Доклад за оценка степента на въздействие на инвестиционно предложение за

Данни за Възложителя:

„БРИЗ 2000“ ООД, ЕИК 131141053;

„АЛЕПУ ВИЛИДЖ“ АД, ЕИК 1029085058
Пълен пощенски адрес:

„ГБС ТУРС“ ЕАД, гр. София, ул. Дамяница № 3-5;

“БРИЗ 2000“ ООД, гр. Божурище, кв. „Пролет“ 4, вх. В, ап. 2;

“АЛЕПУ ВИЛИДЖ“ АД, гр. Созопол, ул. „Гларус“ № 4.

„ГБС ТУРС“ ЕАД, ЕИК 175126398, представлявано от Радослав Антонов Котларов

„БРИЗ 2000“ ООД, ЕИК 131141053, представлявано от Николай Ангелов Милошев – Управител (чрез пълномощник – Цветанка Николова Павлова)

„АЛЕПУ ВИЛИДЖ“ АД, ЕИК 1029085058 , представлявано от Атанас Йорданов Петров – Управител (чрез пълномощник - Цветанка Николова Павлова)

инж. Цветанка Николова Павлова

тел.: 02/ 91 51 675; 0887/411 048

e-mail: tspavlova@bgs-bg.com

I. АНОТАЦИЯ НА ИНВЕСТИЦИОННОТО ПРЕДЛОЖЕНИЕ.

Имотите в които ще бъде извършено курортното застрояване са (Приложение № 2):

- имот с идентификатор 67800.49.27 на площ от 7568 кв. м., м. „Алепу“, землище гр. Созопол, област Бургас, с начин на трайно ползване „За курортен хотел, почивен дом“, собственост на „АЛЕПУ ВИЛИДЖ“ АД;

- имот с идентификатор 67800.12.423 на площ от 12 612 кв. м., м. „Алепу“, землище гр. Созопол, област Бургас, „За друг курортно-рекреационен обект“, собственост на „БРИЗ 2000“ ООД;

- имот с идентификатор 67800.12.420 на площ от 492 кв. м., м. „Алепу“, землище гр. Созопол, област Бургас, „За друг курортно-рекреационен обект“, собственост на „БРИЗ 2000“ ООД;

- имот с идентификатор 67800.12.421 на площ от 71 кв. м., м. „Алепу“, землище гр. Созопол, област Бургас, „За електроенергийно производство“, собственост на „БРИЗ 2000“ ООД;

- имот с идентификатор 67800.12.422 на площ от 115 кв. м., м. „Алепу“, землище гр. Созопол, област Бургас, „За друг курортно-рекреационен обект“, собственост на „БРИЗ 2000“ ООД.

Прилагаме Нотариален акт за покупко – продажба, Договор за покупко-продажба и Предварителен договор за учредяване право на строеж (Приложение № 2):

• 
  Нотариален акт за покупко – продажба на недвижим имот № 167, том ІІ, рег. № 2887, дело № 306/2003 г.
  
• 
  Нотариален акт за покупко – продажба на недвижим имот № 168, том ІІ, рег. № 2889, дело № 307/2003 г.
  
• 
  Договор за покупко-продажба № 326/01.11.2007 г.
  
• 
  Предварителен договор за учредяване право на строеж върху недвижим имот срещу задължение за строеж от 12.08.2016 г. между „Алепу Вилидж“ АД и „ГБС – ТУРС“ ЕАД.
  
• 
  Предварителен договор за учредяване право на строеж върху недвижим имот срещу задължение за строеж от 16.06.2016 г. между „БРИЗ 2000“ ООД и „ГБС – ТУРС“ ЕАД.
  

В разработването на проекта са следвани няколко главни цели:

• 
  Хармонично вписване на обемите на сградите в средата, така че да не се презастрои терена, да се остави достатъчно свободно пространство за озеленяване, рекреация и подход към плажа;
  
• 
  Да се създаде максимален комфорт, да се предостави максимално добра гледка от всяка жилищна единица към морето, да се осигури уединеност, уют и спокойствие за летуващите, както и функционално вътрешно разпределение;
  
• 
  Да се създаде възможност за социализация, чрез обособяване на различни зони за комуникация, в зависимост от индивидуалните интереси на почиващите;
  
• 
  Създаване на съвременна архитектура, използваща традиционни мотиви и пресъздаваща духа на мястото, кореспондирайки със съществуващия комплекс Св. Тома.
  

1. 
   „Алепу Вилидж”, имот с идентификатор 67800.49.27
   

Подземната част на сградите ще бъде интегрирано конструктивно съоръжение във връзка с укрепването на съществуващо свлачище на терена.

Градоустройственото решение е повлияно от особеностите на терена. Поради силно изразената денивелация с понижение на североизток и ограничението от кота корниз 7.5 м, сградите стъпаловидно следват терена, като част от тях са полувкопани.

Достъпът до подземния паркинг ще се осъществява посредством двулентов вход/изход от прилежащата улица. За удобство на ползвателите е предвиден и асансьор за автомобили.

В югоизточния край на имота, на най-ниската кота, са разположени обществено-обслужващите функции на комплекса, които включват открит басейн с 200 шезлонга и заведение за хранене за 200 седящи места. Басейнът е на кота терен, която е над плажната ивица. Местоположението на басейна по проект е на разстояние от геозащитното съоръжение и няма връзка с него. Към басейна ще бъдат предвидени компенсаторен резервоар, преливен канал, сифони и тръбни линии, както и пясъчни филтри и UV лампи за пречистване на водата във вътрешен рецикъл. Не се предвижда отвеждане на вода от басейна към плажната ивица.
За лесен достъп до нивото на обществената част на комплекса освен главната алея са предвидени и бързи напречни връзки чрез стълбища, разположени между отделните групи блокове и панорамни асансьори. Асансьорите ще обслужват няколко нива - ниво рекреация, ниво източен жилищен блок и ниво обществена зона.

Апартаментната зона е проектирана с изглед на изток, с общо 105 броя апартаменти.

При стъпаловидното слизане на блоковете са използвани покривите за разполагането на главната алея, следвана от зелен буфер и самостоятелен двор на прилежащите апартаменти. Достъпът до тези апартаменти се осъществява директно от алеята.

Жилищата, разположени на втория етаж от даден блок, са достъпни чрез коридори от юг. Основният подход до тези коридори са открити стълбища, разположени непосредствено до главната алея. Предвидена е и възможност за влизане от подземния паркинг.

Прилагаме Генерален план на курортен комплекс „АЛЕПУ ВИЛИДЖ“ И „АЛЕПУ –БРИЗ ВИЛИДЖ“ (Приложение № 3).
Функционално предназначение и планова структура

Всички жилища са едностранно ориентирани на изток, с изключение на крайните апартаменти, които получават допълнително югоизточна или североизточна ориентация.

Всички блокове са разпределени на секции, с понижение спрямо другата, следвайки наклона на главната алея.

Апартаментите са типови с квадратура от 50-60 м² до 85-90 м² и включват: коридор, дневна с кухненски бокс и трапезария, спалня/и, баня с WC и тераса.

В имота не се предвиждат паркоместа.

Подбора на фасадните материали е съобразен със съседните сгради с цел постигане на диалог между архитектурните образи и създаването на общ архитектурен ансамбъл в комплекса. Използват се различни цветове минерална мазилка, каменна и дървена облицовка.

Площ УПИ: 7568 m²

Застроена площ (ЗП): ≈ 1200 m²

РЗП : ≈ 7300 m²

Плътност на застрояване: 30%

Интензивност на застрояване: 1.2

Процент на озеленяване: 50%

Характер на застрояването: h до 10 м;

2. 
   „Алепу-Бриз Вилидж”, имот с идентификатор 67800.12.423
   

Имотът е заобиколен от две страни от улици, като автомобилният достъп ще се осъществява от северозападния ъгъл. Предвидена е вътрешна автомобилна алея, успоредна на западната граница на имота, посредством която се стига до паркинг-сградата, разположена в централната част на имота.

