Общ устройствен план на община балчик предварителен проект обяснителна записка

Описаното до тук състояние и прогнозите за развитието на социалния фактор и икономическите активности на община Балчик, наред с изискванията, заложени в Техническото задание, предпоставят и основните постановки на прогнозата за пространствено развитие, респ. създаването на устройствените условия за развитие на функционалните системи.

• 
  щадящо използване, съчетано с активни мерки за опазване и възстановяване на ресурсите и съхраняване на природното равновесие при стриктно спазване на действащите природозащитни режими; прилагане на съвременни критерии и подход при валоризацията на елементите на природното наследство като фактор на развитието;
  
• 
  създаване на условия и провеждане на политики в посока съчетаване на различните форми и начини на използване на природните дадености в икономически и социален аспекти, респ. постигане на ново качество и синергичен ефект чрез подходящи форми на взаимодействие между традиционните по съдържание селскостопански дейности в типичната „добруджанска” вътрешност на територията и съвременните практики в туризма и курортното дело, насочени понастоящем най-вече към крайбрежната част.
  

• 
  преодоляване на дисбаланса в развитието на отделните сектори в местната икономика (водещ към монопрофилност, оценена като рискова), чрез осигуряване на устройствени условия за допълнителни производствени дейности, свързани със селскостопанския характер на вътрешността на общината и на съседни общини; запазване на възможностите за развитие на минно- и енерго- добивните дейности, при съблюдаване на съвременните изисквания за опазване на околната среда; стимулиране на инвестиции в нови, високотехнологични производства, с потенциал за създаване на допълнителни работни места и приходи за общината;
  
• 
  диверсификация на туристическия продукт и постепенното му превръщане в целогодишен, чрез обогатяване на атракциите и формите за „алтернативен туризъм”, вкл. оценяване и реализация и на антропогенните дадености – материално и нематериално културно наследство, като обект на туризма и стимулатор на развитието като цяло;
  
• 
  повишаване качеството на живот на населението и на собствениците на „второ жилища” в населените места, чрез осигуряване на среда с добри екологични характеристики, качествено транспортно обслужване, съвременна социална и техническа инфраструктура и благоустроеност.
  

• 
  Създаване на условия за реализация на инвестиционни инициативи, съответстващи на целите и приоритетите на стратегическите документи по Закона за регионално развитие – ОПР, както и такива на по-високо териториално ниво. Предлаганите въз­можни локализации са съобразени с гореизложените стимулатори и ограничители на урбани­зацията и в частност с възможностите за инфраструктурно осигуряване. В много случаи са предложени дублиращи локализации, което увеличава свободата на избор на инвеститорите без отклонение от устройствените принципи. Използвани са възможностите за насочване на обекти с обществена значимост и общински интерес към земи, които са публична собственост.
  
• 
  Създа­ване на устройствени условия за постепеното преодоляване на терито­риални диспропорции и и стабилизиране на населените места във вътрешността. В ПЛАНА са предвидени:
  

- доразвитие и доизгражда­не на общинската пътна мрежа, свързваща малките населени места и др. урбанизирани територии, в т.ч. места за труд и за отдих, помежду им и с републиканските пъ­тища; рационализацията на междуселищната мрежа на масовия обществен пътнически транспорт;

- съществено повишаване качеството на селищната среда, благоустройст­вото и осигуреността с техническа инфраструктура на малките населени места, в т.ч. развитие на съвременни телекомуникационни системи и пр.

