ТЕМА № 14 Изкупуване на дял от съсобствен недвижим имот

Право на изкупуване(ПИ) – субективно потестативно (преобразуващо) право; при посочените от закона предпоставки едно лице има право да придобие собствеността на един недвижим имот, чийто собственик го е продал на трето лице, при това изкупувача поема задължениетъо да заплати цената и разноските при продажбата.

Правната уредба у нас се съдържа в чл.33, ЗС; чл.348 - 354 и чл.505 ГПК и чл.199, ЗУТ и др.
Изкупуване по чл.33 от ЗС

ЗС Чл. 33. (1) Съсобственикът може да продаде своята част от недвижимия имот на трето лице само след като представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил на другите съсобственици да купят тази част при същите условия и декларира писмено пред него, че никой от тях не е приел това предложение.

(2) Ако декларацията по предходната алинея е неистинска или ако третото лице купи частта на съсобственика при условия, уговорени привидно във вреда на останалите съсобственици, заинтересованият съсобственик може да изкупи тази част при действително уговорените условия. Искът трябва да се предяви в двумесечен срок от продажбата.

(3) Ако съсобственикът не плати дължимата поради изкупуването сума в месечен срок от влизането на решението в сила, това решение се счита обезсилено по право.

Предпоставки:

А. Да е налице съсобственост върху недвижим имот и тази съсобственост да е дялова (бездялова е съпружеската общност)

Б. Частта на съсобственика на недвижимия имот да е продадена на трето лице, което не е съсобственик. Чл.33, ЗС визира само продажбата като елемент от фактическия състав на изкупуването. Затова, ако съсобственикът е отчуждил своята част чрез дарение или друг безвъзмезден акт, право на изкупуване за другите съсобственици не възниква. Продажбата трябва да е действителна, да не е нищожна. Само при това условие купувачът - третото лице е станал собственик.

В. Декларацията по чл.33, ал.1 от ЗС трябва да е неистинска, с невярно съдържание или ако е истинска, но условията на продажбата са уговорени във вреда на останалите съсобствениците. При наличието на тези предпоставки за другите съсобственици възниква правото да изкупят продадената част. Искът трябва да се предяви в 2 месечен срок (преклузивен е!) срещу купувача (има установена практика на ВКС, че срокът по ал.2 тече не от момента на продажбата, а от деня, в който съсобственика е узнал за нея).

Действие на изкупуването – с влизане в сила на решението по конститутивния иск, с който се уважава молбата на заинтересования съсобственик, той придобива собствеността върху частта, която изкупува. От този момент той дължи цената на третото лице – 1 месечен срок. Ако не плати решението, се смята за обезсилено по право.

Разпоредбите на чл.33 не се прилагат:

- предварителен договор с трето лице – тук нямаме вещноправно действие, а само облигационно.

- при етажна съсобственост.

- когато в съсобствен парцел съществуват отделни сгради, на различни собственици и всеки от тях желае да продаде сградата плюс съответните идеални части от мястото.

- при отчуждаване на общи части на сграда или отстъпване на ВП върху общи части на трети лица. Общото събрание на етажната собственост не може да вземе решение за отстъпване правото на надстрояване без съгласието на всички съсобственици на етажната собственост. Исковата молба подлежи на вписване.
Право на изкупуване по чл.199 от ЗУТ.

ЗУТ Чл. 199. (1) Държавата и общината имат право на предимство пред трети лица, които не са съсобственици, да изкупят недвижим имот по пазарни цени в случаите, когато по подробен устройствен план същият е предвиден за изграждане на обект - публична държавна или публична общинска собственост.

(2) Собственикът може да продаде имот по ал. 1 или части от него на трето лице само след като го предложи за изкупуване на държавата или на общината в зависимост от предвижданията на подробния устройствен план и представи на нотариус писмен отказ. В отказа се посочват условията, при които е било предложено изкупуването. В случая се прилагат условията и редът, предвидени в чл. 33 от Закона за собствеността .