Автомобилния достъп до паркинг-сградата се осъществява чрез двулентова рампа. Сградата на паркинга е едноетажна, но поради денивелацията на терена, като от източната страна е полувкопана. Успоредно на рампата за паркинга е развита друга рампа, коята се изкачва до нивото на покрива и прилежащата на имота улица. На покрива, са разположени още паркоместа, като общия брой паркоместа е 153.

Апартаментната сграда се състои от два блока Блок А и Блок Б, свързани чрез общ коридор. Сградата представлява четириетажен обем, разположен по периферията на северната и западната част на имота. Достъпът до сградата се осъществява от централната част на имота, посредством алейна мрежа, която осигурява лесни връзки с плажа, паркинга и съседния съществуващ комплекс.

Внимателно са изследвани размерът, местоположение и етажността на апартаментните модули с оглед на максимално озеленено свободно пространство, както и предоставянето на ослънчаване и гледка от всеки един апартамент към морето.

В южната част на имота са разположени общежитията за персонала на комплекса. Сградата е на 3 етажа, като е използван коридорен принцип с двустранно разположени стаи и централна стълбищна клетка. На част от партерния етаж са разположени помещения за общо ползване. Общежитията са групирани на модули от по две стаи, за 4 човека, които разполагат с един санитарен възел. Капацитетът на сградите е 120 души. Непосредствено до сградата са предвидени 15 места за паркиране за персонала.

Прилагаме Генерален план на курортен комплекс „АЛЕПУ ВИЛИДЖ“ И „АЛЕПУ –БРИЗ ВИЛИДЖ“ (Приложение № 3).
Функционално предназначение и планова структура.

Апартаментната сграда е предвидена на галериен принцип с едностранно изложение на апартаментите. Предвидени са 4 равномерно разположени вертикални комуникации, включващи асансьори и открити стълбища.

Поради денивелацията на терена сградата стъпаловидното слиза в посока северозапад. Блоковете са разпределени на общо 9 секции, като всяка от тях, състояща се от по 3 апартаментни модула, е с понижение от средно 40 см една спрямо друга, следвайки наклона на терена.

Всички жилища от Блок А са едностранно ориентирани на североизток, с изключение на крайните апартаменти, които получават допълнително югоизточна, източна или северозападна ориентация.

Жилищата от Блок Б са изцяло със западно изложение.

Достъпът до апартаментите се осъществява от отворени коридори и стълбища.

Апартаментите са развити като двустайни жилища, с квадратура от 50 m² и се състоят от коридор, дневна с кухненски бокс и трапезария, спалня, баня и тераса. Приземните нива разполагат със самостоятелен двор.

Подбора на фасадните материали е съобразен със съседните сгради с цел постигане на диалог между архитектурните образи и създаването на общ архитектурен ансамбъл в комплекса. Използват се различни цветове минерална мазилка, каменна и дървена облицовка.

Площ УПИ: 12 612 m²

Застроена площ (ЗП): ≈ 3 500 m²

Разгънта застроена площ (РЗП): ≈ 10 200 m²

Плътност на застрояване: 30%

Интензивност на застрояване: 1.2

Процент на озеленяване: 50%

Характер на застрояването: h до 10 м;
Имоти с идентификатор 67800.12.420; 67800.12.421 и 67800.12.422

В имот с идентификатор 67800.12.420 ще се реализира надземен паркинг и КПП. В имот с идентификатор 67800.12.421 ще бъде построен нов ТП за обслужване на двата комплекса, а в имот с идентификатор 67800.12.422 се предвижда разполагане на постройка, която ще се ползва от обслужващ персонал на комплекса (напр. Градинарска техника и др.).

Строителството на обекта е свързано с използването на вода за питейни нужди. Захранването на обекта с вода ще става от външни съществуващи технически комуникации – съществуващ уличен водопровод (собственост на „ГБС ИНВЕСТ“ ЕАД, захранващ съществуващия комплекс „Свети Тома”), преминаващ успоредно в близост до южната граница на имот с идентификатор 67800.12.296, собственост на „ГБС ИМОТИ“ АД.

По време на експлоатацията водоснабдяването на обекта на ИП се предвижда да бъде осъществено посредством водопроводни отклонения от съществуващ уличен водопровод (собственост на „ГБС ИНВЕСТ“ ЕАД), захранващ съществуващия комплекс „Свети Тома” и преминаващ успоредно в близост до южната граница на имот с идентификатор 67800.12.296 (собственост на „ГБС ИМОТИ“ АД).

За имотите, обект на настоящето инвестиционно намерение, се предвиждат сградни водопроводни отклонения, на които ще се монтират тротоарни спирателни кранове. До 2 м от регулационната линия на имотите ще се изградят водомерни шахти с водомерен възел.

Отпадъчните битови води от обекта чрез разделна канализация ще бъдат включени към съществуваща локалната пречиствателна станция за отпадъчни води (ЛПСОВ) в имот с идентификатор 67800.47.48, изградена и въведена в експлоатация през 2008 г. ЛПСОВ „Хумата“ е собственост на „ГБС Инвест“ ЕАД. Локалната пречиствателна станция за отпадъчни води е с капацитет 2500 еквивалентни жители. Към момента ЛПСОВ работи с капацитет 780 е.ж., като при реализация на проект за „Изграждане на курортно строителство и допълващи дейности в УПИ ІІ-12296 (ПИ № 67800.12.296),местност „Алепу”, землище гр. Созопол, община Созопол“ ще се добавят още 160 е.ж. (процедура от 2016 г., Становище по ЕО № 1-1/28.03.2016 г.). При реализация на разглежданото инвестиционно предложение ще се добавят още 1000 е.ж., т.е. капацитетът на пречиствателната станция е достатъчен и без допълнително разширяване на станцията.
Геозащитни съоръжения

Част от имот с идентификатор 67800.49.27 представлява свлачищно тяло с дължина 72.0 m и широчина 100.0 м. В границите на този имот ще се ситуира Курортен комплекс „Алепу Вилидж”, състоящ се от апартаментна сграда, заведение за хранене, открит плувен басейн и зони за рекреация. Подземната част на сградите ще бъде интегрирано конструктивно съоръжение във връзка с укрепването на съществуващо свлачище, за осигуряване на устойчивостта на терена както в строителен, така и в експлоатационен период.

Ще се проектират укрепителни конструкции, като се приложи следната концепция:

- Преди започване на строителните дейности ще се извърши укрепване на свлачищния откос, посредством сондажно изливни пилоти, анкерирани с инжекционни анкери.

- В експлоатационен период конструкцията на сградите ще изпълняват функцията на постоянно подпорно съоръжение. Това означава, че фундаментната конструкция ще изпълнява комплексна роля - пренасяне на вертикалните и хоризонтални (земетръсни) натоварвания на връхната конструкция, както и поемането на допълнителни хоризонтални сили на земен или свлачищен натиск от откосния почвен масив. Фундирането на сградите ще се извърши с пилоти.

- Свлечената земна маса в границите на ПИ 67800.49.27, частично или цялостно ще се отстрани и ще се замести с уплътнена баластра.

- Фундирането на сградите ще се осъществи на кота + 4.50 м. При вертикалната планировка, в границите на имота, в неговата източна част ще се проектира противоерозионно съоръжение, което ще предотвратява възможността от изнасяне на строителни почви. В случай на морски бури, за предотвратяване на безпрепядствано достигане на морски води до основата на насипа, това съоръжение ще препятства изнасяне на материал от него.

Резултатите от направените стабилитетни анализи за максимално натоварване от сгради и съоръжения в границите на имота показват за всички хлъзгателни повърхнини коефициенти на сигурност Fs, по-големи от минимално допустимите. Проектната подпорна стена ще се изпълни изцяло в частния имот.