Въпроси на определяне границите на поземлените имоти



Дата28.10.2017
Размер75.71 Kb.
Въпроси на устройството на територията - Асен Запрянав, адвокат от Пловдив
Въпроси на определяне границите на поземлените имоти

Извън случаите на определяне верните имотни граници на поземлени имоти към предходен момент, предвид допуснати грешки или непълноти в кадастралния план, въпросът за определяне границите на поземлените имоти е бил свързан в практиката с една основна предпоставка. А тя е – дали се касае до урегулиран или неурегулиран поземлен имот в строителните граници на селищата или селищните образувания или пък се касае до имот извън строителните им граници.


1. В практиката е прието, че установяването на границите между поземлените имоти в строителните граници предпоставя урегулирането на тези имоти в дворищнорегулационни парцели, съответно УПИ – урегулирани поземлени имоти (вж. пар. 5, т. 11 от допълнителните разпоредби на ЗУТ). От тук и изводът за допустимостта на установяване на границата или по административен ред (аргумент от чл. 161 ЗТСУ - отм., аналогично чл. 16, ал. З от ЗКИР) или по чл. 108 ЗС - чрез ревандикиране на задържана от съсед част от урегулиран парцел на истеца .
Мисля, че искът по чл. 109а ЗС в горните случаи не би могъл изобщо да бъде изключен като допустим иск. Сам по себе си този иск за определяне на границите съдържа в себе си иск за ревандикация. Той има за предмет установяване на граница и неминуемо обхваща и незначителна ивица земя, минала във владение на собственика на съседния имот предвид неяснотата относно граничната линия между тези имоти . Това ревандикационно действие на иска за определяне на гранична линия между УПИ в строителните граници се отнася особено за случаите, когато е налице допустима грешка при трасирането на регулационните линии, предвидена в чл. 19, ал. 1 от Наредба № 14/2001 г. на МРРБ за съдържанието, създаването и поддържането на кадастрални карти и кадастрални планове (ДВ, бр. 71 от 14.VІІІ/2001 г.) , но Общинската администрация счете, че е налице спор за имуществено право, който следва предварително да се реши в отделно съдебно производство. В такъв случаи остава само иска до чл. 109а ЗС, тъп като в административно или в съдебно-административно производства не се решава спор за собственост.
2. В строителните граници на селищата и селищните образувания са възможни и случаи на имоти, които не са били урегулирани като дворищно-регулационни парцели, респ. като УПИ. Никога не е имало пречка такива поземлена имоти да бъдат застроени при режима на т.н. “безпарцелно застрояване”, като се спазват правилата на Наредба № 5/2001 г.за ПНУТ за отстояния от имотните граници (аргумент и от чл. 97, ал. 1 ППЗТСУ). Това са и имотите по чл. 54 а ППЗТСУ, чиито статут при делба и застрояване е бил предмет на обсъждане в съдебната практика .
Ясно е, че определянето на границите на такива имоти може да стане по реда на чл. 109а ЗС, а това важи и за поземлените имоти по чл. 17, ал. 1 ЗУТ.
3. Намираме за необходимо да отбележим характеристиката на поземлени имоти в минало време като “селищни” и “неселищни”, което е дало и дава отражение върху статута им, включително и при определяне на границите им.
До средата на 70-те години от миналия век редица селища в страната бяха без регулационни планове. Строителните им граници се установяваха със околовръстен полигон (вж. чл. 105 ППЗТСУ), който по начало включва само селищни имоти. Разграничението между “селищни” и “неселищни” имоти не е било винаги лесно, което доведе до трикратна намеса на пленума на ВСР за уточняване качеството на “селищен имот “ (ППВС № 7 от 1997 г. - т.1, ППВС № 9В от 1978 г. - т. 5, б “й”, ППВС № 8 от 1979 г. - т.4). Необходимостта от въпросното разграничение беше наложена от необходимостта да се внесе яснота относно това кои имоти се внасят в обработваемата земя на ТКЗС, при което вносителите запазваха собственост само в съответна идеална част, а по отношение на кои имоти вносителите запазват собствеността си върху тях в реални граници. Тази яснота даваше възможност да се определи кои имоти не се считат внесени в ТКЗС, независимо от установяването и върху тях на режим на кооперативно земеползване в случаите, когато собствениците им разполагат с повече площи от уставно допустимата площ за лично ползуване . Внесените в обработваемите площи земеделски земи - доколкото не се касае до възстановяване в стари (съществуващи или възстановими) реални граници, се възстановяват в земеразделен план в нови реални граници, по начало несъвпадащи с тези , които са били при внасянето им (срв. чл. 18ж, ал. 1 и 2 ППЗСПЗЗ).