Според този член държавата и общината имат право на предимство пред трети лица, които не са съсобственици да изкупят недвижимия имот по пазарни цени в случаите, когато по подробен устройствен план същият е предвиден за изграждане на обект – публична, общинска или държавна собственост. В този случай съсобственика може да продаде на трето лице своята част само, ако представи пред нотариус писмен отказ от общината или държавата по реда на чл.33, ЗС. Следователно правото на държавата и общината да изкупят този дял възниква само, ако той е продаден на трето лице, без да е предложен на тях и са налице предпоставките по чл.33, ЗС.
Право на изкупуване по чл. 349, ГПК

ГПК Чл. 348. Когато някой имот е неподеляем и не може да бъде поставен в един от дяловете, съдът постановява той да бъде изнесен на публична продан. Страните в делбата могат да участват при наддаването в публичната продан.

Възлагане на неподеляемо жилище

(2) Ако неподеляемият имот е жилище, всеки от съделителите, който при откриване на наследството е живял в него и не притежава друго жилище, може да поиска то да бъде поставено в неговия дял, като дяловете на останалите съделители се уравнят с друг имот или с пари. Когато няколко съделители, отговарящи на условията по изречение първо, предявят претенции за поставяне на имота в техния дял, предпочита се онзи, който предложи по-висока цена.

(3) За вземанията за уравнение на дяловете заинтересованите могат да впишат законна ипотека.

(4) Искането за възлагане може да се направи най-късно в първото заседание след влизането в сила на решението за допускане на делбата по чл. 344, ал. 1 . Имотът се оценява по действителната му стойност.

(5) Когато уравнението е парично, то заедно със законната лихва трябва да се изплати в 6-месечен срок от влизането в сила на решението за възлагане.

(6) Съделителят, в чийто дял е поставен имотът по реда на ал. 1 и 2, става негов собственик, след като изплати в срока по ал. 5 определеното парично уравнение заедно със законната лихва. Ако уравнението не бъде изплатено в този срок, решението за възлагане се обезсилва по право и имотът се изнася на публична продан. Имотът може да не бъде изнесен на публична продан и да се възложи на друг съделител, който отговаря на условията по ал. 2 и е направил искане за възлагане в срока по ал. 4, ако той заплати веднага цената, по която е оценен имотът при делбата, намалена със стойността на дела му в него. Получената сума се разпределя между останалите съделители съобразно с квотите им.

• 
  определя се между кои лица и за кои имоти се допуска делба.
  
• 
  съставя се делбен протокол.
  

Има едно предимство – ако преживелия съпруг няма друг имот, този се възлага на него /ако жилището е съпружеска общност/ - това се използва в случаи когато наследодателя има деца от предишен брак.

Чл.37 - 49 от ЗС. От тези разпоредби следва:

А) обект на етажна собственост може да е само сграда

Б) сградата трябва да се състои от етажи и др. самостоятелни обекти

В) те трябва да са технически свързани – основи, покрив, колони и вътрешни носещи стени

Г) в правно отношение отделните самостоятелни обекти принадлежат на отделни собственици

Д) общите части в сградата са в съсобственост на отделните етажни собственици.

Е) етажните собственици влизат в правоотношение помежду си и с трети лица във връзка с управлението и ползването на общите части. За целта се формират органи на управление – Общо събрание, което избира управител или управителен съвет. Но ЕС не е ЮЛ, тя е неперсонифицирана общност (т.е. няма персонален състав). ЕС не е ЮЛ, защото: липсва закон, който да я прави ЮЛ; носител на ПС не е ЕС, а всеки отделен собственик; при прекратяване не се извършва ликвидация; няма устав, общите части не са нейно имущество, а на отделелните собственици.

А) чрез делба – ако такава сграда принадлежи на две или повече лица, е налице обикновена съсобственост. Тя може да е прекратена чрез делба, като си поделят общата сграда по етажи или части от етажи – чл.39, ЗС.

