Въпрос №1 Вещно право. Понятие, система, видове вещни права


Въпрос № 30 Преработване и присъединяване



страница6/7
Дата02.06.2018
Размер1.09 Mb.
#70870
1   2   3   4   5   6   7

Въпрос № 30

Преработване и присъединяване.
Преработването представлява физическа дейност, водеща до възникване на нова вещ от дадени материали. Закона за собствеността обаче разглежда придобиването чрез преработване като един първичен придобивен способ, даващ възможност на едно лице да стане собственик на новата вещ. Колизията между правото на собственост върху материалите и това върху новата вещ датира от РП. Според едно схващане правото на собственост върху материала автоматично преминава върху създадената вещ. Другото схващане приема, че от значение е само формата, т.е. лицето, създало новата вещ се счита за неин собственик. ЗС разглежда въпроса в няколко аспекта. Преди всичко ЗС разграничава преработването от договора за изработка, уреден в чл. 258 и сл. ЗЗД. Според първата хипотеза, уредена в ЗС, лицето, което е направило нова вещ от чужди материали става неин собственик при две условия:

1.Стойността на изработването е по-висока от стойността на материала;

2.Лицето е добросъвестно, т.е. не е знаело, че материалите са чужди.

При втората хипотеза собственикът на материала става собственик и на новата вещ, когато не са налице посочените условия. Но в този случай той може да се откаже от вещта.

Възможно е вещта да е изготвена от материали, принадлежащи на различни собственици. Особеното в този случай възниква тогава, когато изработващият е недобросъвестен или стойността на материалите е по-висока от стойността на изработката. Законът приема, че в този случай вещта ще се придобие от собственика на главния материал. Не се дава пояснение за това кой материал е главен. Може да приемем, че това е материалът със структурноопределящо значение за новата вещ. Самият закон обаче съдържа едно улеснение в сложния казус. Ако не може да се определи кой материал е главен, вещта става съсобствена.

На база на придобиването по приращение са разгледани няколко хипотези за дължимите обезщетения. Ако собственикът на вещта стане изработващият, той дължи обезщетение на собственика на материала. При втората хипотеза, когато собственика на материала стане собственик на новата вещ се дължи обезщетение за стойността на изработването. При тази хипотеза се стига до последиците на договора за изработка. Придобива се новата вещ, като се заплаща стойността на труда. Успоредно с тези обезщетения се дължи субсидиарно и обезщетение за вреди, ако има такива.

Присъединяването е друг първичен придобивен способ. При него са налице една главна и една второстепенна, наричана още присъединена вещ. Изисква се второстепенната вещ да бъде така присъединена към гласната, че нейното отделяне да стане със значителни увреждания за главната вещ. На практика присъединената вещ трябва да е неотделяема от главната. В този случай собственикът на главната вещ ще придобие и присъединената, но ще дължи обезщетение на собственика на присъединената вещ.

Въпрос № 31

Придобиване на намерени вещи.
Придобиването на вещи чрез тяхното намиране формално се допуска само за държавата и общината. В чл. 87 ЗС е установено задължение за всеки, който намери дължима вещ да я предаде на собственика или на лицето, което я е загубило. Намерилият вещта може да претендира само за разноски, които е направил или възнаграждение. Нещо повече, чл. 78, ал. 2 ЗС дава право на загубилият вещта да я иска в 3-годишен срок от добросъвестния владелец. Към задължението, установено в чл. 87 е прибавен един коректив в чл. 88, ал. 1 ЗС. Тогава, когато собственикът или изгубилият вещта не могат да се открият вещта се предава в служба „Общинска собственост” към съответната община. Стриктното спазване на установеното задължение не винаги може да се реализира, затова практиката приема, че задължението е изпълнено и когато вещта се предаде в кметство или полиция.

Собственикът на изгубена вещ може да я поиска от общината в 1-годишен срок от намирането, той обаче трябва да заплати възнаграждение от 10%, както и разноските по опазване на вещта. След изтичането на 1-годишния срок вещта се придобива от общината. В този случай чл. 78, ал. 2 ЗС не се прилага.

Придобиването на вещта от общината е един първичен придобивен способ със самостоятелно значение. Макар и близък до придобиването по давност, този способ се разграничава от него, защото в ч-годишния срок общината държи, а не владее вещта. Освен това давностните срокове са определени съответно на 5 и 10 години и едногодишният срок не фигурира сред тях.

