Задачите поставени за разрешаване са

Предназначението на застроената площ, също оказва влияние върху цената. Както е видно от таблицата, магазина е с най- скъпа цена за квадратен метър, тъй като ще се ползва за търговски цели. 1 м³ на магазина се продава за 1100 евро/ м³, което е 2151.413 лева, при курс на еврото 1.95583 лв. Следователно продажната цена надвишава ≈ 4 пъти себестойността на продукта.

При продажба на апартамент 01 А от блок „А”, със застроена площ и полагащата се част от идеалните части 88.37 м³, при цена 510 €/ м³ се съставя следната статия:

• 
  За продадения апартамент:
  

К-т 701 Приходи от продажба на строителна продукция - 8 146.72

(45 068.70€* 1.95583лв/€ = 88 146.72лв)

К-т 4532 Начислен данък за продажбите 17 629.34

• 
  За отписване на себестойността на продадения апартамент:
  

К-т 611 3 Строителство на сгради (88.37 м³ *543.2506лв/ м³) 48 007.06

Анал.ЖК Поп Харитон
По време на строителния процес освен преките разходи за строежа, които директно се отнасят в себестойността на жилищната сграда се извършват и непреки разходи. Непреките разходи се извършват за няколко обекта на отчитане и тяхната стойност не може да бъде директно отнесена към себестойността на един или друг калкулационен обект. В счетоводната политика на „Комфорт” ООД е записано, че тези разходи се разпределят по-равно за трите дейности,които извършва предприятието. Такива разходи са административните разходи (614) и разходите за продажба (615). Размерът на административните разходи за периода са 30 296.12лв, а на разходите за продажба 22 710.82лв.

	Сума	611 1 Търговия на едро и дребно със строителни материали	611 2 Извършване на СМР	611 3 Строителство на сгради
1.Административни разходи	30 296.12	10 098.71	10 098.71	10 098.71
2.Разходи за продажба	22 710.82	7 570.27	7 570.27	7 570.27
Сума:		17 668.98	17 668.98	17 668.98

За прецизното определяне на финансовия резултат от сделката с продадената продукция е необходимо с размера на непреките разходи да се намали прихода от продажба. Непреките разходи за строителния обект са в размер на 17 668.98лв. Тази сума разделена на РЗП, която е в размер на 4935.4612, показва каква част от непреките разходи е за 1 м³. За ЖК Поп Харитон тази сума е 3.58 лв/ м³ (2.05 лв. от административните и 1.53лв. от разходите за продажба) . Съставя се следната стопанска операция:

- за отписване на съответната част от непреките разходи :

Д-т 701 Приходи от продажба на строителна продукция 316. 37

К-т 614 Административни разходи – 88.37 м³*2.05лв 181.16

К-т 615 Разходи за продажба – 88.37 м³ *1.53лв 135.21

Д-т 701 Приходи от продажба на строителна продукция 39 823.29

К-т 123 Печалби и загуби от текущата година 39 823.29
Следователно „Комфорт” ООД е реализирала печалба в размер на 39 823.29 лв от продажбата на апартамент 01 А от блок”А”. Същата процедура се прилага за всички останали апартаменти, офиси и магазини.

В заключение бихме направили следните по-важни изводи:

1. Ако разгледаме по основните моменти свързани с изграждането на един строителен обект, но в два или повече отчетни периода ще установим следното: За установяване на незавършеното строително производство е нужно в края на годината да се извърши инвентаризация. Чрез нея се установява фактическото незавършено производство, като то се констатира в количествени измерители.

Незавършено строително производство може да се формира:

• 
  При договорено изграждане и разплащане на „готов обект“. В периода до завършване и разплащане на готовия обект изпълнените СМР се отчитат като незавършено строителство, а при наличието на условия се отчита „дял на завършено строителство“ (етап) по CC 11 – Договори за строителство;
  
• 
  При изграждане на строеж със собствени и заемни средства с цел продажба. До завършване и даване разрешение за ползване, респективно до продажбите, изпълнените СМР се отчитат като незавършено строително производство (и тук се прилага СС11 –Договори за строителство);
  
• 
  Изпълнени строително монтажни работи, които не са завършени технологично и не могат да бъдат включени за признаване и плащане по акт образец 19;
  
• 
  Изпълнени технологично СМР, които не се приемат от инвеститора поради: недоказани надвишени количества, недоказани единични цени, недоказано качество на бетон и други работи, недоказано качество на вложените материали, не съставени актове за скрити работи. Непризнатите и неплатени СМР към 31–ви декември се инвентаризират и се съставя вътрешен акт образец 19, който е основание за оставане в баланса на незавършено строително производство;
  
• 
  Разходите за произведени на обекта конструкции и детайли, които не са завършени във вид за влагане, но за тях са изписани материали и труд. В края на годината тези разходи се инвентаризират с вътрешен акт образец 19 и остават като незавършено строително производство.
  

