Програма за управлението и разпореждане с имотите общинска собственост през 2018 г

Приета с Решение № …..

по Протокол № …… от …………..2018 г. на

Общински съвет – Кочериново

Придобиването, управлението и разпореждането с общинско имущество е регламентирано със Закона за общинска собственост /Обн. ДВ. бр.44 от 21 Май 1996г., последно изм. и доп. ДВ. бр.96 от 1 Декември 2017г./

Въпреки, че основите на управлението на собствеността, неговите разновидности и параметри, както и правомощията на отделните органи са детайлно разписани в закона, през последните години се създадоха изключително сериозни ограничения поради изискването на чл.8, ал.2 , част от който гласи, че е необходимо да се отчете „спазване на разпоредбите на този закон и на специалните закони в тази област.” По тази причина отделни разпоредби относно управлението и разпореж-дането с имоти и вещи общинска собственост са налице в специалните закони - Закон за народните читалища, Закон за приватизация и следприватизационен контрол, Закон за арендата в земеделието, Закон за концесиите, Закон за публично-частното партньорство, Закон за собствеността и ползването на земеделските земи, Закон за предучилищното и училищното образование и др. Тези разпоредби в основната си част са утежняващи или ограничаващи правата на общините да прилагат ЗОС в неговата пълнота.

Конкретните правомощия  на кмета на общината по придобиването, управлението и разпореждането с общинско имущество съгласно ЗОС и специалните закони са регламентирани с приета от Общинския съвет Наредба за придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество. Наредбата определя и реда за провеждане на публични търгове и публично оповестени конкурси за имоти общинска собственост , за които това е възложено с решение на Общинския съвет. Наредбата е актуализирана нееднократно, но в нея са се запазили и текстове, които не кореспондират с промяната в останалата нормативна уредба, което създава предпоставки за оспорването им от страна на компетентни органи или заинтересовани лица. Във връзка с това е необходима или пълна актуализация или приемане на изцяло нова наредба по реда на чл.8, ал.2 от ЗОС.

Съгласно чл.11, ал.1 от ЗОС, имотите и вещите общинска собственост се управляват в интерес на населението на общината, с грижата на добър стопанин, съобразно предназначението и нуждите, за които са предоставени.

Общинската собственост е публична и частна, като промяна във вида собственост се извърша съгласно чл. 6 от ЗОС при спазване на определени изисквания.

Имотите публична общинска собственост са групирани в три групи:

             - имоти, предназначени да обслужват функционирането на органите на местното самоуправление и местната администрация;

             - имотите, предназначени за трайно задоволяване на обществените потребности от общинско значение;

            - имоти и вещи, определени със закон;

          - местните пътища, улици, площади, обществени паркинги и зелени площи;

          - сградите с административно, здравно, образователно, културно и спортно предназначение;

          - мрежите и съоръженията от техническата, транспортната съобщителна и инженерно-защитна системи в частта обслужваща територията на съответната община;

          - водни обекти и водностопански съоръжения и системи;

- общински гори, мери и пасища;

Основните акценти при управлението на имоти публична общинска собстевност са следните:

След взето решение от страна на ОбС и сключен договор с ТП ДГС « Рилски манастир» се очаква имотите с начин на ползване гори, да започнат да генерират приходи. До момента е проведена процедура по отдаване на търг на горски участъци за добив на дървесина, но поради липса на заинтересовани участници, се предвижда втора процедура.

Имотите с начин на ползване пасища, мери и ливади генерират приходи след склюючени договори с регистрирани земеделски производители. Поради изис-кването на ЗСПЗЗ / чл.37и, ал.15/ за част от имотите този приход е намален с вноските за две стопански години, което сериозно ощетява бюджета на общината в часта му на местните приходи.

През 2018 г. се очаква промяна в приходите, които ще се генерират от сгради, които са имали предназначението на обекти от образователната инфраструктура, но са закрити и не функционират /някои повече от 10 години/. Имоти с характеристиките на закрити общински училища и детски градини има в гр. Кочериново, с. Пороминово, с. Мурсалево, с. Бураново.

