Д о к л а д за извършена експертна оценка по реда на мсс 16 на дълготрайни материални активи земя, сгради, машини,съоръжения, оборудване и транспортни средства, собственост на

“ШУМЕН ТАБАК” АД, гр. Шумен

Оценката е извършена от независими оценители на базата на стандартни подходи, методи и техники, регламентирани от Стандартите за бизнес-оценяване, в съответствие с общите и специфични изисквания на Международните стандарти за финансови отчети /МСФО/ - МСС 16 – имоти, машини, съоръжения и оборудване. Всички анализи, предположения и изводи са извършени обективно и без въздействие от страна на трети лица. За некоректно подадена от Възложителя информация и настъпили промени след датата на огледа на обектите включени в оценителския доклад, Оценителят не носи отговорност.

гр. София

26.01.2011 г.

АНТОАНЕТА СТОЯНОВА

ИЗПЪЛНИТЕЛЕН ДИРЕКТОР

Настоящият доклад е изготвен в изпълнение на договор от 09.12.2010 г. между “БУЛГАРТАБАК ХОЛДИНГ” АД и “ИНВЕСТОР” АД. Предмет на договора е „определяне на справедлива стойност към 31 декември 2010 година на дълготрайните материални активи, собственост на “Шумен Табак” АД, при спазване изискванията на Международните стандарти за финансови отчети (МСС 16) и Стандартите за бизнес оценяване, доколкото те не противоречат на Международните стандарти за финансови отчети и определяне на остатъчния полезен живот на притежаваните активи”.

Оценката е изготвена за нуждите на Възложителя с оглед актуализиране на балансовите стойности на дълготрайните активи при изготвяне на годишния финансов отчет на “ШУМЕН Табак” АД и консолидирания отчет на дружествата от групата на “БУЛГАРТАБАК ХОЛДИНГ” АД;

2. Възложител

Възложител на оценката е “ШУМЕН ТАБАК” АД със седалище и адрес на управление гр. Шумен, бул. Мадара № 38, вписано в Търговския регистър с Единен идентификационен код /ЕИК/ 837066461, представлявано от Изпълнителния директор – Павлин Крумов, чрез „БУЛГАРТАБАК ХОЛДИНГ” АД.

Изпълнител на оценката е “ИНВЕСТОР” АД със седалище гр.София, ул. Никола Славков № 41, БУЛСТАТ 831 515 892, представлявано от Антоанета Стоянова - Изпълнителен директор. Дружеството притежава Сертификат за оценка на недвижими имоти , машини и съоръжения издаден от КНОБ с рег.№ 900200035 /2010г. Оценката е изготвена от следните независими оценители:

• 
  инж. Антоанета Стоянова /Сертификат №100100167/ 14.12.2009 г./
  
• 
  инж.Георги Карагьозов /Сертификат №300100098/14.12.2009 г./
  

Оценката за справедлива стойност на дълготрайните материални активи е изготвена към ефективна дата 31 декември 2010 год. Към тази дата се отнася експертното становище на оценителите за стойността на активите. Всички изводи, анализи и констатации, установени и използвани от оценителския екип относно формиране на справедлива пазарна стойност се отнасят само за оценяваните активи към датата на оценката и не могат да се ползват извън контекста й.

При извършване на оценката на дълготрайните материални активи и определяне на полезния им живот, Изпълнителят е ползвал предоставена от дружеството информация както следва:

• 
  балансова стойност, стойност на придобиване, година на придобиване и натрупана амортизация към 31.12.2010 г.;
  
• 
  предоставени документи за собственост на недвижимото имущество;
  
• 
  становища и мнения на представители на ръководството на дружеството относно експлоатационното състояние на активите;
  

- намеренията за продажба на конкретни активи;

- перспективите за ползване на активите в обозрим период;

- извършени капитални ремонти водещи до повишена ефективност и удължаване на полезния

живот;

- отписани, бракувани, продадени и новопридобити активи през 2010 г.;

• 
  публична информация за финансовото, техническо и функционално състояние на дружеството през последните три години.
  
• 
  информация за производствените разходи на дружеството за периода 01.01.2010 - 31.12.2010г. (разходи за работни заплати и осигуровки, разходи за материали и консумативи и др.);
  
• 
  информация за нормалния производствен капацитет за последните 3 календарни години и фактическото изпълнение на планираните количества.
  
• 
  счетоводната политика на дружествата от групата на „Булгартабак Холдинг” АД – прилаганите методи на амортизация на дълготрайни материални активи; приетите полезни срокове на годност за отделните групи активи (сгради, машини съоръжения и оборудване, компютри, транспортни средства, други);
  

• 
  публикувани цени за реализирани сделки на пазара на недвижимите имоти и оферирани такива за покупко-продажба на недвижими имоти в гр. Шумен;
  
• 
  информация относно реализирани и /или оферирани сделки по покупко-продажба на аналогични активи в системата на „Булгартабак Холдинг” АД ;
  
• 
  офертни данни от производители, търговци и вносители на нови специализирани машини и съоръжения, както и на такива втора употреба.
  

В настоящата експертна оценка са възприети Стандартите за бизнесоценяване по отношение на терминология, общи процедурни изисквания и подходи на оценяване, а като стандарт на стойността термина “Справедлива пазарна стойност”, определението на който според СБО/ 2002г. е: “Стойността изразена в паричен еквивалент, срещу която едно имущество би сменило собственика си, преминавайки от ръцете на желаещ и добре информиран продавач в ръцете на желаещ и добре информиран купувач, в условията на конкуренция на открит (свободен) пазар, като никоя от страните не действа под натиск или принуда и достатъчно добре познава всички имащи отношение факти”.

