Програма за транснационално сътрудничество в Югоизточна Европа на, финансиран по оп за Транснационално сътрудничество „Югоизточна Европа 2007 2013 г., Приоритет Зони за устойчив растеж
Развитие на индустриалните зони в чужбина
Изтегляне 1.63 Mb.
|
- Навигация на страницата:
- Развитие на индустриалните зони в България
Развитие на индустриалните зони в чужбинаВ началото на 2012 г. в Европа има над 100 специализирани или смесени индустриални зони, или наричани още бизнес паркове. Най-големите паркове се намират в близост до университети. Такива са този в Киста, Швеция (Kista Science City) и в Седекс, Франция (Technopole du Futuroscope). Последните тенденции сочат динамично развитие на сектора в Централна и Източна Европа (ЦИЕ). Тенденциите сочат, че на пазара на индустриални и логистични паркове ще се търсят локации, които разполагат с добре развита инфраструктура, високотехнологични информационни технологии, включващи различна техника за обработка и комисиониране и осигуряващи надеждна комуникация (за логистичните центрове например - баркод скенерите, персоналните терминали за обработка на поръчки и системите Pick by Voice). За бъдещето на индустриалните зони могат да се очертаят няколко важни направления. На първо място, въпреки голямата конкуренция качеството на създаваната продукция ще остане на преден план. На второ място, безспорно, печеливши ще бъдат онези паркове, които се построят в най-кратки срокове при спазване на световните стандарти за инфраструктурна обезпеченост и комплексно обслужване на бизнесите, настаняващи се в тях. На трето място, невинаги предимството е на страната на оператори, предлагащи най-ниски цени или най-голямо разнообразие от услуги с добавена стойност, а на тези, които успеят да намерят баланса между цена и качество. В бъдеще решаващи ще са браншовата насоченост, разработването на комплексни логистични решения и наличното ноухау (know-how) за оптимизация на индустриалните зони, като все по-голямо значение ще придобива управлението на информационните потоци и внедряването на новите информационни технологии.
В България пазарът на недвижими имоти в началото на 2012 г. е в относителен застой и не предлага такава висока възвращаемост, каквато се наблюдаваше в предходните години 2007-2009 г. През 2007 година, например, в страната се предлагаше между 10 и 12% годишна възвращаемост от инвестиране в офисни площи и между 7 и 12% в жилищни площи. По това време Гърция, която е член на Европейския съюз, се предлагаше по-ниска възвращаемост, цените на имотите бяха много по-високи и бяха преминали през вълната на развитие. Сега ситуацията е коренно различна – цените на недвижимите имоти, както в България, така и в околните страни са по-ниски и полека се връщат на предкризисните нива. Още повече, че самата икономическа активност на инвеститорите е силно редуцирана и много от тях са свели до минимум своите дейности. Друг немаловажен фактор, който силно интересува инвеститорите в индустриални зони, са продажните цени, които към момента са много по-ниски спрямо цените на подобни зони в другите европейски държави. Това също е възможност, която представителите на Община Перник следва да вземат предвид, когато се премине към определен преговорен процес. През 2007 г. в България цената на закупуване на офис площите достигна 1000 евро/кв.м, а в Гърция се движеше между 3,000 и 8,000 евро/кв.