инвеститорите към този тип недвижими имоти. Инвестициите са съпътствани с основните си две характеристики: възвръщаемост и риск. Основна цел на една част от инвеститорите е при възможно най-малък риск да се постигне съответно ниво на възвръщаемост. Други поставят като критерий минимизиране на риска за единица получена възвръщаемост. Един от подходите за постигане на тези цели е чрез диверсификация, т.е., чрез включване на множество активи в портфейл.

С цел постигане на ефект от диверсификацията в един инвестиционен портфейл е желателно да се включват отрицателно корелирани активи. На пазара на недвижими имоти рядко се срещат такива и ако има, то в повечето случаи възвръщаемостта от съответния тип имот е неприемлива за инвеститорите, или рискът, който те поемат, не ги удовлетворява.

Предмет на изследването е оптимизацията на инвестиционни портфейли от жилищни недвижими имоти, осигуряващи висока доходност при минимален риск.

За постигането на така поставената цел следва да бъдат решени следните основни задачи:

1. 
   Изследване на същността и съдържанието на инвестиционните портфейли. Разкриване необходимостта от инвестиции в жилищни недвижими имоти като източник на висока доходност. Разглеждане на характерните особености при управлението на инвестиционни портфейли.
   
2. 
   Въвеждане на понятията оптимален по риск и оптимален по коефициент на вариация портфейл. Анализиране на взаимовръзките между коефициентите на корелация и коефициентите на вариация (и рисковете) на активите в портфейла. Извеждане на условия за съществуване на такива оптимални портфейли и връзката между тях.
   
3. 
   Анализ на възможностите за прилагане на изведените теоретични резултати при създаване на оптимални по риск и оптимални по коефициент на вариация инвестиционни портфейли от жилищни имоти по микрорайони в град Варна. Задълбочаване на изследвания проблем чрез детайлизиране на типовете жилищни имоти и разглеждането им в по-широк териториален обхват.
   
4. 
   Създаване на програмен продукт за съставяне на оптимални портфейли от жилища „OPRE”.
   

Разкрити са реални възможности за формиране на оптимални портфейли от жилища в районите на големите градове в България, като е показана и невъзможността за създаване на такива в определени случаи.

Разработен е приложен програмен продукт за автоматизиране процеса по изчисляване на основните характеристики на жилища от гледна точка на риска и на тяхна база да се състави оптимален (по съответен критерий) портфейл от избрани имоти.
7. Съдържание на дисертационния труд

	Използвани съкращения ...................................................................	4
	Увод ……………………………………………………....................	5
	Глава първа Теоретични основи на инвестиционните портфейли от недвижими имоти ...................................	9
1.1.	Същностна характеристика на инвестиционните портфейли .......	9
1.2.	Недвижимите имоти като обект на инвестиране ...….....................	33
1.3.	Управление на портфейли от недвижими имоти ...........................	46
	Глава втора Оптимални портфейли от активи .....….........................	57
2.1.	Количествен анализ на инвестиционните портфейли ....................	57
2.2.	Оптимален двуактивен портфейл от активи ...................................	68
2.3.	Оптимален мултиактивен портфейл от активи ....……..................	90
	Глава трета Оптимални портфейли от жилища в България на примера на градовете София, Пловдив, Варна и Бургас ..............................................................................................	104
3.1.	Състояние и анализ на пазара на жилищни имоти в България за последните години …………………….............................................	104
3.2.	Формиране на оптимални портфейли от жилища в микрорайоните на град Варна ..........................................................	113
3.3.	Формиране на оптимални портфейли от едностайни, двустайни и тристайни жилища от престижните квартали в градовете София, Пловдив, Варна и Бургас .....................................................	129
3.4.	Програмен продукт за съставяне на оптимални портфейли от жилища „OPRE” ................................................................................	139
	Заключение …………………………………………….....................	151
	Приложения ……………………………………………...................	154
	Използвана и цитирана литература …………………….................	206

ІІ. Кратко изложение на

дисертационния труд
Г л а в а п ъ р в а

Теоретични основи на инвестиционните портфейли от недвижими имоти

На база различията между финансовия пазар (ФП) и пазара на недвижими имоти (ПНИ), както и влиянието на ФП върху развитието на ПНИ са прецизирани принципите по формирането и управлението на инвестиционни портфейли от недвижими имоти.