Б) чрез строителство, осъществено от ЖСК – целта на ЖСК е участниците да построят сграда и да придобият отделни части от нея за самостоятелно ползване. След като се построи, сградата става собственост на ЖСК. Едва след снабдяване на член-кооператора с нотариален акт, той става собственик на обособения обект.

В) чрез договор за групов строеж – в съсобствен парцел две или повече лица да построят сграда, като определят жилищата и другите обекти, които ще получат. След построяване на сградата възниква делба, чрез разпределяне на жилищата и другите обекти, съобразно договора. И тук етажна собственост възниква след снабдяване на участниците с нотариален акт.

Г) чрез правна сделка – чл.77, ЗС

Прекратяване

А) при погиване на сградата

Б) чрез преустройство на сградата – например няколко магазина се преустроят като се махнат разделителните стени, следователно възниква съсобственост

В) чрез сливане – ако всички обособени обекти станат собственост на едно лице, напр. да ги изкупи.

Г) чрез отделяне – разделяне чл.9-А от ПУРНЕС.
ТЕМА № 16 Управление на етажната собственост.

Социалната общност в етажната собственост се организира и управлява от общо събрание и управителен съвет или управителен съвет – чл.42, ЗС.

А) общо събрание на собствениците – решава въпроси за възстановяване и поддържане на общите части; взема решения за полезни разноски; за изменение външния вид на отделните обекти; приема бюджета за поддържане на общите части; избира управители или управителен съвет; разглежда жалби срещу управителя; решава въпроси за построяване на паркинги и гаражи.

Б) общо събрание на собствениците и обитателите / наематели – когато с решение на ОС ще се засегнат техни имуществени интереси или ще се решават въпроси, свързани с ползването, чистотата и поддържането на местата за общо ползване и със спазването на вътрешния ред и доброто съжителство. То приема правилник за вътрешния ред, избира управител или управителен съвет за 2год. (той е изпълнителен орган само за решенията на това общо събрание). Разглежда още сметките на управителния орган; разноските за вода, осветление и т.н. - обхваща само действията по обикновено управление.

Ред на работата на ОС.

А) свикване – двата вида ОС се свикват от избрания от тях управител, също е длъжен да го свика и по искане на 1/5 от собствениците и наемателите. Лична писмена – дата, час, място, дневен ред. Връчва се най-малко 3 дни по-рано, в неотложни случаи 24 часа. На отсъстващите поканата се счита за връчена като се залепи на външната врата.

Б) кворум. ОС на собствениците – може да взима решения, ако присъстват 3/4. ОС на собствениците и наемателите – повече от 1/2 от лицата, имащи право да участват.

В) решения. Откриването на ОС става от органа, който го е свикал. Решенията се взимат с гласуване. Всеки етажен собственик има едни глас. Съсобственици или съпрузи – един общ глас. Решенията се взимат с обикновено мнозинство. Някои решения и с квалифицирано- ОС на собственици и наематели – наемателите на един обект имат 1 общ глас. Решенията се взимат с обикновено мнозинство. Решенията на ОС имат характер на сделка и ако то страда от пороци, ще се приложат правилата за недействителност на сделките. Всеки може да се позове на нищожността. Унищожаемите решения подлежат на отмяна, например онези, които променят съществуващото състояние. Право да искат отмяна имат: - всеки, участвал в заседанието и чието несъгласие е отбелязано в протокола; - всеки, който не е участвал, но е имал това право; - всеки, който основава искането си на неправилности по свикването на ОС. Молбата се подава в 7 дневен срок до районния съд. Съдът може да отмени решението.

Съгласно ПУРНЕС и чл.45, ЗС ОС може да вземе решение за изваждане на собственик или наемател от сградата – ако използва помещението по начин, с който излага сградата на опасност; ако системно нарушава правилника или решенията на ОС за вътрешния ред – това може да стане ако преди това собственика е бил предупреден писмено от Управителя. Ред: - районен съдия издава заповед за изпълнение въз основа на писмено изложение на управителя, придружено от препис от протокола на ОС и отправената до собственика покана (по реда на чл.410, ал.2, ГПК), като засегнатия има право да обжалва.