м. В годините 2006 г-2008 г. имаше бум в строителния бранш, чиято инерция продължи и през 2009 г. Очакванията бяха, че до края на 2009 г. ще бъдат завършени към 316 хиляди квадратни метра площи в търговски центрове в България. Вследствие на настъпилата криза, пазарът се „забави” през 2010 г. и 2011 г., като прогнозите за 2012 г. и 2013 г. не са оптимистични. По официални данни се счита, че в началото на 2012 г. продажбите на свободни офиси, помещения и други площи са почти стопирани. Всеки инвеститор, който идва в България, се интересува от различни сегменти на имотния пазар, но болшинството от тях се насочват към жилищните, офисните, търговските и индустриалните площи. Позитивните индикации по отношение закупуването или наемането на индустриални площи след влизането на страната в ЕС са: постоянното нарастване на доходите; развиването на ипотечното кредитиране; подобреният инвестиционен рейтинг на страната и фискалната дисциплина. Основното съсредоточаване на инвестициите е при сегмента на офисните площи - административни сгради клас А и В. Търсенето е концентрирано предимно в столицата, където е съсредоточен целият държавен и институционален апарат, седалищата на чуждестранни и български компании. Засега предлагането на индустриални площи е твърде разпръснато из страната. Голяма част от изгражданите центрове се строят от фирми, занимаващи се с логистика и индустрия. Липсата на предлагане на индустриални площи всъщност кара компаниите, които нямат за основен бизнес търговията с недвижими имоти, да влагат своите капитали в тях. За 2008 г. се счита, че средногодишното повишение в наемните нива на индустриалните и логистични площи в София е около 9%. Столицата е сред десетте града отбелязали най-висок ръст на наемите на индустриални площи в Европа. Това продължава да се дължи предимно на недостиг в предлагането на свободни индустриални площи в национален мащаб. Търсенето се определя, както от местни, така и от международни наематели, концентрирани предимно в района на столицата и прилежащите зони, предпочитани заради добрите транспортни връзки. Голям процент от индустриалните площи се строят за собствените нужди на компаниите. Наемните цени на индустриални помещения средно за страната в различните региони варират с около 15% до 20%, но като цяло може отчетливо да се проследи тенденцията на бърз ръст в наемните площи за периода на присъединяването на страната към ЕС (2006 г. и 2007 г.) и последвалите две години след това – 2008 г. и 2009 г. Бързото ускоряване в ръста на наемните цени е последвано от рязък спад, като дори вече в големи градове като Пловдив, Варна, Стара Загора и други цената е около 1 евро на квадратен метър при обвързващ договор за период от поне една година. Разбира се, в София цените са леко по-високи, но средната цена за страната е по-ниска, тъй като в много по-малки градове (градовете със 100,000 души население според преброяването от 2011 г. са едва 7 в страната) цените са още по-ниски. Отделен е моментът, че много от наемателите преминават на плащане от типа „месец за месец”, отколкото да се обвързват с дългосрочен договор за наем на индустриално помещения. Още повече, че през 2012 г. се очаква годината да колеблива и едва след това цените на наемните площи да започнат да се движат бавно нагоре.
Ситуацията през 2010 г. коренно се промени, а през 2011 г. цените паднаха значително за индустриалните помещения. Още повече, че тази тенденция ще се запази и през следващите няколко години, като пазарът на почти 700 евро на кв. метър за индустриални помещения е изчезнал. В момента, доколкото се продават такива помещения, те са стари, овехтели сгради от типа на стари обори, свинеферми, кравеферми и др. под., които са строени през 60-те години, а в някои случаи и по-рано.