С цел анализиране на дейностите, свързани с формирането и управлението на инвестиционни портфейли от активи, е направен критичен преглед на различни авторови мнения по дефинирането на редица понятия, които са обвързани с тях, а именно „актив”, „инвестиция”, „инвестиционен процес”, „инвестиционен портфейл”, „възвръщаемост”, „риск”, както и тяхната взаимосвързаност и взаимозависимост. По някои от тях е изразено и авторовото мнение като:

• 
  Под актив в най-общ смисъл следва да се разбира всеки движим или недвижим, материален или нематериален, видим или невидим обект, интелектуален или човешки ресурс, имащ стойност, от чието притежание се очаква някаква финансова изгода. В това понятие се включват движимата и недвижимата собственост, ценните книжа, стоки, документи, услуги и всяка дейност без видима материална стойност. От друга страна, прецизирайки понятието актив, то може да бъде разглеждано в два аспекта – потребителски и инвестиционен. Активите с потребителски характер са предназначени за задоволяване на определени нужди както на физически, така и на юридически лица, например придобиване на жилищен имот с цел ползване за жилищни нужди. За разлика от активите с потребителски характер, основната цел при придобиване на активи с инвестиционен характер е да се увеличи капиталът, вложен в тях.
  
• 
  Инвестициите следва да възприемаме като вложения на парични средства в проект, осъществяването на който води до прираст на реалното богатство в материално-веществена и информационна форма, съпроводено с прираст на паричното (финансово) богатство, или само към прираст на последното в течение на продължителен период.
  
• 
  Инвестиционният портфейл е вид инвестиции, налагащи се в условията на глобализация на икономиката. Нарастващата неопределеност на резултатите от всеки тип капитални вложения е предпоставка за развитието на портфейлната теория, чието прагматично проявление води до намаляване несигурността от изхода на инвестиционния процес.
  

При анализа на риска е от голямо значение до каква степен са застъпени систематичните и несистематичните рискове. При управлението на всеки един инвестиционен портфейл правилното оценяване на риска и вземане на подходящи инвестиционни решения, с цел неговото избягване или намаляване, са тясно обвързани с неговата класификация – каква част от рисковете са свързани с измененията в целия пазар и каква – със спецификата на съответните инвестиции. Това от своя страна изисква и подходящи методи за количественото измерване на риска.

Известни са два подхода за количествено измерване на инвестиционния риск, коренно различни по същността си, които използват еднакви математико-статистически модели. Първият подход е изграден на базата на исторически данни. Същността му се заключва в извършване на статистически анализ на историческите данни, свързани с инвестициите. Вторият подход се основава на вероятностни данни. При него се определят бъдещите числови стойности на нормата на възвръщаемост при различно проявление на обуславящите фактори. При апробацията на теоретичните резултати в дисертационния труд се прилага първият подход.

Въз основа на направените изследвания от теорията на инвестиционните портфейли са изложени следните по-важни изводи:

1. В условията на съвременната динамична пазарна среда инвестиционните портфейли се налагат все повече като успешно средство за намаляване на общия риск на инвестициите.

2. Качеството и ефективността на един инвестиционен портфейл се определя както от подходящия набор от активи в него, така и от оптималните пропорции между тях.

3. Спецификата и множеството различни фактори, влияещи на отделните групи инвестиционни обекти, предполагат създаване на подходящи портфейли от еднородни активи.

4. Скъпоструващите непрекъснати анализи на състоянието на даден портфейл насочват по-голямата част от инвеститорите към по-рядко използване на активното управление на портфейлите.

Във втората част на първа глава се застъпва тезата, че влагането на капитали в жилищни недвижими имоти е едно от възможните антиинфлационни решения.

Като обект на икономически отношения исторически недвижимият имот се е разглеждал само като фактор на производство, но не и като среда за инвестиции, и в този смисъл той се е характеризирал само като потребителска ценност. На съвременния етап се изследват и други характеристики на тази категория, в частност подробно се обръща внимание на функционалната способност на недвижимия имот като стока от особен род: обект на инвестиции, материален актив (при разглеждане на недвижимите имоти като икономически актив, изхождайки от делението на всички активи на материални и нематериални, те могат да бъдат отнесени към класа на материалните активи¹), предмет на потребление, фактор за производство и други. Недвижимият имот е стока, при това както потребителска стока за дълго ползване, така и стока с инвестиционен характер.

Извършен е анализ на специфичните особености на недвижимата собственост, които е необходимо да се отчитат от потенциалните инвеститори. Тези особености може да се групират в четири взаимосвързани групи (вж. фиг. 1):

Направени са някои допълнения към последната група особености. Така например не може да не бъде включена възвръщаемостта от инвестициите в недвижими имоти. При нормално развиваща се икономика (без кризисни периоди) изхождайки от постоянното търсене на този вид стока и необходимостта от задоволеност на населението в този аспект, определено може да се каже, че инвестициите в недвижими имоти са със сравнително приемлива възвръщаемост. На второ място, ако се инвестира във вече завършени жилищни имоти (те са с по-висока ликвидност), рискът от такива инвестиции е значително по-малък от инвестициите във финансови активи.

а) базови особености на недвижимата собственост, обусловени от спецификата на нейната материално-веществена същност • Стационарност • Уникалност • Относителна дефицитност • Продължителност на създаването и срокът на използване на сградите и съоръженията • Вечност на земята

б) особености на недвижимата собственост като стока • Специфика на оборота (чрез промяна на правата) • Специфика на жизнения цикъл • Потенциално увеличение на стойността на земята при потенциално понижение на стойността на сградите и съоръженията върху нея. • Ниска еластичност на предлагането на недвижимите имоти

в) особености от организационно-правен характер • Делимост на юридическите права • Своеобразие по отношение на условията за данъчно облагане • Необходимост от инвестиционно управление   г) особености от инвестиционен характер • Ниска ликвидност • Повишена степен на риск и неопределеност • Гъвкавост в условията за финансиране

1. Специфичните характеристики определят недвижимите имоти като особен вид активи за инвестиране.

2. Очакваната възвръщаемост от капиталовложения в недвижими имоти е по-голяма от същата такава на финансовите активи. Тя е по-голяма при инвестиции в строителство с цел бъдещи приходи от продажба на вече изградени обекти. Това от своя страна предполага по-голям риск, свързан с дългосрочността на възпроизводство на вложените средства. От друга страна, по-ниската ликвидност на подобни активи също води до по-широк диапазон на изменение на очакваната печалба.

3. Инвестиционните носители в портфейлите е подходящо да са с по-голяма ликвидност. Това води и до по-малък риск в условия на настъпваща криза. Вече изградени жилищни, офисни, индустриални и др. сгради са такива в сравнение със строящи се или с предстоящо строителство.

Посочените факти, от една страна, и динамичното търсене и предлагане на вече готови жилищни имоти, от друга страна, са предпоставка за изследване инвестиционната привлекателност на жилищните недвижими имоти.

С цел оптимизация на инвестициите в жилищни недвижими имоти е необходимо да се познават както силните и слабите страни на обекта на инвестицията, така и възможностите и ограниченията, които стоят в перспектива. Авторовото мнение по тези въпроси е представено с помощта на SWOT–анализ и е изложено в табл. 1.