Предварителен договор за наем

ПРЕДВАРИТЕЛЕН

ДОГОВОР ЗА НАЕМ

Днес, .......................2009 г., в град София, между:

“..............................”, със седалище и адрес на управление в град град ................ ж.к........., район „.............”, ул. „..............” № ....., бл.... , ет......., ап......., вписано в Търговския регистър, воден от Агенция по вписванията с Единен Идентификационен Код (ЕИК): ........., представлявано от управителя ................., наричано по-долу за краткост “НАЕМОДАТЕЛ”, от една страна:

и
......................................, със седалище и адрес на управление …………………………...., регистрирано по ф.д. № ............./............... г. по описа на ....................... .............................. съд, рег. ..., том ....., стр. ...., БУЛСТАТ ................., дан. номер ......................, представлявано от ..................................., в качеството му на ............................., от друга страна, наричано по-долу за краткост “НАЕМАТЕЛ”, от друга страна,

„а” Офис ........, находящ се на ........ етаж от сградата, със застроена площ от .............. (.........................................) кв.м., състоящ се от: ............................................, при съседи: ............................................;

„б” (…..) брой подземно парко места, представляващо номер …. и … (….) брой външно парко места;
Чл.2. НАЕМОДАТЕЛЯТ се задължава да предоставя услуги, които подпомагат обичайната стопанска употреба на Имотите, съгласно уговореното им предназначение (почистване, охрана и поддръжка на общите части), по-долу наричани за краткост ”Услугите”. НАЕМАТЕЛЯТ се задължава да заплаща уговореното възнаграждение за предоста вяните му Услуги.

Чл.3. Имотът по чл. 1, б. „а” ще се използува от НАЕМАТЕЛЯ като офис помещение.

Чл.4. (1) Страните се задължават да сключат окончателен наемен договор за отдаване по наем на гореописаните имоти и за предоставянето на Услугите по поддръжка на общите части след подписване на АКТ 16 и получаване на Разрешение за ползване на „.............”.

(2) Окончателният наемен договор ще съдържа клаузи и условия, които са залегнали в раздел VI от настоящия договор.

(1) Да сключи окончателния договор за наем при покана от страна на Наемодателя;

(2) При подписването на настоящия договор НАЕМАТЕЛЯТ заплаща сумата от......... /....................../ ЕВРО, която представлява резервационна такса за наеманите имоти.
IV. ПРАВА И ЗАДЪЛЖЕНИЯ НА НАЕМОДАТЕЛЯ :
Чл. 7. НАЕМОДАТЕЛЯТ се задължава:

(1) Да покани НАЕМАТЕЛЯ и да сключи окончателен наемен договор с него в 5 /пет/ дневен срок от подписване на АКТ 16 и получаване на разрешение за ползване на офис сградата от оторизираните държавни органи. НАЕМОДАТЕЛЯТ се задължава да предложи за подписване окончателен наемен договор, който да преповтаря клаузите и условията на настоящия предварителен договор.

(2) Да построи офис сградата и получи Акт 16 и Разрешение за ползване , с копие от които да снабди и НАЕМАТЕЛЯ в срок до …………………

При възникване на непреодолима сила, която не позволява извършване на строителни и монтажни работи, предвидените срокове за извършване на строителството и въвеждане на сградата в експлоатация се увеличават със срока на действие на непреодолимата сила.

Под „непреодолима сила” се разбира непредвидено и непредотвратимо събитие от извънреден характер (природно бедствие, пожар, военни действия или обявяване на извънредна ситуация), включително и акт на държавен или общински орган, възникнало след сключване на договора.

(3) Да построи и предаде на НАЕМАТЕЛЯ имотите, предмет на настоящия договор с извършени следните довършителни работи:

-под-………………………………………………………………………………………………….

-таван-……………………………………………………………………………………………….

-стени -……………………………………………………………………………………..………..

V. ПРЕКРАТЯВАНЕ ДЕЙСТВИЕТО НА ДОГОВОРА. НЕУСТОЙКИ
Чл. 8. Предварителния договор за наем може да бъде прекратен:

а) С изтичане срока му;

б) По взаимно съгласие на двете страни, изразено в писмена форма;

в) В случай, че НАЕМОДАТЕЛЯТ виновно изпадне в забава за изпълнение на задължението си за построяване на офис сградата и въвеждането й в експолатация, той дължи на НАЕМАТЕЛЯ неустойка в размер на уговорената Наемната цена за ден, но за не повече от 60 дни.

