Доклад за дейността на Софийския градски съд за 2007 г. Докладът се намира на разположение на народните представители в Библиотеката на Народното събрание

Затова ние ще предложим такава санкция , която може да бъде продължена и да бъде факт, да бъде факт като постоянна под формата на повторно и последващо изваждане, да има определен срок, при условие, че той наистина по същия начин продължава да не спазва изискванията на съответния закон и уредбата за отношенията между съседите.

На следващо място, в този закон е предложено и има текст, който казва, че при Закона за управление на етажната собственост несеквестираността не важи, че това е гарантирано право от Гражданския процесуален кодекс, където е казано в кои части и в какви размери не може да бъде секвестирано жилището на хората. Санкциите могат да бъдат увеличени, за определен по-дълъг период могат да бъдат налагани други санкции, но да забраниш на някого да има минималната квадратура за живот, това го няма в нито един закон и това също противоречи на Конституцията.

Разбира се, тази закрила, която я дава законодателят във всички други закони не може да бъде променена, именно в този закон – става въпрос за чл. 24, ал. 4.

Друг елемент, това е да не се допуска съдът да се произнася по целесъобразност на решението на общото събрание, както е предвидено в чл. 29, ал. 3. Принцип е в правото съдът да се произнася само по законосъобразност на актовете, независимо от техния вид и ранг. Това изключение от правото също не е реално мотивирано.

Освен това има един елемент, който също така прави странно впечатление, това е именно, че гласуването става на базата на идеалните части, притежаваните идеални части.
Във времето много често се продават отделни жилища, особено за по-старите, в които е нарушен дисбалансът на идеалните части, и ако ги съберете в някои кооперации, ще видите, че количеството идеални части е между 130 и 150%, което не е равно на 100%. Там трудно ще може да се установява, трудно може да се установява реално кой с каква идеална част е. След като е ясно по паспортизация, а и апартаментите принципно са типови, би трябвало да бъде на базата на квадратура.

Друг елемент – това са сдруженията, изискванията за сдруженията. Разбира се, че в тези сдружения и чрез тези сдружения ще могат да бъдат урегулирани отношенията между собствениците, като една част от тях е за енергийната ефективност, отпускане на средства по програмата за енергийна ефективност.

Но от друга страна, прави впечатление, че докато за изваждането на собственици, когато няма сдружение, са необходими 100%, то тук, когато има сдружение, се оказва, че може с 50% плюс 1 да извадиш собственика от етажната собственост. Въпросът е: кое налага да се изважда с 50% плюс 1 при сдруженията? Това е необяснимо. Затова ще трябва да има уеднаквяване на тази мярка – и когато има сдружение, и когато няма сдружение.

Казва се също така, че ще се направят сдружения с нестопанска цел. Нали те ще извършват дейност именно със стопанска цел – ремонтната дейност, отдаването под наем на общи площи, надграждането на тези кооперации. Всичко това е стопанска дейност и тогава няма ли да се влезе в противоречие, че създаваш юридическо лице с нестопанска цел, а то ще извършва стопанска цел? Това няма ли да влезе в противоречие със закона?

Именно това са въпроси, които би трябвало да се разгледат и да намерят отражение според нас. Ние ще направим съответните предложения за второ четене.

Нека все пак да се замислим. Защото ние предлагахме за начина на призоваване да не се разрешава това лепене на призовките, а не след дъжд качулка, след като влезе в закона. Сега масово във всички медии имаше, включително и две пространни статии във в. „Труд” на проф. Корнезов, че този начин на призоваване е опасен за всеки един, защото може да бъде осъден без да знае. Същата опасност се получава и при възможността за изваждане на когото и да било. Нека всички знаем, че може би и ние, живот и здраве, да даде Господ да доживеем до 80 години, ако всички други се настроят срещу нас, много лесно можем да бъдем извадени. Могат да бъдат извадени такива слаби хора и да бъде постъпено некоректно спрямо тях. Това е нашето притеснение за тази част от закона. Благодаря ви.

ПРЕДСЕДАТЕЛ ЛЮБЕН КОРНЕЗОВ: Има ли реплики? Няма.

Давам думата на народния представител Мая Манолова.

МАЯ МАНОЛОВА (КБ): Уважаеми колеги, безспорна е необходимостта от приемането на този законопроект. За мен лично не е изненада и подкрепата за него от страна на опозицията, защото в крайна сметка това са проблеми, които касаят повече от половината български граждани, които живеят в условията на етажна собственост. Време беше тези отношения, тези важни обществени отношения да бъдат уредени по един по-модерен начин, като се съобрази цялата динамика и развитие и, разбира се, се синхронизират с европейското законодателство, като се отчетат възможностите, които ни дава европейското членство във вид на получаване на финансиране по различните мерки и по различните оперативни програми.

