Право на строеж на собствениците на терена. Ограничения и запазени права Асен Запрянов, адвокат от Пловдив



Дата15.10.2018
Размер32.91 Kb.
Право на строеж на собствениците на терена. Ограничения и запазени права - Асен Запрянов, адвокат от Пловдив

I. Често пъти се допуска смешение на понятието „право на строеж” на собственика на поземления, имот и „право на строеж” върху чужда земя. Не бива да се забравя, че правото да се строи в собствен недвижим имот е имплицитно включено в собствеността върху земята. То е част от правомощието, включено в класическата триада за определяне съдържанието на правото на собственост (владение, ползуване, разпореждане), а именно – то е част от правото на ползуване на собствения недвижим имот. Правото на собственика да строи в имота е техническа възможност за упражнение на правото да се ползува този имот от собственика му. Тук не може да се говори за самоучредяване на право на строеж, защото никой не може сам на себе си да учредява ограничена вещно право, след като притежава пълните вещни права върху имота.


За разлика от гореописаното право на строеж в собствен поземлен имот като елемент на правото на собственост, ограниченото вещно право на строеж в чужд имот в полза на трето лице трябва да бъде учредено. За тази цел собственикът на терена без да прехвърля правото на собственост, прехвърля на третото лице едно ново, несъществуващо до тогава право, а именно – правото на строеж в чужд имот. Правната възможност да се построи и притежава сграда или да се надстрои съществуваща сграда се обхваща от правото на собственост върху мястото. Не самото право на строеж, а само възможността за неговото учредяване и то в полза на лице, различно от собственика на земята, е съставна част от правото на собственост върху терена. Възможността да се учреди право на строеж върху терена е част от правото на разпореждане върху този терен, с което се създава упоменатото ново, несъществуващо до това учредяване право. В този случаи собственикът запазва своята собственост върху недвижимия имот напълно, но създава едно ново право, което дава на третото лице, различно от притежателя па мястото.
Едно е възможност за учредяване на вещно право на строеж, а съвсем друго е вече учреденото право на строеж. Възможността да се учреди право на строеж като съставна част от правото на разпореждане на собственика се включва в неговото имущество. А учреденото право на строеж е съставен елемент от имуществото на друго лице (Р. 2660/78-І-Сб., с. 83 (мотиви)).
2. Настоящето изложение има за предмет самата техническа възможност на собственика, включена в правото му да ползува собствения си недвижим имот – терен за строеж или терен със съществуваща сграда, в случаите на извършена продажба на: част от терена с или без част от сградата (при застроен терен).
В практиката са познати различни случаи както на запазване изцяло или отчасти правото на строеж във въпросния терен за себе си от страна на праводателя след извършване на сделката като ограничено правото на ползуване на терена за праводателя, така също и на ограничаване на собственото си право на ползуване на терена от праводателя в полза на приобретателя, свързано с неговото застрояване или надстрояване и пристрояване на съществуваща сграда в терена.
И пак се налага да направим разграничение с учредяването на правото на строеж, за което вече споменахме по-горе. Така, за да бъде валидно учредяването на право на строеж по реда на чл. 63 и сл. ЗС, задължително условие е предвиденото с учреденото право на строеж да е съществуващо, т. е. да се предвижда от застроителния план. Ако например, се отстъпи право на надстрояване на съществуваща двуетажна сграда, а според застроителния план не е предвидено застрояване с повече от 2 етажа, учредяването на правото на строеж е нищожно (Р. 73/1986-ОСГК-Сб. с. 54).
За разлика от цитирания случай с учредяване правото на строеж, при който не е отчетено несъществуването на възможност за изграждане на обекта по учредяването, при прехвърляне на част от терена на трето лице е допустимо от закона ограничаване на правата на приобретателя в бъдещото застрояване на терена. Такова ограничаване на права, съответно запазване на права, не съставлява противоречие със закона, тъй като е уредено от разпоредбата на чл. 92, предл. второ ЗС (Р. 690/1990 от 17.ХІІ.1990 г. по гр.д. № 795/1990 г. на ВСР – ІІІ).
Тук приобретателят придобива собствеността на точно и ограничително посочени права за строеж върху съсобствен терен, които не са свързани с разпоредбата на чл. 63 и сл. ЗС, а с изрично изключване на презумпцията по чл. 92 ЗС, изрично предвидено в закона. Такова право не може да бъде погасявано по реда на чл. 67 ЗС, което се отнася само за учредено право на строеж, отделно от собствеността върху терена.
Известно е, че нашето гражданско право третира земята и постройката върху нея като отделни обекти при горната нормативна уредба (Р. 3818/1981 - I - Сб. , с. 94 (мотиви – ин фине)). А това води до различно отношение към правото на собственост върху терена от една страна и от друга страна учредените върху определен терен ограничени вещни права. Неупражнението на правото на собственост - вещно право - не се погасява по давност поради неупражнението му, за разлика от облигационните права. Съгласно чл. 99 ЗС то се загубва само ако собственикът се откаже от него или ако то бъде придобито от трето лице, чрез отблъскване на владението на собственика по несъмнен начин, доведен до знанието му (Р. 2035/1980-1-Сб. , с. 77; Р. 1161/1969-І-Спр. -1969 г. , кн. 11, с. 15). А неупражнението на ограничено вещно право върху чужд имот води до погасяването му по давност поради неупражнение, съгласно чл. 59, ал. 3 ЗС (Р. 787/26. VI. 2002 г. по гр. д. № 2410/2001 г. – ІV; Р. 1219/3.XI.1992 г. по гр. д. № 923/1992 г. – IV; Р. 1703/26.X.1994 г. по гр. д. № 285/1994 – IV).


База данных защищена авторским правом ©obuch.info 2016
отнасят до администрацията

    Начална страница