3. Фирмата предимно работи при договорено изграждане и разплащане на „готов проект“ като понякога има наличие на договореност, условия да се отчита „дял завършено строителство“ (етап) по СС11 – Договори за строителство определя правилата за отчитане на приходите и разходите, свързани с договори за строителство, които обхващат най–малко два отчетни периода. Спорд същия стандарт етапът цели отчитане на приходи и разходи и формиране на финансов резултат в периода от започването до завършването на даден обект, когато срокът е повече от един отчетен период. Отчита се финансов резултат за целите на финансовия отчет и за данъчното облагане. С понятието „дял на завършено строителство“ се определя методът за признаване на приходите и разходите чрез отнасянето им към етап на завършване на договора. Изграждането на даден обект се разделя на „етапи“, като всеки от тях съдържа определени видове и количестава СМР, остойностени по договорни цени. При технологично завършване на даден „етап“ това се документира и се определят приходите и разходите за етапа и тяхното счетоводно отразяване. Като това счетоводно отразяване съвпада с вече разясненото по–горе.

Фирмата прилага методът „дял завършено производство“, когато това е договорено. Като за да прилага целесъобразно този метод фирмата спазва следните правила:

• 
  Приходите, установени по метода, се признават като приход в отчета за приходите и разходите за съответните периоди, когато е извършена работата (изпълнени СМР), за която се отнасят;
  
• 
  Разходите се признават в отчета за приходите и разходите за персонала, в който са извършени като работа, за която се отнасят.
  

• 
  За отчитане на приходи:
  

– анал. с/ка на инвеститора и обекта

К–т с/ка 701 Приходи от продажби на продукция

• 
  За отчитане на разходите за етапа:
  

К–т с/ка 611 Разходи за основна дейност

– анал. на дадения обект със сумата на извършените разходи по него за дадения етап

За следващите етапи записванията са аналогични съгласно разчетите по схемата.

4. Във фирмата техническата служба разработва схема за съответните обекти, която има за цел да спомогне прилагането на метода, по етапи (включващи видове и количества работи, остойностени по разчетните разходи, т.е. по сметна себестойност) и при завършването на даден етап да съставя вътрешен документ за отчитане на етапа, които да предава на счетоводството за отчитане на приходите, разходите и финансовия резултат за данъчно облагане.

5. В практиката на предприятието се среща и продажби на жилища в незавършен вид. Един строеж е годен за експлоатация, когато е завършен съгласно инвестиционния проект, проведена е държавната приемателна комисия, съставен е Протокол образец 16 (за обектите от I – Ш категория) и е дадено разрешение за ползване съгласно Наредба №2 на МРРБ от 2003г. При наличието на тези условия обектът би могъл бъде предмет на разпоредителна сделка и да се отчита в състава на дълготрайните материални активи на предприятието.

Практиката в последните години обаче е наложила въвеждането на продажбата на жилища в незавършен вид. Това става като преди достигането на етап завършен „груб строеж“, така и след това, но преди окончателното завършване на обекта. Съображенията за това са най–малко две. Първото, е че продажбата на жилището в незавършен вид преди достигането на етапа „груб строеж“ дава възможност правото на строеж да се продаде като освободена доставка, без ДДС, и това е в полза на купувача. Второто съображение е свързано с желанията на купувачите да довършат жилищата си (настилки, тапети, вътрешно обзавеждане, облицовки, баня и др.) по свои вкус, а не според общите решения на проекта.

Независимо дали продажбата в незавършен вид ще се осъществи преди или след етапа „груб строеж“, с нея приключва изпълнението на предварителния договор, който е сключен между строителя и купувача. Следващата фаза, довършването на жилището, включително припадащата се част от разходите за довършване на общите части на строежа, са обект на друг доровор – договор за поръчка. Това изискава друг подход на отчитане на отношенията на страните.

