Въпрос № 10 Изгубване правото на собственост

Правот на собственост като абсолютно и неограничено вещно право не се изгубва поради неупражняването му. Законът урежда две хипотези на изгубването:

1.Ако друг го придобие;

2.Ако собственикът се откаже от него.

Първата хипотеза основно се съдържа в разпоредителните сделки. При тях собственикът с изрично волеизявление прехвърля своето право на едно друго лице. В теорията това се определя като изгубване с проява на воля. Възможно е обаче изгубването да настъпи и без собственикът да прояви воля, като отново обаче е налице изискването вещта да се придобие от друго лице. Това става при конфискация на вещи, при отчуюдаване на имоти за държавни и общински нужди, както и кгато вещта се придобива по давност от друго лице. В тези случаи дори и да има волеизявление на собственика, то е правно ирелевантно.

Специфична форма на изгубване е отлазът от право на собсвеност. В теорията отказът се определя като едностранна сделка. В миналото съдебната практика твърдо е приемала, че е невъзможен отказ от държавна собственост. Днес нещата имат друга нормативна база. Доколкото отказът е следка трябва да приемем, че тя е недопустима с публичната собственост – чл. 7 ЗДС, чл. 7 ЗОС. По отношение на частната собственост обаче следва да се приеме, че такъв отказ е допустим наравно с останалите сделки.

Отказът поначало е неформален акт. Когато се извършва отказ от правото на собственост или друго вещно право върху недвижим имот, отказът се оформя писмено с нотариална заверка на подписите. Това заявление се вписва. До вписването в имотния регистър, заявлението винаги може да се оттегли. С факта на вписването то става неоттеглимо, следователно чл. 100 ЗС урежда една специфична хипотеза на вписването, при която то има оповестително-защитно и конститутивно действие. Следователно вписването е част от фактическия състав на едностранната сделка – отказ от недвижим имот.

Въпрос № 11

Защита на правото на собственост.
Защитата на правото на собственост се урежда в различни клонове на правото. Най-обемна по своя характер е защитата, уредена в Наказателното право, където посегателствата срещу собствеността се въздигат в престъпни състави. Самият факт на престъплението не изключва възможността засегнатият собственик да непосредствено участие в процеса като граждански ищец.

Правото на собственост се защитава и от Административното право. Някои текстове, поместени в ЗДС и ЗОС по своя характер също представляват аминистраивна защита. Такъв е текста на чл. 80 ЗДС. Според него областният управител може да издаде заповед, с която се изземва вещ – държавна собственост, която се владее или държи без основание или с отпаднало основание или се използва неправомерно. Заповедта за изземването се изпълнява със съдействието на националната полиция. Лицето може да обжалва заповедта по АПК, но обжалването не спира изпълнението, освен ако съдът реш друго.

Правомощия, подобни на тези на областния управител са предоставени и на кмета за общината от ЗОС по отношение на общинската собственост.

Третият вид защита на собствеността се урежда в Гражданското право и тя е непосредствен обект на анализ от Вещното право. В ЗС са уредени няколко иска за защита на правото на собственост.

Първият от тях е този по чл. 108 и се нарича в теорията и практиката ревандикационен иск или ревандикация. По силата на този иска собственикът може да иска своята вещ от всяко лице, което е владее или държи, без да има основание за това. Този иска не се изсрочва с давност. В теорията се приема, че той е осъдителен иск, но се поддържа и друго становище (Живко Сталев), че тук е налице първоначалното, обективно, кумулативно съединяване на един установителен и осъдителен иск. Когато с иска се защитават вещни права върху недвижими имоти, той задължително се предявява пред онзи РС, в чийто район се намира недвижимият имот. Ищецът в процеса трябва да докаже своята активна легитимация, а именно, че той е собственик на вещта. Затова в процеса се предоставят убедителни доказателства за наличие на правото на собственост. По отношение на недвижимите имоти ищецът е облекчен от формалния характер на тяхното придобиване – нотариални актове и други писмени документи. В миналото като годно доказателство се е приемало само придобиването на имота по първичен способ. Ако ищецът се позовава на производен способ, то е следвало да докаже, че и неговият праводател е придобил на първично основание, но и ако там е налице производно основание, същото се отнасяло и за праводателя на праводателя и така, докато се посочи първично придобиване. Това се е наричало „пробацио диаболика” – дяволско доказване.

