IЦели на проучването

.IIIПолитики и управление на общинския пазар

.1Общинска политика към откритите пазари

Оттласквайки се от проблема, когато всички ренти от пазарната дейност са били усвоявани от нерегламентирани посредници, служители на дружествата и от партийните „черни каси”, днес управляващите виждат като най-важен критерий за добро функциониране повишаването на бюджетния приход:

Това позволи на дружествата да си увеличат печалбите няколко пъти. Аз ще ти дам един пример, защото той е фрапиращ, с „Пазари Север”. [...] 2007-ма година годишната му печалба е 60 хиляди лева. Сега дружеството печели близо милион- 700, 800 хиляди лева. Направете си сметка за какво става въпрос. Това е само едно от дружествата. Общо печалбата на дружествата Пазари, стопанисващи пазарите преди 2007- ма година е била под 2 милиона, в момента е 5 милиона. [...] 80 процента в момента от печалбата влиза директно в бюджета на общината и само ще кажа, че примерно от тези 4 милиона, които са влезли тая година, примерно ще бъдат изградени две нови детски градини. [...] Но от 20-те процента, които остават за последните години, [пазарите] имат достатъчно средства, така че да инвестират [в подобрения].

Страничен резултат от тези усилия за централизиране на финансовите потоци е установяването на култура на изисквания към изпълнителните директори като към директори на търговски дружества – тоест на собствено икономически единици, които трябва да носят единствено максимален годишен приход за бюджета:

То всъщност това беше основното. когато подменяхме управлението на дружествата: да привлечем хора, които действително са мениджъри и управляват дружеството като една нормална компания, която не просто събира някакви пари и къса [билетчета]. Инкасаторите минават, късат бележката, прибират пари и повече нищо не го интересува. А активно да търсят и външно финансиране, разработване на проекти, за да може да се променя.

Безспорно това е сериозен напредък спрямо предния период, но чисто икономическата концептуализация слага основата за съвременните проблеми в битието на столичните пазари. Както ще видим по-долу тази нагласа за извличане на максимален икономически приход се предава по всички нива на управление, чак до наемателите-търговци, като този приход е за сметка на клиентите и на производителите. (Отчасти, както е според класическите икономически постулати, предизвиква и по-ефективно организиране на търговската услуга, но това всъщност намалява разликата между пазари и хипермаркети).

В последните години Столичният общински съвет провежда активна политика, която разглежда и неикономически фактори, но те не са насочени към собствено пазарната идентичност:

Задачата е да се инвестира в подобряване на градската среда. И това е всъщност задачата, която имат дружествата. [...] Освен икономическия резултат... Дори в случая за общината е много по-важно да се изградят едни места, отговарящи на съвременните претенции . И не само търговски обекти, а като зона. За разходка, с детски кътове и озеленяване.

Докато от една страна новите директори на дружествата са мениджъри с тясно икономическа перспектива, техният работодател е заинтересован от твърде широки градски приоритети. Пазарите освен като ресурс за приходи са гледани и като институционален и териториален ресурс позволяващ намеса в подобряване на градската тъкан – но никога не са разглеждани като цел за развитие сама по себе си, свързани с определена традиция на търговски обмен и общуване, с определен ресурс и съществуващи очаквания от страна на търговци, дребни производители и клиенти. Поради тези причини функцията на общинските пазари замира, докато инвестициите са мислени не през ежедневно управление и подобряване на услуги към наематели и купувачи, а през ударни проекти за трансформация и създаване на нов имидж на определени градски зони. Ръководствата поставят на заден план ежедневното управление на пазара като пазар, за сметка на съвсем друг тип приоритети.

.2Несигурното съществуване на наемателите

Въпреки, че дълготрайните наематели на магазинни площи са „гръбнака” за „Пазари Изток”, към тях няма особено отношение на лоялност и те работят в периодична несигурност. На „Римската стена” се разказват множество истории за дългогодишни наематели с изградена база от клиенти, които внезапно приключват бизнеса си, тъй като на търга с тайно наддаване новопоявил се предприемач подава значително по-висока оферта за техния магазин и веднага се сключва договор с него. Често бизнес-моделът на новия играч не сработва поради високия разход и неразработена ниша, и след 3-4 месеца павилионът се опразва. Приходите от тази площ спират за дълго, тъй като на следващия търг той се обявява с новата цена, която на всеки следващ търг без интерес може да падне с около 10%.

Един от предприемачите посочи няколко павилиона, където е работил преди и е бил изместван по този начин и които днес продължаваха да бъдат празни. Той самият наемаше всеки път все по-отдалечени от входа павилиони, към които до този момент не е имало интерес. Този тромав механизъм на адаптиране на наемите надолу, обяснява защо именно средните павилиони, остават празни, докато в далечния край с най-ниска посещаемост са пълни и там се откриват най-дългогодишните наематели. В средния отсек има спорадичен интерес от предприемачи, който пречи да се установи стабилност, а в далечния край наемите са най-ниски и рядко са предизвиквани от нови рискови играчи.

От гледна точка на дружеството,

Ние сме търговско дружество и трябва да търсим максимални приходи, нямаме социални функции.

Наистина, при фалит политиката на най-висока оферта е недалновидна и от тази гледна точка, но:

Идват такива дето фалират, но идват и по-добри от предишните. Примерно отсреща една пицерия замени предния бургер и 3 пъти по-голям наем плаща. 3 пъти по-добре работи и 3 пъти повече клиенти има.