В случай, че забавата продължи повече от 60 дни, НАЕМАТЕЛЯ има право да развали предварителния договор за наем, при което НАЕМОДАТЕЛЯ е длъжен да върне на НАЕМАТЕЛЯ платената от него резервационна сума за Имотите;

г) В случай, че НАЕМАТЕЛЯТ поиска разваляне на предварителния договор или откаже да сключи окончателния договор за наем, той дължи неустойката в размер на уговорената Наемната цена за три години или сумата от .............. ЕВРО.

(1) Срокът на окончателен договор ще бъде .... (...) години, считано от датата на подписването му.

(2) Владението на имотите ще се предаде чрез Приемо-предавателен протокол след получаване на депозита по чл. 10.
Чл. 10. Гаранции по окончателния договор за наем

(1) За гарантиране на претенциите на НАЕМОДАТЕЛЯ по окончателния договор за наем и за спазване на условията него, НАЕМАТЕЛЯТ ще предостави на НАЕМОДАТЕЛЯ в тридневен срок от подписване на окончателния договор за наем депозит в размер на два пъти Общата наемна цена, равен на ……… евро.

(2) Депозитът, описан по-горе следва да бъде върнат на НАЕМАТЕЛЯ след изтичане на срока на окончателния договор за наем или при предсрочното му прекратяване, при условие, че всички разходи дължими от НАЕМАТЕЛЯ по договора за наем и/или щети, причинени от НАЕМАТЕЛЯ, са платени , както и при условие, че НАЕМОДАТЕЛЯТ няма претенции за обезщетение съгласно окончателния договор за наем.

(3) НАЕМАТЕЛЯТ няма претенции да получава лихви за предоставения депозит.

(1) НАЕМОДАТЕЛЯТ поддържа през цялото време на окончателния договор за наем имуществена застраховка на сградата и оборудването в нея (с изключение на оборудването, което е собственост на или е наето от НАЕМАТЕЛИТЕ или трети лица), която ще покрива вредите, които НАЕМОДАТЕЛЯТ търпи от настъпили рискове.

(2) НАЕМАТЕЛЯТ се задължава за времетраенето на окончателния договор за наем да сключи и поддържа за своя сметка следните видове застраховки, копие от които следва да предостави на НАЕМОДАТЕЛЯ:

“а” Имуществена застраховка на оборудването, което е негова собственост или е наето от трети лица, както и всички подобрения направени в последствие в наетия имот по взаимно съгласие на страните, на базата на тяхната реална цена и срещу рискове като пожар, бури, наводнения и други форсмажорни обстоятелства, както и всички злоумишлени действия на трети лица, които биха могли да увредят въпросното имущество.

“б” Застраховка “Гражданска застраховка” за времетраенето на окончателния договор за наем, покриваща вреди, причинени от негови служители, подизпълнители или лица упълномощени да действат от името на НАЕМАТЕЛЯ, осигуряваща адекватно застрахователно покритие.

Чл.12. Наемна цена, Цена на услугите и режийни разходи

(1) НАЕМАТЕЛЯТ се задължава да наеме имотите срещу обща месечна цена в размер на ………….. EUR без ДДС ( по-нататъка наричана “Обща наемна цена “) както следва:

„а” …. EUR (………………….) за квадратен метър офис площ, EUR (……) за едно подземно парко място и …. EUR ( …… ) за едно външно парко място пред сградата или обща месечна цена в размер на ……. EUR без включен ДДС, (по-нататъка наричано” Наемна цена”).

„б” Прогнозна цена от .. EUR ( ….. ) за квадратен метър наета офис площ за ползване на Услугите или месечна цена в размер на …… EUR без включен ДДС, (по-нататък наричано “Цена на услугите”).

„в” Цената на услугите е прогнозна и в края на всяко шестмесечие на годината тя ще бъде регулирана спрямо реално направените разходи за извършените услуги;

„г” Наемната цена ще бъде платима авансово всеки месец, в рамките на първите ........... (...........) работни дни от съответния месец.

(2) Разходите за електричество, вода, телефон, вентилация, климатизация и отопление в наетия Имот ще са за сметка на НАЕМАТЕЛЯ. Всички суми, дължими за тези разходи ще бъдат заплащани на НАЕМОДАТЕЛЯ след подписването на окончателния договор за наем ежемесечно след отчитане на индивидуалните измервателни уреди и срещу представяне на данъчна фактура от НАЕМОДАТЕЛЯ. Разходите за телефон ще бъдат заплащани от НАЕМАТЕЛЯ директно на БТК.

(3) Наемната цена се индексира в началото на всяка календарна година, считано от януари 2012 год. с официалния годишен коефициент на инфлацията HICP (Harmonized Index of Consumer Prices ) за предходната година, публикуван от ЕВРОСТАТ и приложим в Европейския Сьюз.