Днес, с еднаква тежест, се приемат както първичните, така и производните придобивни основания. Значително по-сериозен проблем е доказването на правото на собственост при движимите вещи. Причината е по принцип неформалния характер на придобиването. Практиката допуска всякакви доказателства, включтелно и свидетелски показания. Могат да се приемат и косвени доказателства като като касови разписки, гаранционни карти, стига от тях да се установява, че именно ищецът е собственик на вещта.

Пасивната легитимация също е тежест на ищеца. Именно той трябва да докаже, че ответникът е лицето, което владее или държи вещта, без да има основание за това.

Срещу предявения иск може да се направят няколко групи възражения:

I. Вещно правно възражение

1.Ответникът може да възрази, че е продобил вещта по давност. Наистина ревандикацията не се погасява, но изтичането на давностния срок води до приобиването на владяната вещ от ответника. В миналото Законът за давността е предвиждал погасяване на ревандикацията именно в срока на дългата давност. В момента в ЗС няма такова правило, но разпоредбите на чл. 79-86 ЗС недвусмислено показват, че с изтичането на давностния срок предявяването на ревандикацията може лесно да се блокира.

2.Ответникът може да възрази, че упражнява фактическата власт върху вещта по силата на придобитото от него ограничено вещно право, например правото на ползване или правото на строеж.

3.Ответникът може да възрази, че упражнява правото на задържане на имота по чл. 72, ал. 3 ЗС.

II.Обигационно правни възражения

Ответникът може да възрази срещу ревандикацията, че държането на имота се осъществява въз основа на сключен договор. Най-често това е договорът за наем, но може да е договор за влог, дори лизинг (финансов лизинг).

Фактически е невъзможно да се изброят всички договори, даващи право на едни лице да държи вещта. Същественото обаче е доказателствената тежест. Именно ответникът трябва да докаже наличието на договора и неговото действие между страните.

III.Процесуални възражения

Тези възражения най-често се свеждат до пороци в исковата молба. Такава е хипотезата на ненадленожно предявен иск. Ответникът възразява, че той нито владее, нито държи вещта. В миналото се приемаше, че ревандикацията е акт на разпореждане, поради което искът следваше да се предяви от двамата съпрузи или всички съсобственици. Не предявяването на иска по този начин бе основание за процесуално възражение. Тълкувателно решение № 91/1974 ОСГК прие, че предявяването на иска по чл. 108 ЗС е акт на обикновено управление, поради което може да се предяви от един от съсобствениците или от единия съпруг.

Уважаването на иска по чл. 108 става с осъдително решение, което има не само сила на присъдено нещо, но и изпълнителна сила. С решението съдът осъжда ответникът да предаде владението и отстъпи собствеността. Въз основа на това решение се издава изпълнителен лист. Движимите вещи се предават на ищецасобственик, а при недвижим имот се извършва въвод във владение.

Възможно е това да бъдат твърдения на едно лице, че притежава ограничено вещно право върху имота и по този нарин да се смущава собственикът. Нарушенията могат да се изразят в периодични действия спрямо имота, които пречат на собственика. Те могат да водят и до създаване на нови състояния в имота, неприемливи за собственика. В зависимост от характера им, собственикът може да прибегне до различни негаторни исковеза защита.

При първата група нарушения се използва негаторен установителен иск. Чрез него собственикът отрича, че другото лице има права върху имота. Този установителен иск трябва да се разграничава от установителния иск за собственост по чл. 97 ГПК. Искът по ГПК винаги е положителен.

Срещу нарушенията от втората група установителния иск няма да е достатъчен, за да осигури ефикасна защита. Ето защо собственикът има на разположение негаторен осъдителен иск за прекратяване на нарушенията срещу имота. С този иск се осъжда лицето да прекрати действията като заедно с иска може да се съедини и иск за обезщетение за претърпените загуби.

Срещу третата група нарушения собствениът има на разположение също негаторен осъдителен иск за прекратяване на действията и вдигане на направените състония. Той също се съединява с иск за обезщетения.