Чл. 305 (2) /в сила от 01.01.2017 г./ от Закона за предучилищно и училищно образование предвижда, че «имотите или части от тях и вещите, освободени в резултат на закриване или преобразуване на държавни и общински училища, детски градини и центрове за подкрепа за личностно развитие, за които няма обществена потребност за ползването им за дейностите по ал. 1/ за образователни, здравни, социални или хуманитарни дейности/ , могат да се ползват и за други дейности при едновременно изпълнение на следните условия:

1. в срок от две години не е идентифицирана обществена потребност от използването им за образователни, здравни, социални или хуманитарни дейности;

2. налице е положително становище на министъра на образованието и науката, изготвено въз основа на оценка на образователните потребности в общината;

3. населеното място е с население под 5 хиляди души.»

Част от гореспоменатите имоти са частна общинска собственост. Други са публична общинска собственост и ще е необходима и промяна във вида собственост след спазване на разпоредбите по ЗОС и решение на Общинския съвет.

През 2017 г. бе проведена процедура при спазване на изискванията на чл. 305 (2) от ЗПУО относно закритите и нефункциониращи училища и детски градини. След изготвена оценка на образователните потребности и налице на положителни становища относно липсата на обществена потребност от използването им за образователни, здравни, социални или хуманитарни дейности, от МОН дадоха положително становище имотите да се ползват за други нужди. Необходимостта от провеждане на процедура и по ЗУТ попречи да се реализират конкретни действия по управление или разпореждане с тези имоти до момента.

Обектите – публична общинска собственост не могат да се отчуждават и да се придобиват по давност. Според чл.7, ал.4 от ЗОС «собствеността върху имоти - публична общинска собственост не подлежи на възстановяване». Въпреки това съдебната практика е различна и при отказ за възстановяване на имоти по §27, ал.2, т.1 от ЗСПЗЗ с НТП «пасище и мера», които са публична общинска собственост, ДРС даде приоритет на правата на частната собственост и постанови неговото връщане. Като основен орган по управление на общинската собственост Общин-ският съвет е в правото си да възстановява имоти в уредените от законите случаи. При противоречива нормативна база и при наличие на необходимост от защита правата на общинската собственост, е възможно споровете за материално право да се решават и по съдебен ред.

Съгласно чл.3, ал.3 от ЗОС, всички останали движими и недвижими вещи на общината, включително и плодовете от вещите –публична общинска собственост, представляват частна общинска собственост.

Частна общинска собственост са:

• 
  общински сгради, поземлени имоти и урегулирани поземлени имоти;
  
• 
  общински жилища, ателиета и гаражи;
  
• 
  общински земеделски земи без пасища и мери;
  

• 
  продажба,
  
• 
  делба и прекратяване на съсобственост
  
• 
  отдаване под наем или аренда
  

• 
  Замяна – само в определените от ЗОС случаи;
  
• 
  Дарение.
  

От изредените категории имоти, частна общинска собственост, характерно за община Кочериново е липсата на общински жилищен фонд. При наличието на нуждаещи се граждани и липсата на собственост с подобни характеристики, често се стига до ситуации, при които гражданите търсят съдействието на различни институции на национално ниво.

И през 2018 г. сериозна пречка пред възможността общината да реализира приходи през ще бъде продължаващото действие на ЗСПЗЗ, който отново ограничи правата на общините да се разпореждат с имоти, придобити по реда на чл. 19,ал.1 от ЗСПЗЗ.

ПЗР към ЗИД на ЗОЗЗ /ОБН. - ДВ, БР. 100 ОТ 2015 г./

§ 14. (1) В срок 5 години от влизането в сила на този закон земите по чл. 19, ал. 1 от Закона за собствеността и ползването на земеделските земи се предоставят от общинските съвети само при условията на § 27, ал. 2 от преходните и заключителните разпоредби на Закона за изменение и допълнение на Закона за собствеността и ползуването на земеделските земи (ДВ, бр. 62 от 2010 г.), както и за изпълнение на обекти от техническата инфраструктура и на други проекти, за които съгласно закон се допуска принудително отчуждаване.

