Етажна собственост. Понятие и правен режим. Възникване и прекратяване на етажната собственост

-обект е недвижима вещ;

-в архитектурно и строително отношение сградата да е от етажи;

-отделните обекти да са свързани технически с общите части- основи, покрив и т.н.;

-отделните обекти да са с различни собственици;

-общите части са в съсобственост;

-съсобствениците влизат в правоотношения помежду си и с трети лица;

Вижда се, че ЕС е една модификация на правото на собственост, едно особено съчетание на изключителна собственост върху обособени обекти в една сграда и съсобственост върху общите части.

ЕС може да се разглежда, като съвкупност от права и задължения.

Още през 1904 г. в България ЗИСС допуска възможност “разни катове на една къща” да принадлежат на различни собственици. През 1933 г. се приема Закон за етажната собственост, който за пръв път въвежда и термина “ЕС”. През 1935 г. се замяна с Наредба-Закон за ЕС, който действа до 1951 г. Тогава влиза в сила ЗС, който урежда общо режима на ЕС. Приет е и правилник за управлението, реда и надзора на ЕС- ПУРНЕС.

1.Чрез правна сделка. Всяка сделка, с която се прехвърля право на собственост може да се разглежда и като способ за възникване на ЕС. Може да бъде продажба, замяна, дарение, договор за издръжка и гледане, завещание, като е необходимо предмет на тази сделка да бъде обособена част от сграда;

2. Чрез административен акт. Примерно ако собственик на отчужден имот се обезщетява с жилище или друг обект в построена сграда, или в сграда, която ще се построи;

3.Чрез делба. Ако сграда или части от нея са съсобственост, то тя се ликвидира чрез делба и се поделя;

4. Чрез ново строителство;

5. Чрез строителство от ЖСК;

6. Чрез договор за групов строеж;

7.Чрез отчуждаване и конфискация;

8. Чрез давност

Способи за прекратяване: Общите части не могат да се делят - ЗС

1. при погиване на сградата;

2. чрез преустройство на сградата в ЕС

3. чрез сливане - ако ги изкупи някой;

4. чрез разделяне- в ПУРНЕС.

Общите части на сградата при режим на ЕС се ползват от собственици, наематели, обитатели, краткотрайно пребиваващи лица. Правилата за управлението на обикновената съсобственост в ЗС не са достатъчни да регулират сложните отношения между лицата участващи в ЕС. Такива правила въвежда ПУРНЕС. Правомощието да се вземат решения във връзка с управлението на общите части в ЕС по принцип е предоставено на мнозинството. Неговите решения са задължителни за малцинството. Отделният собственик или обитател обаче е защитен чрез признатото му право да участва в органите на управление, както и да обжалва решенията и действията на управителните органи пред съда. Социалната общност в ЕС се организира и управлява, чрез общо събрание (ОС) и управителен съвет (УС). Могат да се изграждат и факултативни органи - надзорни съвети.

Общо събрание е необходим и задължителен орган в ЕС. То функционира в ЕС с най-малко три индивидуално притежавани обекта. Има два вида ОС а). на собствениците и б). на собствениците и обитателите/наемателите. Това ОС приема правилник за вътрешния ред, избира управител или УС за 2 г. ОС решава въпроси свързани с ползването, чистотата и поддържането на местата за общо ползване и спазване на вътрешния ред. Двата вида ОС се свикват от управителя или по искане на 1/5 от собствениците и наемателите. Става с лична писмена покана и се връчва лично, а на отсъстващите се залепя на вратата на жилището. Срокът е три дни преди събранието, а в спешни случаи – 24 часа.

Кворум - при ОС на собствениците - 3/4, а при ОС на собствениците и наемателите - повече от половината. Решенията се вземат с явно гласуване, като съпрузите имат 1 глас. Решенията се вземат с обикновено мнозинство, но някои с квалифицирано. Например при извършване на полезни разноски – мнозинство от 3/4.