От друга страна те са притиснати от административните обяснения необходими за предоговаряне на наемите или заобикаляне на буквата на закона при конкурсите. По регламент цената се намалява с 10% на всеки следващ търг когато даден павилион е останал празен. Когато дружеството обвинява финансовата криза за замирането на пазара, изглежда това се дължи на изключително негъвкавата система на определяне на наемите, при която те бяха нараснали до над 1000-1200 лв. за магазин, в момент когато бизнесите започват съкращаване. (Един от тях по същата причина беше затворил магазините си в други квартали, за да остави само този на пазара, откъдето някога е тръгнал.) Отказът на дружеството тогава да свали сериозно наемите води до напускането на много наематели. Търговците смятаха за голям успех, когато настоящия изпълнителен директор решава да поеме отговорност да намали наемите в задната част на пазара на 300-400 лв. чрез решение на борда на директорите. Смята се, че това е една от причините за лекото оживяване на интереса към пазара през последната година.

В заключение, изискуемото преследване на финансови показатели и липсата на гъвкавост в административните процедури в по-дълбок план води до пречки в изграждането на лоялност, на местна идентичност и специфичен облик на пазарчето „Римска стена”. Не може да се надгради визия на участие, представяне и потребяване на това градско пространство като нещо повече от група наемни търговски площи.

.3Следствия за развитието на пазарите

Тази посока на развитие противоречи първо с интересите на гражданите, които широко негодуват че „на пазарите вече няма автентични продавачи на плодове и зеленчуци”, „там всички са прекупвачи от борсата”. Интересно е, че днес пазарите работят на същия принцип като кварталните плод-зеленчукови магазини, но към тях има непропорционална реакция като към „измамници” и отлив на посетители – дължащи се на очакванията, останали от 80-те и 90-те, за старата роля на пазара като място за директна среща с производители. (Трябва да се отбележи, че съществуват производители и днес – на Женския пазар и „Д. Петков” – ок. 10-15%, а на „Римска стена” – двама, но те също не покриват напълно романтичната представа на клиентите за „селяни с прясна стока”, тъй като са постоянни наематели на пазара и жители на София, които оцеляват въз основа на специфично семейно или фирмено разделение на труда и местожителството.)

И второ – противоречи с интересите на самите пазарни дружества, тъй като предлагането престава да се отличава от това в хипермаркета или в другите квартални магазини, които освен това се срещат вече далеч по-често. Пазарите на практика се трансформират в края на 90-те в групи квартални магазинчета. Губейки особената си функция, посещаемостта на пазарите драстично намалява. Ето как един минувач разказа това по отношение на Римската стена:

Като бях малка наистина си спомням, че беше пълно с много хора и сергии. И после, като направиха павилионите, станаха малко хората и ние спряхме да ходим.

- А защо, като са малко, да не ходите?

Ами, щото си представяш, че вече е по-скъпо и че няма толкова избор. И за какво да ходиш чак до там като на всеки ъгъл имаше вече зарзаватчийници? (Жена ок. 30 г., живее до НДК.)

.4Отлив на посетителите

Цените са горе двойни. Грозде без семки съм взел по 1 лев, а горе е 3,50. Там искат за едно лято да станат милионери. Не може цените да са 2-3 пъти по-високи, те всичките взимат от борсата. (Възрастен мъж от Борово, анкетиран на Женския пазар.)

В отдалечени квартали (пазарите в Младост, Люлин, Борово) отливът настъпва по-късно поради отдалечеността на алтернативите (до построяването на метро). В тази география пазар „Римска стена” е в особено затруднено положение поради малкия си обем след застрояването от 1997 г., близостта до много по-конкурентни пазари, и по-ниската мобилност на заможните потребители, на които се налага да разчита (пред разходка до по-далечна дестинация, те могат да си позволят избора на по-високи цени на „Граф Игнатиев” – или в близкия плод-зеленчук на ул . Ангел Кънчев например).

Намалената популярност на пазара „Римската стена” се регистрира от всички проучени страни, като за това се дават различни обяснения: от финансовата криза след 2008 г., през създаването на пазара на ул. Граф Игнатиев („който ни издърпа клиентите”, предполага се тези от центъра), до оскъпяването на Римската стена. Вероятно е всеки от тези фактори да има принос, но тук се отстоява мнението, че основният фактор за замирането на пазара е описаната в т. .III..3 трансформация в търговска галерия.

Продавачите смятат, че пазара замира „защото го направиха малко ресторантьорски” или „наистина ние малко оскъпихме нещата и хората се отказаха”. Анкетата с минувачи потвърждава това – пазарът се използва най-вече през обедната почивка, най-популярна е готовата храна и кафето, а плодовете също се купуват за обяд и „на бройка”. За домакинството не се пазарува оттук, защото е по-скъпо (двете функции, плодове за обед и за вкъщи се бият в това отношение, тъй като първите позволяват по-висока цена) или защото „в нашия квартал има по-голям пазар, откъдето минавам”.

Дори продавачите на плодове и зеленчуци споделят, че повечето им клиенти са от съда и че имат твърде малко клиенти от квартала („да речем, че са 10%”). Много местни жители предпочитат да пазаруват другаде:

На 300м оттук има магазин на едни момчета, които продават на доста по-нормални цени, и са много навити да работят, и даже имат неща които не са от борсата. При тях малините са двойно по-евтини примерно и са по-хубави, аз им изкупувам всичките малинки. (Жена ок. 30, живее и работи наблизо в Лозенец)

Работещите в отсрещната сграда на Софийски районен съд и студентите на УАСГ се превръщат в основния приходоизточник на пазара (в квартала има и множество „невидими” офиси в жилищните сгради наоколо), като изгубената квартална пазарна функция е прикрита от нарасналия интерес към услуги за бързо хранене, които обаче не могат да запълнят целия обем.

.5Необходимост от нова стратегия за общинските пазари

Изложеният дотук процес на трансформация през последните години, налага разработването на нови дългосрочни политики на общината към откритите пазари, за да се предотврати изчезването на жизнеността, която очакваме от тях. За целта трябва да се осмисли първо на едно по-стратегическо ниво, каква е мисията, която се влага в поддържането на общински пазари като отделен тип субекти в икономическия живот на града? Каква е обосновката именно тези търговски субекти да бъдат обществена собственост и да се стопанисват административно, в обществена полза?

