Особености при отчитането на приходите и разходите в жилищното строителство



страница8/12
Дата11.01.2018
Размер1.83 Mb.
#44611
ТипДоклад
1   ...   4   5   6   7   8   9   10   11   12

От таблицата се вижда, че размера на провизията ще е в размер на 60 000лв.

Когато в сроковете на гаранционно поддържане се проявят скрити дефекти, строителят прави разходи за тяхното отстраняване, които се натрупват по сметките от група 60 Разходи по икономически елементи.



  • За прехвърляне на разхода по функционално предназначение:

Д-т 611 Разходи за строителна дейност

Анал. Гаранционно поддържане

К-т група 60 Разходи по икономически елементи


  • С направените разходи се намалява потенциалното задължение във вид на резерв за гаранции:

Д-т 497 Провизии, признати като пасиви

К-т 709 Други приходи от дейността




  • За отнасяне на направените разходи :

Д-т 709 Други приходи от дейността

К-т 611 Разходи за строителна дейност

Анал. Гаранционно поддържане


  • Във връзка с годишното приключване провизията може да бъде коригирана. При увеличение се съставя същата счетоводна статия, както при начисляването й , или да бъде намалена по следния начин:

Д-т 497 Провизии, признати като пасиви

К-т 709 Други приходи от дейността


След изтичане на гаранционните срокове за всички видове СМР за даден обект възложителят и строителното предприятие съставят двустранен протокол, с който удостоверяват, че сроковете са изтекли за обекта и няма неотстранени дефекти. Вуз основа на този протокол възложителят възстановява удържаната сума:

Д- т 503 Разплащателна сметка в лева

К-т 414 Клиенти по продажби при определени условия
Когато строителното предприятие не отстрани възникналите недостатъци или откаже да стори това, възложителят не възстановява удържаната сума.

Д-т 609 Други разходи

К-т 414 Клиенти по продажби при определени условия
Ако след изтичане на гаранционният срок остане неусвоена сума от провизията, кредитното салдо по сметка 497 Провизии, признати като пасиви се закрива:

Д-т 497 Провизии, признати като пасиви

К-т 709 Други приходи от дейността
При вторият начин, без първоначално удържане на средства, е единтичен с гореизложения с изключението, че не се използва сметка 414 Клиенти по продажби при определени условия.


  1. Отчитане на „Дял на завършено строителство”:

„Дял на завършено строителство” е метод за признаване на приходи и разходи чрез отнасянето им към етап на завършване на договора, което води до отразяване на приходи, разходи и финансов резултат (печалба или загуба), които могат да се отнесат към частта от завършената работа. Следва да се отбележи, че понятието „етап” при прилагането на този метод, няма нищо общо с „етап”, регламентиран в ЗУТ. Както вече стана ясно етап в счетоводния стандарт е метод за признаване на приходите и разходите, а в ЗУТ се има впредвид обособена част от строеж, която може да бъде въведена самостоятелно в експлоатация.

СС 11 Договори за строителство поставя изисквания при прилагането на този метод:



  • приходите по договора се признават като приход в отчета за приходите и разходите през отчетните периоди, когато е била извършена работата, за която се отнасят, и

  • разходите по договора се признават като разход в отчета за приходите и разходите през отчетните периоди, когато е извършена работата, за която те се отнасят.

Същността на метода се изразява в разделяне на етапи на строителния процес. Броят на етапите е по преценка на строителя, но в рамките на един отчетен период трябва да има поне един „етап”. Формирането на етапите става чрез описание на същите от техническата служба, т.е. какви видове СМР съдържа всеки етап поотделно. Такава информация може да се вземе от количествено-стойностната сметка.



НАИМЕНОВАНИЕ НА СМР

МЯРКА

КОЛИЧЕСТВО

СТОЙНОСТ

ЕДИН.

ОБЩО

Част – Груб строеж

1

Изкоп на ями 2-10 м2 и дълбочина 2 до 4 м. ръчно в з.п.

М3

56,00

12,45

697,20

2

Доизкопаване и подравняване ръчно на откосите на изкопи с дължина до 5м в земни почви, направени по механизиран начин

М3

377,00

8,25

31110,25




……

Общо груб строеж

631180,2

Част - Дограми

1

Доставка и монтаж на врата фурнирована 16 см

М2

375,00

120,63

45236,25

2

Доставка и монтаж на двукатни прозорци

М2

906,00

104,78

94930,68




..