В момента пазарът „се движи” от отделни частни лица, които имат финансови проблеми и биха желали да разпродадат отделни свои имущества на относително по-ниска цена, и то в брой. Това е и общата картина в страната там, където има, разбира се, икономическа активност. Проблемите с индустриалните площи са, че при наемане на индустриална площ от 1,000 м² и увеличение на цената от 2007 г. от €4/м² на €7/м², то повишението от €3/м² за 12 месеца би било равно на €36,000 на годишна база. А при повишение на продажната цена от € 900/м² на €1,100/м² на същата квадратура, то оскъпяването би било € 200,000. Такива „скокове” в цените в момента не се наблюдават, просто защото пазарът е в рецесия, а обратната тенденция на поевтиняване никой от собствениците не я харесва поради което сделки на пазара почти липсват. Предвид, че се забеляза определен спад в цените на имотите през 2011 г., то при нива от € 700 за квадратен метър, на една покупка на стойност 1,000,000 евро би се изплатила за 5 до 6 години при настоящите условия на стопанската конюнктура в страната. Голям процент от сключените на тези и по-високи нива сделки са за малки по обем и високотехнологични помещения, в които има поддържане на постоянна температура и влажност, пречистване на въздуха, необходими при съхранението на определени продукти. Страната ни отстъпва с едно място, спрямо миналогодишната си позиция. Причината е външна, т.е. сериозното повишаване на наемите в редица държави извън стария континент. Въпреки това България се позиционира добре, спрямо останалите балкански държави – Хърватска и Румъния, които отбелязват спад, съответно с (-7%) и (-6%), а Гърция не отбелязва движение на цените. Единствено Турция регистрира сериозно повишение от 60%. Сегментът на индустриални площи е все още слаборазвит. За разлика от офисите и търговските центрове, при които в момента също има изоставане в предлагането, но пък има и десетки проекти, при индустриалните и логистичните центрове дори и инвеститорският интерес и планирането на нови проекти изостават. Една от основните причини за разминаването между търсене и предлагане е поскъпването на земята в последните години. Така на един терен например излиза по-доходоносно да се построи офис сграда, отколкото склад. През последните две години търсенето на складове сериозно нараства, а в същото време предлагането не расте с тези темпове и тази тенденция повишава значително цената на складовете, която в момента достига 4-5-7 евро на кв.м. Ситуацията в България е подобна на тази в целия регион на Централна и Източна Европа, където търсенето изпреварва предлагането. През 2011 г. България беше по-скъп пазар на логистични и складови площи от някои от страните в Западна Европа - Австрия, Португалия, Белгия, Унгария, Словакия. Макар и с малко, но средните нива на логистични площи са по-евтини и в градове като Истанбул (65.18 евро на кв.м на година) и Букурещ (66.51 евро). Все още на по-високи нива са Прага (74.40 евро), Загреб (84 евро), Атина (81.79 евро) – Таблица-1. Таблица 1 Средни нива на наемите на площи в индустриални зони в някои градове – 2011
Когато се изгражда индустриална зона, първият определящ фактор е пазарната нужда и ефективността от изграждането, на второ място е съобразността с последните технологии и концепции за мултимодални превози, складиране, логистика, дистрибуция. На следващ етап идва правилната оценка на товаропотоците, както и тяхното евентуално пренасочване или промяна и не на последно място цената на земята и работната ръка. Твърде динамичният пазар на имоти и високият ръст, породен от навлизането на нови играчи - търговски вериги, инвестиционни фондове и спекуланти, изтласкват инвеститорите в индустриални зони все по-далеч от София, където цената е все още приемлива за едноетажното строителство. Наблюдава се интерес към Божурище, Костинброд, Елин Пелин. В страната търсени локации за изграждане на индустриални зони са морските (Бургас и Варна) и речните пристанища (Видин, Русе, Лом, Свищов), както и площите около Пловдив. Проявява се интерес и към малки населени места, разположени на важни транспортни възли (например Горна Оряховица, Монтана). Предлагането на съвременни логистични и индустриални площи в България продължава да расте и през 2007 година наличността е над 1,000,000 кв.