• 
  Осигуряване на баланс между опаз­ването на богатото природно наследство на територията на общината и реализацията на ресурсовия му потенциал. Той се съобразява с режимите за опазването на за­щитените територии по ЗЗТ, защитените зони по ЗБР, охранителните зони по ЗУЧК, както и с други ценни ландшафти и елементи на «зелената система». Съблюдаван е общ принцип за възможно най-пълно съобразяване на режимите за устройство на териториите с природозащитните режими, като в ПЛАНА:
  

- са предвидени разновидности на устройствените зони със занижени застроителни показатели и други устройствени правила и изисквания, осигуряващи спазването на природозащитнните режими и опазването на компонентите на околната среда като цяло;

- са въведени режими за превантивна защита за части от територията, с действие до влизането в сила на планове за управление на природозащитени територии;

- е осигурена защитата от урбанизация на ценните горски територии и включването на части от тях в зелената система на общината като озеленени територии за широкои специфично обществено ползване;

- е изведена постановката за осигуряване на «прекъсната урбанизация», най-вече в крайбрежната част и по протежението на основните пътни артерии, с оглед съхраняване на пространствена непрекъснатост на природната среда;

- са определени изисквания за опазване и възстановяване на елементите на ландшафта, вкл. чрез определяне на места за разполагане на нови, нехарактерни за местния ландшафт доминанти, каквито са ветроелектрогенераторите;

• 
  Опазване устойчивостта на системите от природния комплекс, във връзка с което в ПЛАНА, респ. Правилата за прилагането му са определени още:
  

- изисквания относно изграждането на системи за събиране, отвеждане и пречистване на отпадъчните води, както и за събиране и отвеждане на атмосферните води;

- функционално зониране на прилежащата морска акватория;

- мерки за поддържане на водните обекти и тяхната среда и за предпазване от вредното въздействие на водите, респ. превенция на риска от наводнения;

- мерки за превенция срещу вредното въздействие на наднормен шум в населените места и селищните образувания;

- предвиждания за постепенна газификация за битово и промишлено потребление,

с оглед ограничаване замърсяването на въздуха;

- мерки за рекултивация на нарушени територии;

- мерки за управление на отпадъците, неподлежащи на депониране в бъдещото регионално депо;

- изисквания за осигуряване на прокари за преминаване на насекоми и животни при изграждането или реконструкцията на линейни обекти от транспортната инфраструктура

• 
  Съобразяване на поемния капацитет на рекреационните ресурси. Въз основа на регламентираното допустимо нато­варване на естес­т­венит­е ре­креа­ционни ресурси, ПЛАНЪТ ограничава възможностите за разширение и създаване на нови урбанизирани територии за рекреационни функции, като при определяне на обхвата на устройствените зони с такива функции са съблюдавани следните принципи:
  

- с правилата за прилагане се изисква, при увеличаване на легловия фонд в съществуващи курортни комплекси, в рамките на комплекса да се осигурят и допълнителни атракции и условия за прекарване на свободното време.

- във връзка с брегоукрепването: изискване да бъдат избирани инженерни решения, които да осигуряват условия за формиране на нови естествени плажове, както и за създаване на изкуствени плажове, вкл. на завзети от акваторията площи;

- Създаване на устройствени условия за развитие на допълнителни места за туристическо посещение и разнообразни възможности за активно прекарване на свободното време, като напр. извънселищни паркове със спортни и атракционни съоръжения; създаване на мрежа от пешеходни и веломаршрути, включително за достъп до интересни обекти на природното и културното наследство; включване на препоръки за развитие на други форми на алтернативен туризъм и туристически атракции във вътрешността – конен спорт, лов, развлекателни полети със самолет и др.

• 
  Създаване на условия за опазване на културното наследство на общината и реализация на потенциала му като фактор на социалното и икономическо развитие. Идентифицирани са обектите на наследството, респ. техните характеристики и статут. Описани са устройствените изисквания, осигуряващи тяхното опазване и социализация, в зависимост от разположението им в и извън населените места. Включени са препоръки за последващи действия и процедури за актуализация на статута и режимите за опазването им, в съответствие с изискванията на новия Закон за културното наследство. По отношение археологическите ценности извън населените места: предложени са временни режими за опазване на ценнастите, за прилагане до окончателно определяне на такива от компетентния орган по ЗКН. Посочени са онези археологически обекти, които имат необходимите ка­чес­т­­ва за експониране и включване в туристическите маршрути, респ. потенциал за обогатяване на набора от атракции и на средата за отдих.
  