Общо Дограма

140694,33

Част – Довършителни работи




Мазилки













1

Вътрешна варова мазилка по тухлени стени

М2

9660,00

5,36

51777,60

2

Вътрешна декоративна мазилка

М2

825,00

7,06

5824,50




…….. Общо Мазилки

94801,40

Броят на етапите за времетраенето на един строеж е неограничен и зависи от обема и характера му. Най-често се формират три етапа:

  • СМР в основи до „първа плоча”;

  • Изпълнение на СМР до „груб строеж”;

  • Довършителни работи.

При завършен етап се установява обема на „приходите” въз основа на относителния дял на извършените за етапа разходи към общо разчетените разходи за строежа (сметна себестойност). След документиране на етапа се съставят съответните счетоводни записвания за отчитане на приходите и разходите и извеждане на финансовия резултат, който в рамките на годината е обект на облагане, като част от данъчната печалба.

Проблемите, които създава този метод са, че е необходимо да се състави допълнителна документация: разпределение на сметната себестойност по етапи и др. Методът винаги дава положителни резултати и води до данъчно облагане, което не се нрави на строителите. Счетоводните записвания ще онагледим със следния пример:

Изграждане на строеж със срок на изпълнение повече от един отчетен период. Договорната цена е 1 500 000лв. Сметната стойност на строежа е 1 250 000 лв. По преценка на строителното предприятие са формирани четири „етапа”. Данните, представени в таблицата за приходите и разходите са с натрупване:


Наименование

Етапи (с натрупване)

Всичко за обекта

I

II

III

IV

1.Договорна цена

-

-

-

-

1 500 000

2.Изпълнени СМР за етап (с натрупване)-фактически разходи

300 000

600 000

900 000

1 250 000

1 250 000

3.Относителен дял в % от общите разходи

24%

48%

72%

100%




4.Приходи за етапа

360 000

720 000

1 080 000

1 500 000

1 500 000

5.Финансов резултат

60 000

120 000

180 000

250 000

250 000




  • За отчитане на приходите и разходите от първия етап:

Д-т 414 Клиенти по продажби при определени условия – 360 000

К-т 701 Приходи от продажба на продукция – 360 000




  • За отписване на извършените разходи:

Д-т 701 Приходи от продажба на продукция – 300 000

К-т 611 Разходи за строителна дейност – 300 000




  • За установяване на финансовия резултат от първия етап на строителството:

Д-т 701 Приходи от продажба на продукция – 60 000

К-т 123 Печалби и загуби от текущата година – 60 000



За следващите етапи счетоводните записвания за единтични.


  1. Отчитане на вещните права

При започване на строителство, предприемачът може да притежава земята на която ще се строи, но може и да има само учредено право на строеж. И собствеността на земята и преотстъпеното право на строеж, както и други подобни права, са от групата на вещните. Вещните права са субективни граждански права, с определени различия от другите субективни права. На първо място те винаги имат за обект вещи. Дават права на техния носител да упражнява власт, въздействайки върху определена вещ, като това се извършва от носителя на правото по собствена воля. На втори място вещните права имат абсолютен характер. За да упражни това свое право носителят, всички други правни субекти трябва да се въздържат от намесата върху същата вещ. На трето място вещните права са ограничени от закона. На последно място вещните права се признават за задоволяване на интереси, като я владее, ползва или се разпорежда с нея. Като обобщение можем да кажем, че вещното субективно право е призната или установена и гарантирана от закона възможност на едно лице да упражнява власт (въздействие) върху определена вещ за задоволяване на неговия интерес и да иска от всички други лица да се въздържат от въздействия върху същата вещ. Законът регламентира следните способи за придобиване на вещни права:

  • чрез правна сделка- регламентирана в чл. 77 от Закона за собствеността. Прехвърлянето на собствеността или други вещни права съгл. чл. 18 от Закона за задълженията и договорите изисква да се извърши въз основа на нотариален акт. Всички актове, прехвърлящи собствеността или учредяващи вещни права, се вписват в имотния регистър, съгл. Чл. 112 от Закона за собствеността.

  • Придобиване по давност- Правото на собственост по давност върху недвижим имот се придобива с непрекъснато владение в продължение на 10 години. Ако владението е добросъвестно, правото на собственост се придобива с непрекъснато владение в продължение на 5 години- съгл. Чл. 79 от Закона за собствеността.

  • Други първични способи- приращение (собственикът на една вещ придобива собствеността върху всичко, което се съединява или инкорпорира с неговата вещ, по естествен или изкуствен начин; присъединяване, преработване, право на собственост върху изгубени вещи, намиране на съкровище и др.

  • Особени способи на придобиване на право на собственост: чрез публична продан; чрез конструктивни съдебни решения и др.

  • Придобиване право на собственост чрез участие в жилищно- строителни кооперации или чрез групов строеж.