Управител (управителен съвет). - изпълнителни органи. ОС решава дали да са еднолични или колективни. УС се състои от председател и членове. - постоянно действащ орган – 2 год. - никой собственик не може да откаже да изпълнява тази длъжност, освен ако това му е невъзможно - представлява собствениците пред трети лица - може да налага глоби за нарушаване на вътрешния ред - действията на управителя подлежат на обжалване пред ОС. Жалбите не спират изпълнението.
ТЕМА № 17 Право на строеж. Понятие, предмет, съдържание. Учредяване и упражняване. Прекратяване.

Правото на строеж е ограничено вещно право, което най-общо се състои в правомощието на едно лице да построи и да стане собственик на сграда, построена върху чужда земя. Правото на строеж елиминира разпоредбата по чл.92 ЗС, според която собственикът на земята е собственик на постройките и засъжденията върху нея. То има изключително широко практическо приложение и е познато на много правни системи. У нас материята се урежда в чл.63 – 67 ЗС и отделни разпоредби на ЗУТ.

А) право да построи (държи) сграда в чужд имот – право да се извърши строителство. Има 5 годишна давност – т.е. ако не се реализира в този срок се погасява – чл.67, ЗС. Има се предвид хипотезата, при която не съществува постройка. Практиката не решава еднакво въпроса относно неупражняването. Според един ако е започнала определена строителна дейност правото на строеж не се погасява дори и да са изтекли 5 г. от неговото учредяване, а строежът да не е завършен. В други решения настоящият 5 г. срок се приема като задължителен за извършване на строеж в груб вид. Като цяло практиката се стреми да държи сметка за обстоятелствата във всеки конкретен случай.

Б) Чл.66 – „Собственикът на постройката може да я продаде на трето лице при съответно приложение разпоредбите на чл. 33”. Собственика на земята няма никакви права над постройката. Суперфициара може да я владее, да я ползва, да се разпорежда, дори да я продаде на 3-ти лица, но при условията на чл.33.

В) Право да ползва чуждата земя – доколкото това е необходимо за използването на постройката – да си направи пътека за преминаване, да складира материали за строежа, да прокарва инсталации, водопровод.

• 
  при сливане в едно лице на собствеността върху земята и постройката
  
• 
  когато суперфициара прехвърли правото на строеж чрез сделка
  
• 
  с изтичане на уговорения срок съгласно чл.65
  
• 
  ако не бъде упражнено правото в 5 годишен срок, съгласно чл.67
  

1.собственикът на земята може да отстъпи право на едно лице да построи сграда в неговата земя и да стане собственик на сградата

2.собственикът на земята и сградата може да прехвърли отделно от земята собствеността върху вече съществуваща постройка

3.собственици на сграда и земя могат да си поделят отделни дялове от сградата и земята чрез доброволна делба. Чрез съдебна делба това е невъзможно

Правомощията на строителя основно е да построи сградата и да стане собственик веднага след изграждането и. Ако се прехвърли готова сграда, правото на собственост върху нея се придобива непосредствено от сделката. Строителят има право да се ползва от терена но само до толкова доколкото това е необходимо. Според закона границите на това използване са в 2 насоки:

1.то не може да надхвърля необходимостта от рационално използване на постройката-чл.64, ЗС

2.то се свързва със самото предназначение на постройката

Правото на строеж веднъж уредено не се погасява, ако постройката или част от нея погинат.Това е уредено в чл.66(2) ЗС. Тази разпоредба дава основание на някои автори да видят прекомерно абсолютизиране на правото на строеж и практически елиминиране на правото на собственост от правото на строеж. За собственикът остава т.нар. „гола собственост”. Правомощията на строителя практически не се ограничават със срок освен ако в учредителния акт не е уговорено друго. Носителят на право на строеж може да прехвърли своите права при условие, че най-напред ги предложи на собственика.