• 
  Опазване на ценния поземлен ресурс. С оглед недопускане стихийна промяна на предназначението на големи площи висококатегорийна земеделска земя е предвидено въвеждане на устройствена зона, обхващаща земите от І до V категория включително, земите с трайни насаждения, поливните площи, ливадите и пасищата, като са въведени определени условия, целящи минимизиране териториалния обхват на промяната на предназначението. Въведени са правила за разполагане на ветроелектрогенератори в земеделски земи, отговарящи на характеристиките от предходното изречение, без промяна на основното предназначение на цялата площ на съответния земеделски поземлен имот респ. определени са части от общинската територия, където е допустимо разполагането на споменатите съоръжения за електропроизводство;
  

В съответствие с иложеното до тук, може да се направи следното обобщено представяне на устройствените предвиждания на ПЛАНА, осигуряващи развитието на функционалните системи:

• 
  По отношение система «Обитаване»: проучванията на съществуващото положение (в т.ч. данните към 2011 г., публикувани от НСИ) показват, че в жилищните територии в настоящите граници на населените места са налице значителни резерви с оглед потребностите на постоянното население и демографските прогнози, както териториални, така и като изграден, неидползван жилищен фонд. В същия контекст, налице е нереализиран потенциал и за развитие на популярната през последните години система «второ жилище», за ползване от жители на други общини и от чужбина. На това основание, ПЛАНЪТ не предвижда екстензивно развитие на жилищните територии в населените места (с изключение на Оброчище, където такова разширение е стартирало като общинска инициатива със социална насоченост). За съществуващите жилищни територии в малките населени места е определена устройствена зона с малкоетажно жилищно застрояване. За устройството на жилищните територии в гр. Балчик и с. Кранево са приложими действащите подробни устрайствени планове. Мотивирана е целесъбразността с последващите подробни устройствени планове на малките населени места, в съществуващите урбанизирани територии да се обособяват зони за «висококатегорийно обитаване» в УПИ с голяма площ (не по-малко от 2 дка), ниска плътност и интензивност на застрояване и други изисквания, осигуряващи комфорт на обитаването; дефинирани са също препоръчителни мерки за провеждане на политика за изграждане на социални и оборотни общински жилища.
  
• 
  По отношение система «Труд»: ПЛАНЪТ запазва съществуващите в момента територии, акватория (респ. ресурси) и обекти, свързани с полагането на труд, отнасящи се и към трите стопански сектора. За стимулиране тяхното развитие в контекста на стратегическите приоритети, рейлните позитивни тенденции и инвестиционните интереси, се предвижда и устройство на нови територии за незамърсяващи производствени и складови дейности, в т.ч.:
  

- такива за реализация на инвестиционни инициативи, свързани с изграждането на малки и средни предприятия, вкл. за развитие на високотехнологични производства и за обекти на логистиката. Предвидено е устройване на подобни предприятия и обекти, освен в предимно производствени зони, също и в смесени проидзводствени и обществено-обслужващки зони. За тях са определени места, съобразени със селищната мрежа и транспортната инфраструктура, така щото да бъдат осигурени както правилното им функциониране, така и инвестиционната привлекателност, предвид възможностите за съпътстващо развитие на дейности в сферите на деловото, административното обслужване (вкл. създаване на «бизнас-парк»), на периодичното и епизодично търговско обслужване и пр. дейности, предполагащи разкриване на допълнителни работни места за определени контингенти от населението.

- предвижданията на ПЛАНА относно местата за полагане на труд в отраслите на «третичния сектор» произтичат от необходимостта за осигуряване на качествено и рентабилно съвременно обслужване както на населението, така и на временно пребиваващия контингент. Това е видно от устройствените предвиждания, описани в следващите точки.

