Строителна пустиня

Още по темата

Пазарът на имоти се успокоява

Български строител в Сочи

Българите плащат за 100, а получават 85

Инструменти

• 
  Изпрати на приятели
  
• 
  разпечатай
  

Преди два месеца ми предложиха да закупя проект за високоетажната офис сграда "София Файненшъл Тауър". Идеята е тя да се извиси срещу "Кемпински хотел Зографски" на ул. Златен рог 10 в София. Обектът е развит на 34 надземни нива, размерът на парцела е 2.5 дка. На въпроса ми: "Къде ще паркират 2000 коли", отговорът бе: "В подземен гараж с 9 нива." И това върху 2.5 дка - пълно безумие!" Така Росен Плевнелиев, управител на "Линднер Имобилиен Мениджмънт", коментира проекта за бизнес сграда на българския инвеститор JBI - 91 ЕТ. "Добре, че дойде кризата, за да не се случат всички замислени безумия. Аз съм голям фен на кризата!"

Напоследък бюрото на Плевнелиев е затрупано с проекти, които се продават. "На седмица цената драматично пада с 10%", уточнява той. Според него, за да се продават, предприемачите нямат никакво намерение да ги осъществят.

Пазарът на недвижими имоти е разтърсен. Тази индустрия, която се крепеше главно на кредити от лакоми за пазарен дял и бързи печалби банки, в момента е най- засегната от световната криза. Част от чуждите компании с инвестиционни намерения към България промениха стратегиите си. Те се изтеглят, опитват да се освободят от активите си у нас или заемат изчаквателна позиция.

"Очакваме рязко падане на ценовите нива. Банките в момента предоговарят условията с голяма част от инвеститорите. Говорим за по-малко финансиране или по-висока лихва. Наблюдава се и задържане на сделките за продажби", коментира Красимир Димитров, управляващ партньор в консултантската фирма SOURCE Real Estate Advisors Ltd. Най-големият австрийски фонд Immonfinanz с пазарна капитализация от 11 млрд. евро, който оперираше в Централна и Източна Европа, замрази проекти за 2 млрд. евро. Преди 6 месеца акциите му се сринаха. Immonfinanz закупи внушителен парцел в столичния квартал Западна фабрика на ул. Кукуш 2 (бившата сграда Антим Тауър). Във Варна с Еце Проджектмениджмънт придобиха голям парцел на бул. Владислав Варненчик. "Как ще се развият тези проекти, никой не знае", отбелязва Димитров от SOURCE, бивш консултант за част от обектите на компанията.

Експертите в бранша коментират, че и испанските фирми преживяват трудни времена. Riofisa, придобита наскоро от Grupo Colonial, е на ръба на фалита. Проектът й за 500 млн. евро зад Централната жп гара в София се продава, категорични са брокери.

"Riofisa не планира да продава нито един от проектите си (Civis Center Sofia и Civis Center Plovdiv)",отсече Мигел Саенс де Техада, директор Връзки с обществеността в компанията. Но призна, че финансирането не е осигурено, въпреки че испанците са в напреднали преговори с няколко банки. Преди два месеца испанската компания Martinsa-Fadesa поиска защита от кредитори. Комплексът й "Модера резидънс" в Симеоново за над 200 млн. евро търси купувачи. Олимпия мол&тауър на гръцката ЮроКапитал файненс също е на витрината. Фондовете за инвестиции в имоти, листвани на London Stock Exchange, също започнаха да разпродават активите си у нас. Цените на акциите им за последната година са паднали наполовина. Bulgarian Land Development постави на тезгяха проектите си в Боровец и Каварна, Black Sea Property се отказаха от проекта в Царево, Bulgarian Property Development спря инвестициите си в Банско.