Ролята на публичните институции е да задоволяват нужди и предоставят услуги на гражданите, за чиято потребност има граждански консенсус, но които не могат да бъдат осигурени през принципите на свободния пазар с необходимото качество или универсалност (например универсално образование, управление, социално преразпределение и т.н.). Ролята на общинските пазари в тази перспектива би била да задоволяват нужди на софийското гражданство, които логиката на пазара оставя в дефицит. Глобализационните процеси в българската икономика през последните 15 години, окрупняването на икономическите играчи, капитализирането на земеделието водят до основния дефицит: загубата на значимост за индивидуалния и малкия потребител, производител и търговец поради по-ниските норми на печалба на бизнеса на дребно. Традицията на общинските пазари в София дава на общината шанс да развие тяхната публична собственост във възможност за компенсиране недостатъците на глобализиращата се икономика, да обособи ниша която отличава рязко функцията на пазарите от частните търговски субекти (квартални магазини, хипермаркети, търговски центрове) и да спечели симпатиите на гражданите. При правилно управление пазарите могат да бъдат място подкрепящо съществуването на малкия производител в България, място за по-добър контрол върху историята и качеството на продуктите чрез личния контакт, място за общуване и срещи, място за формиране на общност със силна идентичност и гордост (общност на продавачи, на регулярни посетители).

Основните политически решения, които биха дали нов тласък на развитие, извлечени от тази теренна работа и други изследвания на автора, са следните:

- Трябва да се смени основната перспектива на мислене на общинските пазари, от икономически субекти в (самоиздържаща се) социална услуга, която се предоставя на населението и запълва празнините създавани от глобализиращата се икономика на страната.

- Един мениджър, който обединява много нови функции, като създаване на рекламно присъствие в града, изграждане на общност и колектив сред наемателите и т.н.

- Максималната печалба да се замени с нови критерии за успешно управление на пазарите (посещаемост, оборот, присъствие в градския живот и др.)

- Освобождаване на икономически ресурс за нови инициативи, като задача на пазарите е да се самоиздържат докато изпълняват своята функция за града, а не да внасят максимален приход в бюджета.

- С горните човешки и законови ресурси, да се търси собствена идентичност и функция на откритите пазари спрямо предлагането в хипермаркетите.

Благодарение на новаторските амбиции за развитие на пазар „Римската стена” и на малкия му обем, той може да стане пилотен проект за разработване, тестване и изследване на елементи от такава нова стратегия.

.IVГрадоустройствена намеса при „Римската стена”: нужди и препоръки

Тук са обобщени в няколко теми, разнообразие от съображения, които бяха изложени от групите, които ще бъдат засегнати от всяка потенциална градоустройствена намеса при пазарчето „Римска стена”. Списъкът включва както изразени конкретни нужди и желания по инфраструктурата на пазара, така и множество отбелязани от изследователя нюанси в отношенията установили се около пазара, които трябва да бъдат взети предвид при планиране на проекта, за да се получи максимално включване на засегнатите в процеса.

.1Настоящ ресурс на пазара

Оказва се, че силата на Римската стена е в малкия му мащаб. Поради ограничения брой търговци и ниската мобилност, клиентите могат да запомнят и завържат лични отношения с тях, което гарантира качеството на предоставената услуга:

Тук сме толкова малко, че всички клиенти си ги знаем, и те си ни знаят по имена. Даже телефонни номера си имаме, и се обаждат понякога докарали ли ли сме конкретна стока.

Реално тези мрежи на местните търговци осигуряват сумарната клиентела на Римската стена, върху която „Пазари Изток” начисляват своята рента. Тези мрежи се изграждат благодарение на дългогодишна работа на търговеца на едно място:

Значи, аз като дойдох тука първата година на загуба съм работил. Питай ме, жена ми какво ме е правила, какво съм понесъл вкъщи! Мъкна стока, трепя се цял ден, а вечер се прибера с 5 лева. Това докато ме научат хората, сега вече си имам клиентела и изкарвам, не се оплаквам.

Продавачите на плод-зеленчук постигат това, чрез своята разпознаваемост като личности и като контакт, а магазините – чрез предлагането на „по-завъртяни неща”, които не могат да се намерят в големите вериги, за тях си имат клиенти от цяла София.

Поради този дълготраен контакт с клиентите, „Римската стена” не страда от проблемите на повечето други софийски пазари, свързани с измами в грамажа, некачествено обслужване и подбор на лоша продукция. Всички страни потвърждават, че клиентът може сам да избира стоката, а колегите отделят настрани некачествените екземпляри. За много потенциални клиенти обаче, това не компенсира по-високите цени и не успява да привлече по-голям поток.

Другият ресурс върху който капитализират „Пазари Изток” е непосредственото съседство с големи институции и възможността, която работещите в тях създават за бизнес с бързо хранене, цигари, кафе, алкохол и други стоки за незабавна консумация (много плодове също се купуват в малки количества, само за обед). Това е категорията наематели, в която дружеството се опитва да реализира високи приходи и се забелязва голяма динамика и текучество. Тук пазарната площадка е в конкуренция с други локации по бул. Смирненски и се възползва от психологическото усещане за оживление, разнообразие и избор, и за локален център на пространството. От друга страна, фактори като тясното „тунелоподобно” пространство и амортизираните градски елементи отблъскват хората.

Въпреки конкурентоспособността на хранителния сектор, всички проучени страни настояват, че продавачите на зеленчуци са най-важното присъствие на пазара. Служители на дружеството споделиха своя опит, че един пазар умира, ако бъдат махнати зеленчуците на открито. Колеги наематели изразиха това опасение:

Много малко продавачи на плодове и зеленчуци има и нямат много конкуренция. Държат високи цени и хората не идват. А ние съществуваме заради тях.