м. Почти 100 % от тези площи са заети от техните собственици. Индустриални и логистични обекти продължават да се строят със засилени темпове, тъй като български и международни логистични оператори, производители и търговски фирми се опитват да отговорят на търсенето на съвременни и качествени складови и производствени площи. За момента тези площи се определят на 700,000кв.м. за София, 250,000 кв.м. за Пловдив и 200,000 кв.м. за Варна. Важна особеност е, че от страна на инвеститорите България не се разглежда самостоятелно, а интересът е към цяла Югоизточна Европа като един регион.Водещите държави в Югоизточна Европа по отношение на недвижимите имоти безспорно са България и Румъния, разглеждани от инвеститорите като врата към и от Европа. До момента пазарът на индустриални имоти изоставаше в сравнение с този на жилищни, офисни и търговски площи, но още през 2007 г. бяха стартирани и все още продължават доста нови проекти. Навлизането и прилагането на изискванията и стандартите на ЕС за хранително-вкусовата промишленост ще засилят интереса към модерните складови площи, например. Що се отнася до пазара на хладилни площи, представляващ доста интересен сегмент от пазара на логистичните зони, в България се търсят близо 90,000 кв.м. хладилни складове годишно, а предлагането е в доста по-малък размер, тъй като повечето складови помещения от този вид са изградени за собствени нужди и не се отдават под наем. Това е и причината заетостта да достигне равнище от 95%. Между 4 и 10 евро/кв.м. е наемът на хладилен склад месечно през 2011 г. с включени разходи за консумативи, като търсенето е предимно за камери до 50 кв.м. Пазар за подобни помещения в страната отварят износителите на плодове и зеленчуци, които се нуждаят от модерни хладилни площи. Очакванията на инвеститорите за доходност от индустриални и логистични проекти е по-висока в сравнение с офис сгради или търговски площи и е над 10 %. Разбира се, първите проекти ще са най-успешни и с най-висока доходност, като малка част от складовете биха се използвали за трансгранични операции, тяхното основно предназначение е да обслужват вътрешния пазар и вътрешната дистрибуция. В по-близка перспектива обслужването на международни товаропотоци може да се случи единствено на пазара със стоки, идващи от Турция за Западна Европа. В момента България изостава в развитието на инфраструктурата и международните товаропотоци заобикалят страната. За съжаление, основните товаропотоци от и към водещите икономики не минават през България, но тук може да се изградят центрове за аутсорсинг /out-source centers/, които да обслужват интереси на отделни многонационални корпорации не само в района на Балканите, но и за цяла Източна и Централна Европа. Според едно национално проучване обемът на индустриалните площи на пазара в София през 2007 година е около 700 хил.кв.м. Около 250 хил.кв.м са площите в Пловдив. Този обем не включва съоръженията за нуждите на автомобилната индустрия, както и различни сервизи за поддръжка и ремонт на машини. В него влизат складови площи, производствени съоръжения и флекс сгради (такива, които могат да се приспособяват към различни приложения). София ще продължава да привлича все повече вътрешна миграция, с което ще нараства обемът на потреблението, а за него ще трябват все повече нови складови пространства. Търсенето на качествени обекти ще се засили и поради регулациите и стандартите на ЕС като ISO и HACCP в хранително-вкусовата промишленост. Цените на земята, предназначена за изграждане на индустриални площи, варира значително в зависимост от разположението и региона, а също и в рамките на един регион. Най-високите цени на много места вече надвишават 100 евро на кв. м. Средните цени в градове като Пловдив, Варна, Бургас, Видин и Русе са значително по-ниски. В столицата най-високи са цените около летището, където достигат 300 евро на кв.м. и в района на кв. „Дружба“ - до 250 евро. В района около столицата цените са най-ниски в Нови Искър и Нови Хан, където варират между 10 и 30 евро на квадратен метър. Прогнозите сочат, че целият инвентар от индустриални площи ще продължи да расте с бързи темпове, успоредно с увеличаващото се търсене. Това се отнася както за строежите по поръчка, така и, макар и в по-малка степен, за спекулативните проекти. В момента има множество проекти, които са в процес на изграждане или в очакване на първа копка в близко бъдеще. Сред по-големите специализирани индустриални бази, които се изграждат, са тези на „Сокотаб” (с общо РЗП 56 хил. кв. м) и „Kaufland” (10 хил.кв.м.) в Пловдив, „K-I Logistics” (17 хил.кв.м.), „Alexander Logistics” (9 хил.кв.м.), „Gorenje” (7,500 кв.