Със стратегия за оттегляне е и Equest. Фондът продаде мола си в София на американската Heitman с минимална печалба от 7.5 млн. евро. За продан са обявени и кинозалите му. "Със сигурност има инвеститори, които търпят загуби на други пазари и искат да ги компенсират с продажбата на активи в България", коментира Сергей Койнов, изпълнителен директор на консултантската компания за недвижими имоти Forton International. Най-голямата застрахователна компания на САЩ American International Group (AIG), избегнала фалита на косъм благодарение на предоставените й от властите $85 млрд., също разпродава активите си. Макар че продажбата на БТК е малко вероятна, освобождаването от имотите на телекома е факт. Страхил Иванов от агенция "Явлена" призна, че са направи оценка на имотите на БТК. Говори се, че агенцията получила заявки за около 400 млн. лв. от български предприемачи и чужди инвеститори. Една от компаниите с изключителен интерес към имотите е Линднер. Райфайзен имоти разпродава офис сграда на бул. България (и околовръстното шосе) с РЗП от 5000 кв. м на цена 12 млн.евро без ДДС. По същия път са тръгнали Еврохолд, които искат да се освободят от строителните проекти на бул. Г. М. Димитров 16 и ул. Луи Айер 140.

Малцина инвеститори вадят кеш в тежки времена. Неслучайно те определят цените на пазара. Друга аксиома гласи, че който продава по време на криза, подпечатва загубите си. "Не е време за продажба", потвърждава Петър Дудоленски, изпълнителен директор на компанията R.E.S.B., която има няколко проекта, включително търговски центрове в Пловдив, Стара Загора и Русе. Мнението на Плевнелиев за инвеститорите, които панически ще се освобождават от активите си до края на 2009, е, че трябва да се съгласят на драстично по-ниски нива. Последните месеци се наблюдава нов тренд на обръщане към инвестиции в недвижимости. Преди време списание Икономист направи сравнение между вложения в акции и недвижимости за последните 30 години и в дългосрочен аспект доказа, че вторите са по-добрият избор. На световното изложение за имоти в Мюнхен стана ясно, че немските пенсионни фондове увеличават експозицията си в имоти от 3.5 на 7%, което означава, че следващите 3-5 години ще се изсипят 200-300 млрд. евро, но "за съжаление в развитите държави, т.нар. core markets, а не в ЦИЕ", сподели Росен Плевнелиев, който следващата седмица има среща с подобен фонд, управляван от еврейски мениджъри. Ирландският фонд Quinlan Private, купил през 2006 50% от Mall of Sofia, за няколко седмици събра 2 млрд. евро капитал и запазва интереса си към България и ЦИЕ като цяло.

"България вече не е в полезрението ни." Това е реплика от споменатото имотно изложение в Мюнхен. Поради световната криза цените на имотите в Западна Европа и САЩ паднаха, а доходността от инвестиции нарасна за разлика от България, където намалява. "Това е по-скоро отражение на развитието на пазара, отколкото от финансовата безизходица, която бизнесът търпи", счита Пепа Димитрова, директор "Операции и развитие" в Tishman - компанията, която изгражда София Еърпорт Център (три логистични бази, седем офис сгради клас "А" и хотел), използвайки банков заем от Raiffeisenbank Austria и собствен капитал.

"Когато всички имат пари, трудно се купува произведение на изкуството. Затова се задоволявате с по-посредствени неща от Източна Европа. Но когато има криза и може да си набавите мечтаната творба от Лондон, Ню Йорк или Париж, приключвате с покупките в Централна и Източна Европа", обяснява метафорично Плевнелиев. Лондон предлагал 4 илда (yield - доходност, бел. ред.), сега вече е на 5.75 илда. Париж е бил на 5, сега е на 7. Барселона, която по оценки на световните рейтингови агенции е най-качественият град за живеене, има оферти за възвръщаемост от 7% с тенденция да върви нагоре. С други думи, инвеститорите с куфарчетата гледат сега към основните пазари с първокласен продукт (prime product) и високо качество на изпълнение (triple A quality). Те казват: "Варшава не е Париж, Букурещ не е Варшава и София не е Букурещ." Дестинациите са подредени за следващите три години, докато не победи човешката алчност, допълва Плевнелиев. Досега известно количество креативен маркетинг и малко екселски таблици бяха достатъчни, за да потече финансиране за милиарди и единственото условие да спечелиш бе да чакаш и след две години да продадеш на печалба. Днес се изисква предимно качество.

