Видове предварителни договори

Условия за действителност на предварителните договори

1. Окончателният договор трябва да може да бъде валидно сключен - не може да се сключват предварителни договори за нищожни окончателни договори.

Не би могло да се сключи предварителен договор например, за окончателният договор, който противоречи на валутното законодателство (предварителен договор за плащане във валута между местни лица). Също така, тъй като по нашето право парцелът не може да бъде реално поделяем по правило, затова е недопустимо сключването на предварителен договор, с който се прехвърля реално определена част от парцела, тъй като окончателният договор за един такъв предварителен договор би бил нищожен (противоречие със закона).

2. Предварителният договор трябва да включва всички съществени елементи на окончателния договор. Напр. ако става дума за продажба на определена вещ предварителният договор трябва да индивидуализира вещта и да посочи цена.

3. Изискване за форма предварителните договори са по правило неформални. Но когато окончателният договор трябва да бъде сключен в нотариална или в нотариално заверена форма, предварителният договор трябва да бъде в писмена форма и това е форма за действителност (чл.19/1 ЗЗД).

Правото да се сключи окончателен договор не е вземане, а преобразуващо право (според днешното действащо право у нас). Следователно искът по чл.19 е конститутивен.

Ако правото е преобразуващо титулярът му ще е кредитор. Ако той не е кредитор, няма да може да се позове на иска по чл.133 (Цялото имущество на длъжника служи за общо обезпечение на неговите кредитори, които имат еднакво право да се удовлетворят от него, ако няма законни основания за предпочитане.) до момента на уважаване на иска по чл.19. Значението: продавачът на недвижим имот може да продаде имота преди уважаването на иска по чл.19. Затова с тълкувателно постановление №1 от 1964г. се постанови, че страните по предварителния договор се ползват със защита по чл.133 или 135 и те са кредитори.

Поражда ли предварителният договор други права и задължения, освен правото да се сключи окончателен договор? По правило предварителният договор поражда само това право. Няма пречка обаче страните да уговорят и прикрепят допълнителни правни последици, извън тези. Така например често се уговаря, че купувачът на имота ще плати цената и ще влезе във владение, въпреки че окончателният договор все още не е сключен. Проблем е и това дали в този случай се касае за предварително изпълнение на окончателния договор.

Предварителният договор не прехвърля вещни права и няма вещно транслативно действие. Поставя се въпроса, ако е сключен един нищожен поради липса на форма окончателен договор, превръща ли се той в действителен предварителен договор - на този въпрос също няма еднозначен отговор. Това се нарича конверсия. ВС приема, че нищожен, поради липса на форма окончателен договор не се превръща в действителен предварителен договор, освен ако това не следва от волята на страните, която трябва да е видна от самия документ.

Принудително изпълнение

Правото по чл.19 според господстващото у нас виждане е преобразуващо. Следователно в момента на уважаването на иска по чл.19 съдебното решение поражда правните последици на окончателен договор. Съдебното решение по нашето право замества окончателния договор, а не задължава страната да сключи окончателен договор.

Възникват следните проблеми:

1. Кой може да води иска по чл.19/3?

По принцип всяка от страните да предяви този иск. Но ищецът трябва да бъде изправен, т.е. да е готов да сключи окончателен договор и да изпълни договорните си задължения (ако ги има).

Когато се прехвърля недвижим имот по силата на:

Така ако са спазени всички условия, които е предвидил предварителния договор, искът ще бъде уважен и купувачът например ще стане собственик. Съдът обаче решава на условно изпълнително основание - съдебното решение влиза в сила, но ищецът трябва да изпълни собствените си задължения в рамките на двуседмичния срок след влизането на решението в сила. Този двуседмичен срок е законен - той не може да бъде удължаван или скъсяван от съда. Ищецът може да прихване сумите, които е платил за сметка на ответника, с оглед задълженията на ответника към държавата (данъци, такси) - в този смисъл, ако ищецът ги е платил, може да ги приспадне.

Ако не изпълни задължението си, другата страна може да иска обезсилване на съдебното решение - т.е. решението ще отпадне и няма до породи правни последици. Следователно развалянето има обратно действие. Освен това, ако ищецът не изпълни съдът го осъжда да заплати разноските по делото. За стойността на тази разноски съдът иска служебно възбрана върху имота, предмет на договора.

Когато решението не е влязло в сила, за да породи действие спрямо третите лица то трябва да бъде вписано в нотариален вид. Вписването трябва да се извърши в 6 месечен срок от постановяването. Вписването обаче се извършва по препис от самото решение, който препис се издава от съда. А съдът не издава препис от решението, докато ищецът не докаже, че са заплатени разноските по прехвърлянето, данъците и други задължения на праводателя му към държавата и към банките по местожителството на праводателя.

Какво ще стане, ако ищецът не успее да го впише в 6 месечен срок? Решението ще породи действие между него и ответника, но ако трето лице придобие имота ищецът няма да може да противопостави своето право срещу третото лице, което е вписало имота. Т.е. ищецът може да плати таксите и след шестия месец, но не може да впише решението от момента на плащането. Затова пък ищецът може да впише самата искова молба и в този случай не могат да му бъдат противопоставени други актове, които са били вписани по-късно. В този случай, ако впише решението в шестмесечния срок, ще може да го противопостави на трети лица.

Решението по чл.19 е деревативно - т.е. то прехвърля права само, ако праводателят е притежавал имота (не е оригинерно).

Правото по чл.19 е наследимо и прехвърлимо - няма строго личен характер.

Това право се погасява по давност - за него важи общият 5 годишен срок.