Закон за устройство на територията; Закон за устройството и застрояването на столичната община; Наредба №7/22. 12/2003г за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони; Наредба №Iз-1971

А и А Архитекти ООД

Бизнес Парк София сграда 1 A


ОБЯСНИТЕЛНА ЗАПИСКА
Настоящият проект е изготвен въз основа на договор за проектиране между Възложителя и Проектанта, и одобрено от Възложителя техническо задание за проектиране.

Проектът е изработен на фаза Технически проект с обхват и съдържание съгласно Наредба №4/21.05.2001 г.

Спазени са разпоредбите на действащата нормативна уредба: Закон за устройство на територията; Закон за устройството и застрояването на столичната община; Наредба №7/22.12/2003г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони; Наредба №Iз-1971/ бр.2 от 8.01. 2016г. за противопожарните строително-технически норми; Наредба №4/21.05.2001г. за обхвата и съдържанието на инвестиционните проекти; Наредба №2/29.06.2004г. за планиране и проектиране на комуникационно-транспортните системи на урбанизираните територии; Наредба № 7/ 2004 г. за топлосъхранение и икономия на енергия в сгради; Наредба №4/2009 г. за проектиране, изпълнение и поддържане на строежите в съответствие с изискванията за достъпна среда за населението, включително за хората с увреждания.

Отделните части на проекта са съгласувани помежду си и към всички части има приложени изчисления и графични материали в необходимата пълнота и в съответствие с нормативните изисквания.

1. 
   Ситуиране и обемно-пространствена композиция.
   

Сградата е ситуирана в УПИ II-810,1774, кв.10, м. „Малинова долина – обслужващи обекти на околовръстен път“, р-н „Витоша“, гр.София.

Имотът, в който е разположена сградата граничи на запад с УПИ I-2556, където е изграден магазин за спортни стоки „Декатлон“, от юг и от изток с общинска улица „Панорама София”, а от север с УПИ III-1768, предвиден за застояване с административна сграда, шоурум, магазини, сервизи, складове и ТП. Теренът е с лека денивелация с понижение на северо-изток.
Сградата се състои от два надземни блока: А и В, свързани помежду си на ниво партер. Под тях се предвиждат две нива подземен паркинг.

Двата надземни блока – Блок А и Блок В са с начупени призматични обеми и са конструктивно самостоятелни. Имат по 7 надземни етажа- партер и 6 офисни нива.

Съгласно Наредба № 4 за изграждане на достъпна среда са предвидени 13 бр. паркоместа за хора с увреждания.

В западната част на имота са разположени отвори за вентилация на подземния паркинг, а в северната е ситуиран дизелгенераторът.

Предложеното застрояване следва предвижданията на действащия ПУП - РУП за параметри, отстояния, етажност и характер на застрояването.

Към двата съседни имота се спазва предвиденото по ПУП-РУП свързано застрояване чрез калканни стени.

Над фоайето е предвидено покривно озеленяване и разполагане на градини с достъп на служителите на офисите до тях.

Предвидена е максимална гъвкавост на офисните пространства, позволяваща делене на три самостоятелни офисни модула в Блок А и два самостоятелни офисни модула в Блок В. Офисните пространства са еднакво подходящи както за офиси тип “open space”, така и за коридорен тип офиси. Осигурена е техническа възможност за изграждане на големи кухни с места за хранене на различни места по фасадата. За повишаване на комфорта на служителите са обособени по две тераси на всеки офисен етаж- от изток и от запад. Те са разположени в рамките на етажа под формата на лоджии.

На етаж 1 (кота +4,10) се предвижда един офисен модул с разполагане на 159 работни места, 3 заседателни зали, 2 кухни и зони за отдих, 3 сървърни помещения, тоалетни и технически помещения. На етажа офисите разполагат и с тераса в зоната над конферентните зали. Офисния модул разполага с топла връзка към Блок В и тераса в зоната над конферентните зали.

На етаж 1 (кота +4,10) се предвижда един офисен модул с разполагане на 147 работни места, 3 заседателни зали, 2 кухни и зони за отдих, 3 сървърни помещения, тоалетни и технически помещения. Офисния модул разполага с топла връзка и тераса между двете сгради в зоната над конферентните зали и голяма тераса в западната част към калкана.

На етажи от 4 (кота +15,05) до 6 (кота +22,35) се предвиждат от 1 до 2 офисни модула с въможност за разполагане на максимален брой 126 работни места, 3 заседателни зали, 3 кухни и зони за отдих, 3 сървърни помещения, тоалетни и технически помещения.

Конструктивната височина на второто подземно ниво U2 е 3.10m, със светла височина на етажа от 2.73 m.

Партерът е с конструктивна височина 7.60 m в главното фоайе и 4.10m в останалата част, със светла височина на етажа от 6.6 m във високата част и 3.20m в ниската част.