Уредено е в чл.66, ал.4 от ЗС – разновидност на правото на строеж.

- предполага налична, построена сграда.

- вид строителна дейност, чрез която се извършва застрояване във височина на съществуваща сграда, респективно определено помещение.

- носителят на това право става собственик на надстроения обект.

- носителят на това право придобива право на собственост или право на строеж в съответни идеални части от терена или заварената сграда.

- носителят придобива идеални части от общите части на сградата. Правото на надстрояване или пристрояване е право на едно лице да настрои или пристрои заварена сграда, собственост на друго лице, с етаж или свързана с нея неделима постройка, заедно със зимничните и таванските помещения, като стане изключителен собственик на така надстроените или пристроените функционални обекти и съсобственик на съответен дял в общите части на сградата и носител на съответната част от правото на строеж.

– от собственика на земята. При надстрояване на сграда – етажна собственост – учредяването се извършва с договор, във форма на нотариален акт, сключен със собственика на поземления имот и декларация – съгласие с нотариална заверка на подписите от всички собственици в етажната собственост (чл.183, ЗУТ). Когато държавата или общината е собственик на имот в сградата – те дават съгласие в обикновена писмена форма. Ако имотът е изцяло общинска собственост, не е нужна нотариална форма, но договора се вписва.

- Това право може да се придобие и по давност.

- Също и по силата на съдебно решение с конститутивен иск.

- след изтичане на уговорения срок.

- по давност – след 5 год.

- при отказ.

Не се прекратява, ако част от постройката погине. След завършване на обекта, носителят на правото на надстрояване става собственик. ПНП върху сгради, построени върху държавна или общинска земя се учредяват възмездно, затова носителят трябва да заплати част от цената на правото на строеж, цената на идеалните части от общите части, както и цената на придобитите реални части от избени и тавански помещения. Всички разходи за надстрояването са за сметка на носителя. Ако се изградят допълнителни обекти за общо ползване, тогава и останалите участват в цената.
ТЕМА № 19 Право на ползване. Понятие, видове, предмет, съдържание. Учредяване, упражняване и прекратяване.

Ограничено вещно право да се използва чужда вещ, съобразно нейното предназначение и да се получават добивите от нея без тя да се промени съществено. ПП се учредява възмездно или безвъзмездно, то е ненаследимо право, не може да се отчуждава. Правото на ползване има за обект главно недвижими вещи, но може и да е върху потребими – храна, напитки.

Правото на ползване включва в своето съдържание две основни правомощия – да се владее чуждата вещ и да се ползва, включително и да се получават добивите от нея. Правомощието да владее не е владение по смисъла на чл.68, ЗС – ползвателят тук упражнява фактическа власт, защото има това право. Липсва намерението да я държи като своя. Правомощието да ползва – да получава добивите от вещта. Използването е извличането на полезните свойства на вещта. ЗС не сочи начините на ползване, а определя само границите, в които да се осъществява. Чл.56, ЗС – вещта да се използва според предназначението й. Например автомобил за превоз. Предназначението може да е определено и с нормативен акт, и с договор – участък земя да се използва само за зеленчукова градина. Правото на ползване включва в своето съдържание и други правни действия. Така например ползвателят може да отдава под наем чуждата вещ (чл.60, ЗС) в заем за послужване, влог и др. Това са сделки на управление и те са допустими при правото на ползване. Сделки на разпореждане са недопустими. С учредяване правото на ползване възникват вещни правоотношения между неговия носител и всички други лица, включително и със собственика. Същевременно обаче между собственика и ползвателя възникват правоотношения, които нямат вещен характер – това са взаимни задължения – напр. собственикът да предаде владението на ползвателя.

1. 
   пълно – чл.56 – „да използва вещта”, т.е. както я използва собственика, но според предназначението и.
   
2. 
   Ограничено – правна възможност на ползвателя да събира само плодовете (чл 56 – явява се специална норма спрямо чл.93)
   
3. 
   Право на обитаване – разновидност на ПП, чл.344, ал.2, ГПК. Правото на обитаване може да се учреди при наследяване, като съда определя ползувателя по молба на сънаследник. За останалите наследници съда определя начина на уравняване за ползването. Това състояние продължава до окончателното извършване на делбата.
   

