Република българия кюстендилска област

по Протокол № ………..от ……………. г. на

Общински съвет – Кочериново

гр. Кочериново

І. ОБЩИ ПОЛОЖЕНИЯ

Общината е основна административно- териториална единица в Република България, в която се осъществява местното самоуправление. Съгласно ЗМСМА и поднормативни актове в областта на националното законодателство, местното самоуправление се изразява в правото и реалната възможност на гражданите и избраните от тях органи да решават самостоятелно всички въпроси от местно значение, които законът е предоставил в тяхна компетентност в сферата на:

1. общинското имущество, общинските предприятия, общинските финанси, данъци и такси, общинската администрация;

2. устройството и развитието на територията на общината и на населените места в нея;

3. образованието;

4. здравеопазването;

5. културата;

6. благоустрояването и комуналните дейности;

7. социалните услуги;

8. опазването на околната среда и рационалното използване на природните ресурси;

9. поддържането и опазването на културни, исторически и архитектурни паметници;

10. развитието на спорта, отдиха и туризма.

Освен това Общината е самостоятелно юридическо лице и има право на собственост, на разпореждане с нея, на участие в различни форми на сдружаване с нестопанска цел, участие със собствен капитал в търговски дружества, участие в различни форми на партньорство с юридически лица.

Конституцията на Република България от 1991 г. за пръв път раздели общодържавната собственост на държавна, общинска и частна собственост, като постанови режимът на общинската собственост да бъде уреден в самостоятелен закон.

Придобиването, управлението и разпореждането с общинско имущество е регламентирано основно със Закона за общинска собственост (ЗОС), приет през 1996 г., посл.изм. ДВ. бр.105 от 19 Декември 2014г. Отделни текстове, касаещи разпореждането и управлението се визират и от ЗМСМА, ЗСПЗЗ, ЗС, ЗГ и специалните закони в тази област.

Конкретните правомощия  на кмета на общината, кметовете на кметства, кметските наместници и Общинският съвет по придобиването, управлението и разпореждането с общинско имущество са регламентирани с Наредба за придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество, приета от Общинския съвет – Кочериново Решение № 133 от Протокол № 15 / 07.10.2008г, последно актуализирана на 07.12.2012 г., която заменя съществуващата Наредба от 2005 г. Честите изменения в ЗОС и другите закони, регламентиращи управлението и разпореждането с общинска собственост налагат и съответните промени в Наредбата. В правомощията на Общинският съвет е да регламентира и уточни конкретни процедури по разпореждане, когато това право е предоставено от съответния закон.

Съгласно разпоредбите на чл.11, ал.1,2 от ЗОС, имотите и вещите общинска собственост се управляват в интерес на населението на общината, с грижата на добър стопанин, съобразно предназначението и нуждите, за които са предоставени.

Общинската собственост е публична и частна.

Имотите публична общинска собственост се групират в три групи:

             -  имоти, предназначени да обслужват функционирането на органите на местното самоуправление и местната администрация;

             -  имотите, предназначени за трайно задоволяване на обществените потребности от общинско значение;

            - имоти и вещи, определени със закон;

          - местните пътища, улици, площади, обществени паркинги и зелени площи;

          - сградите с административно, здравно, образователно, културно и спортно предназначение;

          - мрежите и съоръженията от техническата, транспортната съобщителна и инженерно-защитна системи в частта обслужваща територията на съответната община;

          - водни обекти и водностопански съоръжения и системи;

- общински гори, мери и пасища;

Съгласно чл.3, ал.3 от ЗОС, всички останали движими и недвижими вещи на общината, включително и плодовете от вещите –публична общинска собственост, представляват частна общинска собственост.

Частна общинска собственост са:

• 
  общински сгради, поземлени имоти и урегулирани поземлени имоти;
  
• 
  общински жилища, ателиета и гаражи;
  
• 
  общински земеделски земи;
  

• 
  продажба,
  
• 
  замяна,
  
• 
  дарение,
  
• 
  делба,
  
• 
  възмездно или безвъзмездно учредяване на ограничени вещни права,
  
• 
  апортиране в капитала на търговски дружества,
  
• 
  по друг начин, определен в закон.
  

Съгласно чл. 6 от ЗОС е възможна промяна на правния режим на общинската собственост чрез преобразуването й от обект - публична общинска собственост в обект - частна общинска собственост и обратно.