(4) Цената на услугите се индексира в началото на всяка календарна година, считано от януари 2012 год с официалния годишен коефициент на инфлацията за предхождащата година, публикуван от Национален Статистически Институт и приложим в Република България.
Чл.13. Права и Задължения на НАЕМАТЕЛЯ по окончателния договор за наем.

Задължения на НАЕМАТЕЛЯ:

(1) Да заплаща общата наемна цена и разходите за електричество, вода и др. консумативи в уговорените срокове;

(2) Да използва и поддържа Имотите с дължимата грижа и да спазва всички съществуващи и бъдещи правни разпоредби относно обществен ред, шум, безопасност, санитарен и хигиенен контрол, противопожарната безопасност, както и вътрешния правилник на сградата и други изисквания;

(3) Да поеме за своя сметка почистването на наетия………. имот през времетраенето на окончателния договор;

(4) Да поправя за своя сметка всички повреди в наетите имоти, възникнали поради недобросъвестното им стопанисване от страна на НАЕМАТЕЛЯ или негови посетители, както и повреди дължащи се на обикновената употреба на Имотите. В случай, че НАЕМАТЕЛЯТ пропусне своевременно да поправи или да започне поправянето на такива недостатъци или повреди, НАЕМОДАТЕЛЯТ ще има право да извърши поправките сам за сметка на НАЕМАТЕЛЯ;

(5) НАЕМАТЕЛЯТ няма право да предоставя за ползване или да преотдава имотите на трети лица;

(6) НАЕМАТЕЛЯТ няма право да монтира никакви рекламни или информационни табели върху фасадата на сградата без изричното съгласие и одобрение от страна на НАЕМОДАТЕЛЯ;

(8) НАЕМАТЕЛЯТ има право след получаването на предварително писмено съгласие от страна на НАЕМОДАТЕЛЯ да извършва вътрешни неструктурни преустройства на Имотите, с които не се изменя конструкцията на сградата или натоварването в нея в съответствие с действащото законодателство и не се нарушва нормалното функциониранe на техническите системи в сградата;

(9) НАЕМАТЕЛЯТ има право Да демонтира оборудването и обзавеждането, което е инсталирал в Имотите, в случай на прекратяване на окончателния договор за наем, или да го продаде на НАЕМОДАТЕЛЯ на приемливи цени, но само в случай, че НАЕМОДАТЕЛЯТ изяви изрично желание за това.

Чл.14. Права и задължения на НАЕМОДАТЕЛЯ по окончателния договор за наем.

Задължения на НАЕМОДАТЕЛЯ:

(1) След сключването на окончателния договор за наем да поправя за своя сметка недостатъци или повреди в Имотите, с изключение на тези дължащи се на недобросъвестно стопанисване на имотите от страна на НАЕМАТЕЛЯ и с изключение на повреди, дължащи се на обикновената употреба на Имотите (като например изгорели електрически крушки, счупени прозорци, електрически ключове и контакти, и други подобни), в рамките на 2 (две) седмици от получаването на уведомление от НАЕМАТЕЛЯ, или в рамките на друг срок, обичаен за такива случаи. В случай, че НАЕМОДАТЕЛЯТ пропусне своевременно да поправи или да започне поправянето на такива недостатъци или повреди, НАЕМАТЕЛЯТ ще има право да извърши поправките сам за сметка на НАЕМОДАТЕЛЯ, като приспадне разходите си за тези поправки от всякакви дължими на НАЕМОДАТЕЛЯ суми;

(2) Да поддържа в добро състояние вентилационните и отоплителни системи, водоснабдителната система, електрическата система и телефонното окабеляване до офис-помещенията през цялото време на действие на окончателния договор за наем;

(3) Да гарантира, че Имотите са в експлоатационна годност в съответствие с действащото законодателство и че се спазват всички съответни документни изисквания, през цялото време на действие на окончателния договор за наем;

(4) Да осигури на НАЕМАТЕЛЯ необезпокояваното използуване на Имотите в рамките на 24 (двадесет и четири) часа от денонощието през всички дни на годината през цялото време на действие на окончателния договор за наем;

(5) Да плаща за своя сметка данък върху недвижимите имоти, такса смет и всякакви други данъци и такси, дължими във връзка със собствеността върху Имотите, сградата и земята, на която е построена последната;

(6) Да уведоми писмено НАЕМАТЕЛЯ относно:

а) Всяко преобразуване на НАЕМОДАТЕЛЯ чрез сливане с други дружества, вливане, разделяне или отделяне;

б) Всякакви промени в дружествената форма на НАЕМОДАТЕЛЯ;

в) Започването на процедура по ликвидация или обявяване в несъстоятелност, или друга подобна процедура срещу НАЕМОДАТЕЛЯ;

(7) НАЕМОДАТЕЛЯТ има право да получава общата наемна цена и разходите за електричество, вода и др. консумативи в уговореннте срокове;

(8) НАЕМОДАТЕЛЯТ има право на достъп до Имотите с цел да осъществява контрол по изпълнение условията на настоящия договор като това става след предварително уведомление на НАЕМАТЕЛЯ;

Чл. 15. Вътрешен правилник

Вътрешен правилник означва вътрешни правила и разпореждания отнасящи се към използването на наетите площи, външните и вътрешни общи части, въведени от НАЕМОДАТЕЛЯ с цел подпомагане управление на сградата, сигурността и поддържане на чистота, които са задължителни за Наемателя.

and

……………………………, with address at: ……….., ……………………………………………, registered under company file № …………/……….. entered by the Sofia City Court, register ….., issue …., page …. , BULSTAT ……………, tax number ………………, represented by ……………………………, ID number ………………, in his capacity of ………………………, hereinafter called the “LESSEE”,

on the grounds of art. 19 and art. 228 and the following from the Obligations and contracts Act the present agreement was signed and the parties have agreed about the following:

‘a’ Office No ………. , situated on the ….. floor, with build up area from …………… sq.m., comprised from: ……………………….., with neighbors: ………………………..

‘b’ … (…..) underground parking lots - N ….. and … (one) parking lot;
Art.2. The lessor undertakes to provide services which allow and facilitate the normal use of the Estates, as per the agreed purpose (cleaning, security and maintenance of the common areas of the building), hereinafter referred to as the “Services”. The LESSEE undertakes to pay the agreed remuneration about the Services provided.

Art.3. The Estates under art. 1, letter ‘a’ will be used by the LESSEE as office premises.
Art.4. (1) The parties undertake to sign the final lease agreement about leasing the described hereinabove estates and providing the Services for maintenance of the common areas of the building after signing of Act protocol 16 and issuing the Permission to use for the office building’ ...................’.

(2) The final lease agreement will contain provisions stipulated in Chapter VI of the present contract.

(1) To invite the LESSEE and to sign the final lease agreement within 5 days term from the date of signing of Act 16 and receiving of Permission to use for the office building from the authorized government authorities. The LESSOR undertakes to offer draft of final lease agreement with clauses identical to the clauses of the present preliminary lease agreement.

(2) The LESSOR undertakes to build the office building and to get Act 16 and permission to use until …………… and to submit copy of them to the LESSEE.

In case of Force Majeure which does not allow to carry out the construction works, the terms for completion of the construction and the terms for introducing into exploitation the building shall be prolonged accordingly with the duration of the Force Majeure.

(3) The LESSOR undertakes to build the office building and to deliver the properties subject of the present contract with the stage of completion as follows:

-floor-

………………………………………………………………………………………………………….

……………………………………………………………………………………………

-walls-

………………………………………………………………………………………………

a) Upon expiration of its term;

b) By explicit written consent signed by both parties;

c) In case the LESSOR at his default fails to complete the office building and obtain Permission to use within the agreed terms he shall pay a penalty to the LESSEE amounting to the agreed upon Lеasing price per day but for not more than 60 days.

In case the delay continues more than 60 days

the LESSEE has the right to terminate the preliminary Lease agreement in which case the LESSOR shall return to the LESSEE the reservation fee paid for the Properties;

(1) The final lease agreement shall be signed for a term of .... (.....) years considered from the date of its signing.

(2) The possession over the property shall be delivered with a Delivery acceptance protocol after receiving the deposit under article 10.
Art.10. Guarantees under the final lease agreement

(1) In order to guarantee his good performance under the final Lease Agreement and any claims of the LESSOR on the fulfillment of his contractual obligations, the LESSEE shall provide within 3 (three) days upon signing of the final Lease Agreement a deposit in favor to the LESSOR in the amount of the Total rent price for two months’ period, equaling to …… EUR.

(2) The deposit, described hereinabove, will be refunded to the LESSEE after the expiration of the final Lease agreement or upon its earlier termination provided that all expenses due by the LESSEE and/or all damages caused by the LESSEE have been paid and the LESSOR has no claims for compensations according to the final agreement.

(3) The LESSEE is not entitled to receive any interests on the deposited amount.

(2) The LESSEE shall be obliged to enter into and maintain for the whole duration of the final Lease agreement and at his expense the following insurance agreements copies of which he shall present to the LESSOR:

‘b’ Third party liability insurance for the duration of the final lease agreement, which covers the risk of potential damages caused by the LESSEE, its employees, sub-contractors, their employees and any other persons authorized to act on behalf of the LESSEE, to third parties.

(1) The LESSEE shall lease the properties against total monthly price of ………… EUR , VAT not included (later on referred to as “Total Rent Price”) as following:

‘b’ Estimated charge of …… EUR per sq. m. leased office area for utilization of the Services or a total monthly amount of EUR ……, VAT not included (later on in this Agreement referred to as “Services Price”).

(3) The Leasing price is to be indexed at the beginning of each calendar year, starting from January 2012, with the official annual inflation ratio HICP (harmonized Index of Consumer Prices) for the preceding year, published by EUROSTAT and applied in the European Union.

(1) To pay within the agreed terms the Total rent price and the utilities expenses – electricity, water, etc;

(2) To use and maintain the Estates with the due care and to observe all current and newly enforced legal regulations regarding public order, noise, safety, sanitary and hygienic control, fire emergency as well as the internal rules of the building and other requirements;

(3) To keep and maintain the leased ……… premises clean at his own expense in the course of the final Lease agreement;

(4) To carry out at his own expense all reparations of the damages in the leased estates, caused by the unconscientious management of the property by the LESSEE or his guests, as well as all damages due to the common use of the premises. In case that the LESSEE fails to fulfil or start fulfilling this obligation himself within the due time, the LESSOR shall be entitled to undertake the reparations and perform them at the expense of the LESSEE;

(5) The LESSEE does not have the rights to sublease the leased premises or part of them to third parties;

(6) Without the explicit permission and approval by the LESSOR, the LESSEE has no right to install any kind of advertise or information boards on the façade of the building;

(7) The LESSEE declares that the activities carried out by him in the Estates, subject of the present Agreement, are legal and he has all the necessary permissions and licenses, required by the law;

(8) The LESSEE shall be entitled upon receipt of preliminary written consent of the LESSOR perform internal non-structural reconstructions of the Estate, not leading to changes in the construction of the building or putting extra pressure on it in accordance with the effective legislation, and not disturbing and/or changing the technical systems of the building;

(1) After signing the final Lease agreement to fix at his expense all the flaws or damages on the Estates, with the exception of those caused by the unconscientious management of the property by the LESSEE and with the exception of the damages caused by the common usage of the Estate (for example electric bulbs, electrical switches and plugs, broken windows and other similar damages), within a 2 (two) weeks period as of the receipt of the notification by the LESSEE or within another period, that is customary for such cases. In case that the LESSOR fails to fix or to start to fix the flaws or damages in the due time, the LESSEE shall be entitled to do the repairs at the expense of the LESSOR by deducting the expenses for the repairs from the amounts due to the LESSOR;

(5) То pay at his own expense the taxes for the Estate, the garbage collection taxes and any other taxes and fees, related to the ownership of the Estate, the building, or the land where it is erected;

c) The initiating of liquidation proceedings, declaring of bankruptcy or any other similar procedures against the LESSOR;

(7) The LESSOR shall be entitled to receive within the agreed terms the Total rent price and the utilities expenses – electricity, water, etc;

(8) The LESSOR shall be entitled to access to the Estates in order to inspect if the leased premises are used as it is stipulated in this agreement with the prior notification of the LESSEE;

Art.15. Internal rules

Internal Rules include the internal rules and regulations pertaining to the use of the leased premises, the internal and the external common areas, introduced by the LESSOR with the aim to support the management of the building, the security and the cleanliness, which are obligatory for the LESSEE.

(1) At the end of the term of the final agreement or upon its early termination, the LESSEE shall vacate immediately the leased estates and shall deliver them to the LESSOR in the condition in which he has received the premises according to the acceptance - delivery protocol and /or additional protocols signed during the period of duration of the final agreement, clean and in a condition appropriate for usage according to their purpose, taking also into consideration the normal worning-out during the period of usage. The LESSEE is obliged to fix at his own expense all damages caused to the properties as a result of assembly and disassembly of his equipment.

(2) In case that the LESSEE does not leave the estates within the specified above terms, he should pay to the LESSOR a penalty amounting to 3 (three) times the Total rent price per day, calculated for any day of delay.

1. 
   Upon expiration of its term;
   

c) In case that the LESSEE breaks the final Lease agreement before the expiration of its term, he shall pay the indicated in the agreement monthly Leasing price for the entire remaining period of the term of the contract;

For LESSOR:

Address:

Email:

Address: …………………..

Email: ……………………………

Contact person: ………………….

The present Agreement is executed and signed in two copies in Bulgarian and English languages, one for each Party.