Ако намерените вещи подлежат на бърза развала или тяхното пазене изисква големи разноски, то вещите се продават, а получената сума се съхранява в полза на изгубилия вещта в продължение на 1 година.

По пътя на намирането правото на собственост, освен общината може да придобие е държавата. Тя придобива тези вещи, които са заровени в земята, зазидани или скрити по друг начин и чийто собственик не може да бъде открит. От момента на тяхното изравяне или въобще откриване те стават собственост на държавата, като лицето, което ги е намерило има право на възнаграждение в размер на 25% от стойността им.

Въпрос № 32

Придобиване на недвижими имоти чрез участие в ЖСК.
Придобиването на недвижими моти чрез участие в ЖСК се урежда в ЗЖСК от 1978 г. Законът съдържа една уредба, която в много отношения не е в унисон с действащото право след приемането на новата Конституция. Това налага голяма част от текстовете да се подлагат на изправително тълкуване. Самото придобиване преминава през учредяването на ЖСК. Това става в условията на сложен фактически състав, който включва различни елементи. Необходимо е да се проведе учредително събрание. На него трябва да присъстват минимум 6 члена. Събранието взима решение за учредяване на ЖСК, приема устава на ЖСК, избира управителен и контролен съвет. Тези съвети се състоят от минимум 3 члена, а това налага минималният брой учредители да бъде 6. След провеждането на събранието се съставя протокол, в който се вписват взетите решения, както и решението (задължение на УС) да регистрира ЖСК в Окръжния съд: ЖСК възниква след нейната регистрация като ЮЛ. Участник в оборота, който поема правата и задължениета.

След учредяването ЖСК пристъпва към реализация на инвестиционния проект – изграждане на сграда, в която има отделни обекти за всички член-кооператори. В ЖСК е недопустимо да се приема член, за който няма самостоятелн обект.

Законът дели членовете на две големи групи: членове по право и изборни членове. По право се считат тези, чиито недвижими имоти са били отчуждени и като обезщетение са получили право да придобият недвижим имот в сградата на ЖСК. Макар позитивноправната уредба да е такава, днес тя няма приложение, тъй като по ЗДС и ЗОС не се допуска имотно обезщетение. Ето защо трябва да приемем, че de lege lata (с оглед на днешния закон) в ЖСК има само изборни членове. Правата на членовете са уредени в чл. 17 от ЗЖСК. Всеки от тях има право да придобие жилищен или друг имот. Възможно е уставът да разрешава придобиване на няколко самостоятелни имота, напр. жилище, гараж, ателие.

Всеки от членовете има право да участва в работата на Общото събрание. Той може да избира както и да бъде избиран (член кооператора) в ръководните органи. Може да иска отмяна на решенията на Управителния съвет и на Контролния съвет от Общото събрание.

Задължения: Кооператорът е длъжен да изпълнява Устава и решенията на Общото събрание. Най-съществени са имуществените му задължения към ЖСК. Всеки член прави встъпителна и дялова вноска. Встъпителната вноска има за цел да поеме разноските по конституирането и управлението на ЖСК. Дяловата вноска съответства на стойността на обекта, която той ще придобие. Тя се определя от Общото събрание, както и редът за нейното внасяне в определен интервал от време. Невнасянето на паричните задължения може да доведе до изключване на кооператора от ЖСК.

Органи на ЖСК.

1.Основен орган на ЖСК е Общото събрание. То се състои от всички член-кооператори. Общото събрание приема и освобождава членове. То може и да изключва членове при неизпълнение на имуществените задължения. Член-кооператор може да прехвърли своите членствени права с решение на Общото събрание. Общото събрание приема архитектурната част на инвестиционния проект. Ако в последствие настъпи промяна в проекта, напр. намали се етажността, освобождават се онези член-кооператори, които са приети последни. Общото събрание извършва разпределение на обектите в сградата. То приема и окончателния протокол за разпределение на обектите,както и протокола за ценообразуване.

Общото събрание избира Управителен съвет и Контролен съвет.

