Възможности за оценка на риска при инвестициите в жилищни недвижими имоти докторант Яна Стоенчева

Интересът на инвеститорите към жилищната недвижима собственост се определя от съотношението между основните им характеристики (те представляват реален актив, възможни са гъвкави условия на финансиране, уникалност, дългосрочност на инвестицията, сигурност, по-висока доходност от банковите депозити и ДЦК, неподвижност и др.) и от възможностите, които предлагат останалите форми за инвестиране на капитала. Доверието към инвестициите в недвижими имоти е видно от усреднената структура на инвестиционния портфейл на Руските инвеститори;²

Таблица 1. Инвестиционен портфейл на Руските инвеститори

Видове инвестиции	%	Видове инвестиции	%
недвижимост	21	злато и скъпоценни камъни	7
държавни облигации	10	стоки	4
корпоративни облигации	14	алтернативни инвестиции (лично хоби, страст или предпочитание)	4
акции	14	венчърен капитал	2
наличност	11	други	6
валута	7

Източник: Сп. Инвестиции ,,Профессиональный взгляд” №1 (5) 2013, стр.4

Цитираният източник не уточнява каква част от инвестициите в недвижимост се отнасят за ЖНИ, но е безпорен факт, че жилищата са най-широко разпространените и най-достъпна форма за инвестиране в недвижимост в Русия. Например³ за участие в инвестиционен фонд за закупуване на част от търговки център в Москва, за което се прогнозира годишна доходност по-висока от тази при инвестиция в жилище, минималният праг е 100 000 долара. Освен това характеристиките на жилищната собственост са най-понятни и достъпни за масовия инвеститор и чрез ремонт и поддръжка той може да увеличи тяхната атрактивност, тъй като е едноличен собственик за разлика от недвижимата собственост в търговски, складови, промишлени обекти и офис-сгради, придобити като дялово участие в инвестиционни фондове. В този смисъл поддържаме становището на Александр Юльевич Джапаридзе⁴, главен изпълнителен директор на най-голямата и просперираща сондажна компания в Русия – EDC относно избора в какво да се инвестира, той съветва ,,Ако не познавате бизнеса, в които се готвите да инвестирате, то инвестицията се превръща в игра на карти. Да инвестираш в неизвестни процеси означава да инвестираш в риск”.

Както при всяка друга инвестиция, така и при инвестирането в жилищни недвижими имоти съществува определен риск, който трябва да бъде измерен.

Според Дж. Фридман и Дж. Харис⁵ рискът представлява възможността нещата да не се развият според очакванията ни.

Х. Блок⁶ определя риска като вариантност на възможните резултати от дадена инвестиция.

Й. Йовкова⁷ определя рискa при инвестирането в недвижими имоти като вероятната опасност фактическата възвръщаемост от инвестицията в недвижимия имот да се отклонява от очакваната (прогнозираната, средната).

Рискът може да бъде измерен количествено чрез статистическата величина стандартно отклонение.

Й.Йовкова⁸ разглежда исторически и очакван риск при инвестициите в недвижими имоти:

- исторически риск:

Къдетo:

r_{i –} фактическата възвръщаемост от инвестицията в момента “i”;



n – броят на моментите, обхванати от анализирания период;

- очакван риск:
₍₂₎

Където:





P_i – вероятността за сбъдване на i-о вероятностно състояние на икономиката;

n – брой на вероятнoстните състояния на икономиката;

Според нас определянето на вероятност за сбъдване на i-тото състояние на икономиката е свързано със сложен макроикономически анализ, в които участват и външни за страната фактори, които нямат количествено измерение и участието на тази вероятност би затруднило използването на формулата за очакван риск. Именно поради тези трудности, според нас за нуждите на фирмите в този бранш, както и за отделните граждани би било по-лесно и практически осъществимо използването на формулата за исторически риск, като миналите отчетни стойности се заменят с очакваните стойности.

Една добра модификация на формулата за измерването на риска е чрез стандартното отклонение при цените на жилищните недвижими имоти.

Недостатък на стандартното отклонение като измерител на риска е, че този показател е изразен в същата мерна единица, в която е изучаваната величина, което не дава възможност рискът да се сравнява с други величини изразени в различни мерни единици. От гледна точка на тълкуването на големината на показателя по-подходящо е да се използва коефициента на вариация⁹, изчислен на базата на стандартното отклонение, които представя очакваната вариация под формата на %.

Коефициентът на вариация има следния вид:

₍₃₎

Където,



За реализиране на настоящето изследване са използвани изчерпателно текущите данни на цените за продажба при еднородни двустайни жилищни имоти в град София към 28.05.2015г. в сайта (www.imot.bg). Според нас инвеститорът се интересува най-вече от очаквания риск, а не от историческия. За изчисляване на очаквания риск посредством (σ) или () е необходима прогноза за очакваната възвръщаемост и за вероятността тя да се сбъдне за всеки от бъдещите подпериоди. Точни прогнози в това отношение са невъзможни. Те винаги имат вероятностен характер, защото явлението е сложно и влияещите фактори са голям брой. Някои от тях нямат количественото изражение. Затова ние предлагаме друг индикатор за оценка на степента на инвестициония риск.