  • Чрез сделка за замяна срещу предоставяне на друг недвижим имот, които е наличен;

  • Като апорт на съдружник в търговско дружество- съгл. Чл.72(2) от Търговския закон,вноската се се оценява от 3 независими вещи лица, посочени от длъжностното лице по регистрацията към Агенцията по вписванията. Заключението на вещите лица трябва да съдържа пълно описание на непаричната вноска, метода на оценка, получената оценка и нейното съответствие на размера на дела от капитала или на броя номиналната и емисионната стойност на акциите, записани от вносителя. Заключението се представя в търговския регистър със заявлението за вписване.

Придобиване на вещно право за строеж, чрез покупка23за отразяване на закупеното вещно право, като текущ разход, когато сградата ще се ползва в дейността:

Д-т 609 Други разходи

К-т гр. 50 Парични средства
В случаите, когато вещното право за строеж се купува в настоящата година, но изграждането на строежа се предвижда да стане в следващ отчетен период, разходът не може да бъде отчетен за текущата година, поради това, че ще се нарушат счетоводните принципи „съпоставимост между приходи и разходи” и „независимост на отчетните периоди”.За целта, закупеното право се осчетоводява по сметка 651 Нефинансови разходи за бъдещи периоди.

Д-т 651 Нефинансови разходи за бъдещи периоди

К-т група 50 Парични средства

За отнасяне на разхода за закупеното вещно право на строеж към разходите за придобиване се записва:

Д-т 611 Разходи за основна дейност

Д-т 613 Разходи за придобиване на ДМА

К-т 609 Други разходи
Правото на строеж по чл. 181 от ЗУТ се счита за упражнено по смисъла на чл.67 от Закона за собствеността в момента, когато е изграден грубият строеж и това е документирано(Акт 15) от строителният надзор по чл.159 от ЗУТ. При приеман на сградата с Протокол, обр.16 и издадено Разрешение за ползване, се записва:

-когато сградата ще се ползва за собствени нужди :

Д-т 203 Сгради и конструкции

К-т 613 Разходи за придобиване на ДМА


-когато сградата е построена с цел продажба:

Д-т 303 Продукция

К-т 611 Разходи за основна дейност
Придобиване на вещно право на строеж чрез замяна срещу предоставяне на застроена площ – тази сделка се третира, като замяна, бартер на две нееднородни блага. При нея съгласно чл. 222 и 223 от Закона за задълженията и договорите страните се задължават да си прехвърлят взаимно собствеността върху вещи и права. Извършват се две сделки: всяка от страните е продавач на това, което дава, и купувач на това, което получава. Престацията от страна на строителя става в същия момент, когато се извършва първата продажба – на земята или правото на строеж. Това определя задължението на строителното предприятие на начисли ДДС в 5-дневен срок върху пазарната стойност на престацията по замяната, съгласно изискванията на чл. 130 от ЗДДС. В случая се купува право на строеж и се продава застроена площ. Всяка от тези сделки се третира и отчита съобразно статута на изпълнителя по сделката и статута му от гледна точка на ЗДДС.

Получената земя/право на строеж трябва да се отчита съобразно целта, за която ще се използва от предприятието:

-ако са за строежи за собствени нужди – като нематериален актив за правото на строеж до започване на строителството;

-ако е за продажба- като стока;

-ако е за изграждане на сграда, която след това ще се продава на трети лица, се включва като разход за материали в производствените разходи за строежа.

- за отразяване на закупеното вещно право на строежа като текущ разход за отчетния период (ако и строителството започне в същия период иначе,се отчита по сметка 651 Нефинансови разходи за бъдещи периоди) се съставя следната стопанска операция:

Д-т 609 Други разходи

К-т 412 Клиенти по аванси – анал. На прехвърлителя на правото на строеж, респ. собствеността на земята

К-т 4532 Начислен данък за продажбите- при данъчна основа, определена по реда на чл. 26 и чл.27 от ЗДДС, върху пазарната стойност на даваните в замяна жилища или друга застроена площ.
Разходите за строежа се набират по аналитичната сметка към сметка 611 Разходи за основна дейност. Включената пазарна стойност на жилища, давани в замяна, всъщност е пазарната стойност на полученото право на строеж или стойността на земята. За отнасяне на разхода за закупеното вещно право на строежа към разходите за придобиване на сградата се записва:

Д-т 611 Разходи за основна дейност- когато строителството е основна дейност на предприятието

Д-т 613 Разходи за придобиване на ДМА- когато строителството е за собствени нужди