Ето защо сегментите в недвижимите имоти, където е имало свръхнадценяване, ще претърпят драматична корекция надолу, категорични са брокерите. От такава гледна точка може да се говори за балон, криза, корекция и перспективен пазар, като всяко следващо ниво търпи помалко негативни последствия.

Балонът във ваканционните имоти бе регистриран още преди година, година и половина. Количеството бетон, продавано в специализираните центрове през 2006 и 2007, е спаднало с 9 пъти през 2008. Продажните цени от 1500 евро/кв. м се стопиха три пъти.

Другият сегмент са цените на земята за строителство. Някои площи, котирани за логистични складове, стигнаха 200 евро/кв. м при положение, че няма западна компания, готова да плати повече от 40 евро/кв. м. Това вече се коригира, коментира Плевнелиев. Само за 2-3 месеца земята около Околовръстния път в София, в зоната на Казичене между двете магистрали и около летището поевтиня - от 200 евро/кв. м на 130 евро/кв. м. Пазарът стагнира и в Банско, по морето и в София. Там са регистрирани най-малко сделки и най-силен ценови спад. Експерти прогнозират, че цената на земята ще падне с над 20%. Третият балон е регистриран на пазара на проекти. "Купува се земя, прави се страхотно 3D и се продава на бъдещ инвеститор като проект. И в този сегмент има сериозно смъкване на нивата. В повечето случаи става дума за несистемни играчи, имали достъп до общинска земя или държавна далавера. Те нямат визия да реализират тези проекти и сега ги продават евтино", счита Плевнелиев.

АБСОЛЮТЕН ЗАСТОЙ

"Жилищният пазар е в абсолютен застой - коментира Димитров. - Договорени сделки се провалят, купувачите изчакват. Те си мислят, че заради световната криза строителите ще фалират или поне ще бъдат на ръба, което ще намали цените. Това няма да се случи, най-много да има временен спад от 5-10%. А и лесния и достъпен финансов ресурс го няма. Част от банките вече не отпускат кредити за панелни жилища. Други финансират само при акт 15, а не както досега на зелено. Освен това се кредитира само 50% от стойността на имота", пояснява Димитров. "Кварталите Манастирски ливади, Симеоновско шосе, Студентски град, които се търсеха от младите хора между 28-35 години с отпуснато финансиране, в момента изпитват най-сериозен проблем. Мнозина купувачи загубиха депозита си, защото отложиха покупката с 5-6 месеца, за да видят какво ще се случи", казва Димитров. Средният сегмент между 1000 и 1800 евро/кв. м също търпи загуби, защото там се купуват жилища с кредити. Индикации за проблем има и на пазара на офис площи. В София бяха обявени офис проекти в размер на 2.7 млн. кв. м в интервал от 2009 до 2012. Вследствие на кризата 60-70% от тях няма да се реализират, счита Димитров. Една от причините е задаващото се свръхпредлагане. Липсва и осигурено финансиране и стойността на капитала е доста висока, което сви инвестиционните намерения на много от строителите. Свръхпредлагането, което се очакваше преди месец-два, е резултат от факта, че последните две години търсенето на качествени завършени офис площи клас А изпреварваше с 30-40% предлагането. И цените се вдигнаха. Отдаваха се сгради, без да отговарят на критериите за клас А, но бяха на такива цени. Плевнелиев предвижда наемите леко да паднат. Според него в центъра нивата от 20-40 евро/кв. м ще се коригират на 18-25 евро/кв. м. "Не виждам причина някой да плаща 40 евро/кв. м за офис на бул. Тодор Александров", коментира той. Офисите извън централната зона от 12-15 евро/кв. м ще се понижат на 10-14 евро/кв. м.