Процесът на замиране донякъде е протекъл вече. Пазарчето „Римската стена” отвън вече не се възприема визуално като селскостопански пазар, а като търговски безистен за бързо хранене. От няколко страни получих препоръки, кебабчийниците да не се допускат близо до входа защото създават впечатление за цигания и отблъскват потенциални клиенти.

Такива като мен и онези с храната да са по-назад. Отпред да е приятен кът, с павилиони за цветя, да са наредени след това занаятите. Не трябва да има гръб към улицата [бул. Смирненски]. Хората минават оттам с колата, гледат дюнерите и кебабчетата и си викат „а тук се продават боклуци”.

Желанието за витрина с цветя и занаяти се споделя и от служители на дружеството, но по мнение на автора тя успокоява твърде много входа и отнема от впечатлението за динамичност и оживление, което работи за пазара. Естетиката на цветята би привличала към навлизане в пазара, ако е видима в дъното му (особено в комбинация с паркови елементи), като възможен пристан за отмора. Външен фронт със селскостопански маси или дюкяни, както и мини-площадно пространство с център чешма, биха осигурили по-подходящо психологическо въздействие на потенциалните клиенти.

В по-различен план, ресурс на пазар „Римската стена” е и паметникът на културата, който дава името му. Продавачите ценят присъствието на стената, и даже са пращали писма до кмета да се положат повече грижи за нея, да се поставят означения и осветление. Споделят, че понякога идват туристи с пътеводители, както и че арабски и турски телевизии са снимали репортажи. Всеобщото мнение е да се поправи „Римска стена” на „стена от ХVІ-ХVІІ век”, но да не се споменава, че е открита джамия, „за да не почнат да идват някакви такива тука”.

Препоръки при реконструкция:

- Да се положат грижи и внимание за запазване на дългогодишните наематели на пазара с техните мрежи от клиенти. (В случай на планиране на по-сериозна трансформация, е необходимо е да се отчетат възможни скрити и косвени фактори, които заплашват позицията им на пазара.)

- Да се направи по-видим селскостопанския сектор в пазара, и да се търсят възможности за неговото разширяване.

- Да се запази сектор за незабавна консумация, с високи наеми, но да се регулира в по-задна част на пазарчето.

- Да се търси архитектурно решение, което отпушва пространството и прави атрактивно човешкото оживление, придавайки усещане за централно градско пространство спрямо конкурентните търговски локации по бул. Смирненски.

.2Минимална намеса

За всички страни е много важно ремонтът да е кратък, поетапен и да не спира работата на търговците за дълго. Очевидно това е основен страх на самите търговци, но и от дружеството казват следното:

При спиране на пазара много трудно се възстановява после. И наемателите, и посетителите докато го открият отново, минават година-две. Имахме такъв проблем миналия път [90-те години].

Те настояват за повърхностен ремонт, „фейслифт на морално остарялата визия”, а не реконструкция, тъй като се опасяват, че ще се разруши един работещ и естествено балансиран модел заради иновационен проект с недобре осмислено бъдещо функциониране. Има недоверие към добросъвестните мотиви на общинския съвет, който е склонен към мащабни проекти заради медийният им потенциал. Реконструкцията на Женския пазар е привлечена като негативен пример. Всъщност няколко от проучените страни си представят, че нещо такова е целта на амбициите за „Римска стена” – чрез мероприятието да се заменят старите наематели, физическа среда и посетители с нови, от друг тип, смятани за по-модни и по-готини.

Параметрите, които в дружеството си представят като добри:

Ако е ремонт, ще бъде 200-300 хил. лева, ако е нещо по-амбициозно вече отива над 600 хил.! И за по-дълго ще спрат приходите за общината. Иначе един такъв малък пазар се прави за 3 месеца максимум.

Отново реконструкцията на Ж.п. се дава като лош пример, със инвестицията от 7 млн. без да е ясно дали новите функции ще проработят и заемът ще може да се изплати.

Препоръки към реконструкцията:

- Трябва да се положат усилия при планиране насоката на проекта, и след това в комуникацията му, за успокояване страховете, че функциите и наемателите на пазара са застрашени от подмяна.

- Проект за по-сериозна реконструкция ще бъде по-лесно приет, ако може да се демонстрира евтино и бързо изпълнение, което е на етапи и минимално прекъсва търговската функция.

.3Подобряване на комуникацията и доверието

Основната причина за съпротива срещу по-сериозна промяна, е повсеместното недоверие на всяка страна към всички останали, относно техните цели, добронамереност или опитност. Това е видимо по-горе за притесненията на Дружеството. Търговците също изразяват силно недоверие към целите на една реконструкция, откъдето произлизаше и повсеместното отношение към изследователя:

Какво си тръгнал да ни занимаваш с глупости? И сам си наясно, че ония горе са си наумили нещо и ще стане каквото са решили! Все едно какво ни мотаят, че ще си говорим тук с теб и нещо ще излезе.

В момента единственият логичен аргумент е, че „ония горе” всъщност са си наумили различни неща и спорят помежду си – и затова има малък шанс мнението на хората да натежи за изхода в една или друга посока. Засега, в края на интервютата получавам много позитивни реакции в противовес на първоначалния песимизъм и отказ:

Все пак, много е ценно това, което правиш! Никога досега не сме чували да са се правили такива неща. Да се питат тия хора, дето реално знаят как работи пазара и какво куца тук. Дано наистина излезе нещо от тая работа!

Дали извоюваното дотук позитивно отношение ще продължи, зависи от това дали засегнатите страни ще видят резултат от настоящите разговори, и дали ако все пак се наложат отделни нарушавания на техните интереси, те ще бъдат добре обосновани и комуникирани, чрез логика кореспондираща в тяхната перспектива.