Казаното за активната и пасивната легитимация при ревандикацията ще важи и при негаторните искове. Същото се отнася и за правилото по чл. 83 ГПК. Осоеното при пасивната легитиация е да се установи, че вследствие на извършените действия собственикът не може да упражнява сове право.

Въз основа на казаното, негаорните искове могат да се определят като вещно-петиторно искове, с които собственикът на един имот иска да се установи правото му на собственост и на тая основа да се установи, че ответникът не притежава претендираното от него вещно право върху имота или да се осъди да престане да извършва определени действия спрямо имота, или (и) да отстрани и премахне създадените вече състояния в същия имот и по този начин да го възстанови в предишното му положение.

Ревандикацията и негаторните искове са родова категория. С тях се защитава не само правото на собственост, но и останалите вещни права. Те могат да се предявяват и между съсобственици, както и между собственици и носители на ограничени вещни права, например ако титулярът на правото на строеж се ползва от земята повече от необходимото собственикът може да предяви негаторен осъдителен иск.

В чл. 109а ЗС е уреден един специфиччен иск за защита на правото на собственост. Нарича се иск за определяне на граници. Този иск има за обект само недвижими имоти. Той се упражнява тогава, когато съществува неопределеност на границите между недвижимите имоти. Практиката приема, че искът е неприложим по отношение на недвижимите имоти, чиито граници са определени с влязъл в сила подробен устройствен план, вследствие на което тези имоти са придобили статут на УПИ. По силата на иска се определят граници само между съседни имоти. Активната легитимация е както при ревандикацията, а пасивната се отнася само за собственици на съседни имоти. Много често този иска преминава в ревандикация.

Освен посочените в ЗС искове, собственикът има на разположение и установителния иск по чл. 97 ГПК. Решението, постановено по такъв иск се ползва само със сила на присъдено нещо. Правният интерес е сравнително ограничен. По дефиниция с този иск се цели да се установи едно право. Въпреки това съдебната практика счита, че с установителния иск за собственост може да се прекъсне придобивната давност по силата на чл. 116 ЗЗД и по този начин собственикът да защити правата си.

Съсобствеността е уредане още в древността и това е логично, тъй като хипотезите на еднолична собственост са почти толкова, колкото и при съсобствеността.

Правната теория през годините е давала различни обяснения за явленията. Първоначално се е считало, че общата вещ се поделя на много малки части, от които едни принадлежат на единия, а други – на другия съсобственик. Това обяснение е отхвърлено, тъй като науката е откривала непрекъснато все по-малки градивни елементи. Едно второ обяснение свързва съсобствеността с две различни права на собственост върху една вещ. Това обяснение също е преодоляно, тъй като не може да има две права на собственост (това са абсолютни права) върху една вещ.

Днес теорията и законът приемат разбирането за едно право с множество субекти.Това е залегнало и в чл.30, ал.1 от ЗС. Тези субекти имат части от общото право. Теорията и практиката нарича тези части идеални, защото реално не съществуват, а ги има само като представа. Обикновено частите се изразяват в дробни числа, но в някои случаи се използват и проценти. Ако не е уговорено друго, частите на съсобствениците се считат равни. Презумпцията е оборима.

У нас законодателството регламентира два вида съсобственост: бездялова идялова.

Бездяловата съсобственост е уредена в СК и се нарича още съпружеска имуществена общност (СИО). Тя възниква автоматично по силата на чл.19, ал.1 от СК. По силата на разпоредбата вещите и правата върху тях (имат се предвид ограничените вещни права), придобити по време на брака принадлежат общо на двамата съпрузи независимо от това на чие име са придобити. Следователно съсобствеността възниква автоматично със самия факт, че вещта се придобива по време на брака. Характерно за СИО, е че докато трае бракът не се определят дялове на съпрузите, поради което съсобствеността се нарича бездялова.

Дяловата съсобственост е уредена в ЗС – чл.30 и сл. При нея частите на съсобствениците са ясно посочени било вследствие на уговорка между тях или директно от нормата на закона, например наследяване по закон от две или повече лица. При дяловата съсобственост е възприето формалното придобиване.

Хипотезите на възникване на съсобственост са идентични с тези на правото на собственост. Особеното се проявява в следните случаи:

1.Сънаследяване. Това е най-честата хипотеза за възникване на съсобствени вещи. Именно за това делбата на съсобствени вещи е подробно уредена в ЗН, а на основание чл.34, ал.2 ЗС тези разпоредби се прилагат и при останалите форми на съсобственост.