2.Управителният съвет служи за оперативно ръководство на ЖСК. Обикновено се състои от председател, секретар и член. Съдебната практика приема, че за валидно представителство в ЖСК са необходими председателят и секретарят на ЖСК. За банкови операции обаче се изисква спесимента на трима членове на съвета.

Управителният съвет сключва всички договори от името на ЖСК, като уставът може да предвижда някои от договорите да се одобряват от Общото събрание, напр. договорът за строителство. Управителният съвет се отчита прериодично пред Общото събрание.

3.Контролният съвет има финансово-ревизионни правомощия относно дейността на Управителния съвет. Той също периодично се отчита пред Общото събрание.

Решенията на Общото събрание подлежат на обжалване пред РС по реда на чл. 39-42 ЗЖСК.

Прекратяване на ЖСК.

Законът допуска и предсрочно прекратяване на ЖСК тогава, когато се установи, че целите на кооперацията няма да се постигнат. Нормалното прекратяване се извършва след преключване на строежа. Обикновено то се предшества от решение на Общото събрание, с което окончателно се разпределят обектите в сградата, приема се тяхната оценка (ценообразуването) и се натоварва компетентно лице да изготни документите за собственост. Основанието за подобно решение е полученото разрешение за ползване на сградата.

След като първият член-кооператор се снабди с нотариален акт, ЖСК започва да се разпада и на нейно място се появява етажна собственост. До този момент едноличен собственик на сградата е ЖСК. Нейното фактическо прекратяване приключва тогава, когато последният член-кооператор се снабди с нотариален акт за собственост. Самата процедура е продължителна, тъй като за издаване на нотариалния акт член-кооператора не трябва да има никакви задължения към ЖСК.

Придобиването на недвижимия имот се извършва чрез снабдяване с констативен нотариален акт по реда на чл. 483, ал. 1 ГПК – надлежни писмени доказателства.

След приключване на снабдяването с нотариални актове се прави искане от бившия Управителен съвет до Окръжния съд за заличаване на регистрацията на ЖСК.

Въпрос № 36

Етажна собственост – понятие и възникване.
Етажната собственост възниква за първи път във Франция и то като съдебна практика. Нейната полза се е наложила от урбанизирането на територията, при което еднофамилните постройки не могат да отговарят на нарастналото потребление на жилища в градовете.

Същите причини са довели до възникването на етажната собственост у нас. В основата стои увеличаване на населението в градовете особено след бежанските потоци след Първата световна война.

Първоначално у нас се уреждат т.нар. „съпритежателски домове”. По-късно се урежда и самата етажна собственост в отделен закон. Днес етажната собственост се урежда в ЗС и Правилника за управлението, реда и надзора в етазната собственост (ПУРНЕС). По силата на чл. 37 ЗС етажи или части от етажи могат да принадлежат на отделни собственици – държава, община, ФЛ и ЮЛ. Заедно с тях на същите собственици принадлежат придадени към основните обекти помещения в тавана или зимника. При теси сгради, при които етажи или части от тях принадлежат на отделни собственици, общи за всички собственици са земята (правото на строеж), основите, външните стени, вътрешните разделителни стени, носещите стени, колоните, трегерите, плочите, стълбите, вътрешните инсталации, асансьори и въобще всичко, което по предназначение или по естество служи за общп ползване. Изброяването в ЗС е непълно, защото техническото развитие може да доведе до създаване на нови части, които по естество са за общо ползване.може да се уговори някои от общите части, които обслужват съседни жилища да бъдат общи само за техните съсобственици. Общите части са съсобствени. Това е от категорията „задължителна съсобственост” по силата на закона и тези общи части не могат да се делят. При продажбата на отделното помещение общите части следват съдбата му и в същия размер преминават върху новия собственик. Практиката е наложила те да не се изписват подробно в нотариалния акт, а само се споменава каква част от общите части се падат на съответното жилище. Изключение се прави само за правото на собственост върху терена или правото на строеж върху него, като изрично се посочва дали е право на собственост или право на строеж. Дяловете на отделните собственици в общите части са съразмерни на съотношенията между стойностите на отделните помещения, които се притежават, изчислени при учредяване на етажната собственост. Последващи изменения в отделните помещения не влияят на това съотношение.

