II. Видове доставки, свързани със земя и сгради



страница2/3
Дата15.10.2018
Размер0.56 Mb.
#87730
1   2   3

III. Особени случаи

1. Безвъзмездни доставки, свързани със земя и сграда

1.1. Безвъзмездно прехвърляне на собственост или друго вещно право върху недвижим имот

Съгласно чл. 2 от ЗДДС обект на облагане с данък върху добавената стойност са възмездните облагаеми доставки на стоки или услуги. Дарението по своята гражданско-правна същност е безвъзмездна сделка. Съгласно чл. 6, ал. З, т. 2 от ЗДДС обаче за възмездна доставка на стока за целите на ЗДДС се счита и безвъзмездното прехвърляне на собственост или друго вещно право върху стока на трети лица, когато при производството, вноса или придобиването й е приспаднат изцяло или частично данъчен кредит. Поради това, в случаите, когато при придобиването на недвижимия имот или вещното право е упражнено правото на приспадане на данъчен кредит, при разпореждането със съответния актив ще е налице доставка в обхвата на ЗДДС, чийто характер - облагаема или освободена, ще зависи от нейния предмет и от евентуално упражненото право на избор по чл. 45, ал. 7 от ЗДДС.

Например: В случаите, при които са изпълнени условията на чл. 6, ал. З, т. 2 от ЗДДС, но предмет на дарението е сграда, която не е нова, то спрямо нея и прилежащия й терен е приложима разпоредбата на чл. 45, ал. З от ЗДДС - доставката ще е освободена. Следва да се има предвид, че в случая за доставчика ще възникне задължение за корекция на ползвания във връзка с имота данъчен кредит по реда на чл. 79, ал. 6 във връзка с ал. 1 от ЗДДС. В случай, че упражни правната възможност на чл. 45, ал. 7 от ЗДДС тази доставка да бъде облагаема ще възникне задължение за начисляване на ДДС, но няма да възникне задължение за коригиране на ползвания данъчен кредит.

Данъчната основа на доставката, съгласно чл. 27, ал. 1, т. 1 от ЗДДС, не може да е по-ниска от данъчната основа при придобиването на недвижимия имот или от себестойността му.

В случаите, когато при придобиването на недвижимия имот или вещното право не е упражнено правото на приспадане на данъчен кредит, разпореждането със съответния актив ще е извън обхвата на ЗДДС, по аргумент от чл. 2, т. 1 от ЗДДС, поради което ДДС не следва да се начислява.

1.2. Безвъзмездно предоставяне на недвижим имот за лично ползване на данъчно задълженото физическо лице, на собственика, на неговите работници и служители или на трети лица

В случаите, когато при придобиването на недвижимия имот е приспаднат изцяло или частично данъчен кредит, при последващо безвъзмездно предоставяне на недвижим имот за ползване, следва да се извърши корекция на ползвания данъчен кредит на основание чл. 79, ал. 1 от ЗДДС, съгласно формулата по ал. 6, т. 1 и по реда на чл. 66 от ППЗДДС.

В случаите, когато при придобиването на недвижимия имот не е упражнено правото на приспадане на данъчен кредит, безвъзмездното предоставяне на ползването на недвижимия имот ще е извън обхвата на ЗДДС, по аргумент от чл. 2, т. 1 от ЗДДС, поради което ДДС не следва да се начислява.

2. Апорт на недвижим имот. Преобразуване на търговски дружества и прехвърляне на предприятие по реда на ТЗ, при които се прехвърля собственост или ограничени вещни права върху недвижим имот.

Апортът представлява извършване на непарична вноска в търговско дружество, срещу която апортиращият получава дялове/акции от капитала на търговско дружество. По своята правна същност той представлява отчуждителна, разпоредителна сделка, чрез която се прехвърля правото на собственост.

По реда на глава шестнадесета от Търговския закон търговските дружества могат да се преобразуват чрез вливане, сливане, разделяне, отделяне и отделяне на еднолично търговско дружество. При различните форми на преобразуване цялото или част от имуществото на едно или повече търговски дружества (преобразуващи се дружества) преминава към едно съществуващо дружество (приемащо дружество) или новоучредено дружество, което става техен правоприемник. При някои от формите на преобразуване преобразуващите се дружества се прекратяват без ликвидация.