В хода на проучването бяха идентифицирани дълбоки пролуки в комуникацията между различните страни. Недоверието подтиква към неистови усилия у всяка страна да задържи при себе си максимално количество контрол върху процеса, далеч отвъд признатия й авторитет (на власт или на експертна област), като лиши останалите от влияние. Защитната реакция подтиква отговорните лица към по-нататъшни действия на непрозрачна политика зад затворени врати. По този начин недоверието намира потвърждение и се усилва в порочен кръг.

Това в действителност е оптимистично наблюдение, тъй като показва че голяма част от подозренията за корупционни интереси които наемателите извикват като обяснения за „задкулисните решения“ на администрация и общинари не са автентичен факт, а резултат от взаимното затваряне. Следователно няма реални пречки процесът да бъде значително отворен и да се изгради доверие и идентификация чрез подобряване на комуникацията и въвеждане на стил „работа заедно с“ вместо „работа въпреки“ хората от пазара.

Авторът подчертава, че този проблем не е по никакъв начин специфичен за „Пазари Изток“, а е наблюдаван при всички пазарни дружества с които е имал досег (и всъщност при всички общински служби, например в културния сектор). В този контекст наемателите на „Римската стена“ дават дори много повече примери и позитивни оценки за ангажиран отклик на дружеството към повдигнати от тях проблеми, поне в периода откакто се управлява от настоящия изпълнителен директор.

Препоръки към реконструкцията:

- Единственият начин следователно тази урбанистична намеса да се реализира като „добър проект” е голямата част от усилията да се инвестират в постоянна и двупосочна медиация. Иначе в контекста на тотална липса на доверие дори добри намерения у някои от страните ще бъдат възприети с изкривени интерпретации и подозрение и ще се саботират от останалите.

Превантивният стремеж към запазване на пълна власт над процеса е в действие дори към естествени съюзници, тъй като липсва разбиране за партньорство и взаимно съчетаване на интереси, както показва следният пример:

Какво ще ги питате тях как трябвало да изглежда! Ясно е, че всеки ще гледа да си запази павилиона.

- Но защо това е проблем? Та нали ми обяснявахте, че най-важно за вас е да запазите възможно най-дългосрочни наематели? Тоест, имате интерес те да са способни да опазят работните си места?

На изграждането на доверие пречи и видната в този цитат (но повсеместна) нагласа да се отричат базови за другите страни интереси и нужди, като претенции „типични” за съответните групи, които не заслужават внимание.

Нужно в процеса на медиация и подготвяне на проекта е да бъде интегриран и процес на обучение и възпитаване на всички въвлечени страни относно поддържането на демократично разпределяне на отговорности, доверие и влияние.

.4Несигурност и страхове от изгонване

Това е друг общосподелен страх, който трябва да се адресира. Има няколко различни прояви. Сред някой от търговците вече се носят слухове за готвено разчистване и че това има връзка с еко-пазара – тоест че те може да бъдат заменени от появилите се тук преди няколко месеца „псевдоземеделци”. Това е една от причините за враждебността към последните. Наемателите на павилиони не се чувстват застрашени от това, но остава недоверието към целите, които биха преследвали управляващите в една реконструкция и съответното разбъркване на установеното статукво. Разказана ми беше история за един предишен директор на дружеството, който използвал формални инициативи за да наложи драстично по-високи наеми.

Персоналът на дружеството също има страхове, че реконструкцията и намесването на външни анализатори без разбиране за работния процес може да се използва като повод за съкращаване на работни места. Изводите от този доклад са, че по-скоро има нужда от разширение на административните дейности.

Препоръки към реконструкцията:

- Трябва проекта ясно да показва възможност за хората с немалки персонални вложения в този пазар да видят бъдещето си там. Това трябва да бъде добре комуникирано, за да се спечели подкрепата им.

Иначе пазарът е свързан с перманентно състояние на несигурност поради конкурсната система. Пример: Двадесетгодишна наемателка на павилион с плод-зеленчук е изместена миналия месец две години преди пенсия от новодошъл предприемач с фрешове. Последният дава висока оферта за наема, но според всички наоколо вероятно след месец-два ще фалира, тъй като няма почти никакви клиенти. Пазарът няма други ангажименти към дългогодишния наемател освен 20% добавка към цената на търга („вместо 400 – 480 лева”).

.5Равнопоставеност на търговците

Поради пряката конкуренция между търговците които упражняват еднаква дейност в пространството на пазара, те имат силно развита преценка относно случаи на неравнопоставеност или нечестност. Тези чувствителности трябва да се вземат предвид при планирането на нови функции, както и за отношението им към еко-пазара.

Понякога идват продавачи и изчакват да сложат стоката си след посещението на инкасаторите. Колегите им се дразнят, че спестяват 12лв. от такса – въпреки че реално оборотът им е малък като не могат да поддържат постоянната мрежа от клиенти на останалите. Има и напрежение между плащащите твърд наем (200лв. е минимума, на маси за които не е имало наддаване) и тези предпочели дневна такса, тъй като по регламент могат да я ползват само производители.

Проблемът за професионалните търговци е, че те не могат да свалят цените под определена еднаква за всички минимална граница, на която ги купуват от борсата плюс ежедневните им разходи, които включват и много административни такси (наем, данъци, фирмени регистрации, осигуровки, касови апарати и т.н.). По софийските пазари много хора с документи за производители се занимават с професионална търговска дейност и спестяват част от тези разходи (които всички признават за „идиотски”), но това създава неравнопоставеност в конкуренцията и крайните цени на които могат да предлагат.