• 
  балансова стойност – сумата с която един актив се признава в баланса, след като се приспаднат всички натрупани за него амортизации, както и натрупаната загуба от обезценка;
  
• 
  дълготрайни материални активи - “Имоти, машини и съоръжения” - материалните активи, които: а) се държат от предприятието, за да се използват за производството или доставката на стоки или услуги, за отдаване под наем на други лица или за административни цели; б) се очаква да бъдат използвани през повече от един период¹;
  
• 
  справедлива стойност: “сумата за която един актив може да бъде разменен между осведомени и желаещи несвързани лица в сделка при справедливи пазарни условия” (идентично с определението по СБО/ 2002г.);
  
• 
  полезен живот - а) периода, през който един актив се очаква да бъде наличен за използване от предприятието; или б) броя на произведените или подобни единици, които се очаква предприятието да получи от актива.
  
• 
  активен пазар – пазарът, на който съществуват следните условия: а) търгуваните на пазара единици са хомогенни; б) желаещи купувачи и желаещи продавачи могат да се намерят по всяко време и в) цените са достояние на обществеността.
  

Изборът на подходите и методите за оценка на дълготрайните активи на „ШУМЕН ТАБАК” АД се обуславя от следните фактори и ограничителни условия:

- преобладаващ специализиран характер на активите за производство на тютюневи изделия;

- ограничен пазар в страната и в региона като цяло, което предполага и ограничено търсене;

- активите са на място, неработещи, оценката на справедливата стойност е извършена при хипотеза за очаквана бъдеща фрагментарна реализация.

Най-общо индикацията за справедлива пазарна стойност може да се получи отчитайки трите основни подхода към стойността: подход на пазара, подход на прихода и подход на разходите. В конкретния случай изхождайки от функционалното предназначение на активите, тяхното местоположение и това, че като цяло не са в експлоатационно състояние, приемаме като експертно решение за различните типове активи да бъдат приложени следните подходи и методи за оценка:

• 
  Пазарен подход чрез „Метод на сравнителните стойности” – приложен е при активи, за които има данни за реализирани “пазарни аналози”, както и за пазарно търсене и предлагане;
  
• 
  Разходен подход чрез „Метод на възстановителната амортизирана стойност” за специализираните активи - сгради, машини и съоръжения на дружеството, при които степента на бъдещо използване е строго ограничена от спецификата им и нямат аналози за сравнение.
  
• 
  Подход на прихода чрез “Метод на приходна стойност” – приложен е алтернативно за сградите в зависимост от местоположението и предназначението и при възможен наемен пазар.
  

Оценката на активите е изведена при следните ограничителни условия:

• 
  Оценителите в тази оценка са се позовали изцяло на данни, факти и информация осигурена от възложителя и/или собственика на оценяваните активи и от лицата присъствали при огледа, като те се считат за достоверни и не са проверявани допълнително.
  
• 
  Отговорността на оценителите не се разпростира върху подадена от Възложителя погрешна и/или неточна информация;
  
• 
  Срокът за валидност на оценката е шест месеца, при запазване на пазарните и макроикономическите условия в страната; не се наблюдават явни или скрити хиперинфлационни процеси; не са настъпили промени във функционалното и строително състояние на оценяваните активи;
  
• 
  Ангажиментът по изготвяне на оценката не включва правен анализ на активите;
  
• 
  Настоящата оценка представлява становище на независимите оценители относно стойността на обекта за конкретна цел, в определен момент от време и в условията на конкретен пазар, изготвена под формата на доклад в писмена форма, подписан и подпечатан.
  
• 
  Становището на независимите оценители не е задължително за Възложителя.
  
• 
  Изводите и резултатите в настоящата оценка не следва да се използват извън нейното предназначение за целите, на които е възложена.
  

„ШУМЕН ТАБАК” АД е едно от неработещите дружества от системата на Холдинга, с неизползван производствен потенциал. Техническият капацитет е за производство на 4 340 тона цигарени изделия и за преработка на 1 800 тона тютюн. През 2008 г., 2009 г. и 2010 г. няма фактическо използване на капацитета за производство на цигари и за преработка на тютюни. Дейността на дружеството е сведена до отдаване под наем на част от съществуващия сграден производствен фонд както следва:

• 
  Складове /фермзавод и склад 1500 т. (цех манупулационна)/ – общо отдадени наемни площи 3 509 кв.м.;
  
• 
  помещения с общо предназначение /портал, зеленчуков магазин, склад за стола/ – общо отдадени наемни площи 190 кв.м.;
  
• 
  автомонтьорна работилница – общо отдадена наемна площ 100 кв.м.
  
• 
  общозаводска работилница – общо отдадена площ 100 кв.м.
  
• 
  открити площадки – общо отдадена площ 250 кв.м.
  

За удостоверяване правото на собственост върху недвижимите материални активи, оценителите са анализирали предоставените от “Шумен Табак” АД актове за собственост върху земи и сгради както следва:

1. 
   АДС 1127 / 01.08.1970г., гр.Шумен /земя и сгради/;
   
2. 
   АДС 1584 / 29.08.1973г., гр.Шумен /земя/;
   
3. 
   АДС 5543 / 15.02.1989г., гр.Шумен /сгради/;
   
4. 
   АДС 138 / 15.08.1951г., гр.Преслав /земя и сгради/;
   
5. 
   АДС 1454 / 01.08.1970г., гр.Шумен /земя и сгради/;
   
6. 
   АДС 1817 / 23.01.1975г., гр.Шумен /земя и сгради/;
   
7. 
   АДС 1125 / 01.08.1970г., гр.Шумен /част от сграда/;
   
8. 
   АДС 178 / 23.12.1951г.,с.Ивански /земя и сгради/;
   
9. 
   АДС 11 / 30.06.1955г., с.Пробуда /земя/;
   
10. 
    АДС 4869 / 12.04.1967г., с.Хитрино /земя/
    
11. 
    АДС 4898 / 26.10.1967г., с.Хитрино /сграда/;
    
12. 
    АДС 2216 / 04.04.1977г., гр.Шумен /сграда/;
    
13. 
    НА №138, том 18, нот. дело 8761/2010 г.
    