(2) В срок 5 години от влизането в сила на този закон земите по чл. 19, ал. 1 от Закона за собствеността и ползването на земеделските земи не могат да бъдат предмет на други разпоредителни сделки, извън посочените в ал. 1.

През 2018 г. отражение ще дадат и промените в ЗСПЗЗ по отношение на още един вид имоти – земеделски земи с начин на трайно ползване ливади. Изискването те да бъдат предоставяни под наем/аренда по същия ред, както пасищата и мерите, на практика ограничи възможностите за управление и генериране на приходи, въпреки че тези имоти са частна, а не публична общинска собственост.

Задължението и земеделски имоти с друг НТП освен пасища и ливади, които изцяло или частично не попадат в актуалния към датата на подписване на договора специализиран слой по чл. 5, ал. 2 от Наредба № 2 от 17 февруари 2015 г. за критериите за допустимост на земеделските площи за подпомагане по схеми и мерки за плащане на площ (ДВ, бр. 15 от 2015 г.) също да бъдат освобождавани от заплащане на наемна цена, съответно арендно плащане за една стопанска година от сключването на договора, допълнително намали възможността за местни приходи.

Съгласно чл. 12 от ЗОС е предвидена правната възможност имоти, общинска собственост, които не са необходими за нуждите на органите на общината или на юридически лица и звена на общинска бюджетна издръжка, да се предоставят безвъзмездно за управление на други юридически лица на бюджетна издръжка или на техни териториални структури, чиято дейност засяга основни услуги и сфери от живота на населението. През 2018 г. ще продължи действието на сключени договори по тази разпоредба за имоти, предоставен, на Агенция за социално подпомагане и Бюро по труда. По взето решение на ОбС предстои сключване на договор и за общинска служба по земеделие, чийто предходен договор изтича през 2017 г. Мотивът е надделяване на обществения интерес и обществената полза над необходимостта от приходи. В този аспект публичната общинска собственост и през 2018 г. ще генерира приход само във варианта отдаване под наем съгласно ЗОС, а в повечето случай ще генерира разходи, свързани с нейното поддържане. Наличието на имоти, които обслужват функционирането на органите на местното самоуправление и местната администрация извън общинския център не дава възможност за сериозни приходи въпреки наличието на свободни помещения, защото липсва интерес към наемане. Освен това поради публичния характер на собствеността, са налице и ограничения по предлагане за безвъзмездно право на ползване на институции, които са извън финансирането на държавния бюджет. Сериозни затруднения относно ползването на помещения публична собственост за общественополезна дейност има и от страна на дружества като „ Български пощи”, които независимо, че са с държавно участие, се тълкува, че са търговско дружество и в този аспект разпоредбата на ЗОС е неприложима за тях.

Очертаните няколко особености и практики в лицето на:

• 
  Непрекъснати облекчения по плащането на наемни цени при земе-делските земи;
  
• 
  Ограниченията за земи по чл. 19 от ЗСПЗЗ;
  
• 
  Специалните процедури и ограничения относно разпореждането с пасища, мери и ливади;
  
• 
  Липсата на общински жилища;
  
• 
  Липса на атрактивни урегулирани поземлени имот за разпореждане;
  
• 
  Липса на интерес към свободни имоти или помещения за отдаване под наем;
  
• 
  Продължителните процедури при управление или разпореждане със специфична по вида си собственост;
  
• 
  Предоставяне за безвъзмездно за управление на имоти или части от тях на други юридически лица на бюджетна издръжка при надделяващ обществен интерес,
  

Извън споменатите способи за разпореждане и управление, са налице и други правни възможности като концесия и публично-частно партньорство. Тези възмож-ности до момента не са използвани с изключение на приходите, които държавата осигурява по концесии на обекти, държавна собственост, на териториятта на общината.

