Продажба на идеална част от съсобствен имот



Дата23.10.2018
Размер45.21 Kb.
#94085
Продажба на идеална част от съсобствен имот
Всяка съсобственост – притежание на правото на собственост от повече от едно лице, води до усложнения, не само при ползването и управлението на общата вещ, а и при разпорежданията с нея. И това е логично, с оглед различните интереси на отделните собственици. Когато всички съсобственици заедно продават общия недвижим имот, особеното е само това, че продавачите имат право да получат такава част от продажната цена, която съответства на квотата им на собственост. Различен е случаят, когато някой от съсобствениците продава своята идеална част без участието на останалите. Изискванията за продажба на идеална част от съсобствен имот са посочени в чл. 33 от Закона за собствеността:“Съсобственикът може да продаде своята част от недвижимия имот на трето лице само след като представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил на другите съсобственици да купят тази част при същите условия и декларира писмено пред него, че никой от тях не е приел това предложение. Ако декларацията по предходната алинея е неистинска или ако третото лице купи частта на съсобственика при условия, уговорени привидно във вреда на останалите съсобственици, заинтересованият съсобственик може да изкупи тази част при действително уговорените условия. Искът трябва да се предяви в двумесечен срок от продажбата.Ако съсобственикът не плати дължимата поради изкупуването сума в месечен срок от влизането на решението в сила, това решение се счита обезсилено по право.” Целта на закона е да не се допуска в собствеността ново лице, нежелано от съсобствениците, които не продават своите идеални части. Този текст на закона е приложим във всички случаи, когато предмет на продажбата е идеална част от недвижим имот- идеална част от сграда без земя, идеална част от сграда заедно с идеална част от мястото, върху което е построена; идеална част жилище; идеална част от поземлен имот или от друг обект на собственост-гараж, ателие и други. Не се иска съгласие /отказ/ на съсобствениците обаче, когато се продава самостоятелен обект заедно с прилежащата му идеална част от терена /например когато се продава цял етаж от къща с прилежащата му идеална част от мястото, или цяло самостоятелно жилище с идеална част от мястото, гараж с прилежащата му част от земята. Когато в едно общо дворно място има самостоятелни сгради - разделна собственост на различни лица, всяко от тях може да продаде своята сграда и съответната й идеална част от мястото, без да предложи на другите съсобственици на земята. В посочените хипотези на неприложимост на чл.33 от ЗС, водеща е самостоятелната собственост на отделния продаваем обект, а съсобствената земя има статут на обща част, която следва този обект. Текстът на чл.33 от ЗС се прилага само при продажба, не и при другите видове сделки по прехвърляне собствеността върху недвижим имот - замяна, дарение и прехвърляне срещу издръжка и гледане, защото при тях отношенията не са единствено по заплащане на парична сума /само при такава сделка може да има еднакви условия, независимо коя е насрещната страна/, а се договоря с оглед на друг желан резултат.

Представяните пред нотариуса писмени доказателства, че е предложено на останалите съсобственици да закупят, са най - често писмена декларация с нотариално заверен подпис, съдържаща отказ за покупка или нотариална покана с приложен към нея констативен протокол. Декларацията на неучастващия в продажбата съсобственик с отказ за покупка трябва да сочи условията, при които му е предложено да закупи /преди всичко поисканата цена, начин на плащане и други условия по продажбата, ако има такива/ и при които той отказва да сключи сделката. В този смисъл използваните често в практиката декларации с общ текст, че лицето не желае да купи и е съгласно съсобственика му да продаде идеалната си част на когото намери за добре, без да се сочат конкретните параметри на предложената сделка, могат да породят спор – законът изисква да си предложил на съсобствениците и те да са отказали да купят “при същите условия”, при които продаваш на третото лице. Допустимо е да се даде декларация за отказ за купуване на конкретен обект, който предстои да бъде изграден. Например при учредяване правото на строеж такова съгласие се дава на приемателя на правото /обикновено търговец/ още със самия нотариален акт за суперфиция заедно с други допълнителни уговорки между страните. Това се счита за валиден отказ за изкупуване при каквито и да било условия, а не за предварителен отказ от изкупуване. /Решение № 2627 от 12.01.2005 г. по гр.дело № 2264/2003 Г., IV Г. О. на ВКС/. Законът не изисква декларацията да е нотариално заверена, но заверката се е наложила в практиката като необходима гаранция за достоверността на подписа на декларатора. За заверката на такава декларация нотариусът събира такса, която се определя от посочената в документа предложена цена, по т.12 от Тарифата за нотариалните такси. Ако например визираната сума е 10 000 лв., таксата е 17.78 лв., като се събира 15 % от таксата, която би била събрана при изповядване на нотариален акт по същата продажна цена. Няколко съсобственици могат да направят една обща декларация за отказ. Не е задължително тя да е заверена от същия нотариус, който ще извърши нотариалния акт. Продавачът също трябва писмено да декларира, че е предложил на всички съсобственици и никой от тях не е пожелал да купи идеалната му част. С декларацията от продавача се цели да се установи дали наистина са поканени всички съсобственици, затова в нея той трябва да заяви, че освен поканените, в имота няма други съсобственици. Именно продавачът е наясно кои са неговите съсобственици, това може да не е видно от документа му за собственост или от представените декларации за отказ, ако в тях съсобствениците му не са посочили размера на притежаваната от тях идеална част. В другия случай, когато продавачът е изпратил до съсобствениците си нотариална покана да купят идеалните му части, в нея той трябва да е изложил подробно условията на продажбата и да е дал достатъчен срок за подготовка за покупка, необходим преди всичко за събиране на паричните средства, съставляващи поисканата цена. Възможно е към поканата да се приложи и проект за нотариален акт и да се посочи кантората на нотариуса и деня и часа на проектираната сделка, както и да се укаже, че неявяването ще се счита за отказ за закупуване. Ако поканата е редовно връчена и в посочените ден и час съсобствениците не се явят, по искане на продавача нотариусът съставя констативен протокол, в който удостоверява неявяването на поканените лица. В този протокол може също да се удостовери, че продавачът е представил в оригинал всички изискуеми за продажбата документи, които да бъдат подробно описани в протокола. Това доказва, че продавачът е действал добросъвестно и наистина е имал готовност за извърши продажба на идеалната си част на своите съсобственици; поради неявяването им той е свободен да я продаде на трето лице. По – сигурният начин за установяване на отказа за закупуване е декларацията за отказ, подписана от съсобствениците, тъй като тя съдържа изричното им изявление в тази насока, докато при поканата, ако на нея не е отговорено писмено, действителната воля на поканеното лице е предполагаема, предвид неизвършени от него действия.

Неспазването на изискванията на чл.33 от Закона за собствеността не прави извършената продажба нищожна, сделката е действителна и обвързва страните, но съсобственика има правата да изкупи идеалната част, която не му е била валидно предложена, в двумесечен срок.
Каталог: publikacii
publikacii -> Данни от брата Иван Хаджииванов
publikacii -> На Йорданка Петрова Г. Цветков, Й. Петрова, Н. Ангелов
publikacii -> Спизък с публикации (2011-03. 2016) на гл ас д-р Красимир Христакиев
publikacii -> Публикации: Косев, С. Перспектива, перспективна система и триизмерна графика
publikacii -> Бан списък на публикациите през 2013 г
publikacii -> Гл ас. Людмила Дамянова Митева-Русанова Научни публикации
publikacii -> Гаджева В. Синтез, свойства и биологична активност на спин-белязани и небелязани нитрозоуреи и триазени. Дисертация за присъждане на научна степен “Доктор”, 1991 Гаджева В
publikacii -> Списък на публикациите на доц д-р Светлана Методиева Димитрова, д м. Катедра “Социална медицина и здравен мениджмънт”
publikacii -> Приносът на Айн Ранд за каузата на свободата
publikacii -> Програмни системи с изкуствен интелект в правото. Функции. Проблеми. Някои решения


Сподели с приятели:




©obuch.info 2022
отнасят до администрацията

    Начална страница