Предприятието като съвкупност от права, задължения и фактически отношения може да бъде прехвърлено чрез сделка, извършена писмено с нотариална заверка на подписите.

Предмет на апорта могат да бъдат недвижими имоти и/или вещни права върху тях. При прехвърлянето на предприятие, съответно при преобразуването на търговски дружества, в активите на които има недвижими имоти или вещни права върху тях, собствеността, съответно вещните права преминават от прехвърлител/апортиращ/преобразуващо се дружество към дружеството приобретател/приемащ апорта/приемащо или новоучредено дружество.

В аспект на ЗДДС във връзка с това правоприемство следва да се има предвид следното:

Съгласно чл. 10, ал. 1 от ЗДДС, не е доставка на стока или услуга доставката към приобретателя от преобразуващия се, от отчуждителя или от апортиращия в резултат на:

- преобразуване на търговско дружество по реда на глава шестнадесета от Търговския закон;

- прехвърляне на предприятие по реда на чл. 15 или 60 от Търговския закон;

- извършване на непарична вноска в търговско дружество.

Съгласно втората алинея на същия законов текст, в случаите по ал. 1 лицето, което получава стоките или услугите, е правоприемник и на всички права и задължения по този закон във връзка с тях, включително на правото на приспадане на данъчен кредит и на задълженията за извършване на корекция на ползвания данъчен кредит.

На основание на чл. 12, ал. 1 във връзка с чл. 10, ал. 1 от ЗДДС, изброените в същия член разпоредителни действия не подлежат на облагане поради липса на доставка, а на основание чл. 80, ал. 1 от ЗДДС по повод на същите, корекция по чл. 79 от закона на ползван данъчен кредит от апортиращия, прехвърлителя, съответно преобразуващото се дружество не следва да се извършва. Задължение за корекции би могло да възникне при правоприемника съобразно използването на недвижимия имот, съответно - съобразно последващо разпореждане с имота. Корекцията на ползвания от праводателя (прехвърлител/апортиращ/преобразуващо се дружество) данъчен кредит следва да се извърши с коефициент (К), изчислен на базата на оборотите на правоприемника (дружеството приобретател/приемащ апорта/приемащо или новоучредено дружество) за годината, през която са възникнали обстоятелствата по чл. 79, ал. 2 от ЗДДС.

Условията и редът за възникване и упражняване на правото на приспадане на данъчен кредит в случаите на правоприемство по чл. 10 от закона са уредени в чл. 60 от ППЗДДС.

Съгласно визираната разпоредба, правоприемникът има право на приспадане на данъчен кредит за получените недвижими имоти или вещни права, когато са налице едновременно следните условия:

- преобразуващият се, отчуждителят или апортиращият не е упражнил правото си на приспадане на данъчен кредит;

- не е изтекъл срокът по чл. 72, ал. 1 от закона, в който преобразуващият се, отчуждителят или апортиращият е следвало да упражнява правото на приспадане на данъчен кредит;

- получените недвижими имоти или вещни права ще се използват за целите на извършваните от правоприемника облагаеми доставки по смисъла на чл. 69 от закона;

- доставчикът недвижимите имоти или вещи нe е регистрирано по закона лице към датата на издаване на данъчния документ и доставката е била облагаема към тази дата.

Друга хипотеза, при която съгласно чл. 60, ал. 2 от ППЗДДС правоприемникът има право на приспадане на данъчен кредит и за недвижими имоти или вещни права, са случаите, за които преобразуващият се, отчуждителят или апортиращият не е имал право на приспадане на данъчен кредит, когато са налице едновременно следните условия:

- получените недвижими имоти или вещни права ще се използват за целите на извършваните от правоприемника облагаеми доставки по смисъла на чл. 69 от закона и доставчикът на недвижими имоти или вещни права е регистрирано по закона лице към датата на издаване на данъчния документ и доставката е била облагаема към тази дата;

- стоките и услугите са придобити от преобразуващия, отчуждителя или апортиращия до 5 години, а за недвижими вещи - до 20 години, преди датата на вписването на съответното обстоятелство по чл. 10 от закона в търговския регистър.

Съгласно чл. 60, ал. З от ППЗДДС, когато недвижими имоти или вещни ще се използват от правоприемника както за облагаеми доставки по чл. 69 от закона, така и за освободени доставки и за доставки и дейности без право на данъчен кредит, за начисления данък е налице право на частичен данъчен кредит, изчислен по реда на чл. 73 от закона.

Следва да се има предвид в случая, че оценките на недвижимите имоти и вещните права, направени от вещи лица и приети от съда в регистърното производство по Търговския закон са правно ирелевантни в случая. По отношение на правото на приспадане на данъчен кредит, съответно задължението за корекцията му, относими са стойностите, формирани като данъчна основа на активите при преобразуващия, отчуждителя или апортиращия. Правото се упражнява въз основа на данъчни или митнически документи, по които праводателят е посочен като получател или вносител (чл. 60, ал. 4 от ППЗДДС).

3. Унищожаване на сграда.

В случай, че сграда, за която е ползван данъчен кредит, бъде разрушена, то относно евентуално извършване на корекция на ползвания във връзка със същата данъчен кредит на основание чл. 79 от ЗДДС следва да се има предвид:

Извършването на корекции ще зависи от причините за разрушаването и последващото използване на заместващия сградата актив, т. е. евентуалната нова сграда или земята. В случай, че разрушаването на сграда е направено с цел създаване на нов актив, който ще служи за извършване на доставки с право на данъчен кредит, то корекции не следва да се извършват.

Например: разрушава се ресторант, за да бъде построен хотел или разрушава се ресторант, за да се продаде земята (УПИ) като предмет на облагаема доставка.

От друга страна, когато бъдещият актив или земята ще се използват за освободени доставки, ще е налице основание за корекция на данъчния кредит, съгласно правилата на чл. 79 от ЗДДС. Например: разрушава се ресторант, за да се построи казино или се разрушава ресторант, за да бъде използвана земята (която не е УПИ) като предмет на освободена доставка.

Когато бъдещият актив се използва, както за облагаеми, така и за освободени доставки, корекцията се извършва съгласно чл. 79, ал. 2 от ЗДДС. Например: разрушава се ресторант, за да се построи хотел с казино.

Нормата на чл. 79, ал. 3 от ЗДДС ще намери приложение само в случаите на погиване на сграда, което не е обусловено от бъдещото използване, като се има предвид чл. 80, ал. 2 от ЗДДС. Например: при пожар по вина на регистрираното лице. В тези случаи корекцията на ползвания данъчен кредит ще се извърши по формулата на чл. 79, ал. 6 от ЗДДС.

Чл. 79, ал. З от ЗДДС ще намери приложение и в случаите на чл. 70, ал. 1, т. 6 от ЗДДС, съгласно който не е налице право на приспадане на данъчен кредит, когато сградата е разрушена като незаконно построена. Ползваният от лицето във връзка с построяването на незаконния строеж данъчен кредит следва да бъде отказан изцяло, към датата на ползването му за съответните доставки, а не по формулата на чл. 79, ал. 6 от ЗДДС.

Относно корекцията на данъчен кредит при унищожаване и брак на недвижими имоти виж и р. V, т. 3.5.

4. Замяна на имоти.

Съгласно разпоредбите на чл. 130 от ЗДДС, когато е налице доставка, по която възнаграждението (изцяло или частично) е определено в стоки или услуги, приема се, че са налице две насрещни доставки, като всеки от доставчиците се смята за продавач на това, което дава и за купувач на това, което получава. Данъчното събитие и за двете доставки възниква на датата на възникване на данъчното събитие на по-ранната от тях. По смисъла на чл. 26, ал. 7 от ЗДДС, когато възнаграждението е определено изцяло или частично в стоки или услуги (плащането се извършва изцяло или частично в стоки или услуги), данъчната основа на доставката е пазарната цена на предоставяната стока или услуга, изчислена към датата, на която данъкът е станал изискуем.

Начинът на облагане при замяна или продажба на имоти следва да се определи от предмета на доставката - земя, урегулиран поземлен имот, стара или нова сграда, предвид разпоредбите на чл. 45 от ЗДДС.

Следва да се има предвид, че когато се извършва учредяване на право на строеж срещу задължението на получателя (строител, инвеститор) да изгради на собственика на терена част от сграда (например: апартаменти, магазини, гаражи и др.), са налице насрещни доставки при условията на чл. 130 от ЗДДС. Данъчното събитие и за двете доставки възниква на датата на учредяването на правото на строеж, тъй като към този момент собственикът на земята е извършил прехвърлянето на вещното право към контрагента си. Данъчната основа на доставката на правото на строеж следва се определи съгласно чл. 26, ал. 7 от ЗДДС, т. е. в случая това ще е пазарната му цена към деня на учредяването му.

Данъчната основа на доставката на строителя/инвеститора се определя с оглед предмета на договореното между страните. Ако инвеститорът се е задължил да престира строителна и други услуги, данъчната основа на доставката му е пазарната цена на договорената престация. Същата може да включва освен строителната услуга и услуга по изменение на статута на терена чрез включването му в регулация, изготвяне на архитектурен проект на сградата и други подобни, свързани със строежа на сградата до пускането й в експлоатация. Ако инвеститорът се е задължил да престира готов обект - например апартамент № 7, съгласно архитектурния проект, данъчната основа на доставката му е пазарната цена на обекта.

5. Арендни договори в земеделието

Закон за арендата в земеделието (ЗАЗ) урежда арендните отношения в земеделието. Обект на арендния договор са земеделската земя и/или недвижимите и движимите вещи за земеделско производство. Същият се сключва в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните. Той се вписва в нотариалните книги и се регистрира в съответната общинска служба по земеделие и гори. С договора за аренда арендодателят се задължава да предостави на арендатора за временно ползване обекта на договора, а арендаторът - да извърши определено арендно плащане. Добивите от отдадените под аренда обекти стават собственост на арендатора от момента на отделянето им. Съгласно чл. 8, ал. 4 от ЗАЗ, арендното плащане може да се договори в пари и/или в земеделски продукти. Съгласно ал. 5 по същия законов текст, ако не е уговорено друго, арендното плащане се дължи в първия работен ден след изтичането на стопанската година. Ако арендното плащане е определено за по-кратки периоди, то се дължи в първия работен ден след изтичане на съответния период.

В аспект на ЗДДС, договорът за аренда при уговорено плащане в натура, е налице бартер по смисъла на чл. 130 от ЗДДС, съгласно който, когато е налице доставка, по която възнаграждението (изцяло или частично) е определено в стоки или услуги, приема се, че са налице две насрещни доставки, като всеки от доставчиците се смята за продавач на това, което дава и за купувач на това, което получава. Данъчното събитие и за двете доставки възниква на датата на възникване на данъчното събитие на по-ранната от тях. Доставката на арендодателя е освободена доставка по чл. 45, ал. 1 от ЗДДС - "отдаване под аренда" на земеделска земя. Доставката на арендатора е земеделска продукция - облагаема доставка съгласно чл. 12 от ЗДДС. Доставката отдаване под аренда е договор с непрекъснато изпълнение, а доставката на земеделска продукция - с периодично - съгласно уговореното в арендния договор. Съгласно чл. 25, ал. 4 от ЗДДС, при доставка с периодично, поетапно или непрекъснато изпълнение, всеки период или етап, за който е уговорено плащане, се смята за отделна доставка и данъчното събитие за нея възниква на датата, на която плащането е станало дължимо. Поради това данъчното събитие и за двете доставки в случая е датата, на която е следвало да се извърши предоставянето на земеделската продукция или, ако такава дата не е определена, на датата на реалното й представяне. Данъчната основа на всяка от доставките е пазарната й цена към датата на изискуемост на данъка, съгласно чл. 26, ал. 7 от ЗДДС. Данъците и таксите, застраховки и други, дължими във връзка с арендния договор, съгласно чл. 7 от ЗАЗ, с които следва да се увеличи данъчната основа на доставките, съгласно чл. 26, ал. З от ЗДДС, увеличават данъчната основа на доставчиците, съгласно изложеното в раздел IV на настоящото указание.

В случаите, когато плащането е уговорено в пари, е налице само доставка по чл. 45, ал. 1 от ЗДДС - отдаване под аренда на земеделска земя, данъчното събитие за която възниква на датата, на която плащането е станало дължимо.

Аналогично е данъчното третиране на наемните договори на земеделска земя, които имат клаузи, идентични с тези на арендните договори, но за същите не е спазена законоворегламентираната по ЗАЗ форма и регистрационен режим.



IV. Определяне на данъчната основа.

Съгласно разпоредбите на чл. 26 от ЗДДС, данъчна основа по смисъла на този закон е стойността, върху която се начислява или не се начислява данъкът в зависимост от това, дали доставката е облагаема или освободена.

Данъчната основа се определя на базата на всичко, което включва възнаграждението, получено от или дължимо на доставчика във връзка с доставката, от получателя или от друго лице, определено в левове и стотинки, без данъка по този закон. Не се смятат за възнаграждение по доставка всякакви плащания на лихви и неустойки, които имат обезщетителен характер.

Така определената данъчната основа се увеличава с:

- всички други данъци и такси (по ЗМДТ, такса за вписване, нотариална такса), когато такива са дължими за доставката, независимо дали се дължат от продавача или купувача или и от двамата;

- съпътстващите разходи, начислени от доставчика на получателя, като например комисиона, застраховка и други, пряко свързани с доставката.

С оглед регламентираните с чл. 26, ал. З, т. 1 от ЗДДС увеличения на данъчната основа с всички други данъци и такси, когато такива са дължими за доставката, в случаите на замяна на недвижими имоти, данъците и таксите, дължими от всяка от страните във връзка с прехвърлянето на собствеността съобразно уговорката помежду им, следва да увеличат данъчната основа на доставката на съответната страна. В случай, че уговорка в това отношение липсва, данъците и таксите следва да увеличат данъчната основа на доставката на страната, в чиято тежест са съгласно закона. Например: при замяна местният данък по чл. 45, ал. 1 от ЗМДТ, при липса на уговорка между страните относно заплащането на същия, следва да увеличи данъчната основа на лицето, което придобива имуществото с по-висока стойност.

По отношение на режийните разноски по § 3 от ПЗР на Правилника за прилагане на Закона за държавната собственост, следва да се има предвид, че те представляват съпътстващи разходи, начислени от доставчика на получателя, пряко свързани с доставката на недвижимия имот и с тях се увеличава данъчната основа на същата при продажба на имоти държавна собственост по реда на Закона за държавната собственост.

Аналогично е и данъчното третиране на режийните разноски във връзка с разпореждането с недвижими имоти - общинска собственост, регламентирани в съответните наредби на общинските съвети.

Данъчната основа се определя по реда на чл. 27, ал. 1 от ЗДДС при:

- доставката урегулиран поземлен имот, с изключение на прилежащ терен към сгради, които не са нови (т. 2)

- нови сгради или на части от тях и прилежащия им терен (т. 3)

- безвъзмездно прехвърляне на собственост на земя или сграда или друго вещно право върху същите на трети лица, когато при придобиването им е приспаднат изцяло или частично данъчен кредит (т. 1).

По силата на тази норма данъчната основа на тези доставки не може да е по-ниска от данъчната основа при придобиването на УПИ (с изключение на прилежащия терен) или от данъчната основа при придобиването, или от себестойността на новите сгради, или новите части от тях - предмет на последващата доставка.

При доставка на земя и сгради между свързани лица, чл. 27, ал. З от ЗДДС следва да се прилага във връзка с ал. 1. Данъчната основа в тези случаи с пазарната цена, но не по-ниска от цената на придобиване или себестойността на стоката, предмет на доставката. По отношение на сградите, които нямат характер на "нови", данъчната основа на доставка между свързани лица е пазарната цена, тъй като ограниченията на чл. 27, ал. 1 не се отнасят за доставки с такъв предмет.

V. Данъчен кредит.

I. Право на приспадане на данъчен кредит.

За получателя на доставка на земя и/или сграда възниква право на приспадане на данъчен кредит по общите правила на чл. 69 от ЗДДС при ограниченията на чл. 70 и при условията на чл. 71 от закона.