Схематично представена „технологията“ на отношенията между строителя и купувача на жилище има следния вид:

• 
  Страните сключват предварителен договор, с които уговарят покупката, цената, срока, авансовите вноски и всичко останало, свързано с конкретното жилище;
  

• 
  Купувачът превежда авансовите вноски съгласно договора, които ние отчитаме със статията:
  

К–т с/ка 412 Клиенти по аванси

– анал. с/ка на купувача

К–т с/ка 4532 Начислен данък за покупките

• 
  В даден момент преди строежът да е завършен (това може да става както преди, така и след етапа „груб строеж“), строителят т.е. нашето предприятие, по искане на купувача му продава жилището в незавършен вид. Цената се опрделя съобразно достигнатото ниво на изпълнение, като се включва и припадаща се част от правото на строеж.
  

• 
  Ако строежът не е достигнал етап „груб строеж“ се съставят две фактури: за правото на строеж като освободена доставка съгласно чл. 45, ал. 2 от ЗДДС и чл. 181 от Закона за устройство на територията (ЗУТ), и за изпълнените до момента строително–монтажни работи (СМР) – като облагаема доставка. Счетоводните записвания са следните:
  

К–т с/ка 705 Приходи от продажба на дълготрайни активи (за правото на строеж като освободена доставка)

Отписва се пропорционалната част от стойността на правото на строеж, включена в разходите на строежа:

Д–т с/ка 705 Приходи от продажба на дълготрайни активи

К–т с/ка 611 Разходи за основна дейност (припадаща се част от стойността на правото на строеж се получава, като общатата му стойност, отнесена в разходите за обекта, се раздели на общата разгъната застроена площ (РЗП) на строежа и полученото частно за 1 кв. м. РЗП се умножи по РЗП на жилището, което се продава)

Д–т с/ка 411 Клиенти

К–т с/ка 701 Приходи от продажби на продукция

К–т с/ка 4532 Начислен данък за продажбите (за стойността на договора за продажба на изпълнените до момента СМР)

Отписва се пропорционалната част от разходите на строежа, набрани до момента на продажбата. За целта направените разходи по сметка 611 Разходи за основна дейност, аналитична сметка на строежа се разделя на РЗП за целия строеж и частично се умножава по РЗП на жилището, което се продава.

Д–т с/ка 701 Приходи от продажба на продукция

К–т с/ка 611 Разходи за основна дейност

– анал. с/ка на строежа

• 
  Отношнията между строителя и купувачът за довършване на жилището трябва да се уредят по–нататък с нов договор за поръчка. За тази цел предприятието открива по сметка 611 Разходи за основна дейност нова аналитична сметка, по която ще набира разходите за отделния договор – до завършване на обекта и отчитане на приходи от продажби от него;
  
• 
  Довъшването на строежа е свързано както с другите жилища и продаденото жилище, така и с общите части на сградата, дял от които имат всички жилища и трябва да участват в разходите за тях. При това разходите за довършването се извършват общо и трябва да се разпределят между общата партида на строежа и партидата на купувача по новия договор за поръчка. Това разпределение може да става на приета база от предприятието по реда предвиден в СС 2 – Отчитане на стково–материалните ценности. Като база може да се използва РЗП, сметната стойност на изпълнените работи или друг натурален или стойностен показател по преценка на строителя;
  
• 
  Разходите, които предприятието извършва за строежа след продажбата на жилището в незавършен вид (възможно е да има повече от една продажба; при всеки случай се постъпва аналогично, като разходите към датата на продажба се разпределят по посочения по–горе начин), следва да се отчитат към сметка 611 Разходи за основна дейност, аналитична сметка „Разходи за разпределение“. Периодично в края на годината и при завършване на строежа тази партида остава без салдо, а всяка от аналитичните сметки – обща за строежа и отделните по допълнителните договори за поръчка, се приключва съобразно наличието на условия за отчитане на приходите от продажби;
  
• 
  След завършване и приемане на строежа и даване разрешение за ползване се издава фактура по отделните договори и поръчки. Отчита се приход, отписват се набраните разходи по специализираните партиди и се отчита финансов резултат по всеки договор;
  