Степента на възвръщаемост обичайно се представя като съотношение на средногодишният очакван доход и размерът на направените разходи за въвеждане на жилищния недвижим имот в експлоатация. Към разходите биха могли да се калкулират и стойностите на текущите ремонти и подобрения през периода на експлоатация. Тоест:

r – очаквана възвръщаемост (средногодишна);

ПР – очаквани приходи (средногодишни);

Разх. (цени) – разходи за въвеждане на обекта в експлоатация.

При избора на обект за инвестиция трябва да се извърши сравнение в степента на очакваната възвръщаемост. Тя от своя страна зависи от очакваните приходи и от направените разходи. Рискът да не се сбъднат очакванията за възвръщаемост зависи от степента на устойчивост на компонентите на формулата. Ако изборът се извършва измежду съвкупност от еднородни обекти, то очакваният от тях приход ще е до голяма степен еднакъв и в този случай възвръщаемостта ще зависи почти изцяло от направения разход. С други думи степента на вариация на офертните цени би могла да се използва за оценка на риска при инвестиционния избор. Ако при приблизително еднакви технически характеристики и локализация на жилището бъде избран обект с по-ниска цена възвръщаемостта ще е по-висока, а при по- висока цена възвръщаемостта ще е по-ниска.

На практика в това съждение има известна доза условност, защото всеки имот е с нещо уникален. Възможно е това да е дограмата или подовото покритие или оборудването и изпълнението на санитарните възли или дори мазилката. С оглед на постигането на избраната инвестиционна цел обаче някои допълнителни екстри, които няма да донесет по-висок приход едва ли биха били оправдани ако са основание да се плати по-висока покупна цена. Например – малко е вероятно наемателят да се съгласи на по-висока от средната за квартала наемна цена за това, че стъклопакетите на дограмата са от специален енергоспестяващ вид, което е трудно доказуемо или ако паркетът е естествен първокачествен дъб или ако конструкцията на санитарния фаянс е водоспестяваща.

С тези проценти според нас просто и лесно степента на риск при избор на обект за инвестиция би могла да се измери с помоща на вариацията на офертните цени за еднородни обекти, измерени чрез коефициента на вариация.

Характерна особеност на предлаганият от нас индикатор за оценка на инвестициония риск е, че той може да се използва само при развити пазари, когато се сравняват достатъчен брой еднородни обекти. Той е неприложим за оценка на риска за постигане на устойчива възвръщаемост за един отделно взет жилищен имот.

За да илюстрираме предложения способ извършихме следния експеримент. За всеки от кварталите на град София, за които има достатъчен брой оферти (минимум 3) са обособени две еднородни групи жилищни недвижими имоти предложени за продажба.

Първа група: двустайни панелни жилища.

Втора група: двустайни монолитни жилища (тухла, ЕПК, ПК). В рамките на всяка от двете групи обектите са еднородни в значителна степен по показателите: квадратура, (60-70 кв.м), етаж (2-5); наличие на асансьор, наличие на ТЕЦ.

Изключени са онези квартали, за които има по-малко от три оферти, отговарящи на изброените по-горе характеристики, защото с намаляването на обема на подсъвкупностите, изчислените за тях показатели има голяма вероятност да са случайни.

С най-голям риск са инвестициите в кварталите Красна поляна 1 (23.08%), Слатина (17.74%), Дружба 2 (13.76%), а с най-нисък риск са кварталите Дианабад (0.79%), Иван Вазов (0.84%) и Люлин 4 (1.31%).

Таблица 2. Степен на риск при закупуване на двустайни монолитни жилища измерен чрез коефициента на вариация

Получените резултати показват, че степента на риск при двустайните монолитни жилища варира в границите от 38.84% до 2.31%.

С най-голям риск са кварталите Док. паметник (38.84%), Център (26.11%) и Сухата река (22.86%) а с най-нисък риск Лагера (2.31%), Люлин 1 (3.29%),Младост 2 (4.55%).

За минимизиране на риска, бихме могли да изведем следните препоръки към потенциалните клиенти в лицето на гражданите и фирмите решили да закупят ЖИ.

1. При по-висок риск се препоръчва по-детайлно проучване на обекта на инвестиция.

2. Проучване на субективни причини, на които се дължи отклонението.

3. Проучване на по-голям брой оферти преди да се вземе решение.
Библиография:

1. Александр. Джапаридзе, Сп. Инвестиции, ,,Профессиональный взгляд” №1 (5)/2013

2. Драганов Х., Димитрова Г., Управление на риска, УИ. ,,Стопанство”, София, 2009

3. Екатерина Черных, На бойком месте, Сп. Инвестиции ,,Профессиональный взгляд” №1 (5)/2013

4. Йовкова Й., Инвестиции в недвижими имоти и аспекти на фанансирането им. Изд.комплекс-УНСС, София, 2014 г.

5. Фридман Дж., Харис Дж., Инвестиции в недвижими имоти. София: Кабри, 1996

6. Block, H., Foundamentals of financial management. New Jersey,1992

7. www.bnb.bg