В практиката е възниквал нееднократно въпросът не следва ли да бъде разглеждан като нищожен земеразделителен план в частта, в която е включил за възстановяване на нови реални граници земеделски имоти, подлежащи на възстановяване в съществуващи реални граници със земеразделителна карта. Отговорът на този въпрос е бил отрицателен, действието на земеразделителния план е било прието за правно релевантно .
При установени граници (със земеразделителен план или със земеразделителна карта), влезли в сила, е допустимо в случай на допусната явна фактическа грешка те да бъдат преработени със заповед на министъра на земеделието или на упълномощено от него длъжностно лице. А това означава установяване на други, различни граници на поземлените имоти, в сравнение с тези на влезлите в сила план или карта. (Спр. чл. 17, ал .8 ЗСПЗЗ)
4. През 196.1. г. бе издадено ПМС № 216 за подобряване на градоустройственото планиране на населените места и увеличаване фонда на обработваемата земя (“Известия”, бр. 93 и бр. 95 от 1961 г.), с което се пристъпи към изключване от регулационните планове на незастроени поземлени имоти и приобщаването им към земеделските земи. Действието на това изключване се отрази върху характеризирането на изключените имоти и приемането им като внесени в ТКЗС . За така изключени от плана и за допълнително включените в регулационния план поземлени имоти е въведена разпоредбата на чл. 10, ал. 7 ЗСПЗЗ, специална по отношение на чл. 2, т. 1 от същия закон.
В практиката на администрацията в тази насока бяха допуснати и увлечения за увеличаване фонда на обработваемата земя. В някои селища дори не се пристъпи към изключване на поземлени имоти от регулационните планове – периферни незастроени имоти в чертите на плана бяха разорани, но впоследствие върнати на собствениците им. В други случаи се възприе явно неправилната практика “допълнително” да се уточни застроителен полигон в обема на самия териториално-устройствен план, чрез ограждане на застроените имоти с нарочна разделителна линия. Тук не се пристъпваше към изключване от чертите на плана на незастроени имоти, а се пристъпваше към процедура по обявяване на “застроителен полигон” на селището . Следвате решение на ИК на Окръжния Народен съвет за определяне на застроителния полигон, въпреки че цялата територия на регулационния план съставлява застроителен полигон. В съдебната практика бе изяснена нищожността на тези административни актове .
Първият от тези случаи на административно увлечение доведе до заличаване на границите на засегнатите имоти и трудности при възстановяване на границите на същите имоти. Във втория от упоменатите случаи се стигна до разместване на собственост предвид възникнали предоставяния на незастроени имоти извън допълнително уточнения полигон на народните съвети и актуването на тези имоти като държавни.
5. Далеч преди отменяването на ПМС 210/1961 г. с пар. 32 от ПМС 37/1990 г. – ДВ, бр. 34/1990 г.), за чието приложение бе издадено ПМС 393/1963 г. – ДВ, бр. 45/1963 г. ) въз никна въпросът за застрояване при известни условия и на имоти извън строителните граници на населените места. С ППЗТСУ бяха приети разпоредбите на чл. 108 и чл. 109 от правилника, отнасящ се до застрояване на земеделска земи с променено предназначение.
У нас от 1950 г. насам всяка територия извън чертите на
териториалноустройствения план се счита земеделска земя и за включване на такива площи в чертите на плана се изисква предварителна процедура по 3033 (публ. ДВ, бр. 48 от 1998 г.). Намираме за уместно да отбележим, че до 1.І.1950 г. (при действието на ЗБл. ДВ, бр. 117 от З1.V.1941 г.) не е било считано за недопустимо включването на земеделски зони (земеделски земи) в чертите на регулационния план. Въпросът бе уреден в чл. 11 ЗБл, бил е предмет на обсъждане и в съдебната практика при действието на ЗПИНМ - отм. и ЗТСУ - отм.
Мисля, че при предстоящото неизбежно изменение и допълнение на ЗУТ би могло да се предвиди и включване на земеделски зони в чертите на плана при облекчена процедура. Така по-голямата част от изключените имоти по реда на ПМС 216/1961 г. биха могли да бъдат върнати в строителните граници на населеното място и то в старите им имотни граници, които могат да бъдат трасирани с най-голяма точност. Същото важи и за селищните имоти, които не са били включени в плана при първоначална регулация (упоменати по-горе в т. З), както и за имотите в пряка близост със строителните граници, които практически не се използуват като земеделски земи.