Конструктивната височина на офисните етажи е 3.65 m, със светла височина на етажа 2.80m.

• 
  Конструкции
  

Източната част на подземния паркинг се отделя от западната чрез деформационна фуга по ос 9, с цел постигане на самостоятелна реакция на хоризонтални въздействия.

Конструкцията на сутерена е съставена от фундаментна плоча с дебелина от 100см в центалната част и 50 по периферията, колони , шайби, безгредови етажни плочи и сутеренни стени. На първото сутеренно ниво U1 е предвидена безгредова плоча с капители, с цел намаляване дебелината й.
Използван е универсален конструктивен модул от 135см., с конструктивни полета от 810х810см, с вариации към периферията, което предлага максимална гъвкавост на офисните пространства, комфортна дълбочина от фасадата до ядрото на сградата, модулност и кратност на фасадата.
В типовите офисни етажи се предвиждат безгредови, безкапителни плочи от предварително напрегнат стоманобетон.
Вътрешните преградни стени са предвидени от зидове от газобетонни блокове с дебелина 25см. в зоните на ядрата и сухо строителство от щендерни стени в останалите части на сградата.

Проектирани са двойни инсталационни подове с конструктивна височина 18см на всички офисни етажи. В двойният под се развива структурното окабеляване и хоризонталните трасета на климатизацията

Във всички обитаеми помещения е предвиден окачен таван, в който са вградени осветителни тела и климатични касети. В офисните помещения тавана е метален, касетъчен. В санитарните възли и сървърните помещения е от гипскартон и пана минералфазер.

Хоризонталните трасета на въздуховодите за пресен и отработен въздух и окабеляването за осветлението са развити в пространството на окачения таван.

• 
  Фасади:
  

Предвидени са стъкла с добри топлотехнически показатели, осигуряващи едновременно добра топлоизолация и соларна защита.

Фасадата на сградата е решена на базата на универсален фасаден модул от 135см с възможност да бъде изпълнена с различни видове „фостен-ригел” фасадни системи, като е отворена за вграждане както на стандартни, така и на иновативни решения.

Предвижда се вграждане на отваряеми клапи с външни защитни решетки от перфорирана ламарина през един фасаден модул, за по-добър комфорт на работното място и за намаляване на разхода за вентилация.

Предвижда се изпълнение на ламелни щори за слънцезащита и контрол на осветеността по източната, южната и западната фасади. Щорите се предвижда да бъдат монтирани пред фасадата като външни щори. Щорите се предвижда да бъдат интегрирани към централно управление с метерологична станция и програмирани режими на работа.

Лоджиите са оформени с декоративни елементи от перфорирана ламарина върху метална подконструкция. Те ще играят и ролята на парапет, а допълненително от вътрешната страна на терасите, ще има и метална ръкохватка на височина от 105 см, а на 6-ти етаж- 120см. Освен че допринасят за обобщаване на визуалният образ на сградата декоративните елементи ще осигуряват и засенчването на терасите.

• 
  Покриви:
  

Предвижда се покривното озеленяване със следните слоеве: почвен слой 30 см., , дренажна система с HIPS мембрана и геотекстил, два слоя битумна хидроизол. мембрана, битумен грунд, армирана циментова замазка под наклон, топлоизолация от плочи XPS мин. 20см , с разместена фуга, пароизолационна мембрана.

• 
  Пасивна пожарна безопасност:
  

• 
  Нормативна степен на огнеустойчивост на строежа.
  

Нормативна огнеустойчивост на конструктивните елементи на строежа. Съгласно таблица 71 към чл.656, ал.1 от Наредба Із-1971 за СТПНОБП, нормативно необходимата нормативна степен на огнеустойчивост на гаражите е І.

• 
  Клас по реакция на огън на строителните конструктивни елементи.
  

Евакуацията от сутерен -2 се осъществява през стълбищните клетки и рампите към сутерен -1 и партера, откъдето се излиза извън сградата.

От сутерен -1 има изход директно навън от сградата през входа за гаражите, както и през стълбищните клетки към партера.

Предвидени са външни стълбища за евакуация от първи етаж директно навън, без да се преминава през партера. През стълбищните клетки също се достига до партера.

От последния офисен етаж до първия, евакуацията се осъществява през четирите стълбищни клетки, по две, предвидени във всеки блок.

Широчината на евакуационните коридори и на евакуационните изходи към стълбищата е съобразена с необходимата най-голямата единична широчина на евакуационен изход от помещенията съгласно изискванията на чл.45, ал.2 от Наредба № Із-1971 за СТПНОБП и е предвидена светло минимум 1,50 м., което удовлетворява изискванията на чл.45, ал.1, т.1 и т.2 от Наредба № Із-1971 за СТПНОБП, за надземните и полуподземните етажи да бъде по 0,8 м. на 100 човека, а за подземните етажи да бъде по 1,2 м. на 100 човека.