Имотите и вещите – публична общинска собственост, които са престанали да задоволяват обществени потребности след решение на Общинския съвет с две трети от общия брой на съветниците се обявяват за частна общинска собственост по реда на ЗОС. За публична общинска собственост се обявяват имотите и вещите - частна общинска собственост, които са придобили предназначението си на публични имоти по смисъла на закона.

Имотите публична и частна общинска собственост подлежат на актуване.

За временни постройки, обществени паркинги, зелени площи, местни пътища, улици, площади и други линейни обекти на техническата инфраструктура, които са публична общинска собственост, актове не се съставят.

След съставянето на всеки акт за общинска собственост, данните и обстоятелствата, констатирани в него, се вписват в зависимост от характера на собствеността в главния регистър за публичната общинска собственост или в главния регистър за частната общинска собственост.Актовете подлежат на вписване по реда на Закона за кадастъра и имотния регистър.

Регистрите за общинските имоти са общодостъпни и всеки може да иска справка по тях.

За реализиране, контрол, мониторинг и оценка на Стратегията за управлението на общинската собственост за периода 2015 – 2019 г. се прилага следния механизъм:

1.За заложените в стратегията принципи, политики и задачи, както и видове разпореждания се прилага чл. 66а. от ЗОС и чл.8, ал.2 от НПУРОИ:

-„Кметът на общината съставя и предоставя на общинския съвет отчети за състоянието на общинската собственост и резултатите от нейното управление по видове и категории обекти, по ред, определен в наредбата по чл. 8, ал. 2.

-„Ежегодно кметът на общината съставя и предоставя на общинския съвет отчети за състоянието на общинската собственост и за резултатите от нейното управление по видове и категории обекти.”

2.За цялостното изпълнение на стратегията / последваща оценка/ се прилага Механизма за контрол, мониторинг и оценка на Общински план за развитие (ОПР) на община Кочериново за периода 2014-2020.

1. 
   основните цели и принципи при разпореждане с имотите - общинска собственост;
   
2. 
   състоянието на отделните видове имоти общинска собственост в настоящия момент с оглед отдаване под наем или разпореждане.
   
3. 
   възможни способи за придобиване на имоти или за партньорство с оглед икономическо сътрудничество;
   
4. 
   в стратегията могат да се включат и други данни, определени от Общинския съвет
   

Общината не разполага с имоти, представляващи общински жилищен фонд и по тази причина те не са обект на разглеждане.

Стратегията не разглежда:

- собствеността, включена в капитала на търговски дружества;

- сградите – публична общинска собственост, представляващи детски заведения, училища, читалища, музеи и културни институти, които са предоставени на организации и юридически лица по силата на специални закони.

- имотите и вещите – публична общинска собственост, предназначени да обслужват функционирането на органите на местното самоуправление и местната администрация ;

- имотите, предназначени за трайно задоволяване на обществените потребности от общинско значение ( улици, площади, пазари и други обществени територии).

С имотите и вещите – публична общинска собственост, които са извън обхвата на стратегията не могат да се извършват разпоредителни действия без да е извършена актуализация или допълване със съответното решение.

Стратегията подлежи при необходимост на текущо актуализиране. Актуализирането може да става с конкретно решение на Общинския съвет за цялостна актуализация или като част от друго решение за разпореждане, придобиване, партньорство, наем или др. в което е включена точка за актуализиране.

Актуализациите и промените в Стратегията се обявяват на интернет страницата на общината и на другите определени за целта места както при приемане на Стратегията съгласно изискванията на ЗОС. Когато актуализацията е част от решение, обявяването става по общия ред на обявяване решенията на Общинския съвет.

Формулирането на стратегията при управлението на всеки вид собственост трябва да се основава на:

1. 
   Идентифициране на обема собственост;
   

• 
  рискове и слаби страни при управлението;
  
• 
  плюсове и възможности за развитие на потенциала.
  

Под „ефективно управление на общинската собственост" следва да се разбира комплексен и интегриран процес, включваш систематични и координирани дейности и практики, чрез които Общината оперира със собствеността си, управлява разумно възникващите рисковете, разходите и приходите от собствеността. Отговорното и разумно управление изисква точна оценка и анализ от ползите и евентуалните загуби, които могат да възникнат през целия жизнен цикъл на имота - придобиване, използване, поддържане, опазване, предоставяне или разпореждане. Само по този път могат да бъдат постигнати целите, които общински съвет и общинска администрация са си поставили в стратегическите документи на управлението.