Предоставената счетоводна информация от ”Шумен Табак” АД позволява обективно да бъдат идентифицирани оценяваните дълготрайни материални активи. Инвентарната книга и извършените счетоводни записвания в сметки 204 /машини, съоръжения и оборудване/ и 205 /транспортни средства/, надлежно идентифицират собствеността върху оценяваното оборудване.

От дружеството е подадена информация за ограничителен вещен режим върху следните активи:

Оценителите не са извършили проверка за вписани вещни ограничения в Търговския регистър за наличие на търговски ипотеки, регистъра на нотариалната служба за вписан залог по реда на Закона за задълженията и договорите и по реда на Закона за особените залози.

Оценяваните активи представляват технологично обвързани земи, сгради и съоръжения за: промишлена обработка на тютюн и за промишлено производство на цигарени изделия. През последните 36 месеца активите не се използват по предназначение.

При извършване на оценката дълготрайните материални активи са групирани както следва:

2.1. Недвижимо имущество - с-ка 201(земи) и с-ка 203 (сгради)

В сметка 201 се водят осем броя терени, находящи се в регулация или извън регулацията на гр. Шумен, с.Хан Крум, с. Хитрино, с. Менгишево, с. Сушина и с. Пробуда.

В сметка 203 се водят 33 бр. сгради и съоръжения. По данни от дружеството и на база предоставените актове за собственост, недвижимите имоти са собственост на “Шумен Табак” АД. Производственият процес е бил организиран на две производствени площадки в гр. Шумен и няколко складови бази. Дружеството е собственик и на почивен дом в гр.Шумен.

За терените, сградите и съоръженията, находящи се в гр. Шумен са предоставени актуални скици на Служба по геодезия, картография и кадастър гр.Шумен.

Като цяло сградите към датата на оценката не се ползват, не са консервирани и по преценка на оценителите са в незадоволително състояние.

Производствени площадки

Основна производствена площадка в гр.Шумен

Основната производствена дейност и административното управление на ”Шумен Табак” АД са били локализирани на обособена производствена площадка, находяща се в гр. Шумен, квартал Индустриален, бул. „Мадара” върху два самостоятелно обособени терена, заведени в счетоводните документи като

• 
  Дворно място индустриален квартал, гр. Шумен с площ 26 848 кв.м, в регулация, инв. № 9002 и
  
• 
  Дворно място цех 3, гр. Шумен с площ 3 752 кв.м. в регулация, инв. № 9004.
  

• 
  АДМИНИСТРАТИВНА СГРАДА, инв. №1, изпълнена като монолитна четириетажна стоманобетонова конструкция, със застроена площ по счетоводни данни 616 кв.м. и разгъната застроена площ 2 464 кв.м, а по кадастър със застроена площ 557 кв.м. Сградата е построена през 1969 г. и е ползвана по предназначение. При огледа е констатирано незадоволително строително и функционално състояние, наличие на неотстранени течове от покрива, които водят до ускореното й изхабяване.
  
• 
  СКЛАД ДЕПО ЗА ТЮТЮН - ЦЕХ 2, инв. №3, изпълнен като двуетажна стоманобетонова конструкция, със застроена площ по счетоводни данни 2 784 кв.м, а по кадастър със застроена площ 3 074 кв.м. Сградата е построена през 1966 г., констатирано е незадоволително строително и функционално състояние – неотстранени течове от покрива, водещи до бързо изхабяване.
  

• 
  БАРАКА ПУЦ, инв. №4. В посочения инв. номер са заведени: барака, изпълнена като едноетажна сграда от сглобяема дървена конструкция върху стоманобетонни фундаменти с покрив - дървена конструкция, покрит с етернит, в незадоволително състояние; външна тоалетна – в лошо строително и функционално състояние; 4 бр. гаражни клетки, изпълнени като едноетажна сграда от монолитна стоманобетонна конструкция в задоволително строително и функционално състояние; стопански помещения, изпълнени като едноетажна сграда от монолитна стоманобетонна конструкция, в лошо строително състояние. Общата застроена площ на актива по счетоводни данни е 288 кв.м., а по кадастър 561 кв.м.
  
• 
  СКЛАД ЗА МАТЕРИАЛИ, инв. №8, изпълнен като монолитна едноетажна конструкция със застроена площ по счетоводни данни 1 088 кв.м. и РЗП 2 016 кв. Сградата е построена през 1969 г., към момента е в лошо строително и функционално състояние с частично пропаднал покрив. Сградата не е отразена в кадастралната скица.
  
• 
  МЕТАЛЕН НАВЕС С ДВЕ РОЛЕТНИ ВРАТИ, инв. № 42, разположен в имот с инв. № 9002 - не е идентифициран във вида и площите подадени от дружеството /ЗП 720 кв.м./. На място е идентифициран като метален навес с една ролетна врата, долепен до склада за материали с инв. № 8. Постройката е изпълнена като метална едноетажна конструкция с тухлена зидария, със застроена площ по кадастър 223 кв.м. Построена е през 1983 г., а към момента е в лошо строително и функционално състояние.
  
• 
  СКЛАД 1500 Т, инв. №10. Изпълнен е като монолитна шестетажна стоманобетонова конструкция, със застроена площ по счетоводни данни 2 265 кв.м. и разгъната застроена площ 17 100 кв.м., а по кадастър със застроена площ 1 840 кв.м. Сградата е построена през 1969 г., към момента в незадоволително строително и функционално състояние, наличие на неотстранени течове от покрива, ускорено изхабяване.
  
