Актуални въпроси при продажба на чужд имот в съдебната практика доц д-р Бисерка Маринова, адвокат
Изтегляне 29.26 Kb.
|
- Навигация на страницата:
- Купувачът може евентуално да защити правата си като собственик, ако се позове на първично (оригинерно) придобиване на собственост върху имота на основание придобивна давност.
|
АКТУАЛНИ ВЪПРОСИ ПРИ ПРОДАЖБА НА ЧУЖД ИМОТ В СЪДЕБНАТА ПРАКТИКА Доц. д-р Бисерка Маринова, адвокат В практиката се случва след съставяне на нотариален акт за покупко-продажба, купувачът да установи, че има друг предходен вписан документ за собственост на същия имот. Приложимо е правилото, че „първият по време е пръв по права”, намерило израз в правната норма на чл. 113 от Закона за собствеността. Това налага анализ на правните възможности на купувача, сключил сделката с последващо вписване. В правната доктрина са изказани становища, с които се обосновава нищожността на продажбата поради накърняване на добрите нрави на основание чл. 26, ал. 1, пр. 2 от Закона за задълженията и договорите. Съдебната практика обаче приема, че продажбата на чужд имот не е нищожна сделка, въпреки, че няма вещно-транслативен ефект, т.е. не води до прехвърляне на правото на собственост. При продажба на чужда вещ, сделката остава действителна и поражда права и задължения за страните, при което е налице неизпълнение на задължението на продавача да прехвърли собствеността на вещта (вж. например Решение №483 от 15.07.2010 год. на ВКС по гр.дело № 991/2009 год., І г.о., ГК). Купувачът може евентуално да защити правата си като собственик, ако се позове на първично (оригинерно) придобиване на собственост върху имота на основание придобивна давност. За това е необходимо да докаже упражнявано владение. (Фактическият състав на владението съгласно чл. 68, ал. 1 Закона за собствеността включва както обективния елемент на упражнявана фактическа власт, така и субективния елемент вещта да се държи като своя). Не е достатъчно владелецът да манифестира пред трети лица собственическото отношение към вещта (съседи, етажна собственост, дружеството оператор на ВиК услуги или енергоснабдяващото дружество); нито доказателство за владението е плащане на данъци. Придобилото лице чрез нотариален акт за продажба чужд имот е добросъвестен владелец и може да се позове на кратна петгодишна давност, тъй като са били изпълнени изискванията на чл. 70 от Закона за собствеността – владение въз основа на продажба във формата на нотариален акт (основание, годно да го направи собственик), без да знае, че праводателят му не е собственик. Придобиването по давност не се прилага служебно от съда, тя може да се предяви самостоятелно чрез съдебен установителен иск за собственост срещу лицето, което е било вписано предходно като собственик, или чрез възражение по иск от това лице срещу купувача на чуждия имот. Купувачът има законово гарантирани права спрямо продавача на чужд имот. Въз основа на правната уредба на съдебното отстранение, известно още като „евикция”, съдържаща се в чл. 188 – чл. 192 от Закона за задълженията и договорите, може да се разграничат отделни хипотези. Предявените права на действителния собственик могат да бъдат осъществени по различен ред. „Под съдебно отстранен купувач по см. на чл.191, ал.1 ЗЗД се разбира не само купувач, спрямо когото е уважен с влязло в сила решение предявен от третото лице – собственик на вещта ревандикационен иск по чл.108 ЗС, но и купувач, спрямо когото е уважен с влязло в сила решение установителен иск за собственост на третото лице, независимо дали в този случай купувачът осъществява фактическата власт върху вещта, предмет на продажбата.” (Решение №41/05.05.2015 по дело №85/2013 на ВКС, ТК, I т.о.). Резултат от такова съдебно решение ще бъде отричането на правата на купувача по сключената последваща сделка и правата му при вече осъществена евикция се базират на чл. 189 от ЗЗД. Давността за предявяване на иск за разваляне на договор след евикция е петгодишна и тече от влизане в сила на решението за нея. Важно е да се има предвид, че: „Договорът за прехвърляне на вещни права върху чужд недвижим имот не се разваля по право по силата на влязло в сила решение за съдебно отстранение срещу приобретателя на имота и иск по чл. 87, ал. 3 ЗЗД е допустим.” (Тълкувателно решение по т. д. № 1/2019г. на ОСГТК на ВКС). Не следва да се предявява иск за отмяна на нотариалния акт за продажба, тъй като ефектът ще настъпи от вписване на решението по делото за разваляне на договора за продажба. „Нотариалните актове, с които се оформят сделки имат правопораждащо /конститутивно/ действие. Когато сделката е сключена при порок, който води до нищожност, или унищожаемост, или когато тя е развалена, или отменена, легитимиращия ефект за преобредателя ще отпадне с вписване на съдебното решение, с което е установен порока, или с което е постановено разваляне, или отмяна на сделката. При продажба на чужда вещ, сделката остава действителна и поражда права и задължения за страните. Те не могат да се изменят, или погасяват по иск за отмяна на нотариален акт, предявен от трето лице. Същевременно с вписване на отмяната на нот. акт за сделка по партидата на отчуждителя, който не е собственик няма да се защитят правата на действителния собственик, който има друга партида. При уважаване петиторен иска на лицето, което се легитимира като собственик, чиято права са засегнати със сделка, не пораждаща вещно правно действие, на вписване подлежи исковата молба и съдебното решение и по този начин се дава гласност на това кому принадлежи правото на собственост”. (Р № 3/2009г. на ОСГК; Решение № 483/15.07.2010 г по гр.дело 991 /2009 г на ВКС, първо гражданско отделение, по реда на чл. 290 от ГПК). В Решение № 424 / 24.01.2012г. по гр.д. № 1872 / 2010г. на IV ГО, ВКС по реда на чл.290 ГПК е прието, че осъществена евикция е налице, когато третото лице по см. на чл.188 ЗЗД е предявило правата си и купувачът е отстранен от вещта, която е купил, въз основа на съдебно решение по иска на третото лице, а евентуална евикция - когато правата на третото лице само са предявени по съдебен ред или не са предявени, но могат да бъдат предявени и противопоставени на купувача. Посочено е, че законът не прави разлика между реализирана и предстояща евикция, защото и в двата случая става въпрос за пълно или неточно изпълнение на задължението да се прехвърли правото на собственост, за налични права на трето лице, противопоставими на купувача, вече реализирани или които ще се реализират в бъдеще. Изтегляне 29.26 Kb. Сподели с приятели:
|