• 
  По отношение системата «Отдих». Предвид посочените по-горе ограничени поемни възможности на естествените курортни ресурси и потребността от осигуряване на алтернативни места и атракции за прекарване на свободното време и отдих, предвижданията на ПЛАНА в тази му част също са адресирани както към населението, така и към временно пребиваващите туристи, собствениците на вилни имоти и техните гости. Основните предвиждания по отношение развитието на системата, досежно обектите с общинско и надобщинско значение, са:
  

- предвидено е устройството на други горски територии като курортни гори, чрез изграждането на архитектурни елементи за нуждите на еко-туризма, без промяна на предназначението на поземлените имоти, съгласно разпоредбите на Закона за горите;

- създадени са устройствени възможности за изграждане като частна инициатива на паркове и спортни обекти със «зелен терен» извън населените места;

- очертана е мрежа от пешеходни и велоалеи, свързваща обекти на отдиха, познавателния туризъм и пр., респективно предвидено е провеждането на маршрути, като част от надобщинска крайморска мрежа - особено търсена през последните години туристическа атракция.

• 
  По отношение системата «Обществено обслужване»: в тази си част плановите предвиждания също са адресирани както към местното население, така и към по-многочисления през курортния сезон контингент на временно пребиваващите (тук не се визират услугите, свързани с престоя в обектите за настаняване и подслон, както и храненето на отседналите в тези обекти), а също и към транзитно преминаващите. Освен вече споменатите обслужващи дейности, разположени в извънселищните места за отдих, в частите от територията с концентрация на рекреационни дейности, основно вилни зони, както и край главни пътища, се предвижда формирането на меж­ду­селищни обслужващи центрове. С това се цели създаване на условия за по-добра достъпност, разнообразие и качествено предоставяне на услугите и облекчаване на прилежащите малки населени места от прекомерно натоварване с външни посещения. В допълнение, съществуващата в населените места инфраструктура в тази сфера е с по-удребнен модул и сравнително нефункционална и физически амортизирана, което я прави по-непривлекателна за външни инвеститори. Последното не изключва възможностите за развитие в населените места на туристически насочени инвестиционни инициативи в сферата на търговията и услугите, особено такива с атракционен характер. Развитието на системите, респ. обектите на социалната инфраструктура, представляващи държавно и общинско задължение, е представено подробно по-горе, в част ІV на настоящата записка.
  
• 
  По отношение системата «Техническа инфраструктура»: ПЛАНЪТ създава устройствени условия за:
  

- усъвършенстване и доизграждане на пътната мрежа и връзките със съседните общини;

- модернизация и изграждане на транспортни връзки към населени места, курортни обекти и производствени зони;

- обходи на населените места по трасетата на републикански пътища І и ІІ клас;

- евентуално изграждане на ж.п. линията, предвидена за обслужване на Добруджанското каменовъглено находище при решение за неговото разработване;

- развитие на пътнически, товарен и атракционен въздушен транспорт, както и за работа на авиацията за нуждите на селското стопанство;

- развитие на пътнически, товарен и атракционен морски транспорт;

- усъвършенстване на междуселищния масов обществен пътнически транспорт;

- развитие на „меки” форми за предвижване и като атракция;

- реконструкция на съществуващата и изграждане на нова, модерна ВиК, Ел., газоснабдителна и телекомуникационна инфраструктура, осигуряваща потребностите на населението и временно пребиваващите, пестеливо ползване на ресурсите, незамърсяване на околната среда и прилагане на предписанията за геозащита.