• 
  КОМПРЕСОРНИ ОТДЕЛЕНИЯ, инв. №38, изпълнени като три броя монолитни едноетажни помещения от стоманобетонова конструкция към Сграда Цигарена фабрика с обща застроена площ по счетоводни данни 144 кв.м., а по кадастър 245 кв.м. Помещенията са построени през 1976 г., към момента в задоволително строително и функционално състояние.
  
• 
  ФЕРМЗАВОД, инв. №49, изпълнен като монолитна четириетажна стоманобетонова конструкция, със застроена площ по счетоводни данни 3 721 кв.м. и разгъната застроена площ 18 000 кв.м., а по кадастър със застроена площ – 4 065 кв.м. Сградата е построена през 1977 г., към момента в лошо строително и незадоволително функционално състояние, неотстранени течове от покрива довели до частично компрометирана конструкция.
  
• 
  СГРАДА ЦИГАРЕНА ФАБРИКА - ЦЕХ, инв. №59, изпълнена като монолитна пететажна стоманобетонова конструкция, със застроена площ 1 725 кв.м. по счетоводни данни и разгъната застроена площ 8 625 кв.м., а по кадастър със застроена площ 1 818 кв.м. Сградата е построена през 1978 г., към момента в задоволително функционално състояние и лошо строително състояние - на последните два етажа поради течове от покрива довели до частично компрометиране на покривната конструкция и фасадите. Ако не се вземат мерки за овладяване на тази ситуация това ще доведе до компроментиране на конструкцията като цяло.
  
• 
  СГРАДА ТРАФОПОСТ ЦЕХ 3, инв. №61, изпълнен като монолитна едноетажна стоманобетонова конструкция със застроена площ по счетоводни данни 108 кв.м., а по кадастър 111 кв.м. Сградата е построена през 1987 г., в задоволително строително и функционално състояние и изхабяване вследствие употреба по предназначение.
  
• 
  МЕЖДУЦЕХОВА ПАСАРЕЛКА, инв. №65, изградена като топла връзка между СГРАДА ЦИГАРЕНА ФАБРИКА (инв. №59) и СКЛАД ДЕПО ЗА ТЮТЮН.ЦЕХ 2 (инв. №3). Строителното съоръжение е изпълнено допълнително през 1990 г. със стоманобетонна конструкция на височина 6 м., с дължина 40 м., ширина 2,5 м., височина 2,5 м. Застроена площ по счетоводни данни е 120 кв.м. Съоръжението не е отразено в кадастралната скица. Констатирано е незадоволително строително и функционално състояние.
  
• 
  СКЛАД ЗА СТОЛА, инв. №67, изпълнен като монолитна едноетажна стоманобетонова конструкция, със застроена площ по счетоводни данни 70 кв.м. Тази сграда е отразена в кадастралната скица извън терена, собственост на „Шумен Табак” АД. Сградата е построена през 1991 г., в задоволително строително и функционално състояние и с изхабяване от употреба по предназначение.
  
• 
  ПОЖАРОГАСИТЕЛНА ИНСТАЛАЦИЯ (инв. №69) – изпълнена е като монолитна едноетажна стоманобетонова конструкция, със застроена площ по счетоводни данни 22 кв.м., а по кадастър 35 кв.м. Сградата е построена през 1993 г., в задоволително строително и функционално състояние към момента на оценката, с изхабяване от употреба по предназначение.
  
• 
  МАГАЗИН ХРАНИТЕЛНИ СТОКИ И ПОРТАЛ, инв. №90011 - изпълнени като едноетажни постройки със сглобяеми метални конструкции върху стоманобетонни фундаменти. РЗП по счетоводни данни 93 кв.м. а по кадастър 95 кв.м. Построени са през 1986 г., в незадоволително строително и функционално състояние към момента на оценката – амортизирани.
  
• 
  МАГАЗИН ЗДРАВЕН ПУНКТ, инв. №90012 - едноетажна постройка от сглобяема метална конструкция върху стоманобетонни фундаменти, със застроена площ по счетоводни данни 94 кв.м., а по кадастър 95 кв.м. Построен е през 1987 г., в незадоволително строително и функционално състояние към момента на оценката.
  
• 
  ЗЕЛЕНЧУКОВ МАГАЗИН, инв. №90023 - едноетажна постройка от сглобяема метална конструкция върху стоманобетонни фундаменти, със застроена площ по счетоводни данни 238 кв.м., която съвпада със застроената площ по кадастър. Построен е през 1981 г., в незадоволително строително и функционално състояние към момента на оценката.
  

• 
  СКЛАД РАБОТИЛНИЦА, инв. №7 - монолитна едноетажна стоманобетонова конструкция със застроена площ по счетоводни данни 108 кв.м. Сградата е построена през 1969 г., в задоволително строително и функционално състояние към момента.
  

• 
  Общозаводска работилница, инв. №9 - монолитна едноетажна стоманобетонова конструкция със застроена площ по счетоводни данни /450 кв.м., Сградата е построена през 1970 г., задоволително строително и функционално състояние към момента.
  

• 
  АВТОМОНТЬОРНА РАБОТИЛНИЦА (инв. №5) е изпълнена като монолитна едноетажна стоманобетонова сграда със застроена площ по счетоводни данни 300 кв.м. Сградата е построена през 1969 г., към момента е в добро строително и функционално състояние, изхабяване от употреба по предназначение.
  

• 
  СПОРТНА ЗАЛА (инв. № 90027), изпълнена като монолитна едноетажна стоманобетонова конструкция със застроена площ по счетоводни данни 272 кв.м. Сградата е построена през 1970 г., в задоволително строително и незадоволително функционално състояние, не се ползва по предназначение.
  