2.Съвместни сделки. В този случай волеизявлението за придобиването на общата вещ се прави от две или повече лица като изрично се посочва в какви части или дялове ще се придобие общата вещ.

3.Действия на закона. В определени случаи законът изрично предвижда възникване на съсобственост. Така според чл.38 ЗС при придобиване на реално определен обект в етажна собственост автоматично се придобиват и идеални части от общите части на сградата.

4.Съсобствена вещ се придобива и при съвладение, когато имотът се придобива по давност от две или повече лица.

Същите правила се отнасят и при съвместно придобиване на ограничено вещно право.

Въпрос № 13

Използване и управление на съсобствена вещ.
Притежаването на правото на собственост от две и повече лица създава определени трудности при използването и управлението на съсобствена вещ. ЗС генерално разпорежда , че всеки от съсобствениците участва в ползите и тежестите на общата вещ съразмерно с частта си. Следователно делът на отделния съсобственик е критерий както за ползите, така и за разноските, свързани с общата вещ. В отделни случаи – чл. 41 ЗС това правило се прилага и за съсобствениците в етажната собственост. Същевременно, разграничавайки различните видове разноски, ЗС при етажната собственост изисква за полезните разноски (подобренията) да се вземе предваррително решение на всички съсобственици за тяхното извършване. Необходимите разноски се дължат винаги, дори и тогава, когато не е взето решение от съсобствениците.

Множеството съсобственици изисква законът да наложи ограничение при използване на общата вещ. Съгласно чл. 31, ал. 1 ЗС всеки съсобственик може да си служи с общата вещ съобразно нейното предназначение. Подобни ограничения не се поставят пред едноличния собственик. Но това ограничение не е единствено. Законът изисква съсобственикът да си служи с вещта по такъв начин, че да не пречи на останалите съсобственици да си служат с нея съобразно правата им.

Обикновено използването на общата вещ може да се договори, включително и в писмен договор. Някои автори (П. Венедиков) наричат този договор при временна делба. Особеното в него е че той не прекратява съсобствеността, както окончателната делба. Целта у е да създаде условия отделните съсобственици да използват вещта по предназначение и да си служат с нея съобразно правата си.

Плодовете от вещта принадлежат общо на всички съсобственици и се разпределят между тях собразно размера на дела, например наемите от недвижим имот. Тези плодове стават общи от момента на отделянето им от вещта и се дължат винаги от този момент, ако само един от съсобствениците използва общата вещ.

Не така стоят нещата, когато общата вещ се използва само от еин съсобственик. При тази хипотеза съсобственикът лишава останалите от ползите на вещта. За разлика от плодовете, този съсобственик дължи обезщетение за ползите, от които са лишени останалте от деня на писменото поискване. Законът приема, че съсобствеността възниква най-често между близки хора, при които не винаги се търси обезщетение. Ето защо обезщетението се дължи само при нарочно искане. Най-често писменото поискване с оглед на доказването, се изразява в нотариална покана. По този начин се създава достоверност както по отношение на датата, така и за съдържанието.

Проблемите при съсобствената вещ са особено силно изразени при управлението. Законът разпорежда, че съсобствеността се управлява съгласно решението на всички съсобственици. Това решение се взима в две хипотези:

1.Единодушно

2.С мнозинство.

Мнозинството се формира не на база съсобственици, а на база дялово. Това означава, че на практика съсобствената вещ се управлява съгласно волята на онзи съсобственик (съсобственици), които имат повече от половината дялове. Донякъде това решение на ЗС може да се счита възприето и от ТЗ – чл. 137, ал. 2, досежно управление на ООД. Позицията на ТЗ е аналогична с тази по ЗС – повече от половината дялове. Нещата обаче не трябва да се отнасят механично. ТЗ регламентира управлението на ЮЛ, при което са възможни и други уговорки в договора, например блокиращи квоти, преференциални решения и други, докато ЗС дава уредба на управлението на съсобствената вещ.

Възможно е да не се стигне до образуване на мнозинство, например двама съсобственици при равни дялове. Възможно е решението на мнозинството да е вредно за общата вещ. В този случай всеки от съсобствениците може да се обърне към РС. След сезирането си, РС решава въпроса по същество като може да назначи и управител на общата вещ. Управителят няма разпоредителни правомощия и ако отпадне необходимостта той се освобождава с решение на съда. Тази процедура спада към т.нар. съдебна администрация, тогава когато със свои актове съдът администрира граждански и други правоотношения.

Съсобствеността и проблемите, които създава са принудили законодателят да създаде норми, улесняващи нейното прекратяване или недопускащи поява на нови субекти впритежанието на вещно право. Това се отнася с особена сила при съсобствеността върху недвижими имоти. Ето за що съсобственикът може да продаде своя част от един недвижим имот на трето лице, само след като предложи делът на другия или другие съсобственици. Това той установява в писмени доказателства, които представя пред нотариуса. Ако тези доказателства са неистински, пренебрегнатият съсобственик може да изкупи дела при действително уговорени условия. Разпоредбата на чл. 33 е била възприемана нееднозначно в теорията и практиката. Трябва да се отбележи, че условията на чл. 33 се споменават впоследствие и в чл. 66 ЗС, какво и в някои текстове на ЗСПЗЗ. Това означава, че разпоредбата на чл. 33 има основно значение и някои автори, а и съдебната практика, са считали, че нарушаването на нормата е противоречие със закона, поради което сделка, в нарушение на чл. 33 е недействителна.

Съдебната практика с ТР 14/77 ОСГК прие обратното. Нарушението на чл. 33 накърнява правата само на съсобственика. Това означава, че нормата не е създадена по подобие на чл. 26, ал. 1 ЗЗД, следователно не може да се говори за недействителна сделка, поради което изкупуването на дела от съсобствен недвижим имот е установено само в интерес на съсобственика.

Фактическият състав на изкупуването включва следните елементи:

1.Съсобственикът предлага на трето лице своя дял от недвижимия имот.

2.Продажбата на този дял ще се извърши в нотариална форма, тък като чл. 18 ЗЗД важи както за едноличната собственост, така и за дял от недвижим имот.

3.Пред нотариуса се представят писмени доказателства, че този дял е предложен при същите условия на останалите съсобственици. Това най-често става чрез нотариална покана. Възможно е обаче да се приложат и други доказателства, ако изпращането на на подобна е практически невъзможно, например съсобственик в чужбина.

4.Продавачът съсобственик писмено декларира, че неговото предложение не е прието. Възможно е да се завери и подписа пред самия нотариус.

При тази фактическа обстановка законът релевира два порока:

1.Декларацията е неистинска. Терминът „неистинска”, използват от ЗС не е съвсем коректен. По точно е да се говори за декларация с невярно съдържание.

2.Продавачът и купувачът – трето лице привидно да са уговорили условията във вреда на останалите съсобственици.

При наличието на който и да е от двата порока пренебрегнатият съсобственик може да изкупи дела при действително уговорени условия. За тази цел той предявява иск срещу продавача и третото лице. Това е конститутивен иск и той следва да се предяви в двумесечен срок от извършване на продажбата. Практиката приема, че срокът тече от продажбата, тъй като последната се извършва в нотариална форма и се вписва, което означава, че е достояние на всички. Срокът е преклузивен. Ако съдът уважи иска, третото лице замества продавача в съществуващата сделка. Самото заместване доказва, че сделката е действителна, а се стига само до изкупуване на дела от трето лице. По този начин не се допуска нов субект в съсобствеността, а ако съсобствениците са двама, то тя се прекратява. Съсобственикът обаче следва да заплати посочената в съдебното решение цена в еномесечен срок от влизането му в сила. В противен случай сделката се обезсилва по право.

Съдебната практика приема, че правилото на чл. 33 ЗС се прилага само при продажба на дял от съсобствен недвижим имот. За останалите сделки текстът е неприложим.

Въпрос № 15

Прекратяване на съсобствеността. Доброволна делба.

Делба на съсобствен поземлен и жилищен имот.
Доброволната делба е уредена основно в ЗН като тези правила се прилагат и при други случаи за възникване на съсобственост. По начало законът се отнася благосклонно към делбата. Всеки съсобственик може да иска доброволна или съдебна делба на общата вещ, дори и тогава, когато съществува противна уговорка.

Към съдебната делба се пристъпва тогава, когато страните не могат доброволно да прекратят съсобствеността.

Законът поставя само две пречки пред делбата. Тя е недопустима:

1.когато законът забранява делба

2.когато това е несъвместимо с естеството или предназначението на общата вещ.

Практически само първата пречка е релевантна за недопустимост на делбата. Конкретно проявление на тази хипотеза се съдържа в чл. 38, ал. 3 ЗС – общите части в сграда, етажна собственост не могат да се делят. Те винаги следват реално определеният етаж или част от етаж.

Втората пречка е лесно преодолима особено при доброволна делба.

В по-голямата си част вещите са практически неделими. Физическата подялба би унищожила общата вещ. Няма пречка обаче такава обща вещ да е предмет на доброволна делба. Вещта, например кола, ще се постави в дял на единият от съсобствениците, а делът на другия ще бъде уравнен с първия. По този начин ще се прекрати съсобствеността.

С доброволната делба може да се прекрати съсобственост върху една вещ, както и съсобственост върху съвкупност от вещи. Във втория случай, ако има недвижими имоти, и те са няколко, практиката налага във всеки един от дяловете да има недвижим имот. Разбира се, страните могат да уговорят и друго.

По своята правна същност доброволната делба е договор. Когато предмет на делбата са недвижими имоти или движими вещи на стойност над 50 лв., делбата се извършва в писмена форма с нотариална заверка на подписите. При наличие на недвижими имоти договорът се вписва.

ЗН генерално разпорежда, че делба без участието на един от сънаследниците е нищожна – чл. 75, ал. 2 ЗН. Тази норма цели да защити правата на всеки от сънаследниците, но нейното стриктно спазване може да доведе до практическа невъзможност за подялба на общата вещ. Ето защо чл. 35, ал. 2 ЗС е създал известно облекчение, когато някой от съсобствениците отсъства. Законът разпорежда, че при участие в делбата на недееспособни или отсъстващи е необходимо предварително разрешение на РС. Съдът, след подадената молба, взима становище как да се защитят интересите на недееспособните или отсъстващите и именно в такава насока дава съответното разрешение.

Освен съдебната и доброволната делба чл. 77 и 78 ЗН уреждат една особена хипотеза на т.нар. делба-дарение. При нея наследодателят приживе разделя и предоставя имуществото си на своите наследници. Макар и да се нарича делба-дарение, в юридическия смисъл тук няма договор за делба. Противното означава, че ще е налице сделка върху неоткрито наследство, а те са нищожни по чл. 26, ал. 1 ЗЗД.

В юридическия смисъл на делбата правно действие поражда дарението, а то е винаги допустимо, тъй като не е договор върху неоткрито наследство.

Практическа стойност при доброволната делба имат най-вече хипотезите, уредени в чл. 200 и сл. ЗУТ – субект, УПИ или жилище. В ЗУТ са установени правила за минимални размери на УПИ в зависимост от населеното място. В градовете такива са 14 м за лице и 300 кв.м за повърхност. Затова ЗУТ забранява извършване на доброволна делба на УПИ, при която ще се слезе под минимално определените норми за лице и повърхност. Същевременно извършването на делбата, когато това е допустимо, подлежи на незабавно отразяване в кадастъра, в противен случай договорът е недействителен.

Самата делба се извършва като предварително се изготви скица за разделяне на имота и се получи разрешение от администрацията, след което се изповядва самата сделка в писмена форма с нотариална заверка на подписа.

Делбата на съсобствено жилище е допустима, само ако отговаря на одобрен от общинската администрация инвестиционен проект. Това означава, че съсобственото жилище трябва технически да може да се подели на 2 отделни жилища, отговарящи на определението за жилище по чл. 40 ЗУТ – отделни входове, отделен санитарен възел и поне едно отдено самостоятелно помещение.

Когато делбата е доброволна, това може да се извърши и съобразно договорка между страните, докато при съдебната делба задължително се изисква неудобствата да не са по-големи от обикновените. Следователно същественият момент при доброволна делба на УПИ и съсобствено жилище е предварителният административен акт на местната администрация.