Към настоящия момент отново липсват имоти общинска собственост, към които да е проявен интерес от инвеститори с оглед управление или поддържане съгласно ЗПЧП или Закона за концесиите и затова такива не са включени в програмата за 2018 г. При проявен инвеститорски интерес в тази насока, годишната програма може да се актуализира. Според новоприетия Закон за концесиите / ДВ брой: 96, от дата 1.12.2017 г./ Общинският съвет трябва да приеме с решение „План за действие за общинските концесии”.
ІІ. ОБХВАТ И СТРУКТУРА НА ПРОГРАМАТА
1. Обхват
Настоящата програма за управление и разпореждане с имотите общинска собственост е за 2018 година. Програмата определя основните параметри и принципи на управление и видовете разпореждания по групи имоти или спрямо всеки конкретен имот.

С имотите и вещите, които са извън обхвата на програмата се извършват разпоредителни действия или действия по управление след актуализиране на програмата при проявен инвеститорски интерес от страна на физически или юридически лица. Програмата се актуализира с отделно решение или като част от решението на Общинския съвет, с което се извършва съответното разпоредително действие или действие по управление на съответния имот. Когато имотът не е включен в Стратегията за управление на общинската собственост 2016-2019 г., се актуализира е стратегията. При необходимост се извършва и актуализация на общинския бюджет във връзка с чл.8, ал.9 от ЗОС.

Програмата по чл.8, ал. 9 от ЗОС, както и решенията, с които се извършват актуализации и промени в нея, се обявяват на населението на определените за целта места и се публикуват на интернет страницата на общината по реда на обявяване и публикуване на всички други решения на Общинския съвет.
2. Структура на програмата
Формулирането на плана при управлението на всеки вид собственост трябва да се основава на:

1. 
   Идентифициране на обема собственост;
   

3. Прогноза за очакваните приходи и необходимите разходи, свързани с придобиването, управлението и разпореждането с имоти - общинска собственост.

През изтеклата 2017 г. продължиха значителни по обем административни дейности по отношение идентифицирането на обема и вида собственост. Причините са свързани с не достатъчно добрата практика преди 2011 г. актове на имоти да се съставят само при необходимост от ползване, разпореждане или друго действие. В този аспект, и администрацията, и Общинският съвет нямаха достатъчен поглед върху обема, характера и параметрите на общинската собственост.Това наложи само в периода 2013-2016 г. да се съставят 614 броя актове, което е приблизително 1/3 от целия брой налични актове до момента. През 2017 г. са съставени още 139 акта на имоти общинска собственост. От тях 139 са новосъставени, като са съставeни 2 актa за поправка на вече съществуващ акт за общинска собственост.Съставените актове за частна общинска собственост са 105, а за публична общинска собственост- 34. От тях 130 са за за земеделски земи и 9 за урегулирани поземлени имоти. Идентифици-рането на собствеността ще продължи и през 2018 г. не само поради споменатите факти, а и поради обстоятелството, че за някой имоти /или части от тях/ могат да възникнат неизяснени обстоятелства, свързани с произход и статута им. Причините са свързани с факта, че през годините даден имот е променял неколкократно пара-метрите и собствеността си в лицето на различен собственик – държава, кооперации, частни лица, община, различни дружества, наследили държавни предприятия. Част от подобни имоти са преминали в собственост на общината, за друга част, които се намират в общи сгради има разделителни протоколи, за трети вероятно ще се търсят нови решения. Проблеми създават и имоти, чиито граници съгласно наличните скици и извършени геодезически заснемания не съвпадат с реалната ситуация на терен или които се застъпват с друг вид собственост – пътища, водоеми, горски масиви, речни корита. Това налага неколкократни действия по заснемане, разделяне, обособяване на нов или отделни имоти или други процедури, които да актуализират и унифицирата документалното и фактическо състояние на имота.

Подробен анализ на обема и вида собственост е направен в стратегията 2015-2019 г. , но най-важните аспекти, които ще оказват влияние през 2018 г., както и през предходните години, са следните:

- общината не разполага със значителен обем УПИ, които могат да бъдат предмет на инвестиционен интерес.

- 13 броя УПИ са наследени от нефункциониращи образователни единици.

- значителен е обема публична собственост, представляващ ПИ със земеделско предназначение пасище и мера.