Оценяваните имоти представляват сграден фонд с висока степен на амортизираност /строени преобладаващо в средата и края на 60-те и началото и края на 70-те, частино достроявани през 80-те години/ с функционални параметри несъответстващи на съвременните изисквания, с нарушена или липсваща хидро и топлоизолация, амортизирана дограма, неподдържан архитектурен външен и вътрешен вид. Инженерната инфраструктура /електрозахранване, топлофикация, В и К системи, пречистване на отпадните води и др./ генерира високи загуби и не осигурява възможност за индивидуално отчитане и контрол. Разглеждани в своята цялост оценяваните обекти трудно предизвикват инвеститорски интерес. Определен частичен интерес представлява териториалното им разположение в индустриалната част на гр. Шумен и потенциалната възможност да бъде променено предназначението им.

Намира се в промишлената зона на гр.Шумен, бул. „Ришки проход” и е заведен в счетоводните документи като: Дворно място парцел ХІ с площ 1100 кв.м., а по кадастър се идентифицира като имот 835 10.670.40 с площ 1061 кв.м.

Собствеността върху земята и построените върху него сгради е удостоверена с АДС № 1127 / 01.08.1970г., гр.Шумен /земя и сгради/ и АДС № 1584 / 29.08.1973г. гр.Шумен /земя/. Съгласно предоставена скица на поземлен имот №15848 / 06.11.2008 г. на СГКК гр. Шумен., неактуализирана към датата на оценката, към момента дружеството притежава собственост върху поземлен имот с площ 1 061 кв.м. и построените върху него сгради:

• 
  ТРАФОПОСТ ШУМЕН (инв. №14) изпълнен като монолитна едноетажна стоманобетонова конструкция със ЗП по счетоводни данни 110 кв.м., а по кадастър 114 кв.м. Сградата е построена през 1964 г., лошо строително състояние и изхабяване от употреба по предназначение. В кадастралната скица към сградата на трафопоста е отбелязано и складово помещение.
  
• 
  СКЛАД 200 Т ШУМЕН (инв. №15) изпълнен като монолитна триетажна стоманобетонова конструкция със ЗП 408 кв.м. и РЗП 864 по счетоводни данни, а по кадастър със ЗП 315 кв.м. Сградата е построена през 1992 г., лошо строително състояние, без дограма и изоставена.
  

Съгласно предоставените документи за собственост - АДС № 138 / 15.08.1951г., гр.Преслав /земя и сгради/, и АДС 1232 / 12.02.1989г., гр.Преслав /сгради/, “Шумен Табак” АД притежава 8 542кв.м. земя и сгради с обща площ 1165 кв.м. застроена площ. Съгласно скица от 13.11.2008 г., издадена от Общинска служба по земеделие гр. Велики Преслав имотът, находящ се в местността “Под мелницата” в землището на с.Хан Крум е с площ 11 847кв.м. На него са построени два склада с площи 3 797кв.м. и 1 026кв.м., идентифицирани по счетоводни документи като:

• 
  СКЛАД ХАН КРУМ (инв. №62)
  

• 
  СКЛАД ЗА ТЮТЮН ХАН КРУМ (инв. №71)
  

Съгласно предоставените документи за собственост АДС №4869 /12.04.1967г. и АДС 4898 / 26.10.1967г., “Шумен Табак” АД притежава 2 800 кв.м. земя и сграда със застроена площ 335 кв.м. Предоставена е скица на имота от 23.06.2005г., неактуализирана към датата на оценката, съгласно която дворното място с пл.№192 в кв.17 с.Хитрино е с площ 2 700 кв.м.

• 
  СКЛАД ДЕПО ХИТРИНО (инв. № 6)
  

• 
  АДМИНИСТРАТИВНА СГРАДА бул. B. ЛЕВСКИ (инв.№2), гр.Шумен. По данни от дружеството е със застроена площ 195 кв.м., построена през 1958 г. Съгласно нотариален акт №138, том 18, нот. дело 8761/2010 г. „Шумен Табак” АД притежава жилище - апартамент с идентификационен № 83510.667.271.5.1 със застроена площ 106 кв.м., представляващо самостоятелен обект в сграда №5 с идентификационен № 83510.667.271 с адрес гр. Шумен, ул. „Васил Левски” № 4, вх.1, ет.2, апартамент 1, а съгласно Акт за държавна собственост № 1125/01.08.1970 г. имотът представлява етаж от сграда заедно с тавански етаж. Представена е Схема №479 / 10.01.2011 г. издадена от СГКК гр. Шумен на самостоятелен обект в сграда с предназначение на самостоятелния обект – жилище, с посочена площ 106 кв.м. и собственик на обекта – „Шумен Табак” АД
  
• 
  МЕТАЛЕН НАВЕС ИВАНСКИ (инв.№37) в с.Ивански със застроена площ 1060 кв.м., построена през 1976 г. Съгласно АДС 178 / 23.12.1951г. “Шумен Табак” АД притежава 7 400 кв.м. земя и сграда със застроена площ 1 060 кв.м., но впоследствие на е потвърдена собствеността върху земята.
  
• 
  ПОЧИВЕН ДОМ ШУМЕН (инв.№90017), гр.Шумен. Двуетажна монолитна сграда със застроена площ по данни от дружеството 469 кв.м и разгъната застроена площ 1049 кв.м. Построена е през 1963г и преустроена 1980г. Съгласно АДС 2216 / 01.04.1977г., Шумен Табак” АД притежава масивна постройка на два етажа в местността “Крумови порти”, гр.Шумен със застроена площ 331 кв.м. Сградата е изградена в имот с идентификатор 83510.87.4 със застроена площ по кадастър 441 кв.м. Към датата на оценката сградата е в лошо строително и функционално състояние – неотстранени течове от покрива са довели до компрометиране на покривната конструкция и довеждане на влагата до основите на сградата. Не се използва от повече от десет години.
  