Право да иска отмяна на решенията на ОС има всеки, който е участвал в заседанието и чието несъгласие е отбелязано в протокол, или всеки, който не е участвал, но има това право, както и всеки, който основава искането си на неправилности по свикването на ОС или по друг ред. Молбата се подава до районен съд в 7-дневен срок от деня на нарушението. Съдът може да отмени решението, ако то е незаконосъобразно.

Управител –(УС) . Те са изпълнителни органи на ЕС. Органът може да е едноличен и колективен. УС се състои от председател и членове. Управителят (УС) е постоянно действащ орган, като се избира за срок от 2 години. Те привеждат в изпълнение решенията на ОС и следят за спазване законите и правилата за вътрешния ред в сградата, изпълняват приетия от ОС бюджет. Представляват собствениците и наемателите пред трети лица. Действията им подлежат на обжалване пред ОС.

Надзорен съвет - при повече от 15 апартамента, магазини и др. ОС може да избере и надзорен съвет от трима души. Той може да се произнася само по законосъобразността и правилността на действията и решенията на управителя (УС) и то преди всичко по набирането и изразходването на бюджета на ЕС.

17. Право на строеж. Понятие, предмет, съдържание. Учредяване, упражняване и прекратяване.
Правото на строеж е ограничено вещно право, по силата, на което едно лице може да построи сграда върху чужда земя и да стане изключителен собственик на постройката. Именно правото да се притежава, да се държи постройка в чужда земя се нарича право на строеж или суперфиция. Вещно право на строеж се учредява винаги и само върху чужд имот. Не е нужно постройката да съществува реално. Право на строеж може да се учреди и преди сградата да е построена и с тази цел то най-често се учредява. Вещно право на строеж не се погасява със смъртта на своя носител, а може да се наследява и прехвърля. То не се погасява и с погиване на вещта, ако постройката погине, носителят на правото на строеж може да я построи отново, без да е нужно учредяване на ново право на строеж. Правото на строеж е самостоятелно ограничено вещно право върху чужда вещ.

Всеки субект на гражданското право може да бъде носител на вещно право на строеж. То може да се отстъпва на физически лица и на юридически лица, на кооперации. Вещното право на строеж се учредява винаги и само върху чужд недвижим имот, който може да е публична или частна собственост. Необходимо е имотът да е в строителните граници на населеното място. Вещното право на строеж включва следните правомощия:

ПНП може да се учредява и на външно за имота лице. Съдържанието на ПНП са вещните правомощия на носителя да извърши надстрояването и пристрояването съобразно ЗРП да държи така построения обект върху земя, да се разпорежда като негов изключителен собственик.

Учредяването на ПНП става с правна сделка – възмездна или безвъзмездна. То се отстъпва от собственика на земята, върху която вече има изградена постройка и се отстъпва на трето лице. Възможно е собственикът на земята да отстъпи вещно право на строеж на друго лице, а да запази за себе си право на надстрояване и пристрояване върху изградената от това лице постройка.

Придобиване може да стане по давност; по сила на съдебно решение и др.

Прекратяване на ПНП: С изтичане на срока; С отказ от ПНП; Чрез осъществяване на надстрояването и пристрояването.

Вещно-правни последици от ПНП. След осъществяване на ПНП носителят става изключителен собственик на този обект, той придобива и идеални части от правото на строеж и съответна идеална част от общите части на сградата и има право да ползва земята дотолкова, доколкото това е необходимо за ползване на сградата.

Облигационно-правни последици. Възникват при упражняване и учредяване на ПНП. Обикновено ПНП се отстъпва възмездно, затова носителят му трябва да заплати съответната част от правото на строеж, идеална част от общите части на сградата и евентуални реални части от избените и други помещения на заварената сграда. Собственикът на заварената сграда не участва в разходи за надстрояване и пристрояване. Той е длъжен обаче да заплати направените подобрения по сградата в резултата на надстрояването (нова дограма и др.).