- с оглед непрекъснатите промени в ЗСПЗЗ относно правомощията и задълженията на общините по отношение на имотите с характеристика земеделски земи, е много трудно да се съставят краткосрочни или дългосрочни прогнози за очакваните приходи, а оттам и съответните годишни и тригодишни бюджетни прогнози.
ІІІ. ПРИНЦИПИ И ОСНОВНИ ЦЕЛИ ПРИ УПРАВЛЕНИЕТО И РАЗПОРЕЖДАНЕТО С ОБЩИНСКА СОБСТВЕНОСТ
Основните принципи за 2018 г. се запазват същите от предходните години и са както следва:
1. Принципи при управление и разпореждане с общинската собственост

- Законосъобразност;

- Приоритетност на публичната полза;

- Публичност;

- Целесъобразност;

- Състезателност при разпореждането освен в случаите, предвидени от закона;

- Баланс между необходимостта от приходи и обществени интерес;

- Баланс между средствата за поддръжка и евентуалните приходи

Основните цели през 2018 г. доразвиват целите от предходния период с оглед:

- осигуряване на приемственост в икономическата сфера;

- формиране на политики в един по-продължителен период от време;

- съответствие на общинския план за развитие 2014-2020 г.

- възможност за намиране на инвеститор относно сгради на бивши училища и детски градини в контекста на новоприетия ЗПУО и ЗУТ.

- търсене на алтернативи за компенсиране на приходите, които са намалели с оглед промените в ЗСПЗЗ.

Целите са:

1. Осигуряване на устойчиво развитие на общината

2. Подобряване на селищната среда

3. Предоставяните имоти за управление, под наем или разпореждането с тях чрез продажба да бъде не само в интерес и полза на новия собственик/ползвател, а и да създаде предпоставки за подобряване на инвестиционния климат и частично задоволяване изискванията на пазара на труда.

4. Създаване на добри практики, които да повишат цялостния инвестиционен интерес.

5. Осигуряване на условия за развитието на културата, спорта, отдиха, туризма чрез различни форми на партньорство.

6. Търсене на начини екологичната среда и природните ресурси да генерират възможности за развитие на различни видове туризъм.

7. Изпълнение на плана за собствените приходи през 2018 г.

8. Спазване на принципа на съфинансиране и допълняемост на дейности както от местни приходи, така и чрез средства от държавния бюджет, фондовете на ЕС и други публични и частни източници.

а/. от наеми …. ………………………………...- 20 000 лв.

б/. от продажби………………………………...- 100 000 лв.

в/. превод на част от концесионна такса за имот държавна собственост-

11 000 лв.
г/. други………………………………………...- 597 540 лв.

в т.ч.

- от неданъчни приходи ………. 468 640 лв.

2. Прогноза на необходимите разходи, свързани с придобиване, управление и разпореждане с имоти общинска собственост

2.1. Застраховки за сгради публична общинска собственост - 6000 лв.

2.2. Текуща поддръжка - 6000 лв.

2.3. Охрана чрез технически средства /СОТ/ на сгради общинска собственост – административни сгради, информационен център, детски градини / обслужване и поддръжка/ - 2700 лв.

2.4. Възлагане изготвянето на пазарни оценки - 5000 лв. 2.5. Разходи по задължителни публикации във връзка с публични търгове и публично оповестени конкурси - 5000 лв.

2.6. Разходи за удостоверения за характеристика на имоти във връзка с изготвяне на пазарни оценки - 300 лв.

2.7. Поддръжка и ремонт видеонаблюдение - 1000 лв.

2.8.Разходи по ЕБК 871 – Помощно стопанство, столове и др. спомагателни дейности, включващи пазачи /портиери на имоти общинска собственост, общи работници, шофьор – общи 9 бр. - 67 000 лв.

2.9. Издръжка на детска педагогическа стая и районни полицейски инспектори 1900 лв.

Забележка: Текущите разходи за имоти общинска собственост, представля-ващи административни сгради / кметства / в населените места на територията на общината се включват в общите разходи за издръжка на общинска администрация.
V. ВИДОВЕ ИМОТИ, КОИТО МОГАТ ДА БЪДАТ ПРЕДМЕТ НА РАЗПОРЕЖДАНЕ ПРЕЗ 2018 година и харакТЕристики