ПП е ВП – има за предмети вещи (недвижими и движими), но не може да се учредява върху потребими вещи (ако е така, то това е заем за потребление и по силата на чл.240, ЗЗД ползувателя е длъжен да върне вещи от същия вид, количество и качество).

Няма ПП и при ползване срещу вземане (чл.99, ЗЗД) – новия кредитор събира лихвите по прехвърленото вземане – това е облигационно право.

Задължения на ползвателя – чл. 57 и 58 от ЗС !!!

- да плаща разноските, свързани с вещта (поддържането и ползването й), също данъци, такси и др. Разноски, свързани с поддържането на вещта – това са необходимите разноски, тези без които вещта би погинала или би се повредила. Разноски, свързани с ползването – най-често са в категорията на подобренията – наторяване на почвата, ограждане и други свързани с нормалното използване на имота. В тежест на ползвателя са и разноските съставляващи плащане на данъци и такси.

- задължение на ползвателя е да застрахова вещта и да плаща премиите по застраховката. Няма задължение да ги плаща, ако вече е била застрахована.

- да съобщава на собственика за всяко посегателство срещу собствеността.

- да върне вещта след прекратяване правото на собственост. Вещта трябва да се върне в състоянието, което е приета, като се отчете овехтяването и изхабяването й.

Задължения на собственика.

- да предаде владението, фактическата власт

- да съдейства при съставяне опис на имота

- да не пречи на ползвателя при упражняване правото на ползване

- да защитава имота от посегателства.

Учредяване – чл.55, ЗС.

А) с договор за учредяване право на ползване или като клауза в друг договор – напр. дарение със запазване право на ползване. За недвижим имот – нотариална форма, при ФЛ, ако е общинска или държавна собственост с писмен договор. Може и с АА – право на ползване върху земи от държавния или общински поземлен фонд – с акт на министъра на земеделието и горите. Може и чрез конститутивни съдебни решения (напр. след прекратяване на брака, съдът предостави семейно жилище на единия съпруг; както и решение по чл.344, ГПК).

Б) по давност – когато едно лице през определен от закона срок фактически упражнява съдържанието на ограниченото вещно право на ползване – чл.79 и чл.85 от ЗС.

В) със заповед на областния управител, респективно общинския съвет – за недвижим имот, частна държавна собственост. За срок до 10 год. Възмездно или безвъзмездно. Сключва се договор за учредяване право на ползване между ползвателя и областния управител, съответно клиента. Договорът се вписва.

Г) При учредяване на търговско дружество, кооперации, други ЮЛ – ПП само върху недвижими вещи

Прекратяване.

А) с изтичане на уговорения срок – чл.59, ал.1

Б) със смъртта на ползвателя, респективно прекратяване на ЮЛ – чл.59, ал.1 и ал.2

В) с погиване на вещта

Г) ако не се упражнява в продължение на 5 год. – това право е в интерес на ползвателя, да получава добивите от чуждата вещ. Затова, ако не го упражнява, законът предполага, че той няма интерес.

Д) предсрочно – чл.61, ЗС – собственикът може да иска от съда да прекрати правото на ползване, ако ползвателя си служи с вещта по начин, който я застрашава. Ищец по иска е собственикът, а ответник ползвателя. Районния съд по местонахождение. Искът е конститутивен – прекратява правото на ползване.

Е) ако имота се отчужди за държавни или общински нужди

Ж) при отказ по чл.100, ЗС – в писмена форма с нотариална заверка, вписан в имотния регистър.

З) ПП не подлежи на делба – ако е учредено на 2 ползватели, при смърт на единия неговата част се прекратява и се връща у собственика.

И) сливане – при смърт на собственика, ако ползвателя е наследник, следователно ПП се прекратява, защото то се учредява само върху чужд имот.