Малкият мащаб на Римската стена, позволява да се защитава определена групова норма на прието поведение. Продавачи с различна дейност независимо един от друг утвърждаваха принципа, че честният търговец не трябва да слага цени под някаква норма за печалба на колегите в пазара. Това пък води до изоставане в конкуренцията между пазара и други зеленчукови магазини в квартала. Подобно усещане за неравнопоставеност пораждащо враждебно отношение, е свързано и с високите цени, на които продават еко-фермерите.

Балансирането на финансовите параметри между различните типове търговия трябва да се вземе предвид за предотвратяване на конфликти в новото пространство, където ще се променят и наемите. Необходимо е да се изготви внимателен анализ.

Тъй като динамиките на наемите се движат вътре в типовете обекти (масите са 200-250лв. месечно или 12лв. на ден за производители, магазините от 300 до 1500 в зависимост от мястото, масичките на екофермерите – 5лв. на ден, напоследък безплатни), е важно всеки от типовете търговци да има възможност да наема всеки вид обект със съответната му тарифа, за да не се нарушава чувството за равнопоставеност. Тоест определен тип търговци да не се закрепостяват от дизайнера в конкретна среда. Например, продавачите на плод-зеленчук мечтаят да работят за обекти тип дюкяни (затворено помещение което се ползва от продавача и като склад през нощта, но с открита маса отвън), но ако техните цени се качат над определена граница, те отново ще трябва да си наемат по-евтините самостоятелни маси – или да напуснат пазара ако няма такива.

.6Зониране на дейностите

Оплакванията към лошия мениджмънт на дружеството бяха универсални от всички наематели. Конкретният проблем, който притеснява търговците е вътрешната конкуренция в рамките на пазара. В момента има твърде много бакалници (над 3), твърде много магазини за алкохол (поне 3) и т.н., които според търговците си подбиват бизнеса отвъд здравословната конкуренция. Новодошли предприемачи които виждат, че определен тип бизнес върви успешно тук, идват със същия бизнес и идеята да наемат на по-предна линия или да държат по-ниски цени. Дружеството с удоволствие урежда новите наематели без оглед на съществуващата конфигурация, но след няколко месеца някой от тях (старият или новият) фалира тъй като клиентите не са достатъчно.

Търговците поставиха искане да се регламентират максимален брой обекти за определен тип търговия. Ако се определят в сектори (сектор за бързо хранене, сектор с бакалия, хлебарница и пр., сектор за услуги) могат да се решат част от проблемите със конкурсната система -преместването и фалирането на наематели.

Това няма да е съвсем нова практика:

Едно време беше така – като подаваш документи, не може да повтаряш други. Ако искаш бъди кинкалерия, квото искаш, но [перилни] препарати вече има. Сега не ги интересува вече.

Също така имаше мнение (не от засегнатите продавачи!), че истинските производители на плод-зеленчук трябва да бъдат събрани и обозначени, а не разпръснати измежду продаващите от борсата.

.7Сигурност и затваряне на пространството

На Римската стена няма постоянно присъстващи отговорници на дружеството. Инкасаторите преминават около обяд, тъй като там има твърде малко продавачи, които са избрали да плащат на ден (авторът регистрира двама). Преди време дружеството е плащало на охранителна фирма за през деня, но се оказало че имало повече инциденти, след като се отказали от скъпата услуга. През нощта пазарната територия в момента остава отворена като улична среда. Това рядко е пораждало проблеми, освен графити по стените и вандализъм при мачове на националния стадион. Наемателите на магазините си плащат за индивидуален СОТ и се притесняват за кражби и разбивания не само през нощта, но случаите са били редки.

Дружеството и някои от продавачите имат силно желание да се затвори цялата територия на пазара, да има само един вход, така че нощем да може лесно да се заключва. Според служители в дружеството тогава дори продавачите на маси ще могат да оставят стоката си което спестява много неудобства и труд. На пазара „Ситняково” тази идея работи дори с лека подвижна ограда, която се издърпва вечер.

Ролетни щори до долу покриващи цялата част с магазини биха решили повечето проблеми, както и складове на място за търговците на маса.

Затварянето на територията се разглежда от търговците и от друга перспектива:

Да е затворено, клиента да не се чуди откъде да мине – отляво ли, отдясно ли. И да гледа боклуците – дюнери и прочие – и да си тръгне. Да няма много изходи – да разгледаш всичко като обиколиш, да видиш забележителност [стената], и тогава да се завъртиш.

Това очевидно е неработещо микроменажиране на посетителя, но трябва да се комуникира с хората защо е необходим различен подход. Медиацията е възможна с подходящо аргументиране. Например, след разговори се възприе позитивно мое обратно по дух предложение, първите павилиони да се премахнат, за да се отвори площадно пространство, и видимост навътре към всички останали търговци, която в момента се запушва от желаещите да бъдат на първа линия. Тоест, вместо урбанистично затваряне на пазара да се направи точно обратното.

.8Еко-пазарът и сблъсъкът на светогледи

На „Римската стена” всички желаят съботният еко-пазар да бъде поставен под по-стриктна регулация и контрол. Предизвиква много недоверие, макар да признават че там хората „изглеждат много културни” и се държат любезно с клиентите. Авторът трябваше неколкократно да се защитава, че това изследване не обслужва техните амбиции да се наложат на пазара.

Поставя се под постоянно съмнение заявката им, че са еко-фермери:

Аз поне не виждам сертификати. А млякото им е по 4 лева.

Отиваш и го питаш какво значи тоя био-лук. И той не може да ти отговори. Ами аз продавам същия по 40 стотинки.

Тия дето продават връзките магданоз по 1,30, колегите ги виждат на борсата предния ден.

За еко-пазара нека се направи едно кътче, само за тях да се дават масите. А те да си направят снимки на градините, да ги сложат там, да видим че са истински, че то така... Има хора, които не са за тук.