• 
  По отношение развитието на «Зелената система»: освен описаните по-горе извънселищни паркове и рекреационни гори, в ПЛАНА е предвидено развитието на други елементи на зелената система за широко и специфично ползване, в т.ч.:
  

• 
  определени са специалните горски територии (по смисъла на чл. 5, ал. 3 от Закона за горите) като „зони за защита от урбанизация”, съгласно чл. 12, ал. 1, т. 3 и ал. 10 от същия закон;
  
• 
  за териториите с утежнени инженерно-геоложки условия и забрана за застрояване са определени са зони за устройство на озеленени територии, разновидност «Крайбрежна зона за озеленяване и укрепителни мероприятия»;
  
• 
  определени са територии и изисквания за изпълнение на защитно и изолационно озеленяване, в т.ч. по протежението на линейни инфраструктурни обекти, за шумозащита на територии за обитаване, както и по отношение опазването и възстановяването на полезащитните горски пояси;
  
• 
  определени са изисквания за устройство на гробищните паркове и са посочени възможностит за разширение на гробищата на населени места, за които е констатирана такава необходимост;
  
• 
  предвиден е режим за опазване на естествените обраствания на крайбрежията на водните обекти, като елемент на ландшафта и с оглед екологичното им значение, доколкото не възпрепятстват естествения воден отток;
  
• 
  предвидена е рекултивация на нарушените територии и включване на част от тях като елементи на зелената ситстема;
  
• 
  опазване и доразвитие на елементите на зелената система в населените места.
  

В съответствие с изискванията на Наредба № 8/2001 на МРРБ за обема и съдържанието на устройствените схеми и планове, в следващата таблица „Обща структура и баланс на територията на община Балчик” е представено разпределение на териториите по основно предназначение. То се основава на данните за начина на трайно ползване (НТП), определен в базата данни към кадастралната карта с имотен регистър на общината.

На база допълнителна документална информация и проучването на терен, в данните за съществуващото положение в другите групи са внесени минимално необходимите корекции за отстраняване на констатираните по-съществени несъответствия в определянето на НТП на важни за проекта елементи на територията, като летище Балчик, на част от голф-игрищата, на териториите северно и източно от с.Змеево, както и включване на земеделски земи в границите на с. Кранево на основание влязъл в сила ПУП-ПРЗ. Предвид значението на плажната ивица като ресурс и обект на опазване, за нейната територия е въведен отделен ред, като площите на отделните поземлени имоти, които я съставляват, са изведени от площите на съответните други групи (в базата данни по землища отделни части от плажната ивица, обособени като поземлени имоти, са включени като урбанизирани, земеделски, води и водни площи, както и като защитени територии). Отделен ред е въведен и за териториите за озеленяване за широко обществено ползване и със специфично предназначение (изолационно озеленяване, гробищни паркове, спорт) и техническата инфраструктура извън НМ, които в кадастралната карта са включени в групата урбанизирани територии. Извън населените места и селищните образувания са показани площи на „други урбанизирани територии”. В тях са обхванати основно площите на самостоятелни ПИ с вече променено предназначение, в преобладаващата си част – без реализирано строителство. В „проектни елементи” под тази рубрика са включени онези от тях, които не са обхванати в границите на устройствени зони.

Тук е необходимо да се отрази становището на разработващия колектив, че за нуждите на окончателния проект на ОУП на община Балчик е препоръчително да бъде предоставена актуализирана кадастрална карта с попълнени липсващи данни и такива за междувременно настъпили промени, налични в Регионална служба кадастър „Добрич”, както и с отстранени основни несъответствия по отношение НТП на основни структурни елементи на територията.
Обща структура и баланс на територията на община Балчик

Наименование на териториалния елемент	Съществуващи елементи		Проектни елементи
	Площ (ха)	Част от територията (в %)	Площ (ха)	Част от територията (в %)
1	2	3	4	5
Земеделски територии в т.ч.:	40819,30	77,96	40350,08	77,07
Обработваеми земи-ниви	36780,62		36507,96
Обработваеми земи-трайни насаждения и зеленчукови градини	661,67		659,52
Ливади и пасища	1645,35		1575,02
Селскостопанска инфраструктура в ССФ, в т.ч. животновъдни комплекси и ферми	98.14		98.14
Други земеделски земи	1633,52		1509,44
Горски територии, в т.ч.:	6474,74	12,37	6472,94	12,36
Специални горски територии по чл. 5, ал. 3 от ЗГ в т.ч.			3779,63*
- горски територии със статут по ЗЗТ	489,93		489,93
- горски територии с рекреационно значение			1813,15
- горски разсадник	39,95		39,95
- други специални горски територии			1436,60
Стопански гори	5944,86		1171,71
Защитни гори			1521,60
1	2	3	4	5
Урбанизирани територии, в т.ч.:	3954,79	7,55	4169,20	7,96
Населени места	1711,28		1726,17
Селищни образувания, в т.ч.:	931,37		1482,04
- курортни зони	197,85		197,85
- вилни зони	381,19**		530,78
- ваканционни селища, почивни лагери	9,34		59,81
- други рекреационни територии, вкл. голф-игрища	179.96		221,05
- територии (зони) за общественообслуж­ващи дейности извън населените места	2,89		59,27
- територии (зони) за производствени и складови дей­ности извън населените места, вкл. добив на полезни изкопаеми, животновъдни комплекси и др. сел­скостопанска инфра­струк­тура;	135,81		239,45
- територии със смесено предназначение извън населените места (устр. зона Соп)	24,33		173,83
Урбанизирани територии със специално предназначение	105,92		105,92
Други урбанизирани територии***	1236,22		855,07
Извънселищни паркове и озеленяване със специфично предназначение извън НМ	38,71	0.07	300,62	0.58
За обекти на техническа инфраструктура извън НМ и СО	84,24	0,16	84,24	0,16
Територия за нуждите на транспорта извън НМ****	789.21	1,51	861,26	1,64
Водни течения и открити водни площи (без морска акватория)	73,98	0,14	73,98	0,14
Плажна ивица	45,30	0,09	45,30	0,09
Нарушени територии (депа за отпадъци, кариери)	77,35	0,15	-	0,00
ОБЩО: (територия по общинска граница)	52357,62	100	52357,62	100

*Всички горски територии в тази група са в обхвата на защитени зони по ЗБР (Натура 2000)

**В т.ч. 273,56 ха селищни образувания със статут на вилни зони, а останалите - бивши земи за земеделско ползване по §4 от ЗСПЗЗ, определени с като селищни образувания и функциониращи като вилни зони.

*** В т.ч. поземлени имоти с променено предназначение извън НМ и СО, респ. устройствени зони по ОУПО

****В т.ч.за въздушен транспорт 466,11 ха

Необходими са следните допълнителни пояснения към данните за общата структура и баланс на територията – съществуващо положение и проект, показани в горната таблица:

-  от 482 ха намаление на земеделските територии, около 173 ха (основно изоставени орни зами, земи без определено предназначение и други необработваеми земи - вж. следващата подточка) са за извънселищни паркове и 72 ха (индикативна стойност) - за доизграждане и реконструкция на пътната мрежа;

- промяната на площите, заети от ливади и пасища, е свързана с включването на земи с такова предназначение в обхвата на извънселищни паркове, като правилата за устройството им не допускат промяна на характера им като елемент на ландшафта, т.е. изключва се капитално застрояване и тотално залесяване;

- намалението на горските територии с 1,9 ха (индикативна стойност), е за доизграждане на републиканска пътна мрежа.

- увеличението на вилните зони с около 150 ха е върху територии с концентрация на поземлени имоти с вече променено предназначение за такива нужди в землищата на с. Рогачево, с. Кранево и с. Оброчище, източно от к.к. „Албена”, м. „Фиш-фиш”.

- депата за отпадъци в землището на гр. Балчик, идентифицирани в кадастралната карта като нарушени територии, се включват в площта на извънселищния парк, а останалите нарушени територии – в площта на земите от земеделския фонд (вж. и по-долу, т. 5.7).