При преценка дали недвижимият имот - предмет на доставката се използва за целите на извършваните от регистрираното лице облагаеми или освободени доставки, следва да се изхожда от доставките, относими към конкретния недвижим имот. В случаите, когато сградата или част от нея (например цех, магазин) се използва за производство или продажби на стоки - предмет само на облагаеми доставки, лицето ще има право да приспадне целия размер на начисления му за доставката данък. Извършването в рамките на независимата икономическа дейност на лицето и на освободени доставки, но от друг обект, не влияят на правото на приспадане на данъчен кредит за имота, който се използва само за облагаеми доставки.

В случай, че регистрираното лице извършва както облагаеми, така и освободени доставки, за недвижимите имоти, които ще се използват за административни нужди на лицето, ще възникне право на приспадане на частичен данъчен кредит, размерът на който се определя по реда на чл. 73 от ЗДДС.

За недвижимите имоти, които ще се използват за освободени доставки, не възниква право на приспадане на данъчен кредит на основание чл. 70, ал. 1, т. 1 от ЗДДС.

На основание чл. 69, ал. 2 от ЗДДС, за целите на правото на ползване на данъчен кредит за облагаеми доставки се смятат и:

- доставките в рамките на икономическата дейност на регистрираното лице, които са с място на изпълнение извън територията на страната, но които биха били облагаеми, ако са извършени на територията на страната;

- доставките на финансови услуги по чл. 46 и на застрахователни услуги по чл. 47, когато получателят на услугите е установен извън Общността или когато доставките на тези услуги са пряко свързани със стоки, за които са изпълнени условията на чл. 28 - същите са изпращани или превозвани извън територията на Общността.

2. Право на приспадане на данъчен кредит за налични активи преди датата на регистрацията по ЗДДС или при повторна регистрация.

2.1. С чл. 74 от ЗДДС е регламентирано правото на регистрираните по ЗДДС лица на приспадане на данъчен кредит за закупените или придобитите по друг начин или внесените активи по смисъла на Закона за счетоводството преди датата на регистрацията им по този закон, които са налични към датата на регистрацията. Това право е налице по отношение на всички регистрирани по ЗДДС лица, с изключение на тези, регистрирани за вътреобщностното придобиване (по чл. 99 и по чл. 100, ал. 2 от ЗДДС).

Правото възниква само за наличните активи по смисъла на Закона за счетоводството към датата на регистрация, за които са налице едновременно следните условия:

- налице са изискванията па чл. 69 и 71;

- доставчикът е регистрирано по закона лице към датата на издаване на данъчния документ и доставката е била облагаема към тази дата;

- регистрационният опис по образец на наличните активи е съставен към датата на регистрация по този закон и подаден не по-късно от седем дни от датата на регистрация;

- недвижими вещи са придобити от лицето до 20 години, преди датата на регистрация по този закон.

"Наличен актив" е налице, когато към датата на регистрацията лицето не се е разпоредило със същия, съответно активът (сграда, постройка) не е бракуван или унищожен. По отношение на ограничените вещни права, за да представляват "наличен актив", същите не следва да са погасени, съответно срокът, за който са учредени, следва да не е изтекъл.

2.2. Регистрираното лице има право да приспадне начисления данък при дерегистрацията му по този закон за обложените активи по чл. 111, ал. 1, т. 1 от закона, които са налични към датата на последващата му регистрация по реда и при условията на чл. 76 и 77 от ЗДДС.


Каталог: downloads -> Edition 10 2015
downloads -> Конспект по дисциплината „Екскурзоводство и анимация в туризма" Специалност: "Мениджмънт в туризма"
downloads -> Alexander Malinov
downloads -> Тема 8: Линейни алгоритми. Отделяне на цифрите на число, преобразуване на числа. Алгоритмично направление: Алгоритми от теория на числата
downloads -> Отчет за научноизследователската, учебната и финансовата дейност на националния природонаучен музей при бан през 2013 г
downloads -> Закон за националния архивен фонд в сила от 13. 07. 2007 г
Edition 10 2015 -> Закон за устройство на територията чл. 137. (Изм. Дв, бр. 65 от 2003 г.) (1) в зависимост от характеристиките, значимостта, сложността и рисковете при експлоатация строежите се категоризират, както следва
Edition 10 2015 -> №96-00-637 от 09. 10. 2012 г относно о


Сподели с приятели:
1   2   3




©obuch.info 2024
отнасят до администрацията

    Начална страница