В действителност, еко-пазарът има много силен вътрешен контрол, защото е организиран като затворена общност, в която има много силна взаимна обратна връзка върху качеството. Приемането на нови продавачи става чрез общи събрания, чрез които всички производители разглеждат новата кандидатура, преценяват методите на производство и качеството на продукта. Кооперативите от потребители „Хранкооп” които съществуват години преди първото организиране на отворен пазар, извършват директен между производители и запалени по качествената храна потребители. Последните служат като ядро от експерти контролиращи качеството на всеки производител и в комуникационните платформи на Хранкооп тече постоянна дискусия и обратна връзка, като отделни производители дори са били изключвани.

Основният проблем при навлизането в „Римската стена” е, че тези процеси остават невидими и неразбираеми за човека на улицата, особено хората които не ползват интернет. Организаторите планират дейност в тази посока с установяването на постоянен информационен павилион.

Друг конфликт на светогледи се оформя около смесването на всякакви видове артикули и домашно приготвени яденета, декорации, плетки и прочее, се смята от всички по-традиционно настроени наблюдатели за „цирк”. В тоя смисъл фермерите от „еко-сектата” въвеждат с тяхното струпване и самоделни масички „цигания” в пространството на пазара.

Еко-кюфте – смешна история! Всичкото е пълна галимация.

Седнали едни деца с китари – надуват ми главата. Колежката веднъж истеряса и като тръгна да се разправя с тях!

Тук влизат в сблъсък две различни разбирания за търговията като ежедневна нужда и като консумация и младежко забавление (тип събитие „София диша”), които са свързани със класов сблъсък – както при клиенти и така и при производители. С различните възможности и цени на които се продава определено „опаковане” на стоката, което обикновените продавачи не могат да постигнат. Еко-пазарът засега остава твърде различна вселена от обикновения ход на Римската стена, като нито продавачи нито клиентела намират допирна точка с останалите обитатели и функции в пространството. Служителите на дружеството също споделят горните гледни точки.

Еко-пазара трябва да е само един сектор. Те плащат по 5-7 лв. един път седмично и даже има разправии, някои не искат да плащат. Ние после тия пари ги даваме на чистачката да оправи след тях.

Там се продават и страхотни глупости, на които мястото им не е на пазара – герданчета, това било храна за душата. За много няма как да имат необходимите документи – кой какво си сготвил и донесъл да го продава. В момента сме разпространили че правим експеримент там, та РИОКОЗ да не минава. Но ако стане някакъв проблем медиите ще търсят отговорност не от Хранкооп, а от Пазари Изток и ние тук ще загазим.

Нуждата от прозрачност и контрол е належаща, или пък от ясно регламентиране на „свободна зона”, където пазарите не носят юридическа отговорност. Търговците виждат изход от „цирка” като се направят ограничен брой сергии за еко-фермерите и те трябва да се състезават на търг помежду си за да ги наемат, по метод който е стандартен за традиционния пазар.

Фундаменталният сблъсък е между нивата на сигурност и динамика, в които работят неправителствената организация на еко-фермерите и традиционните административни структури и наметали на „Римската стена”. От гледна точка на администрацията, даването на инвестиции в името на еко-пазар е неоправдано, тъй като няма материална или юридическа гаранция че интересът на последните ще е дългосрочен. От друга страна има опасност да се получи двойно управление или преотдаване на част от територията на площадката.

Това напрежение предоставя възможност за експериментиране с управленски модели, които могат да се окажат бъдещето за градските пазари, но ще изисква гъвкавост и подкрепа от общинския съвет.

.V„Местните като експерти” – конкретни препоръки

Постоянните участници в пазарния живот (търговци, служители на пазара на терен и др.) могат да бъдат разглеждани като източници на специализирано знание от своята позиция, въпреки липсата на дипломи и образование като инженери, мениджъри или др. В хода на проучването респондентите споделиха множество конкретни забележки върху архитектурния дизайн на пазара, които могат да послужат на проектантите, както и решения които са били опитвани в миналото и са се оказали неподходящи, често по неочаквани предварително причини.

.1Опит от неуспешни интервенции

- Първоначална идея паметника „Римска стена” да послужи като фон на кръгово разположени маси със плодове и да се постигне приятен колорит на площадното пространство се провалил, тъй като сергиите „започват да обрастват с какво ли не – чадъри на Кока-кола, щайги, найлони” и да развалят вида на паметника. В момента при съботния еко-пазар се посочва същия проблем.

- Преди време дружеството имало намерение да направи всички павилиони с цяла стъклена фасада до долу, но търговците събрали подписка срещу това. Не е подходящо за повечето типове стоки:

Аз трябва да направя луксозен магазин за дрехи, или какво? Как колежката ще си нареди праховете за пране?

Освен това се притесняват от последствията, ако някой хвърли камък. Доволни са от функцията на сегашните зарешетени прозорци.

.2Конкретни нужди и предложения

- Всички искат покрив. Обяснява се за дъжда, слънцето и жегата и саморъчните опити да покриват с найлони и черги, разходите за чадъри, които не изтрайват дълго.

- Продавачите на маси, имат желание да имат малки павилиони с врата, така че да прибират стоката вътре през нощта и да стоят на топло през зимата. Но да имат маса отпред (отстрани на вратата), на която да нареждат стоката, защото това са очакванията на клиентите. Такива „дюкяни” ще позволи да се работи и през зимата, иначе стоката замръзва навън. Някои наемали павилион срещу сергията си, но вече не могат да си го позволят.

- Сергиите да са малко по-големи, за да не се налага да слагат допълнителни щайги отзад и отпред. Да не се задръства така пътеката през пазара към задната част. Всички се отбелязват запушването на твърде тясната пътека и сергии по средата.

- Да се интегрира висок комин (до нивото на околните кооперации) за един сектор с храни, което ще позволи на дружеството да развие най-печелившата си и стабилна дейност. Това ще махне подръчно правените комини, които се подават от прозорците на павилионите.