При положение че средногодишното търсене на офиси клас А и В+ се движи в рамките на 200-220 хил. кв. м, тоест нараства с 10-15% , следващите пет години средногодишно ще има търсене на 220-240 хил. кв. м офиси. За пет години това прави 1 млн. кв. м. "Инвеститорите ще минат на къси позиции. Сграда, която първоначално е планирана за дългосрочно даване под наем, ще започне да се продава на части", счита управителят на Source. "Сериозна част от проектите няма да се случат или ще бъдат преструктурирани в жилищни сгради. Или в най-добрия случай ще бъдат забавени. Чуждестранните компании, които в последно време генерираха на годишна база 60-100 хил. кв. м търсене на офиси, ще намалеят", прогнозира Плевнелиев. И ще се отсеят добрите от лошите проекти. Пример за загубена инвестиция, според управителя на Линднер, е проектът на новорегистрирания инвестиционен посредник Адамант Кепитъл Bulgarian Air Tower, който преди дни дошъл за 30 хил. кв. м офисна сграда на парцел от 3 хил. кв. м. Друг неуспешен проект, според него, са обявените намерения за небостъргач върху 2 дка близо до Бизнес Парк София. На въпрос как той ще привлече наематели, българските предприемачи отговорили, че по аналогия с Бизнес Парк София, който е на 100% пълен, не очакват проблеми. Плевнелиев смята, че при два пъти поскъпа строителна себестойност на небостъргача в сравнение с офис сграда (1100 срещу 600 евро/кв. м на офис сграда) и двойно по-високи нива за наем няма компания, която да плати 20 евро/кв. м, след като може да наеме офис в Бизнес Парк София за 12 евро/кв. м.

"Напоследък получаваме куп предложения да купим проекти, но ние внимаваме. Има много молове, лишени от логика - коментира Петър Дудоленски от R.E.S.B. - Не продаваме на всяка цена. Не сме инвеститори, които строят и бягат. Имаме дългосрочни намерения. Ако трябва, ще мениджираме няколко години нашите молове", посочи той. Повече от ясно е, че 22 мола за София са прекалено много. Според брокери столицата ще финишира с 10-11. "Банките искат за 40-50% от площта на мола подписани договори с наематели, а това няма как да се случи при положение, че предприемачът не е договорил финансирането", разказва Сергей Койнов от Фортън интернешънъл. Друг е въпросът, че много шопинг центрове иззеха наименованието "мол", без да отговарят на критериите, коментират експерти. Примери: Скай Сити Мол в кв. Гео Милев и Мол Дъ Булевард на бул. Александър Малинов. Подобни са прогнозите за Варна, където пет мола са подредени един след друг на бул. Владислав Варненчик. Коментира се, че Пфое мол, който тръгна пръв, ще е големият губещ в дългосрочен аспект. Трудности изпитва и мол Варна, в който инвеститор е Интерсервиз Узунови. Миналата есен шотландската Miller Developments го купи за рекордните към онзи момент 120 млн. евро. Но голяма част от сумата не е изплатена. Сергей Койнов, консултирал сделката, заяви, че финансирането е договорено, но наблюдатели от сектора твърдят, че проблемите продължават. Според тях Красимир Узунов все още има дял в собствеността на търговския център.

Преди месец Фондът за недвижими имоти България АДСИЦ развали предварителния договор с Навигейтър Бизнес Център за продажба на 15 809 кв. м от Камбаните Бизнес Център заради неизплащане на договорените около 25 млн. евро. Офис сградата се строи до Околовръстното шосе в София, срещу Бизнес Парк София. "Със страхотно местоположение, срещу бъдеща метростанция, с подписан 10-годишен договор за наем с Хюлет Пакард България, сделката пада. Само преди година тя беше перфектната, щеше да има 100 купувачи. За мен това е много знаково", подчертава Плевнелиев.

Подобна е съдбата и на мола в Стара Загора на Александра груп, оператор на кината "Арена". Американската компания за инвестиции и управление на недвижими имоти Heitman, която водеше активни преговори за търговския център, в последния момент се отказа. Две са възможните причини - неосигурено финансиране или съзнателно изчакване на по-ниски нива. BWB