м.) и „Софарма” (6,400 кв.м.) в София и „Inkom” (7 хил. кв. м) във Варна. Цената на земята с отреждане за индустриални и производствени цели в дългосрочен план ще е подложена на натиск от увеличаващото се предлагане, намаляване нивото на привлечения капитал и слабо развитата инфраструктура. Очакваното увеличение на предлагането е следствие на промените в устройствените планове на големите градове. В резултат ще се появяват нови зони, подходящи за индустриално строителство. Също така много спекуланти започват да изкарват урегулираните си имоти на пазара. От друга страна, влошената ситуация на финансовите пазари води до намаляване на кредитирането и преоценка на риска, от което ще намалеят потенциалните инвеститори, желаещи и имащи възможността да развиват проекти в сегмента на бизнес имоти като цяло. Не на последно място, слабо развитата инфраструктура в България е допълнителен проблем, който може да окаже влияние върху финансовия резултат на много проекти и реално натиска цените в много райони надолу. Пазарът е най-развит в София, където площта на нови и реновирани сгради възлиза на над 2 млн. кв.м. за 2011 г. Складовите сгради съставляват около 50% от общата площ, следвани от флекс сгради с 30% (сгради, приспособими да изпълняват различни по вид нужди, склад, офис, лаборатория и др., бел.ред.) и производствени с 20%. От общата квадратура около 200 хил.кв.м са площите, които са отдадени или се отдават под наем. През 2011 г. районът на Летище София остава най-атрактивната локация за изграждане на складове и логично концентрацията на нови площи там е най-висока. Около 45% от модерните индустриални площи в София са разположени до 6,5 км от летището. Активно строителство се наблюдава в селата и малките градове около столицата като Мировяне, Кривина, Казичене, Равно поле, Нови Искър и Елин Пелин, както и в старите градски индустриални зони и по протежение на основни транспортни коридори. Източен индустриален подрайон (според пазарното разделение на MBL), който включва индустриални зони Слатина и Гара Искър, както и сгради в кв. Дружба, Полигона, 7-ми км и района на летището, е най-големият подрайон от гледна точка на модерни индустриални площи с над 380 хил. кв. м (предимно складове). Пловдив е вторият по големина пазар в България. Новите индустриални зони „Марица” и „Раковски” са изцяло формирани от новопостроени сгради, които съставляват около 30% от модерните индустриални площи в Пловдив и региона, които общо са приблизително към 650 хил. кв. м. Строителството също така е интензивно по големите пътни артерии като Карловско шосе и Голямо Конарско шосе. Проектът на белгийската компания „Имо Индъстри Груп” за изграждане на индустриален парк северозападно от Пловдив предвижда построяване на 80 хил. кв. м складови и производствени площи по заявка върху парцел от 145 декара земя. Обемът на нови и реновирани индустриални площи във Варна е около 300 хил. кв. м, които почти изцяло се ползват от собствениците им. Логистичен Парк Варна, който е в процес на изграждане, ще разполага с 80 хил. кв. м за отдаване под наем след завършването си. В региона също така се планира изграждането на модерна индустриална зона на 22 км от Варна в град Белослав. Основна движеща сила при търсенето продължават да са търговците и дистрибуторите на бързооборотни стоки и строителни материали, както и логистичните оператори. Поради очакваното раздвижване на пазара в близките няколко години, на този етап наемателите не са склонни да сключват дългосрочни договори за наем, очаквайки алтернативите за площи под наем да се увеличат и наемите да спаднат. Очертаните тенденции на развитието на индустриални и други логистични и търговски зони (молове) се очаква още в страната да се създадат центрове за извършване на данъчни услуги и кол-центрове, които биха създали около 80,000 работни места. Това означава 8-10 парка само за този сегмент на пазара. Наред с това има софтуерни компании, които навлизат на пазара с хиляди служители. Този тип търсене и плюс индустриалните и логистичните паркове очертават място за изграждане на 20 до 25 качествени парка от всякакъв вид. Търсенето, броят на парковете и заетостта ще се увеличават още повече с подобряването на бизнес климата и мерките, които властта предстои да взима в това отношение. Недостигът на подходящи локации за тяхното изграждане произтича главно от разпокъсаността на терените. Този проблем би трябвало да бъде преодоляван по-лесно за в бъдеще с процеса на комасация.
|