Етажната собственост възниква по няколко начина. ЗС допуска нейното възникване да стане по пътя на делбата. В чл. 39, ал. 1 е уредена доброволната делба, а в ал. 2 съдебната, като за последната се изисква подялбата да стане без значителни преустройства и неудобства, по-големи от обикновените. В миналото най-честият способ за възникване на етажна собственост бе държавното жилищно строителство и продажбата на построените сгради на отделни лица като се прехвърляха етажи или части от етажи. Днес това се извършва чрез предприемаческо строителство и продажба на готовата сграда на етажи или части от тях.

Етажната собственост възниква и при надстрояване на еднофамилна постройка, като е необходимо надстроеното да стане собственост на друго лице.

Възможно е етажна собственост да възникне и при придобиване на давност, но е задължително в сградата да има поне още един собственик.

Въоще законът изисква за съществуването на етажна собственост поне двама собственици в сградата на самостоятелни помещения, като общи за тях ще бъдат общите части.

Етажната собственост няма наименование. Възможно е такова да е останало, ако преди това е съществувала ЖСК със същото име. Наименованието обаче не е задължителен елемент за етажната собственост тя не е ЮЛ, няма собствено имущество и представителни органи. Ако все пак се събере имущество, то не е общо за етажната собственост, а принадлежи на отделните собственици. Етажната собственост има председател на управителния съвет, но той няма качествата на председателя на ЮЛ. Възможно е етажната собственост да има свой правилник за вътрешния ред. Обикновено той се изготвя на основание разпоредбите на ПУРНЕС. Това обаче не е задължителен елемент и няма характера на устава на ЮЛ. Самата уредба в ЗС и ПУРНЕС цели да се даде възможност за нормално съжителство на отделните собственици, както и нормалното използване и поддръжка на общите части на сградата.

Етажната собственост може да се надстроява, като в този случай според чл. 183 ЗУТ в нотариална форма собственикът на земята учредява право на надстрояване с писмено съгласие с нотариална заверка на подписа на всички етажни съсобственици. При това надстрояване собствениците на надстроените етажи или части от тях придобиват срещу заплащане собствеността върху всички общи части на сградата, включително и върху земята. Дяловете в общите части се определят по познатата формула, като за критерий се взима времето при завършване на строежа.

Държавата поначало не интервенира активно в уредбата на етажната собственост. Зачестилите реконструкции на сгради обаче наложиха изменение на ПУРНЕС през 2002 г., с което преустройството на самостоятелните обекти в сградата бе забранено, ако с него се вреди на носимопосимостта и устойчивостта на строителната конструкция и пожарната безопасност. Забранено бе също интервенирането в помещение общи части за етажната собственост.




Въпрос № 37

Управление на етажната собственост.
Управлението на етажната собственост има за предмет две групи дейности:

1.Управление на общите части;

2.Управление на вътрешния ред.

Общите части се управляват чрез решенията на Общото събрание на етажните собственици. ЗС говори за два вида Общо събрание:

1.Общо събрание на собствениците – то е компетентно да взима решения както по отношение на общите части, така и по отношение на вътрешния ред

2.Общо събрание на собственици и наематели. Последните участват в това събрание с право на глас при две хипотези:

А) когато се засягат техните интереси;

Б) по въпроси от вътрешния ред на етажната собственост.

Общото събрание е основен орган на етажната собственост. В него участват всички етажни собственици. Всеки има право на един глас, независимо от размера на притежавания самостоятелен обект. Ако обектът е съсобствен, всички съсобственици имат право на един глас. Всички етажни собственици участват в разноските, които са необходими за етажната собственост.

ЗС разграничава два вида разноски:

1.Необходими разноски – тези средства се разходват за поддържане на общите части или за възстановяването им. Те се дължат безусловно о всеки от етажните собственици участва в тях съразмерно дела си в общите части.

2.Полезни разноски (подобрения). Те се дължат само тогава, когато има решение на Общото събрание. Разноските за поддържане на общите части трябва да се разграничават от общите разходи. Тези разходи също са свързани с използването на общите части, но не и с тяхното поддържане или възстановяване. Такива са разходите за отопление, осветление, почистване, ползване на асансьор и други. Някои от тях също се определят от Общото събрание, но за други има императивни разпоредби на ПУРНЕС (ако някой от етажните собственици използва помещението си в етажната собственост за друг вид дейност, напр. адвокат, дължи разноски за общите разходи, колкото 5 етажни собственици).

Общото събрание има компетентност за управлението и надзора на всички общи части в етажната собственост, както и за изпълнение на задълженията на етажните собственици. То избира Управителен съвет (УС) или управител за срок от 2 г. Възможно е да избере и Надзорен съвет, не по-малко от трима членове, за срок от 3 г., ако в етажната собственост има повече от 15 самостоятелни обекта. Измененията на ПУРНЕС от 2002 г. дадоха възможност Общото събрание да определя възнаграждение на управителя.

Общото събрание взима стоите решения, ако в него участват лично или чрез представители ? от етажните съсобственици. Упълномощаването може да е устно. Общото събрание обикновено се свиква с предварителна покана, която се връчва на всеки от етажните собственици. Практиката обаче прие, че е възможно събранието редовно да се свика и с една покана, поставена на видно място, в която е посочен дневният ред, като е достатъчно тя да се постави 24 часа преди провеждането на Общото събрание. Ако при първото свикване не се появи необходимия брой лица (3/4), Общото събрание се отлага с 1 час и се счита за законно проведено, колкото и лица да са присъствали.

Поначало Общото събрание взема решенията си с мнозинство на етажните собственици. Ако обаче то се провежда час по-късно, решенията се взимат с мнозинството на присъстващите. Общото събрание взима решения за разходите за общите части и общите разходи, които се изчисляват на един етажен собственик.

Ако в етажната собственост обитава куче, за него се начисляват разходи, не по-малко от тези за етажен собственик.

Общото събрание взима решения за реконструкции и преустройства на общите части, при които не се засяга конструкцията на сградата. То взима и решения за отдаване под наем на общи части и за разходване на наема. Възможно е то да възложи на управителя или УС част от своите дейности.

В чл. 45 ЗС е рагламентирано едно особено правомощие на Общото събрание, а именно изваждане на етажен собственик от сградата. Хипотезите са две:

1.Използва или допуска да се използват неговите помещения по такъв начин, че застрашава безопасността на сградата;

2.Систематически нарушава правилника или решенията на Общото събрание.

За да се стигне до такова решение въпросният етажен собственик трябва да е бил предупреден писмено за възможността от изваждане. Ако такова решение се вземе, РС, въз основа не него, издава изпълнителен лист. Разпоредбата съществува и в момента, независимо, че чл. 17 от Конституцията обявява частната собственост за неприкосновена.

Управителят или УС извършват непосредственото управление на етажната собственост. Управителят може да участва и в съдебен процес с оглед интересите на етажната собственост, но няма пречка всеки етажен собственик сам да вземе участие в делото, по което управителят представлява етажните собственици.

Всеки етажен собственик може да се защити срещу решенията на Общото събрание чрез жалба до РС. Жалбоподател може да бъде всеки етажен собственик, участвал в заседанието на Общото събрание и изразил несъгласие, което е отразено в протокола. Може да се жалва и всеки етажен собственик, който се позовава на нередовно свикване на Общото събрание. Жалбата се подава в 7-дневен срок от постановяване на решението.

Въпрос № 38

Подробни устройствени планове (ПУП) – същност и видове
Материята за първи път е уредена със Закона за благоустройство на населените места от 1897 г. Закон със същото наименование е приет и през 1905, а трети – 1936 г. През 1941 г. се приема Закона за благоустройството – дословен превод от немски. През 1949 г. се приема Закона за плановото изграждане на населените места. При действието на този закон почти цялата територия на страната бе регулирана с подробни устройствени планове (ПУП). Счита се, че около 1958 г. в груби линии устройството е приключило. През 1973 г. е приет Закона за териториалното и селищно устройство (ЗТСУ). Той бе отменен от ЗУТ през 2001 г., който действа и понастоящем. Смисълът на устройствените планове е да се даде възможност за най-рационално изпълнение на територията на страната, както и да се осигури достъп на всички недвижими имоти до обществен път. Именно това налага да се създават както общи, така и ПУП. Принципната промяна, извършена със ЗУТ, бе изоставянето на понятието „парцел” и замяната му с термина „УПИ”. Освен това ЗУТ зае принципната позиция, че с подробни планове могат да се урегулират само неурегулирани територии. Тази позиция доведе до значително ограничаване на правомощията на администрацията с административно актове да се извършват отчуждения чрез регулация. Именно на тази принципна основа ЗУТ създаде нова уредба относно общите и ПУП. Според закона общите планове определят преобладаващото предназначение и начин на устройство на територията. Чрез тях се определят териториите на жилищно строителство, вилно строителство, зелена зона и други. На основа на общите планове се изработват подробните. Това е така, защото общите планове нямат пряко отношение относно застрояването о статута на конкретен поземлен имот. Именно с подробните планове се определя конкретното предназначение на всеки поземлен имот. Условие за ПУП е с този план да се регулират само имоти, които не са били регулирани с предишни. С такъв последващ план могат да се регулират само улици и квартали, без да се променят границите между поземлените имоти.

Задачите на ПУП – Основната задача е да урегулира територии с неприложена регулация, както и да урегулира неурегулирани имоти. На тази основа съществуват няколко вида планове. Първият е план за регулация и застрояване. Вторият е план само за регулация без режим за застрояване. Третият е план за застрояване – прилага се тогава, когато е налице планът за регулация. Четвъртият е работен устройствен пла. Петият е план за техническа инфраструктура извън границите на урбанизираните територии.

При урегулиране на поземлени имоти при ниско застрояване следва да се спазват следните размери. В градовете – най-малко 14 м. лице и 300 кв.м. повърхност. Лице е тази част на имота, която е обърната към обществения път. В курортните населени места размерите са най-малко 16 м. лице и 500 кв.м. повърхност. Във вилните зони – 16 м. лице и 500 кв.м. лице повърхност, а ако са в планински терен – 14 м. лице и 300 кв.м. повърхност. В преобладаващ стръмен терен до 12 м. лице и 250 кв.м. повърхност.

Прави впечатление, че законът си служи с минималните размери, без да поставя ограничения пред по-големите. Независимо, че стойностите са изключително малки, законът допуска те да бъдат намалени с още 1/5 въз основа на заключение на общинския експерт на съвета. Тези размери са задължителни и при извършване на съдебна или доброволна делба. Ето защо, преди конкретното извършване на делбата, техническата служба издава съответната документация за съществуващото положение, както и за последиците от извършване на делбата, а именно образуването на два или повече поземлени имота.

С ПУП се посочват следните решения:

1.Поземлени имоти, предназначени за обекти публична собственост. Това е изключително важна последица на плана, тъй като могат да се отчуждават за държавни или общински нужди само онези недвижими имоти, за които се предвижда да станат публична собственост;

2.Поземлени имоти за застрояване и позамлени имоти без застрояване;

3.Посочват се имоти за предимно жилищно застрояване с допустима плътност и интензивност, височина на застрояване и начин на застрояване;

4. Посочват се имоти за производствени, складови дейности, селскостопанско производство и други;

5.Имоти за озеленяване и рекреационна дейност;

6.За спортна дейност;

7.Имоти за сгради за обществено обслужване;

8.Имоти с културно-историческо значение и начинът за устройство и опазването им;

9.Училищна мрежа;

10.Техническа инфраструктура;

11.Както и тези със смесено или друго предназначение.

Определения:

> УПИ – това е поземлен имот, за който с ПУП са определени граници, достъп от улица, път или алея, конкретно предназначение и режим на устройство.

> Квартал – урегулирана територия, ограничена от улици или от улици и граници на урбанизирана територия, която обхваща един или повече поземлени имоти.

> Застроена площ – това е площ, ограничена от външните очертания на ограждащите стени на първия надземен етаж или на полуподземния етаж, ако няма друг, включително площа на проветрителните шахти.

> Разгърната застроена площ – това е сборът от застроените етажи на основно и допълващо застрояване на и над терена. В разгърнатата застроена площ се включват и застроените площи в подпокривното пространство на сградите, когато са предвидени за жилища, ателиета и кабинети. В застроената площ се включват и цялата площ на балконите и терасите.

> Коефициент на интензивност на застрояването – този коефициент представлява отношението на разгъната застроена площ към площта на УПИ, изразена в абсолютно число. Интензивността на застрояването може да се определи и общо за квартал, устройствена територия или зона.




Сподели с приятели:
1   2   3   4   5   6   7




©obuch.info 2024
отнасят до администрацията

    Начална страница