Широчината на стълбищното рамо в евакуационното стълбище е съобразена с необходимата най-голямата единична широчина на евакуационен изход от помещенията съгласно изискванията на чл.45, ал.2 от Наредба № Із-1971 за СТПНОБП и е предвидена светло минимум 1,40 м.

Светлата височина на евакуационните изходи в надземните етажи е предвидено да бъде минимум 2 м., за подземните етажи минимум 1,9 м. в съответствие с изискванията на чл.54, ал.2 и ал.3 от Наредба № Із-1971 за СТПНОБП.

Евакуационните врати на помещенията с 16 и повече човека се отварят по посока на евакуацията съгласно изискванията на чл.43, ал.4 от Наредба № Із-1971 за СТПНОБП.

Всички евакуационни врати по пътищата за евакуация за повече от 100 човека са оборудвани с „антипаник” брави съгласно изискванията на чл.43, ал.2 от Наредба № Із-1971 за СТПНОБП.

Дължината на евакуационния път в помещения с един изход е предвидено да не превишава 20 м. от най-отдалечената точка в помещението до евакуационния изход (без да се отчита оборудването) съгласно изискванията на чл.44, ал.2, т.1 от Наредба № Із-1971 за СТПНОБП.

Дължината на евакуационния път в помещения с два изхода е предвидено да не превишава 40 м. от най-отдалечената точка в помещението до евакуационния изход (без да се отчита оборудването) съгласно изискванията на чл.44, ал.2, т.2 от Наредба № Із-1971 за СТПНОБП.

Стълбището обслужва повече от два надземни и един подземен етаж поради което е затворена в стълбищна клетка съгласно изискванията на чл.47, ал.3, т.1 от Наредба № Із-1971 за СТПНОБП.

Вратите на стълбищната клетка са предвидени димоуплътнени и самозатварящи се в съответствие с изискванията на чл.47, ал.1, т.4 от Наредба № Із-1971 за СТПНОБП.

Вратите на помещенията, които попадат в обема на стълбищната клетка, са предвидени самозатварящи се с ЕІ60 С3 съгласно изискванията на чл.47, ал.1, т.2 и т.3 от Наредба № Із-1971 за СТПНОБП.

Вътрешното стълбище обслужва повече от три надземни етажа, поради което е предвиден отвор в покрива за отдимяване при пожар с площ 1,5 кв.м. с димен люк, отварящ се откъм входната зона с автономно електро захранване в съответствие с изискванията на чл.50, ал.2, т.2 от Наредба № Із-1971 за СТПНОБП.

До сградата е осигурен достъп за противопожарни екипи.

През строежа или в близост няма данни да преминават подземни или надземни инженерни проводи, до които е необходимо да се спазват отстояния съгласно изискванията на Наредба № Із-1971 за СТПНОБП.

Около строежа няма данни да има строежи и инсталации от клас по функционална пожарна опасност Ф5, до които е необходимо да бъдат осигурени отстояния.

• 
  Активна пожарна безопасност.
  

Съгласно изискванията на чл.162 от Наредба № Із-1971 за СТПНОБП за сградата се изисква осигуряване на водоснабдяване за външно пожарогасене с пожарни хидранти.

В подземните нива на паркинга ще бъде предвидена спринклерна инсталация за автоматично пожарогасене.

Съгласно изискванията на чл.193, ал.1, т.8 от Наредба № Із-1971 за СТПНОБП за сградата се изисква изграждане на сградна водопроводна инсталация за пожарогасене.

За гаражът се изисква изграждане на сградна водопроводна инсталация за пожарогасене с пожарни кранове съгласно изискванията на чл.193, ал.2 от Наредба № Із-1971 за СТПНОБП.

Захранването на сградата с вода за битово-питейни и противопожарни нужди ще стане от съществуващ уличен водопровод ф225 PEHD, минаващ пред южният фронт на парцела.

За осигуряване на необходимото водно количество и напор ще бъде предвидена система за повишаване на налягането, разположена в помпеното помещение на кота -6,60.

• 
  Пожароизвестителна инсталация:
  

При задействането си, АПИИ подава светлинен и звуков сигнал в помещението с постоянно дежурство и на фасадата на сградата.

Типа на пожароизвестителите се съобразява с предназначението на помещенията.

• 
  Оповестителна инсталация
  

• 
  Димо- и топлоотвеждане. Вентилационни системи за отвеждане на дим и топлина.
  

Ще се осигури трикратна смукателна вентилация при нормална работа на сградата.

Предвид общата площ на всеки от сутерените те са разделени на два димни басейна с димна бариера по ос 9. Предвидени са пет високотемпературни аксиални вентилатори изхвърлящи през шахти над терен.

Съгласно изискванията на чл.113, ал.5 за сгради и помещения от клас по функционална пожарна опасност Ф4.2 не се изисква изграждане на вентилационна система за отвеждане на дима и топлината.

• 
  Пожарогасителна инсталация
  

- категория на пожарна опасност - Ф5В - (Подземен паркинг за автомобили).

В проекта се предвижда автоматичното пожарогасене да се осъществява от спринклерна пожарогасителна инсталация. Същата ще реагира автоматично при възникване на пожар, като едновременно с започването на пожарогасенето да подава сигнал за наличието на пожар. Инсталацията ще е оборудвана със спринклерни глави за пожарогасене и контролно-сигнални клапани (КСК). Помещенията на подземните паркинги не са отопляеми и предвижданата инсталация е тип “вода-въздух“.

За захранване на спринклерна секция се предвижда помпената станция. Същата е разработена заедно с резервоара за съхраняване на ПП запас.

В обекта следва да се осигурят подръчни уреди и съоръжения за първоначално пожарогасене съгласно Приложение 2 към чл.3, ал.2 на Наредба Із-1971 за СТПНОБП.

• 
  Сутерен -U2 – общо- 36 бр. 6кг прахов пожарогасител АВС. и 10 бр. противопожарно одеало с размери 1,5 х 1,5 м.
  
• 
  Сутерен -U1 – общо- 37 бр. 6кг прахов пожарогасител АВС и 10 бр. противопожарно одеало с размери 1,5 х 1,5 м.
  
• 
  Партер – общо- 8 бр. пожарогасител на водна основа 9 l.; 14 бр. 6кг прахов пожарогасител АВС и 3 бр. CO2 пожарогасител 5kg.
  
• 
  Етаж 1 – общо- 9 бр. пожарогасител на водна основа 9 l.; 22 бр. 6кг прахов пожарогасител АВС; -8 бр. CO2 пожарогасител 5kg.
  
• 
  Етаж 2 – общо- 5 бр. пожарогасител на водна основа 9 l; 16 бр. 6кг прахов пожарогасител АВС и 6 бр. CO2 пожарогасител 5kg.
  
• 
  Типов етаж – на етаж, за всеки от четирите- 4 бр. пожарогасител на водна основа 9 l; 14 бр. 6кг прахов пожарогасител АВС; 4 бр. CO2 пожарогасител 5kg.
  

Предвиждат се зони за разполагане на декоративни градински и паркови елементи, както и пилони за знамена.

Озеленените площи в имота са 40%, като те включват и зелените покриви.

Предвижда се част от терена да се използва за паркинг за посетители и паркинг за велосипеди.

• 
  Разгарната застроена площ на офисните етажи в сградата: 14 884,33 / 100кв.м. + 20% допълнителни паркоместа за посетители (съгласно Наредба 2, чл.24, ал.1)
  

• 
  Търговска площ на търговски обекти в сградата: 64,68 m² / 150m2/паркомясто + 75% допълнителни паркоместа за посетители (съгласно Наредба 2, чл.24, ал.1)
  

• 
  Брой места за посетители на кафене и столова: 134 посетителски места / 12 посетителски места за 1 паркомясто + 75% допълнителни паркоместа за посетители (съгласно Наредба 2, чл.24, ал.1)
  

• 
  Брой места за конферентни зали: 110 посетителски места / 10 посетителски места за 1 паркомясто + 90% допълнителни паркоместа за посетители (съгласно Наредба 2, чл.24, ал.1)
  

Всички входове са достъпно осигурени и са свързани с достъпните маршути на околосградното пространство.

Предвидени са 13 броя достъпни паркоместа съгласно чл.19 от Наредба № 4/2009 г. , с минимални размери 3,60m х 5m.

Всички комуникационни пространства отговарят на условията за достъпност.

На кота ±0.00 е осигурен санитарен възел достъпен за хора в инвалидни колички.

Около всички опасни пространства - стълби, рампи, тераси са предвидени парапети при спазване на изискванията на чл. 15, ал. 3. от Наредба № 4/ 2009г.

Категория на обекта: II-ра категория, буква „д”, съгласно чл.137, ал.1, т.3-в от ЗУТ и Чл.4. ал.5, т.1 от НАРЕДБА №1 за Номенклатурата на видовете строежи

Застроена площ (ЗП): 2 317.82 m²

Разгънта застроена площ (РЗП): 28 138.54 m²

РЗП надземно: 17 574.77 m²

РЗП подземно: 10 563.77 m²

Площ УПИ: 6 099 m²

Плътност на застрояване: 38%

Интензивност на застрояване 2.88

Процент на озеленяване 40%