Бих искала да отбележа, че този обществен интерес беше до голяма степен стимулиран и от Комисията по правни въпроси, тъй като беше организирано обществено обсъждане на този законопроект. В дебата по неговите основни положения се включиха редица неправителствени организации, редица органи и институции, които имат отношение по тази проблематика. Бяха дадени доста ценни идеи и предложения, които ще бъдат отчетени при доработването на законопроекта между първо и второ четене.

Бих искала да обърна внимание на три проблема, които според мен са важни и чието въвеждане в това законодателство ще има важно значение както за подобряване на външния вид и на състоянието на сградите, които представляват етажна собственост, така и за повишаване на тяхната безопасност.

На първо място, това е възможността за създаване на една нова организационноправна форма, която да се занимава с управлението на етажната собственост, а именно създаването на нов тип юридически лица с нестопанска цел, които да бъдат формирани от етажните съсобственици и които да изпълняват функциите по управление на етажната собственост. Това според мен е изключително важна възможност за получаване на допълнително финансиране за поддържане, укрепване и обновяване на сградите предвид възможностите за кандидатстване по различни проекти, по мерките на оперативните програми. Знаете, че изискването е бенефициенти по тези програми да бъдат юридически лица, което е нормално. Хубаво е, че такава възможност ще бъде създадена и за етажните съсобственици.

Според мен обаче има проблем, който е свързан с регистрацията на тези юридически лица с нестопанска цел. Няма нищо лошо в това, че се предлага режим, който е различен от този, който е уреден в Закона за юридическите лица с нестопанска цел, но един прост регистрационен режим, който в същото време да бъде правопораждащ факт за създаването на тези организации в общинските администрации, на мен лично не ми се вижда най-удачното решение. По-нормално би било, аз ще внеса такова предложение между първо и второ четене, тези юридически лица с нестопанска цел да възникват по силата на закона, по силата на Закона за етажната собственост, като бъдат строго разписани изискванията, на които трябва да отговарят. В общините, в общинските администрации да се водят публични регистри, в които да бъдат отразявани тези сдружения с нестопанска цел. По този начин ще се осигури по-голяма прецизност и по-голям контрол върху създаването на тези сдружения, а от друга страна, ще има и публичен достъп до информацията за тях на гражданите, които се интересуват.

Според мен би следвало да се прецизират също така и някои от процедурите по създаването, по съществуването и по прекратяването на тези юридически лица с нестопанска цел. Според мен е непостижимо да се иска съгласието за тяхното създаване на всички етажни съсобственици. Така че би следвало да се търси баланс, от една страна, между възможностите за тяхното създаване и функциониране, от друга страна, за възможностите за отчитане на интересите на всички съсобственици, които притежават собственост в съответната сграда – етажна собственост.

Също така има известно разминаване според мен между правомощията, които има общото събрание като друг орган за управление на етажната собственост, и правомощията на юридическите лица с нестопанска цел, които имат същото предназначение. Тук трябва да се търси баланс, синхрон, тоест да не се поражда конкуренция между функциите и възможностите, които имат двете правно-организационни форми за осъществяване на управление на етажната собственост.

Вторият положителен момент, на който бих искала да обърна внимание, е амбициозната цел на този законопроект да създаде повече възможности и гаранции за управление, за поддържане и за обновяване на сградите. Всъщност всички, които по един или друг начин като адвокати или като етажни съсобственици са ангажирани с проблематиката за вземане на решение в една сграда – етажна собственост, за извършване на необходими ремонти, след това за събиране на финансовите средства, когато такива ремонти са извършени, знаят, че това е един от най-сериозните проблеми, който съществува в момента между етажните съсобственици. Така че тук аз лично приветствам опита на законопроекта и тази тенденция трябва да бъде засилена с предложения между първо и второ четене – да се опрости режимът, чрез който би следвало да се вземат подобни решения, и да се опрости режимът, чрез който да се събират финансовите средства, които са използвани за необходими ремонти, изобщо за укрепване на сградите.

Според мен едно от големите предизвикателства е за създаване на възможности освен за обновяване на тези сгради, за провеждане на мероприятия за повишаване на енергийната ефективност, за тяхното модернизиране. Тук трябва да се търсят наистина работещи решения, които даже и на пръв поглед да изглеждат нестандартни или в голяма степен да вървят към едно опростяване на самите процедури.

Всъщност аз лично разглеждам и създаването на юридическите лица с нестопанска цел в сградите етажна собственост като една възможност за провеждане на повече средства в тази посока, а именно укрепване на сградите, осигуряване на тяхната безопасност, тяхното обновяване и тяхната енергийна ефективност.

И третият момент, на който искам да обърна внимание, е един проблем, с който се срещаме в цялото законодателство, последно в изборното законодателство, а именно проблемът с избирателните списъци, който, според мен, е по-общ. Той представлява проблем изобщо с гражданската регистрация. Аз лично мислех, че би трябвало да се направят едни по-сериозни законодателни промени, които принципно да касаят гражданската регистрация, но този законопроект и на мен ми дава идеята, че по един естествен начин, а именно чрез въвеждане наистина на задълженията в сградите етажна собственост да се води един списък за реално обитаващите съответните сгради, може по един естествен начин да се стигне до актуализиране на самите регистри, до подобряване по един естествен начин на самата система за гражданска регистрация, така че да се получат положителни ефекти в други сфери на законодателството.