19. Право на ползване. Понятие, видове, предмет, съдържание, учредяване, упражняване и прекратяване.
Право на ползване (ПП): Първо, с него днес се обозначава едно от вещните права върху чужда вещ; второ термина ПП се е употребявал и в ЗЗД.

Определение: правото на ползване включва правото да се използва вещта, съгласно нейното предназначение и правото да се получават добивите от нея, без тя да се променя съществено. Обект на правото на ползване са вещи, както недвижими, така и движими. То обаче не може да се учредява върху потребими вещи. Правото на ползване може да се учредява само върху веществените обекти, влизащи в състава на имуществото на едно лице. Ако все пак се учреди някакво право върху търговско предприятие, например се даде под аренда като цяло, то отношенията ще бъдат облигационно-правни, а не вещно-правни. Правото на ползване е отделно и самостоятелно ограничено вещно право върху чужда вещ, като всяко сложно субективно право неговото съдържание се състои от правомощията на ползвателя. За да се ползва една вещ е необходимо ползвателя да упражнява и фактическата власт върху нея, той има право на владение. Правото на ползване за разлика от правото на собственост е срочно право. Носителят на правото на ползване има ограничено право на владение, владение в пълен обем има само собственика.

Учредяване (придобиване) на право на ползване. Съгласно ЗС вещни права върху чужда вещ могат да се придобиват или учредяват с правна сделка, по давност или по други начини определени от закона. Тези способи важат и за придобиване правото на ползване:

Правна сделка – тя може да е продажба, замяна, аренда, дарение, договор за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за гледане и издръжка;

Чрез конститутивни съдебни решения – по такъв ред възниква правото на ползване върху семейното жилище, собственост на другия съпруг или негови близки, което съдът предоставя за ползване от единия съпруг за определен срок след прекратяване на брака.

Възниква и при учредяване на търговско дружество, кооперация, друго юридическо лице или гражданско дружество. В тези случаи правото на ползване възниква само върху недвижимите вещи апортирани в дружеството;

По давност; С административен акт.

Прекратяване (загубване) на правото на ползване. Правото на ползване е срочно право. Срокът може да бъде определен с договора или с акта за учредяване на правото на ползване, затова изтичането на уговорения срок е юридически факт, с настъпването, на който се прекратява самото право на ползване. Бива:

С изтичане на срока;

Със смъртта на ползвателя;

С погиване на вещта;

С неупражняване на правото на ползване в продължение на две години.

По искане на собственика – следва да има застрашена вещ, неизпълнение на съществуващи задължения и предупреждение;

С административен акт;

С отчуждаване на имота за държавни нужди;

По съдебен ред.

Правото на собственост (ПС) е едно от най-важните субективни права. То по всички правни системи е признато и защитено от държавата. Правната защита на частната собственост е конституционно уредена в чл. 17 от Конституцията. Тя е неприкосновена. ЗС установява принципа за равна закрила на всички форми на собственост. Той урежда административната защита на държавната и общинска собственост. НК предвижда наказателни санкции за престъпни посегателства срещу собствеността. ЗС не позволява да се придобива по давност вещ, която е държавна или общинска собственост.

По административен ред – дава се възможност непълноти и грешки в КП да се установят на самото място от техническата служба при ОбС (технически протокол).

С иск като спора се решава по съдебен ред – за да се упражни иска трябва да е налице административно-правен спор. Меродавен момент, в който грешката трябва да е налице, за да се предяви иска, е денят за влизане в сила на кадастралния план.

Съставянето на КП е продължителен процес, който завършва с издаването на заповед за неговото одобряване. Надлежна страна по иска би бил всеки, който има интерес от установяване на действителното правно положение на един недвижим имот по КП. Установеното със съдебно решение правно положение във връзка с КП е задължително за администрацията.