Трябва да се има предвид и факта, че общинската собственост е постоянен, самостоятелен източник на приходи за общинския бюджет и обезпечава финансирането на голяма част от общинските разходи, свързани с различни дейности. Неефективното управление би поставило под въпрос възможността за собствено финансиране на дейности извън делегирания бюджет.
1. Принципи при управление и разпореждане с общинската собственост
- Законосъобразност – В своите действия Общинският съвет и Кметът на общината се ръководят от правомощията си, установени от закона и подзаконовите нормативни актове.

- Приоритетност на обществения интерес – Съгласно ЗОС Общинският съвет и кметът на общината управляват Имотите и вещите общинска собственост в интерес на населението на общината и с грижата на добър стопанин.

- Реализиране на местни приходи – Целите и същността на стратегията са именно създаване на плановост и предвидимост не само на действията спрямо общинската собственост, а и на възможностите за реализиране на местни приходи. Трябва да се търси баланса между необходимостта от собствени приходи и обществения интерес, без те взаимно да се конфронтират.

- Публичност и прозрачност - При придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество трябва да се осигурява откритост, достоверност и пълнота на информацията в рамките на закона, за да може от една страна да се насърчава конкурентната среда, а от друга да се увеличи нетърпимостта към явления като корупцията.

- Целесъобразност – Управлението на общинската собственост се извършва съобразно предназначението и нуждите, за които тя е предвидена и съобразно заложените цели в програмните документи на общината.

- Състезателност при разпореждането – Разпореждането с общинска собственост се извършва съгласно приетата от Общинския съвет Наредба за придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество, която предвижда провеждане на публичен търг или публично оповестен конкурс, освен ако в закон е предвидена друга възможност.

2. 
   Основни цели
   

Основните цели следват запазване на традициите, поставени от предходната стратегия, защото управлението на собствеността и отчитането на резултатите са продължителни процеси, които не се вместват в един управленчески мандат. Основните цели в този аспект са:

1. Осигуряване на устойчиво развитие на общината, подобряване на селищната среда, подобряване на инфраструктурата, създаване на условия за бизнес, култура, спорт, отдих, туризъм и повишаване на сигурността.

2. Подобряване на екологичната среда и опазване на защитените зони и територии в съответствие с изискванията на приетата нормативна база и регламенти.

3. Гарантиране на ефективно управление и запазване размера на приходите от стопанисването на общинската собственост. Към настоящия момент повишаване на приходите е трудно да се планира, но при промяна на целия икономически и инвестиционен климат в страната и ефективно въвеждане на неизползвани до момента форми на сътрудничество като например публично-частно партньорство, е възможно отчитане на ръст.

4. Трябва да се утвърди разбирането, че общинската собственост не е инструмент за разрешаване на конкретна проблематика, а е стратегически ресурс на общината, и по тази причина следва да се управлява чрез принципите на плановост, предвидимост, прозрачност, отчетност и ефективност.

Съгласно Главните регистри на общинската собственост към настоящия момент в община Кочериново има съставени 1942 акта за общинска собственост спрямо налични 1085 към 2011г.

С влизане в сила на Закона за общинската собственост на 01.06.1996 година стартира процесът на идентификация на общинската собственост, който продължава и в момента.

През изминалите години от влизането в сила на ЗОС не е извършена работа по пълното идентифициране на общинската собственост поради ограничения административен и финансов ресурс. Проучване и актуване на имоти се е извършвало предимно при наличие на инициатива за разпореждане с конкретен терен или сграда или когато е било необходимо наличието на документ, удостоверяващ вида собственост – кандидатстване по програми, реализация на проекти и др. Налице са имоти, чийто статут след 1996 г. не е изяснен поради факта, че в отделни периоди са били собственост на различни държавни институции, кооперации или други лица. Не достатъчно бяха изяснени и наемните отношения и клаузите по тях. Напълно проучване на текущото състояние на общинската собственост и наличните документи за тях започна през 2011 г. поради това, че липсата на яснота относно количествените и качествени параметри се оказа пречка пред:

• 
  планиране на тяхното управление.
  
• 
  участие на общината в мерки за подпомагане по оперативните програми
  
• 
  планиране на приходите и разходите
  
• 
  възможността за употребата им не по предназначение
  

Анализът показа, че имотите, които са в територията на града са малки, разпокъсани, често обременени със съсобственост, преминаващи комуникации или някакви частични ограничения. От гледна точка на възможностите за застрояване почти липсват терени със сериозен инвестиционен потенциал в рамките на град Кочериново. Ограничения в управлението поставя и фактът, че не за всички имоти извън градския център има действащи планове за регулация. Върху имоти без подробни устройствени планове не може по закон да се учредява право на строеж. С предприетите мерки за изготвяне на Подробен устройствен план се предвижда съществуващата проблематика да бъде значително намалена.

По-значими имоти като възможност за използване или застрояване са тези на закрити учебни заведения, с които не са извършени разпоредителни сделки. Тяхното стопанисване обаче е много сложен процес, изискващ точна преценка и баланс между разходите за поддръжка, които са големи, и евентуалните приходи. Наличните ограничения в специалните закони относно видовете разпореждания с тях се оказват пречка пред инвеститорския интерес.

В този аспект голяма чат от вниманието на общинският съвет и ръководството на общината е съсредоточено върху функциониращите сгради общинска собственост, като се осъществяват мерки за енергийна ефективност, поддръжка, подобряване на средата.

Анализът открои още един проблем – липсата на общински жилища. Ограничен брой жилища с такива характеристики или предвидени за гости са били налични преди 1996 г., като са разположени в административната сграда на общината. В последствие тези жилища са продадени на ползвателите им или на др. лица или са ползвани за обезщетение. В резултат при наличие на кризисни ситуации и оставяне на семейства без подслон, общината не може да реагира по адекватен начин.

Поземлените имоти, които общината придоби, и които са земеделски земи, също като цяло са малки и разпокъсани. Повечето са придобити по реда на чл. 19 от ЗСПЗЗ, което предполага останали малки имоти между по-големи масиви, които или не са потърсени от собствениците или пък те не са предприели предвидените процедури съгласно нормативните изисквания.

По-големи имоти – земеделски земи, са налични в землищата на селата западно от р. Струма, особено с. Фролош. Там обаче проблемите са следните:

- повече от имотите са с начин на трайно ползване пасища и мери, които са публична общинска собственост и с тях не може да се извършват разпоредителни сделки. Към тях почти липсваше интерес, като единствено мерките за подпомагане амбицират определени производители да ги наемат и ползват. Освен това през периода 2011-2015 г. нормативната уредба относно отдаването под наем на пасища и мери бе променена неколкократно, което затрудни процедурите.

- демографския потенциал, техническата изграденост и инфраструктура не са достатъчно развити, за да може инвеститорите да поемат рискове от инвестиране на средства.

Помещенията, отдадени под наем, често бяха с неподновявани договори или без наличие на ясна възможност за разделяне на ползваните консумативи като електроенергия и вода от общите за общинската сграда разходи. Това наложи в кратък срок да се предприемат мерки чрез решения на общинския съвет и последващи търгове и конкурси да се актуализират наемните отношения, които към настоящия момент са в рамките на предвидените съгласно ЗОС разпоредби.

Имайки предвид връзката между необходимостта от задоволяване на определен вид потребности на населението и наличието но собственост, през предходния мандат бе осъвременена инфраструктурата. В сферата на грижата за децата, образованието, спорта и младежките дейности бяха изградени множество детски площадки и спортни игрища. На бъдещ етап това изисква и отговорна политика по стопанисването им от техните ползватели по населени места или институции, като това е възложено от кмета на общината със заповед.

Във връзка със задоволяване на културните и духовни потребности, през периода 2011-2015 г. са реновирани читалища на територията на общината.

Значително по-ефективно може да се стопанисват сградите, които са предоставени на администрацията по населени места.

Общинските имоти могат да се класифицират по функции и с оглед на потенциали им като:

• 
  имоти, които се използват за административни нужди
  
• 
  имоти, които се използват за предоставяне на публични услуги (образователни, културни, спортни, здравни и др.)
  
• 
  имоти, които не се използват за административни нужди и за предоставяне на публични услуги и могат да се отдават под наем, за ползване на юридически лица, за концесиониране или с тях да се извършват разпоредителни сделки. Този тип имоти са именно категорията, която трябва да генерира нетни приходи. Обикновено имотите, предвидени да задоволяват обществени потребности, не генерират приходи, а се разглеждат като генериращи разходи.
  

Анализирайки състоянието на общинската собственост, се открояват следните: