Програма за обновяване на жилищните сгради инж. Христо Станков Директор в Министерство

тел: (++3592)983 22 54, факс: (++3592)987 25 17,

еmail: HStankov@mrrb.government.bg

Националната програма за обновяване на жилищните сгради в Република България (НПОЖСРБ) e приета от Министерския съвет на 20.01 2005г.

Основните цели и задачи на Програмата са: удължаване на физическия и социален живот на жилищните сгради при значително повишени експлоатационни качества и комфорт на обитаване; повишаване на енергийната ефективност на жилищата и пазарната им стойност; гарантиране на безопасността на жилищата и сигурността на владението; въвеждане на възобновяеми енергийни източници; подобряване на вътрешните и външни естетически качества на жилищните сгради и хармонизацията им с околното пространство; въвеждане на трайна практика на адекватно управление и поддържане на етажната собственост; създаване на жизнена среда, подлежаща на устойчиво развитие.

Приоритет на Програмата са панелните жилищни сгради. Програмата предвижда в периода 2006 – 2020 г. да бъдат обновени 684 683 жилища, от които 362 792 са панелни, 152 686 са стоманобетонни, 169 205 масивни. Това представлява около 52 % от панелния сграден фонд в градовете. При изготвянето на проекта на Програмата е извършено изследване, анализи и изводи за съществуващия жилищен фонд в Република България, експертна оценка за състоянието на сградите в съответствие със съществените изисквания към строежите по чл.169 от Закона за устройство на територията. Набелязани са и остойностени два пакета от инженерно-технически мерки необходими за обновяване на жилищните сгради. Изчисленията сочат, че с 85 лв./м² РЗП на сграда може да се реализира целесъобразен пакет от мерки (изключвайки случаите със сериозни конструктивни дефекти и необходимост от общо укрепване). Тази сума включва техническо обследване, паспортизация на строежа и проект за саниране, който обхваща пакет от мерки: конструкция, хидроизолация, топлоизолация, подмяна на дограма, ВиК, отопление и вентилация, ел. инсталация, стълбищна и асансьорна клетка. Стойността на пакета от мерки подлежи на ежегодна актуализация.

Общата стойност на необходимите финансови ресурси за изпълнение на Програмата възлизат на 4 150 000 хил.лв.

Насоките на държавната политика за обновяване на жилищните сгради произтичат от една от стратегическите цели на приетата от Министерския съвет на 14.05.2004г. Национална жилищна стратегия на Република България : ,,Спиране процесите на влошаване на състоянието на съществуващия сграден жилищния фонд “. В тази връзка обновяването на жилищните сгради е приоритет на държавата. Държавата създава необходимите нормативно-правни, финансово-икономически и институционални условия за изпълнение на Програмата, координира дейността и указва методическа помощ на другите участници в процеса на обновяване на жилищните сгради: общините, собствениците на жилища и участниците на пазара на стоки и услуги.

Държавата ще подпомага собствениците на панелни жилища чрез пряка субсидия от 20 на сто от общата стойност на обновяването. Пряката държавна субсидия нараства плавно от 13  млн.лв. през 2006 г. до 130 млн. лв. през 2020 г. Общия размер на пряката субсидия възлиза на 830 млн.лв. Изпълнението на Програмата е възложено на министъра на регионалното развитие и благоустройството. Той координира дейността по изпълнението на Програмата на всички ведомства и други заинтересовани страни. Ежегодно министърът на регионалното развитие и благоустройството предлага, в рамките на бюджетната процедура, планиране на необходимите преки държавни субсидии за изпълнение на Програмата. Условията и редът за разпределяне на субсидията се определят от Министерския съвет.

Министерството на регионалното развитие и благоустройството (МРРБ) ще разпределя по общини бюджетните субсидии, въз основа на одобрените инвестиционни проекти, представени от общините. МРРБ ще изпълнява и следните дейности: одобрява общинските инвестиционни проекти за преструктуриране на жилищните комплекси;осигурява методическа и техническа помощ на общините; организира научно-изследователска, информационна и образователна дейност; осъществява мониторинг на програмата;

Общините участват активно в процеса на обновяване на жилищните сгради. Общината изработва, приема и прилага своя политика за решаване на проблема (съобразена с държавната); изготвя и прилага инвестиционни програми за обновяване на жилищните сгради; участва при преструктуриране на жилищните комплекси и образуването на урегулирани поземлени имоти, в които попадат подлежащите на обновяване жилищни сгради; съдейства при създаването на различни форми на публично-частно партньорство; контролира изпълнението на Програмата и отчита ефекта от обновяване на сградния жилищен фонд.

С решение на съответния общински съвет, се създава Общинско сдружение (ОбС), като юридическо лице за методическо и организационно-техническо подпомагане на изпълнението на инвестиционни проекти за обновяване на жилищните сгради. В ОбС се включват: общината, етажни собствености-юридически лица, фирми за енергоефективни услуги, банки и др. заинтересовани лица. ОбС изготвя предложения за проектни участъци (квартали в жилищните комплекси) за изпълнение на инвестиционни проекти по обновяване на жилищните сгради на територията на общината, възлага чрез конкурс и финансира изпълнението на проектите и отговаря за изразходването на държавната субсидия за всеки конкретен обект. ОбС организира информационна кампания сред етажните собствености за условията и ползите от участие в инвестиционните проекти; ОбС организира анкетиране на собствениците за тяхното желание и възможности за участие; подпомага процеса на договаряне между юридическото лице на етажната собственост и останалите участници в пазара на стоки и услуги при обновяване и поддържане на жилищните сгради; контролира създаването на паспорт и енергиен сертификат на сградите.

Собствениците на жилища учредяват и регистрират юридическо лице, представляващо етажната собственост; носят финансовата отговорност за обновяването (подкрепени с държавни мерки, вкл. данъчни облекчения и субсидия); партнират с общините в поддържането на новоотредените публични зелени пространства в резултат на извършеното преструктуриране на жилищния комплекс; участват в новия режим за управление и поддържане на етажната собственост. Вложените от собствениците средства се възстановяват постепенно в резултат на намаление на разходите за употребена енергия от 35 до 40% и освобождаването за определен период от данък върху недвижимите имоти, в съответствие с чл.24, ал.1, т.18 и т.19 от Закона за местните данъци и такси.

Програмата предвижда и други възможности за облекчаване на финансовата тежест на собствениците: Сключване на договори с гарантиран резултат с фирми за енергоефективни услуги, срещу условието фирмите да получават за определен период разликата между нивата на заплащане на изразходваната енергия преди и след намесата; сключване на договори с фирми за извършване на обновяване, срещу условието фирмите да придобият право на собственост върху новопостроените имоти, в резултат на пристрояване, надстрояване или допълващо застрояване при устройствена възможност и съгласие на собствениците;

Собствениците на санирани жилища по реализирани общински “Програми за преструктуриране и обновяване на жилищни комплекси” придобиват безвъзмездно собственост върху земята, прилежаща към сградата, след обособяване на самостоятелен урегулиран поземлен имот (УПИ), чрез преструктуриране на жилищния комплекс, което повишава значително пазарната стойност на имота след обновяването.

Участниците на пазара на стоки и услуги: банки, архитекти, инженери, производители на строителни материали, строителни фирми, дружества за енергоефективни услуги участват чрез браншовите си организации в информационната и обучителната кампания на държавата и общините; включват се в публично-частно общинско сдружение при спазване на правилата за пазарно поведение; предлагат договори за извършване на обновяване срещу ефекта от икономията на енергия; въвеждането на възобновяеми енергийни източници или придобиването на собственост върху част от надстроените и пристроени имоти; ползват данъчни облекчения за физически и юридически лица, в съответствие с чл.35, ал.2, т.19 от Закона за корпоративното подоходно облагане.

Решаващо значение за определяне на градовете, в които приоритетно да започне прилагането на програмата има състоянието на жилищния пазар на тази територия. Изходен принцип е икономическата ефективност, която изисква да се инвестира в обновяването толкова, колкото може да поеме пазара. Това означава, стойността на инвестицията да е равна или дори по-малка от потенциалното увеличаване на пазарната стойност на имотите (в резултат на подобренията). Обобщавайки изходните постановки, критериите за определяне обхвата и мащаба на програмата са: наличие на развити жилищни пазари – за да се постигне икономически обоснована инвестиция; жилищни комплекси и части от тях, застроени предимно с панелни сгради, наличие на общински капацитет и предварителна техническа подготовка, базирана на вече реализирани експериментални проекти.

Предвижда се НПОЖСРБ да се развива в две застъпващи се подпрограми. Първа подпрограма с период на действие – 10 години (2006 – 2015) и обхват – 105 007 жилища от панелните комплекси на Бургас, Варна, Пловдив и София. Втора подпрограма с период на действие – 13 години (2008 - 2020) и обхват – 579 676 жилища в сгради с три и повече етажи от всички градове на страната и по различни строителни системи.

Освен ефекта от икономия на енергия, очаква се огромен екологичен ефект от намаляване на вредните емисии на СО₂ от 523 000 т / годишно и осезателен импулс за строителния сектор и повишаване на трудовата заетост, чрез създаване на 60 600 работни места.

Програмата съдържа предложения за законодателни промени във връзка с усъвършенстване на правната, институционалната и финансово-кредитна система. Предвижда се приемането на Закон за управление на етажната собственост; Законопроекти за изменение и допълнение на Закона за общинската собственост, Закона за държавната собственост и Закона за устройство на територията, както и Наредба за паспортизация на сградния фонд.

Разпределение на финансовите ресурси и пряката субсидия на държавата в размер на 20 %

от основния пакет мероприятия по обновяване на жилищата за първа и втора фази,по години,