Делбата на незаконно изградени самостоятелни обекти при ЗУТ

1. В доктрината многократно е бил разглеждан въпроса с незаконните строежи като хронично явление в нашата действителност, спрямо които отношението е твърде противоречиво и крайно, както и на междинната категория на т.н. „търпими строежи”, които администрацията не премахва.


Понятията „незаконен строеж” и „търпим строеж” нямаха легално определение до измененията и допълненията на ЗТСУ и ППЗТСУ, публикувани съответно в ДВ, бр. 128/28.Х.1998 г. и бр. 140/28.ХІ.1998 г. Измененият текст на чл. 159 ЗТСУ определи понятието „незаконен строеж”, а новият текст в ППЗТСУ – чл. 320 – даде определението на „търпим строеж” . Упоменатото противоречиво и крайно отношение към незаконните строежи и по-специално признаването на т.н. „търпими строежи” даде отражение върху възможността да се извършват сделки и да се допускат до делба незаконно изградени самостоятелни обекти.
2. До обнародването на ЗУТ по начало се допускаше делба на незаконни строежи, вкл. и на такива, изградени в дворни места извън регулационния план на населените места . С публикуването на ЗУТ (ДВ, бр. 1/02.І.2001 г.) беше приета и преходната разпоредба на § 16, която влезе в сила още с публикуването на закона.
Според тази преходна разпоредба бяха предвидени изрично три случая, при които незаконните строежи, допустими по действуващите градоустройствени планове или по правилата и нормативите на ЗУТ, не подлежаха на премахване, а именно:
а) Строежи, изградени до 7.ІV.1987 г. Те могат да бъдат предмет на прехвърлителна сделка след представяне на удостоверение от органите, които са овластени да одобряват съответните инвестиционни проекти, че тези строежи са търпими (§ 16, ал. 1 от ПР на ЗУТ);
б) Строежи, започнати в периода 8.ІV.1987 – 30.VІ.1998 г. и ако са декларирани от собствениците им пред одобряващите органи в срок до 31.ХІІ.1998 г. (§ 16, ал. 2 от ПР на ЗУТ);
в) Строежи, започнати в периода след 30.ІV.1998 г. и неузаконени до обнародването на ЗУТ, но са били допустими по действуващите подробни градоустройствени планове и по правилата и нормативите, действували за посочения период и ако бъдат декларирани от собствениците им пред одобряващите органи в 6-месечен срок от обнародването на ЗУТ (§ 16, ал. 3 от ПР на ЗУТ) .
В първата си редакция ЗУТ, влязъл в сила на 31.ІІІ.2001 г., включи чл. 226, който практически изключи приложението на § 16, ал. 3 от ПР на ЗУТ и откри възможност за узаконяване на недекларираните незаконни строежи.
За разлика от извършването на сделките, при които се изискваше от страните да представят доказателства за търпимостта на строежите, при предявяването на иск за делба на незаконен строеж – самостоятелен обект, достатъчно беше строежът да не е освидетелстван за събаряне, за да се допусне и извърши делбата.
3. Нещата се промениха след влизане в сила на Закона за изменение и допълнение на ЗУТ (ДВ, бр. 65/22.VІІ.2003 г.). Касае се до толкова обемно и подробно изменение и допълнение на закона (31 страници в Държавен вестник), че това даде основание неофициално да се говори за нов Закон за устройство на територията.
С цитирания ЗИДЗУТ бе отменен чл. 226 ЗУТ и се създаде преходната разпоредба на § 184. Последната в 12 алинеи уреди подробно възможността извършените до влизане в сила на закона незаконни строежи да бъдат узаконени по искане на собственика им, ако са допустими по разпоредбите, които са действували по времето, когато са извършени или по действуващите разпоредби. Производството по узаконяването започва по заявление от собственика до органа, който е издал или е следвало да издаде разрешението за строеж, подадено в 6-месечен срок от влизане в сила на закона, т.е. в периода 26.VІІ.2003 г. – 26.І.2004 г. (спр. ал. 1 и ал. 2). Прието е в практиката, че ако е подадена молба за узаконяване преди влизане в сила на цитирания ЗИДЗУТ, не е необходима нова молба в цитирания 6-месечен преклузивен срок.
По такъв начин се възстанови действието на § 16, ал. 3 от ПР на ЗУТ и това даде отражение и върху делбите на незаконни строежи. Допустимостта на тези делби вече е обусловена от това – налице ли са предпоставките на § 16 от ПР на ЗУТ .
Дали цитираната разпоредба на пр. 84 от ПР на ЗИДЗУТ (ДВ, бр. 65/22.VІІ.2003 г.) е последната или поредна амнистия на незаконните строежи, ще покаже практиката.


База данных защищена авторским правом ©obuch.info 2016
отнасят до администрацията

    Начална страница