К-т 609 Други разходи


Този вид сделка се третира, като бартер, т.е. всяка от страните по сделката е купувач и продавач. Следователно предоставянето на застроената площ след приемането на сградата с Протокол обр. 16 и издаденото разрешение за ползване, трябва да се оформи счетоводно, като продажба. Правят се следните записвания:

Д-т 412 Клиенти по аванси –анал. Сметка на прехвърлителя

Д-т 411 Клиенти – при наличие на сума за доплащане

К-т  701 Приходи от продажба на продукция

К-т 4532 Начислен данък върху продажбите – за доначисляване на данък или за данъка, който не е начислен при замяната)
Според изискванията на чл. 130 от ЗДДС, строителното предприятие е необходимо да оформи доставката, като начисли данък. Възможни са 2 случая:

-ако строителното предприятие е регистрирано по ЗДДС лице към датата на сделката трябва да се начисли данък;

-ако не е регистрирано лице, няма да начисли, но при предаване на готовия обект трябва да издаде фактура с данъчна основа, определена по чл. 25, ал. 6 от ЗДДС и да начисли данък. Издадената фактура трябва да се отчете като разход за строежа и като задължение към прехвърлителя на земята/правото на строеж по сметка 412 Клиенти по аванси. Начисленият данък е необходимо да бъде отчетен в Дневника за продажби и справка-декларацията за данъчния период на датата на замяната.

Според изискванията на счетоводния принцип „Съпоставимост между приходи и разходи” за отчетния период, е необходимо изписването на производствените разходи да става като те се съпоставят с приходите от продажбите. Счетоводното записване за отчитане на приходите за обекта и изпълнени СМР, в съответствие с припадащата им се част от разходите е следното:

Д-т 701 Приходи от продажба на продукция

К-т 611 Разходи за основна дейност- когато строителството е основна дейност на предприятието)

К-т 613 Разходи за придобиване на ДМА- когато строителството е за собствена нужда

К-т 303 Продукция –с цел продажба


Извежда се и финансов резултат в резултат от продажбата:

Д-т 701 Приходи от продажба на продукция

К-т 123 Печалби и загуби от текущата година

Или при загуба

Д-т 123 Печалби и загуби от текущата година

К-т 701 Приходи от продажба на продукция


Вещните права биват пълни и ограничени. Като пълно такова се посочва правото на собственост, тъй като то дава най- пълна власт върху определена вещ. Другите лица нямат никакви права и трябва да се въздържат от въздействие върху веща. От правото на собственост произтичат други вещни права : право на строеж, право на ползване, сервитут. Те са ограничени вещни права, нямат самостоятелно съществуване и в Закона за собствеността се наричат: „вещни права върху чужда вещ”. Характерно за ограничените вещни права е че техният носител може:

  • Да упражнява само някои от правомощията на собственика;

  • Да ги упражнява с ограничен обем.

Правото на строеж(суперфиция) е от групата на ограничените вещни права. В чл. 92 от Закона за собствеността се казва, че Собственикът на земята е собственик и на постройките и насажденията върху нея, освен ако е установено друго. В чл. 63 от същия закон се допуска възможност едно лице да построи сграда в чужда земя, като стане собственик на постройката. Именно това право, да се държи, да се притежава сграда в чужда земя, се нарича право на строеж или суперфиция. Правото на строеж се учредява винаги от собственика на земята и това е израз на неговото разпоредително право, но веднъж използвано- възниква ново право, самостоятелно вещно право на строеж, носител на което е друго лице. Правото на строеж включва в своето съдържание следните правомощия:

  • Право да се построи сграда в чужда земя;

  • Изключително право на собственост върху постройката;

  • Правомощие да се ползва чужда земя.

Правото на строеж се учредява в съответствие с влязъл в сила подробен устройствен план или виза за проектиране, издадена от главния архитект на общината (района) в предвидените от закона случаи.Според действащите данъчни закони, и по точно чл. 45 от ЗДДС и чл.180 ал.1 от ЗУТ, учредяването или прехвърлянето на правото на строеж се счита за освободена доставка, свързана със земя до момента на завършване на сградата в груб строеж24 за която се учредява или прехвърля правото на строеж. В правото на строеж не се включват СМР. В строителството данъчното събитие настъпва, когато обектът е завършен, съставен е и е одобрен Акт 16 за обектите I- III категория, респективно издадено е от общината Удостоверение за въвеждане в експлоатация (за обектите IV-V категория) и разбира се е дадено разрешение за ползване по реда на Наредба 2 от 2003г. за обектите, за които това се изисква (обектите I-II категория).Придобитото право на строеж губи правната си сила, ако в 3-годишен срок не е започнало строителството, а в 5-годишен срок не е изграден строежът на етап „груб строеж”, съгл. Чл. 153 (2) от ЗУТ. Това се установява писмено от органа, които го е издал. Строежите, за които разрешението за строеж е загубило действието си по смисъла на ал. 2, могат да бъдат осъществени след презаверяване на разрешението за строеж. Когато разрешението за строеж не бъде презаверено в едногодишен срок, одобреният проект губи правно действие. При презаверяване на разрешението за строеж се заплаща 50 на сто от предвидената такса по общия ред.