• 
  МЕТАЛЕН НАВЕС ЯСЕНКОВО (инв.№43), с.Ясенково. Застроена площ 720 кв.м. Построен през 1983 г. Не са предоставени документи за собственост.
  
• 
  МЕТАЛЕН НАВЕС К. ПЕТКОВО (инв.№44), с.Капитан Петко Застроена площ 720 кв.м. Построен през 1983 г. Не са предоставени документи за собственост.
  
• 
  СУШИЛНИ Млада Гвардия - секции, инв.№70, с.Вехтово. Застроена площ 840 кв.м. Построени през 1993 г. Не са предоставени документи за собственост.
  

Дружеството води в счетоводните си регистри 8 бр. имоти /терени/ както следва:

• 
  Дворно място “Пробуда”(инв.№9011)
  

• 
  Дворно място “Менгишево” (инв.№9008) в землището на с.Менгишево, площ 13 000 кв.м, извън регулация. Не са предоставени документи за собственост
  
• 
  Дворно място “Сушина” (инв. № 9009) с площ 13 000 кв.м, извън регулация. Не са предоставени документи за собственост
  

По данни от дружеството всички машини, съоръжения и оборудване са неоспорима негова собственост. Основната част от притежаваните машини и съоръжения за основната дейност са придобити в доста широк диапазон от време в периода 1964 – 1998 год. Основните технологични активи свързани с цигареното производство и манипулационната дейност са амортизирани. Повече от половината машини и съоръжения по с/ка 204 (109 броя) са с изтекъл остатъчен живот и нулева балансова стойност към 31.12.2010 г.. При извършения преглед на сметката се установи, че през 2010 год. няма придобити нови активи.

Не са подадени данни и не се установиха извършени ремонтни работи и реконструкции на съществуващи активи изискващи капитализиране на разходите в стойността на съответния актив.

Оценителите приемат, че балансовата стойност на активите реално и достоверно отразява стойността на придобиване на активите от страна на „Шумен Табак” АД.

Преустановената дейност по производство на цигари и промишлена преработка на тютюни през последните пет години и липсата на натоварване на специализираните машини и съоръжения са отчетени при формирането на нова справедлива стойност на активите и нов остатъчен полезен живот.

При огледа не са констатирани липса на резервните части и окомплектовка необходими за нормална работа. Активите са в сравнително добро експлоатационно състояние. Не се наблюдава неблагоприятно влияние върху стойността на активите вследствие на атмосферното въздействие и условията на съхранение.

В сметката се водят 40 броя транспортни средства собственост на „Шумен Табак” АД. Всички транспортни средства са закупени и въведени в действие в периода 1982 – 1997 год. През периода 1998 – 2010 г. няма инвестирани средства за покупка на транспортни средства. Автомобилният парк е амортизиран в основната си част (мотокарите, голяма част от товарните автомобили ГАЗ, ЗИЛ, ШКОДА, трактори, мотоциклет, автомобили BАЗ ).

Всички транспортни средства са с нулева балансова стойност към 31.12.2010 г., но малка част от тях са с възможност за бъдещо използване в производствена дейност. Оценителският екип определя нова справедлива стойност и нов остатъчен полезен живот за тези транспортни средства с оглед преценка за бъдеща полезна ефективност .

От гледна точка на експлоатация и поддръжка, е констатирано незадоволително експлоатационно състояние. Активно се използва само лек автомобил Фолксваген Венто с рег. № H 8095 TA.

Всички транспортните средства не се използват активно през последните 6 години от дейността, което се отразява съществено на оценката за актуализираната им справедлива стойност.

2.4. Сметка 207 /разходи за придобиване на дълготрайни материални активи/

Общите разходи за придобиване на дълготрайни активи към 31.12.2010 г. са в размер на 49 598 лева. В тях са включени разходите за строително монтажни работи извършени в периода от 2003 г. до настоящия момент и включват изграждането на локален топлоизточник, представляващ сграда с площ 250 кв.м. Обектът е „замразен” през 2004 г.

Оценителите считат, че следва да бъде извършена преоценка на разходите за придобиване на гореописания дълготраен материален актив с оглед, че същият за изминалия период е претърпял физическо и икономическо обезценяване .

V. ИКОНОМИЧЕСКА СРЕДА И ПАЗАРНИ УСЛОВИЯ

Обща икономическа среда през 2010 г.

Провежданата от групата търговска политика през 2010 г е съобразена с пазарните условия и подчинена на целта за стабилизиране и запазване позициите на вътрешния пазар. Пазарът на тютюневи изделия за изтеклия отчетен период се отличава с изключителна динамика и подчиненост на редица обективни фактори, които оказват пряко влияние върху продажбите на вътрешния пазар:

• 
  влиянието на икономическата криза, започнала в края на 2008 г. и задълбочила се през 2009 г., оказва съществено въздействие на пазара на тютюневи изделия през 2010 г. Тенденцията за намалени продажби на тютюневи изделия с български бандерол се отнася както за нашите, така и за част от конкурентните марки цигари. Чувствителният спад в потреблението е следствие намалената покупателна способност на населението и свиване на разходите на отделните домакинства. Наблюдава се все по често предлагане и продажби на цигари на къс, както на рязан тютюн за ръчно свиване на цигари;
  
• 
  приетите от 01.01.2010 г нови акцизни ставки на тютюневите изделия доведоха до нарушаване ценовата дифиренциация между отделните марки и сближаване на ценовите нива на цигарите. Регистрираните нови цени на марките на Булгартабак холдинг АД бяха съобразени с финансово икономическите показатели на дружествата, което ги противопостави на конкурентните марки в много тесен ценови диапазон с равни или по-ниски цени. Това повлия положително на реализацията на тютюневите изделия и позволи възстановяване на част от изгубените позиции на вътрешния пазар във втората половина на годината;
  