• 
  В общата партида са набрани разходите за „непродадените“ жилища. За някои от тях има предварителни договори, а за други – не. Всяка продажба се оформя с фактура по общия ред. Срещу продажбата се отписва пропорционалната част от разходите, включваща и частта от правото на строеж, която не е отписана за единичните продажби в незавършен вид. Особеното при отписване на разходите за отделните продажби е, че правото на строеж вече не се третира отделно, а се включва в общата данъчна основа на фактурата. Освен това направените разходи се разпределят на база РЗП на останалите непродадени жилища, а не на общата РЗП на строежа. Тъй като тези разходи се отнасят само за останалите непродадени с отделни договори жилища;
  
• 
  Вземанията по сметка 411 Клиенти от купувачите, на които са продадени жилищата в незавършен вид, се погасяват от авансовите суми по партидите им към сметка 412 Клиенти по аванси. Евентуалният недостиг се довнася.
  

• 
  При отчитането на приходи и разходи от строителната
  

Решението на този проблем би могло да бъде следното:

Разходите за отстраняването на дефекти и довършителните работи във връзка с окончателното приемане на строителните обекти да се отчитат като разходи по договор съгласно т. 7.1 от СС 11 – Договори за строителство. Нещо повече – стандартът изисква в сметката на обекта (договора) да се отчитат и очакваните гаранционни разходи. Същевременно инвеститорът може съгласно договора да прави гаранционен отбив от цената на строителния продукт. Това е съществено различие в сравнение с гаранционните суми, които производителите на друга продукция заделят от изплатената изцяло продажна цена на продукцията (стоката) от страна на купувача. При други производители заделените суми се отчитат като приходи за бъдещи периоди. В този смисъл е и характеристиката към сметка 704 Приходи за бъдещи периоди. При строителните предприятия, за да се даде счетоводен израз на направените гаранционни отбиви, също може да се използва сметка 704 Приходи за бъдещи периоди, като сметката на клиента се задължи с общата дължима от него сума (преди отбива за гаранционно поддържане). По време на гаранционния период като текущ приход ще се отчита сума, равна на действителния размер на разходите. Едва след изтичане на гаранционния срок целият остатък по сметка 704 Приходи за бъдещи периоди (доколкото има такъв) ще се отрази като текущ приход, но при условие, че клиентът е заплатил гаранционния отбив, респективно съразмерно на изплатената сума. Тази схема за отчитане на гаранционният отбив чрез сметка за бъдещи приходи е прилагана до скоро и много от предприятията тя все още се прилага, въпреки промяната на регламента в стандартите за приходи (СС 18) и провизии (СС 37). В настоящият момент се прилага използването на сметка за провизии, която ако след изтичане на срока за гаранциите, за които са били начислени провизии в предходни отчетни периоди, и се окаже, че не са били извършвани никакви дейности, то начислената провизия трябва да се реинтегрира в приходите към 31 декември.

7. От съществено значение е проблема по-точното прилагане на метода „дял на завършено производство“, поради постановката на СС 11 – Договори за строителство, че приходите и разходите се признават, ако резултатът може да бъде надеждно изчислен. По мнение на автора много обекти нямат пълна обектна готовност и затова не дават възможност приходите и разходите по тях да се изчисляват надеждно и да се прилага методът.

Препоръка: При възможност да се използва договаряне за текущо (месечно или тримесечно) актуване, отчитане и разплащане на изпълнените СМР, с което ще отпаднат приблизителните оценки на приходите.
8. Основната цел на дружеството за 2011г е да запази извоюваната стабилна позиция, която има като една от най-добрите строителни компании в града и да постигне високи финансови резултати. Стремежа на фирмата е да спечели голям брой държавни и обществени поръчки в областта на строителството, строително-монтажните работи, транспортните услуги.

В конкретен смисъл това означава по-голям обем поръчки в края на 2011 г., които по своите качествени показатели да отговарят максимално на европейските критериите, предвид позицията на България, като член на Европейския съюз. Основните цели поставени пред предприятието ще бъдат постигнати с разумна програма включваща следните приоритетни задачи:

• 
  Предлагане на конкурентни цени на пазара;
  
• 
  Поддържане на стандартите за качество и тяхното постоянно подобряване;
  
• 
  Извършване на качествени услуги, съобразени със стандартите на строителния сектор.