Придобитото право на строеж струва за фирмата толкова, колкото жилищата или застроената площ, която съгласно договора предоставя в замяна. За тази цел следва да се състави счетоводна справка за стойността на жилищата или застроената площ, която се дава в замяна, по пазарни цени. Счетоводното му представяне е следното:

Д-т 601 Разходи за материали

К-т 412 Клиенти по аванси

Ако в момента на сделката за замяна фирмата няма готовност за строежа или не знае за каква цена ще ползва придобитото право на строеж, то може да се осчетоводи като разход за бъдещи периоди до започване на строежа или като дълготраен нематериален актив по сметка от група 21 Дълготрайни нематериални активи. След започване на строежа, за който ще се ползва придобитото право на строеж, ще се прехвърли стойността му по сметка 601 Разходи за материали с аналитично отчитане за строежа.

Законовата уредба поставя задължителни изисквания към строителната продукция: здравина, сигурност, качество (съответствие) на вложените материали и изделия, спазване на утвърдените проекти и пр. Полезният живот на една сграда продължава по 30 – 40, дори до 100 години, съобразно конструкцията. За целия срок на ползване сградата трябва да отговаря на изискванията за безопасна експлоатация. Не е случайно, че всеки инвестиционен проект за сграда или съоръжение (според категорията му) се съгласува с определени органи: по екология, противопожарна безопасност, хигиенната инспекция и др. Грижата на държавата за качеството на инвестициите в строителството се изразява и чрез въвеждането на институцията на специализирания орган - независим строителен надзор. Дейността му е регламентирана със специални нормативни актове, като същата обхваща целия период – от проектирането до завършването и приемането на готовия обект и даване разрешение за ползване. Независимо, че разходите за строителния надзор се плащат от инвеститора чрез генералната сметка на обекта, трябва да се отбележи, че той е независим орган. Технологията на строителното производство у нас има добра нормативна база за качеството на строителството и високи изисквания към производителите на строителни материали и към изпълнителите на строежите. Санкциите за нарушения в това отношение са: неприемането на строежи, окачествяването при приемането на дадени видове СМР, като некачествени, предписването на действия и отбиви за отстраняване на дефектите в срок, както и имуществени санкции за определени случаи по Закона за устройство на територията.

В Закона за устройство на територията конкретното предназначение на поземлените имоти определя с подробния устройствен план и може да бъде: в урбанизирани територии или в отделни поземлени имоти извън тях, в земеделски територии, в горски територии, в защитени територии, в нарушени територии. Жилищното строителство се осъществява в урбанизираните територии. Промяна на предназначението на територии и на поземлени имоти с цел застрояване се извършва въз основа на действащ подробен устройствен план (чл.9 ал.1).Промяната се разрешава след положително становище от обществено обсъждане. Освен терените, сградите и съоръженията също се категоризират. В зависимост от характеристиките, значимостта, сложността и рисковете при експлоатация строежите се категоризират в чл. 137:

Жилищните сгради са от трета до пета категория в зависимост от това дали са високо, средно или ниско застроени.

В Закона за данък върху добавената стойност е предвидено, че ДДС с дължи за нови сгради, но не и за стари.


  1. Каталог: files -> files
    files -> Р е п у б л и к а б ъ л г а р и я
    files -> Дебелината на армираната изравнителна циментова замазка /позиция 3/ е 4 см
    files -> „Европейско законодателство и практики в помощ на добри управленски решения, която се състоя на 24 септември 2009 г в София
    files -> В сила oт 16. 03. 2011 Разяснение на нап здравни Вноски при Неплатен Отпуск ззо
    files -> В сила oт 23. 05. 2008 Указание нои прилагане на ксо и нпос ксо
    files -> 1. По пътя към паметник „1300 години България
    files -> Георги Димитров – Kreston BulMar
    files -> В сила oт 13. 05. 2005 Писмо мтсп обезщетение Неизползван Отпуск кт


    Сподели с приятели:
1   ...   4   5   6   7   8   9   10   11   12




©obuch.info 2024
отнасят до администрацията

    Начална страница