• 
  от началото на 2010 г. се наблюдава ръст на контрабандата на цигарени изделия. Продажбите на цигари с чужд бандерол или без бандерол е повсеместна и обхваща цялата територия на страната, включително и най-малките населени места. Бандеролният пазар на тютюневи изделия за първите девет месеца на годината се е свил с 37 на сто спрямо същия период на 2009 г.;
  

Като цяло изминалата 2010 г. се характеризира с продължаване понижението на инвестиционната и строителна активност на територията на цялата страна и включително района на гр Шумен и другите по големи градове. Динамиката на пазара на индустриални площи се характеризира с продължаващо предлагане на нови площи /за района на София с 27 на сто на годишна база/ и променливо търсене в годишен аспект. Свободните /незаети/ логистични площи продължават да нарастват до 9,24 на сто в края на третото тримесечие и намаляват до 4,12 на сто от пазарните наличности в края на годината. Новите наематели са предимно фирми от хранително-вкусовата промишленост, козметичните и фармацевтични дружества и класическите логистични оператори. Офертите за базов наем на модерните индустриални площи към края на годината са на нива около 4 евро/кв.м. В София, най-търсени са логистични площи с размери над 1000 кв.м, докато в останалите градове търсенето е за складове с размери между 200 и 600 кв.м. Оценяваните индустриални сгради с фактически съществуващите си технически параметри и технологична обремененост трудно могат да предизвикат инвеститорски интерес освен по смисъла на досега извършваната дейност.

• 
  За технологичното оборудване включващо тясно специализирани машини и оборудване на дружествата от холдинга на практика няма вътрешен пазар, а външните пазари са ограничени и зависят само от индивидуалните контакти на търговците. При извършените проучвания от оценителите чрез ръководствата на затворените дружества в системата на холдинга или от ликвидаторите се установи, че се извършват продажби на отделни позиции специализирано оборудване при осигурен предварително вторичен пазар извън страната само след реновиране на изкупените отделни позиции специализирано оборудване;
  
• 
  За административно стопанското оборудване не притежаваме информация, която да сочи за наличие на активен вторичен пазар. Пазарът на нови транспортни средства и по специално на леки автомобили въпреки реализираните сериозни ценови понижения през изминалата година от вносителите на нови автомобили се е свил с 27 на сто. Реализираните промени в ценовите нива на новите автомобили се отразиха негативно и на вторичния пазар.
  

Сравнителният метод се базира на акумулиране и анализ на информация от извършени продажби и оферирани цени за подобни на оценяваните активи. Прилагането на този метод отчита последните покупки, респ. продажби на подобни активи за последните 12 месеца, оценява значението на различията с аналозите по отделни показатели за сравнение и се стреми да получи най-близка достоверна продажна цена на оценяваните активи. Методът е приложен при определяне стойността на земята и стойността на неспециализираните машини, оборудване и транспортни средства.

Стойността на земята е определена по метода “посредствено сравнение”, съпътстван с анализ и проучване на реализирани сделки със земи в съответните региони, както и на средните оферирани цени на урегулирани поземлени имоти и имоти във и извън регулация в региона на гр. Шумен. За “сравнителните обекти” са използвани данни и информации предоставени от агенции за недвижими имоти: Адрес, Явлена, Мирела, както и оферти за продажба на аналогични имоти от сайтове за недвижими имоти – imoti.net; imot.bg и др. Имотите са сравнявани в зависимост от тяхното предназначение по следните критерии: размер на парцела (оценяваните промишлени терени са със значителна квадратура), местоположение, инфраструктурна и транспортна обезпеченост, устройствен статут. Отчетено е и обстоятелството, че оценяваните терени са застроени - степента на застрояване и възможности за обособяване на нови парцели в незастроени части.

При определяне стойността на неспециализирани машини, оборудване и транспортни средства е използван методът на “ценово сравнение” чрез оферирани и реализирани сделки от специализираните интернет сайтове като са отчетени различията в характеристиките и състоянието на оценяваните активи. Основните показатели за сравнение са: местоположение и възраст (година на производство); моментно техническо и функционално състояние; пазарни условия и качества на оценявания и сравнявания актив.

Методът на възстановителната амортизирана стойност е използван за определяне пазарната стойност на специализираните активи и за активи при които не може да бъде приложено посредствено или непосредствено сравнение. Методът е базиран на разходния подход с определяне на необходимо-присъщите разходи за придобиване на съответния актив към датата на оценката т.е формиране на „възстановителна стойност” на нов актив. За преобразуването на новата възстановителна стойност в “амортизирана възстановителна стойност”, сме извършили редукция със съответната степен на физическо, функционално и икономическо обезценяване с оглед коректна съпоставка и сравнимост между стойността на актива като нов с вида, състоянието, характера и качествата на този актив към датата на оценка. При прилагането на метода сме взели предвид следните ограничителни условия:

• 
  един актив струва не повече от заместването му с нов такъв, който е с приблизително същите или възможно най-близки технически и икономически параметри до тези на оценявания актив (горната, теоретично най-висока гранична стойност на този актив);
  

• 
  при определяне на “възстановителната амортизирана стойност” на оценяваните активи са взети предвид разходите за създаване/покупка на нов и съпътстващите разходи за въвеждане в експлоатация (за част от оценяваните активи , които все още се произвеждат);
  
• 
  за част от активите, които вече не се произвеждат сравнението е направено с разходите за покупка на заместилия го в производството актив.
  

Пазарната стойност на оценяваните активи по този метод е определена по формулата:

където

НВС - възстановителна стойност на нов актив

Кф - коефициент за физическо обезценяване

Кт - коефициент за функционално обезценяване

Kr - коефициент за икономическо обезценяване

След въвеждане в експлоатация и натоварване на мощностите активите започват да се износват физически. Развитието на техниката и технологиите довеждат до поява на нови модификации на машините/ конструкции на сградите, които са в резултат на нови технологични решения, т.е. налице е функционално обезценяване. По време на експлоатационния период на даден актив е налице и влиянието на външни пазарни и нормативни фактори, като намаляване на рентабилността на съответния отрасъл, нови регулатори, нормативни ограничения, конкуренция и др. Всички тези фактори водят до икономическо обезценяване и определят окончателното равнище на амортизираната възстановителна стойност.

Физическото изхабяване (износване) е загуба на стойност следствие на използването на даден актив и на влиянието на външни въздействия върху него. За нуждите на настоящата оценка сме използвали теоритичния срок на годност на сградите и експертната оценка за допълнително физическо обезценяване, при констатирано сериозно влошено фактическо състояние следствие експлоатация. В зависимост от констатираното експлоатационно състояние са отчитани: нормално, ускорено или забавено физическо овехтяване, изчислени по формулите:

• 
  нормално Кф = Тм/Т;
  
• 
  ускорено Кф = Тм/Т + (Тм/Т)² и
  
• 
  забавено Кф = 0,5[Тм/Т + (Тм/Т)²]
  

Функционалното обезценяване е намаляване на стойността на актива следствие на развитието на нови технологии и разликата във функционални характеристики.

При сградите функционалното обезценяване e отчетено като технологично остаряване следствие разлики в конструкция, използвани материали, енергоемкост, разходи за труд и подръжка и др. За сградите строени преди осемдесетте години оценителите отчитат и несъответствието им с действащите нормативни изисквания за сеизмична устойчивост. Не следва да се пренебрегват и съвременните изисквания за енергийна ефективност, хигиенно екологични стандарти и др.

Отчитайки развитието на технологиите през последните години и ползвайки за аналог и сравнение техническите параметри и показатели на новата техника в бранша, оценителите възприемат диференциран подход за функционално обезценяване на специализираното оборудване.

Икономическото обезценяване е намаляване на стойността на даден актив определено чрез степента на ненатовареност на производствения капацитет следствие на външни фактори (промяна на пазарите, увеличаване на конкуренцията, промяна на цените на суровините и материалите и др.). Определянето на цялостния ефект от икономическото обезценяване в случая с оглед преустановената производствена дейност и неизползвани и неработили активи повече от една календарна година оценителите отчитат чрез влиянието на пазарен коефициент определен по експертен път в диапазон от 0.3 до 0.7 на сто.

Методът е приложен при оценка на сградите, като за основа при направените изчисления е взет предполагаемият трайно реализиран наем от обекта за една календарна година. Въз основа на този наем като брутен приход и разходите за една година, се определя чистия приход от имота за една календарна година. С помощта на множителя на недвижимия имот, определен в съответствие с теорията за стойността на парите във времето в зависимост от остатъчната експлоатационна годност и лихвения процент на имота се извършва преобразуване на чистия приход от имота в приходна стойност на същия.

* За сградите които представляват част от недвижим имот (земя + сгради) е отчетена приспадащата се олихвената стойност на земята.

Отчетени са и удръжки за строителни недостатъци в зависимост от състоянието на сградата.

Справедливата пазарна стойност на недвижимото имущество е като среднотежестна функция на приложените методи и е систематизирана отделна оценителска таблица, а оценката на движимото имущество е отразена в Приложенията на с/ка 204 и с/ка 205.

Полезният живот на един актив е функция от това колко често се използва, възраст на актива към момента на придобиване, условия за съхранение и експлоатация и не на последно място честота на ремонти и реновации на актива. Полезният живот е в пряка зависимост и от техническия прогрес, промяната в икономическите условия и др. Всички гореспоменати фактори са отчетени при определяне на полезния живот и изчисляване на остатъчния срок на годност на оценяваните активи.

Към 31.12.2010 год. съгласно счетоводната политика на дружествата от системата на „Булгартабак Холдинг” се прилага линеен метод на амортизация и полезен срок на годност по групи ДМА определени и приети през 2005 г.

В случай, че активът е добре поддържан и ремонтиран неговата ефективна възраст е по-малка от календарната. Това от своя страна води до “изкуствено” изместване на датата на оценка и резултира в повишаване на остатъчния живот на актива. В случай, че очакванията на дружествата са за частично и /или минимално бъдещо използване на актива (свързано с ограничени разходи за поддръжка и ремонти), то преценката на оценителският екип е за хронологично свиване и скъсяване на остатъчния полезен живот на актива.

Конкретните експертни становища на оценителите за остатъчен полезен живот са посочени за всеки един дълготраен актив в приложените таблици към оценителския доклад.

VІ. ЗАКЛЮЧЕНИЕ НА ПАЗАРНАТА СТОЙНОСТ НА ОЦЕНЯВАНИТЕ АКТИВИ
В съответствие с изложените по-горе подходи и методи за оценка, както и на специфичните условия и работни хипотези свързани с тяхното прилагане е определена справедливата пазарна стойност на оценяваните активи. Същата е съобразена с фактът, че макар и нереботещи повече от един отчетен период, но не обявени в ликвидация, специализираните активи са годни и в състояние да произвеждат крайни изделия при промяна на икономическите и/или пазарните условия. Конкретните пазарни стойности на оценяваните активи са представени като неразделна приложна част към доклада под формата на Приложения.

В резултат на проведените анализи са изведени следните обобщени стойности на разглежданите в настоящия доклад материални активи

1. 
   инж. Антоанета Стоянова 2. инж.Георги Карагьозов