- В момента ръководството на пазара проявява доста гъвкавост да отговаря на нуждите на наемателите. Дава им се възможност да правят трансформации по павилионите, а дружеството също се включва – например заели се да изградят рампа за обущарския павилион, когато го наел инвалид. От друга страна има общо желание нещата да изглеждат по-спретнато, подредено и „по западному” уеднаквено без такива хаотични модификации. Трябва да се търси баланс, като от други, вече реновирани пазари (Д. Петков) е известно, че наемателите възприемат като тежко ограничение забраната да се намесват в проектантския дизайн, особено когато последният не е успял да предвиди всички фактори за всекиго.

- Има нужда от нарочен маркетинг, както и елементи на дизайна, които да представят съдържанието на пазара откъм бул. Смирненски:

Нямаме никаква реклама! Мен никой няма как да ме види – само хората, които си ме знаят, че съм тука и че продавам по-завъртяни неща.

- Самите търговци смятат, че трябва да има една личност отговорна за ежедневното развитие на пазара. Така цялата отговорност ще е нейна за това как се управлява пазара не само като набор от наемни площи, но като колектив от наематели с техните проблеми. Тя ще поеме и инициативата за маркетинг, организиране на събития, като бъде стимулирана от процент от оборота на пазара. Това е идея, чиято жизнеспособност си заслужава да се анализира по-детайлно.

- Да има публична чешма. (Има чешма отзад, невидима и от години затворена.)

- Проблеми с паркирането. Тъй като павилионите директно опират на улицата, а колите там паркират и отдясно, често се случва да не може да се отвори вратата и продавачите да излязат. Да се демотивира чрез дизайнерски елементи паркирането точно пред вратите. Елементите да издържат срещу твърде самоуверените служители на съда.

- Да има две места, които са само за спиране на зареждащи коли и бусове за пазара (нямат претенции за разстоянието за пренасяне). Тук всичката стока на сергиите се носи с кола, и понеже всички паркоместа са заети от коли на съда, се налага всяка сутрин и вечер да спират на средата на улицата и да блокират движението, докато продавачи и роднини притичват бързо със стоката. Тия места трябва да оцеляват в контекст на изключително нахални собственички на големи джипове, да издържат на опити за преодоляване и чупене.

- Кофите за боклук на пазара са неприятен проблем за последните два павилиона, намирайки се на гърба им. Може би да се изтеглят по-напред, където ще има повече видимост и изхвърлящите (също от кооперациите) няма да подхождат така небрежно.

- Има широка подкрепа да има разнообразие от размери на павилионите. Да има един-два над 20 кв. м. В момента зоомагазинът е обединил два големи павилиона за собствена сметка, с ангажимент да ги възстанови при напускане.

- Пожелание за зеленина и пейки за пенсионерите.

- „Това че има каса на Easypay е много добре.” Пазара може да обслужи вече почти всички нужди човек на който влезе тук („Е, не е Пикадили.”), а и за търговците е много удобно.

- Да има ток при масите.

.VIПрепоръки към урбанистичното задание

Засилването на интереса към пазар Римската стена трябва да е свързано с обновяване – като събитие, около което да се завърти кампания за популяризация. Създаването на бранд „Фермерски еко-пазар” ще допринесе в тази посока но преценката на автора е, че няма да е достатъчно мощен сам по себе си (освен това има тенденция такъв пазар да се прави в още няколко локации – „Иван Вазов” и Борово).

За да е успешно дългосрочното съживяване на пазара, трябва да има отговорно лице, което работи върху присъствието му в градското пространство, както и върху обитателите му като общност със споделен интерес и доверие в управлението им. Точно тук е подходящо място за пилотен проект поради малкия мащаб, и оформените вече връзки между дългосрочни наематели.

Развитието на пазара трябва да се насочи към смесени функции, където старите наематели с техните мрежи остават гръбнак, заедно с бързото хранене и услуги. На тези, които създават „имиджа” на Римската стена трябва да се предоставят специални привилегии и сигурност срещу заместване от нови предприемачи с повече пари. Част от този гръбнак може да стане и „еко-сектор” от 2-3 обекта които работят постоянно и който в събота се разширява.

Трябва да се търси възможност за завръщането на традиционни производители (без био-сертификати, но с нормални цени), защото те отговарят на масовите очаквания на столичани и биха възстановили интереса към пазара сред най-голяма група население.

Физическата среда би трябвало да отрази тези смесени функции и привилегировани наематели, като дизайна намери конкретни предложения как те да се изявят най-добре. Отделните типове търговия да се съберат в сектори.

Добре би било в един „сектор” (по тип търговия) да има възможност за различни типове обекти (магазини, дюкян, самостоятелни по-малки маси и т.н.), за да не се закрепостяват типовете употреба в конкретни динамики на наемите. Тоест сгъваема маса (със същата по-ниска такса) да могат да наемат не само еко-фермера, но и обикновения продавач на зеленчуци, и обратното.

Каталог: filebank
filebank -> Тема на дипломната работа
filebank -> Доклад на национален дарителски фонд „13 века българия
filebank -> 1 3 в е к а б ъ л г а р и я“ Утвърдил
filebank -> Доклад на национален дарителски фонд „13 века българия
filebank -> Доклад на национален дарителски фонд „13 века българия
filebank -> Зимна сесия – уч. 2015– 2016 г. Начало на изпитите 00 ч. Теоретична механика ІІ ч. Динамика
filebank -> Упражнение №1
filebank -> О т ч е т на проф. Д-р инж. Борислав маринов – декан на геодезическия факултет при уасг пред общото събрание на факултета
filebank -> Техническа механика
filebank -> Дати за поправителната сесия септември 2013 г катедра “Техническа механика”

Изтегляне 341.64 Kb.

Сподели с приятели: