Промени в закона за управление на етажната собственост /зид на зуес-обнародван в Дв бр. 57/2011 г./ /коментар



Дата22.07.2016
Размер86.64 Kb.
ПРОМЕНИ В ЗАКОНА ЗА УПРАВЛЕНИЕ НА ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ

/ЗИД на ЗУЕС-обнародван в Дв бр. 57/2011 г./



/коментар/
Дълго коментираните и отлагани промени в Закона за управление на етажната собственост /ЗУЕС/ са факт. Аз очаквах те да внесат по-голяма яснота и улеснят процедурите по управление на етажната собственост, но оставам с противоречиви чувства, след като се запознах с тях.
Кои са според мен най-характерните промени?
1. Заявената предварително цел с измененията в ЗУЕС да се улесни процедурата по обединяването на собствениците в сдружения, които да имат статут на юридически лица с оглед опериране със средства по европейски, национални и общински програми за ремонт и обновяване на жилищни сгради е постигната. В чл. 25, ал. 3 е записано, че „сдружението се създава от собственици, представляващи не по-малко от 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост”.
2. Въвежда се ново понятие ползватели, освен съществуващите до сега в закона собственици и обитатели. Според мен твърде неясно формулирано и създаващо възможности за различни тълкувания.

Според законодателя:



Ползватели са физически или юридически лица, които притежават вещно право на ползване върху чужда вещ, самостоятелен обект в сграда в режим на етажна собственост. Те имат право съгласно чл. 5, ал. 2 да участват в управлението на етажната собственост, т.е. да бъдат избирани в ръководството.

Обитателите са физически или юридически лица, които не са собственици или ползватели на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост, но пребивават в тях на друго правно основание.
3. Утвърждава се съществуването едновременно на две форми на управление на етажната собственост в една сграда и в един вход-общо събрание и сдружение на собствениците.
4. Променя се режима на регистрация на сдруженията и общите събрания на собствениците на етажната собственост. За сдружението се въвежда регистрационен, а за общите събрания уведомителен.
5. В чл. 12, ал. 5 се дава правото на всеки собственик или ползвател да свика общо събрание в неотложни случаи или ако то не се е провеждало повече от 1 година. Отпада задължението кмета да свиква общо събрание по искане на собствениците.
6. В чл. 13 се улеснява процедурата за свикване на общото събрание, като се премахва връчването на покана на всеки собственик, а се изисква поставянето й на общодостъпно и видно място на входа на сградата. Регламентира се и възможността за устно информиране, срещу подпис за предстоящото събрание. Отпада забраната да се свикват общи събрание през летния период.
7. В чл. 14, ал. 1 се дава още една възможност, собственика да упълномощи своя представител, чрез обявяване на своето решение лично пред общото събрание, което се отразява в протокола. Така се премахват разходите за нотариална заверка.
8. В чл. 16, ал. 7 се прецизира съществуващия текст, като се задължава управителя /председателя на УС да поставя на видно и общодостъпно място на входа на сградата съобщение за изготвения протокол от общото събрание и да го представя на всеки собственик, ползвател или обитател при поискване.
9. В чл. 17, ал. 4 и ал. 5 е посочена формулата за изчисляване на идеалните части от общите части на сградата на всеки собственик в случай, че не са посочени в документите му за собственост.
10. В чл. 23 се разширяват и конкретизират правомощията на управителните органи на общото събрание-председател на управителния съвет и управител.
11. В чл. 40 се увеличава срока за подаване на молби до районния съд от 14 на 30 дни за отмяна на незаконосъобразни решения на общото събрание.
12. В чл. 48 е внесена много важна и необходима поправка в раздела за ремонт, подновяване и поддържане на общите части.

С промененото съдържание на ал. 6 се узаконява правото на всеки собственик да извърши със собствени средства, материали и/или труд необходим ремонт на общите части на сградата без решение на общото събрание.

Запазва се съществуващата форма за възстановяване и прихващане на дължими вноски след представяне на документи, удостоверяващи плащанията.
13. В чл. 50 се определят задължителните ежемесечни вноски от собствениците за фонд „Ремонт и обновяване” в размер не по-малко от 1 % от минималния размер на работната заплата в страната.
14. В чл. 51 се внася по-голяма конкретност в съдържанието на разходите за управление и поддържане на общите части.

До сега за достъпа на външни лица за упражняване на дейност в сградата с режим на етажна собственост с решение на общо събрание се заплащаха до петкратния размер, а сега е поставена граница от три до петкратен размер.

Досегашното императивно изискване всеки, който отсъства повече от 30 дни да заплаща половината от гласуваните разходи, се заменя с възможността общото събрание с повече от 50 % ид. ч. да реши тези, които отсъстват повече от 30 дни да заплащат половината от разходите.
15. В раздела „Преходни и заключителни разпоредби” § 53 е записан в ЗМСМА нов чл. 58 Б, с който се дава възможност общинските съвети да създават общински фондове за обновяване на много-фамилни жилищни сгради.
16. В § 56 от Преходните и заключителните разпоредби се възлага на кметовете на общини и райони в едногодишен срок от влизане в сила на закона да организират общи събрания и избор на управителни органи.
17. В § 54 е записано, че там където се е водило книга на собствениците, може и да не се създава нова книга на етажната собственост.

Несъгласия, противоречия и неясни текстове
1. Отнема се правото на общото събрание да предприема действия за санкциониране на нарушителите на ЗУЕС.

От чл. 11, ал. 1, т. 10 отпада буква „к”. Една от най-важните функции на общото събрание отпада. Защо?! – не е ясно!
2. В чл. 11, ал. 1, буква „е” е записано, че общото събрание приема решения за изваждане от сградата на собственик, ползвател или обитател по реда на чл. 45 от Закона за собствеността за определен срок, но не по-дълъг от три години.

В чл. 17, ал. 2, т. 2 е записано „за изваждане от сградата на собственик или ползвател по реда на чл. 45 от Закона за собствеността …”. Тук обитател липсва?! Кой текст е меродавен?!


3. С изменението на закона се допуска съществуването едновременно и на общо събрание и сдружение на собствениците. Съгласно чл. 17, в който се регламентират нормите за вземане на решения, се оказва, че всички решения, които се вземат с мнозинство до и 67% носители на ид.ч. могат да се приемат от сдружението и те да бъдат задължителни за другите приносители на 33% ид.ч.

Посочва, се че сдружението е юридическо лице по реда на ЗУЕС и се вписва в публичен регистър и в регистър Булстат.



Какъв е статута на това юридическо лице и по Закона за юридическите лица с нестопанска цел ли работи?
4. Не е ясно нито защо има два режима на регистрация, нита защо втория за общите събрания е уведомителен, след като е определен задължителен 30 дневен срок за вписване, съгласно чл. 46 б.

Има различия в изискванията на чл. 29, в който са описани подробно необходимите документи за регистрация на сдруженията и чл. 44, ал. 3 в специалния раздел за регистрация, в който се задължават общинските администрации да поддържат публични регистри.


5. В чл. 19 се разглеждат броя и състава на УС /управител/. В ал. 5 е записан според мен неясен текст. В първото изречение, че членове на управителния съвет могат да бъдат собственици и ползватели. Във второто, че „член на управителния съвет (управител) може да бъде избрано и посочено от собственика лице, което живее в сградата и е вписано в книгата на етажната собственост, както и лице, посочено от представляващия юридическото лице или едноличния търговец, когато самостоятелни обекти са собственост на юридически лица или еднолични търговци”.

За този текст може категорично да приложи известната максима „Защо да бъде написано просто и ясно, като може да е сложно и неразбираемо”.



Да се опитаме да вникнем в мислите на законодателя?!

Закона е построен върху изключителните права и отговорности на собственика. И това е правилния подход.

С промените в ЗУЕС се допуска ползвателите да участват в управлението, т.е. да бъдат избирани в ръководството на етажната собственост и да споделят и други права и отговорности със собственика, ако им са възложени в двустранно подписани договори. В тази ал. 5 изведнъж законодателя въвежда съвсем неочаквано на сцената две нови лица-първото-което живее в сградата и е вписано в книгата на етажната собственост. Ако това лице отговаря на тези условия по смисъла на самия закон, то е собственик, ползвател, обитател или член на семейството.

Като обитател или член на семейството това лице няма такива права възложени в ал. 5, където същия законодател изрично е посочил правата на собственици, ползватели и обитатели.



Второто лице за мен е неясно, какво е то и как може да се появи в тази алинея, като в целия закон не съществува?!

Очевидно става дума не за посочени, а за упълномощени лица.


6. В същия този чл. 19, ал. 8 е записана една добра възможност по решение на общото събрание взето с мнозинството повече от 50 на сто идеални части от общите части на етажната собственост, правомощията или част от тях на управителния съвет (управителя) могат да бъдат възлагани на физически лица, които не са собственици. Но е същевременно въведена една неясна норма, че договорът за възлагане се сключва от упълномощено от общото събрание лице.

Не можеше ли да се запише, че избрания УС /управител изготвят договора за възлагане и след приемане от общото събрание, те легитимно избраните ръководни органи го подписват и контролират.



Пред кого и с какво е отговорно това упълномощено лице?! Поредната неяснота!

Същата норма е възпроизведена и в чл. 34, ал. 5, където се разглеждат състава и функциите на УС /управител/ на сдружението на собствениците.


7. В чл. 30 се разглеждат нормите за прехвърляне и прекратяване на членството в сдружението на собствениците и след промените в ЗУЕС в чл. 30, ал. 1 продължава да съществува следния спорен мен абсурден текст „При промяна на собствеността върху самостоятелен обект членството в сдружението се прехвърля на новия собственик”?!

Нали самостоятелния обект не е член на сдружението? То не е сдружение на самостоятелни обекти, а на собственици.

Не може да се унаследява правото на избор!

Това е грубо недоглеждане, според мен.

Друг е въпроса, че за жилища или други обекти, които са включени в проекти за ремонт и обновяване може да се запише, че собственика на имота го продава със задължение и купувача да има право на избор.


8. След като в чл. 12, отпада задължението кметовете на общината да организират общи събрания, в § 56 на Преходните и заключителните разпоредби тези отговорности им се възлагат, когато не са свикани такива събрания и не са избрани органи.

В ал. 3 е записан един крайно спорен текст, че „ако събранието не може да се проведе поради липса на кворум, кметът или упълномощено от него лице определя в 14-дневен срок управител и касиер от списъка на собствениците или ползвателите”.

С какъв акт го определя?! Всеки акт на кмета или на упълномощено от него лице се обжалва по реда на АПК.

Абсолютна недомислица. И до сега тази административна мярка не показа, че е продуктивна. Кметовете както и до сега няма да тръгнат да организират събрания, а аз считам, че е неправилно да им се възлагат такива отговорности.

Поредния едногодишен срок ще изтече, а след това какво следва?

Икономически характер трябва да имат мерките, а не административен.
9. Общото събрание на собствениците по чл. 17, ал. 2, т. 3 и общото събрание на сдружението чл. 33, ал. 2, т. 3 имат права да теглят кредити, да извършват полезни разходи с мнозинство не по-малко от 75 % ид.ч.

Никъде в закона не е посочено с каква собственост, имущество или нещо друго ще се гарантират тези кредити?!

Какво ще се залага като обезпечителна мярка-стълбищата, асансьорите, покривите или апартаментите?! Това юридическо лице-сдружението, с каква собственост действително разполага?! Не е ясно!


10. В § 1 от Допълнителните разпоредби се въвежда под т. 16 ново понятие „Неотложен случай”, който не е споменат никъде в закона и по същество повтаря почти по съдържанието на „неотложен ремонт”. Напълно излишно и неработещо понятие, което ще създава повече недоразумения и спорове в работата.
Не претендирам, че коментара на промените в ЗУЕС е пълен и безспорен, но го направих от позицията на човек, който през последните години полагаше много усилия за изграждане и функциониране на общите събрания на етажната собственост. Една сфера, която продължава да се подценява неоснователно от органите на местната власт, и в която са акумулират и възпроизвеждат много проблеми, които ежедневно буквално тровят живота на много хора.

Към 01.11.2011 г. в община Бургас са регистрирани 2746 от обявените 4863 сгради в режим на етажна собственост, което представлява 58,63 % и съм убеден, че от всички нас зависи как ще стопанисваме и управляваме собствеността, която с толкова трудности и лишения сме придобили или наследили от нашите родители.



Закона е само един инструмент и той ни дава по-големи възможности да защитим нашите права и интереси, носейки същевременно и своите отговорности.


Таню Атанасов

Обществен посредник на Община Бургас


База данных защищена авторским правом ©obuch.info 2016
отнасят до администрацията

    Начална страница