Макар и не под формата на реплика, бих искала да кажа няколко думи по повод на преждеговорившия колега Анастасов и изобщо всички колеги, които изразяват едни по-сериозни опасения за това дали някои от мерките, които са предвидени в този законопроект, няма да касаят накърняване на конституционно провъзгласеното право на собственост на българските граждани.

Тук бих искала да кажа, че, първо, това са едни текстове, които са регламентирани в други закони – в Закона за собствеността. Тяхната ефективност е проверена в продължение на дълги години.

Бих искала да кажа също така, че правото на собственост, макар и да се явява едно свещено право, не води до възможност да се упражнява по начин, по който да противоречи на правата на останалите съсобственици в една сграда – етажна собственост и по-скоро хипотезите, които са визирани в закона, касаят злоупотребата с права тогава, когато правото на собственост се ползва по начин, по който уврежда правата на останалите съсобственици и е нормално да бъдат потърсени механизми, за да бъде въведен един нормален, цивилизован ред в тези сгради.

Лично мен не ме притеснява това, че по отношение на някои от живущите в една сграда могат да бъдат приложени и по-сериозни санкции, като например предвидената за изваждане на съсобственик от сградата и това е нормално да се случи.

Бих помолила колегите, които имат подобни опасения, да ги изразяват по-прецизно, защото опасенията, които бяха споделени по време на приемането на Гражданския процесуален кодекс, съвсем скоро ще можем всички ние да се убедим, че нещата не са толкова драматични, че са прецизирани, че е търсен баланс за защита на правото на всеки български гражданин и че е нормално всички нови неща да бъдат приемани с повече съмнения и с едно по-голямо притеснение. Но ако пък нещата не се променят, няма да има смисъл и от промяна в законодателството, а когато става дума за промяна в законодателството за етажната собственост или трябва да се предприемат по-радикални мерки, каквито се предлагат в този законопроект, или просто нашето законодателство ще остане остаряло и не в синхрон с бързите темпове на развитието на живота и на европейското законодателство.

ПРЕДСЕДАТЕЛ ЛЮБЕН КОРНЕЗОВ: Има ли желаещи за реплики?

Давам думата на народния представител Захари Георгиев.

ЗАХАРИ ГЕОРГИЕВ (КБ): Благодаря.

Уважаеми господин председател, уважаеми госпожи и господа народни представители! Ще се присъединя към тези, които казаха, че този законопроект е необходим и е важен за регулиране на обществените отношения в страната ни. На пръв поглед част или голяма част от тези норми, които предвижда законът, са урегулирани и в досега действащи нормативни актове, като Закона за собствеността, Правилника за управление, реда и надзора на етажната собственост, но с този законопроект се въвеждат и някои други възможности, които досега действащите нормативни документи не регулираха и всъщност прави урегулирането на тези отношения много по-стабилно чрез един цялостен законодателен акт.

Двата вида ползи са следните.

От една страна се дава възможност да се уредят по-нормално отношенията между обитателите на сградите, а, от друга страна, се дава възможност да се подобри отношението на собствениците към активите, когато те са в съсобственост.

Въвеждането на един облекчен режим за създаване на сдружения с нестопанска цел по друг ред, различен от специфичния закон, само облекчава хората, които са в една обща етажна собственост.

Бих искал да припомня, че в етажната собственост не са само граждани, които обитават общи жилища, в нея са и граждани, които имат общи собственици в друг тип сгради, в това число все повече увеличаващите се като брой на съсобственост в административни и бизнес сгради, почивни сгради. С приемането на Закона за преобразуване и приватизация и възможността да се приватизират и медицински активи, тоест, активи на болнични заведения, този въпрос за регулирани отношения ще възникне и там.

Необходимо е, според мен, както някои от говорилите преди това частично засегнаха, да разширим взаимодействието на този закон с други закони, за да стане той един удобен за ползване и прилагане документ за хората, които се интересуват от него.

Така например, без съмнение трябва да се транслират, да намерят приложение текстове, свързани със Закона за енергетиката, където също има уреждане на такива общи взаимоотношения между обитателите в съсобственост, текстове от Закона за енергийната ефективност, особено за водоснабдяване, канализация и така нататък.

Особено важно е да се откроят по-ясно ангажиментите на общините по прилагането и контрола по прилагането на този закон.

В много голяма част те са субекти, които са от една страна нормотворци, свързани с прилагането на този закон, от друга страна имат ангажимента за контрола по изпълнението на тези нормативни актове. Ще припомня, че това са въпросите, свързани с прилагането на Наредба № 1, а именно шумът и наличието на домашни любимци в жилищата, въпросите, свързани с почистването на прилежащи територии на етажната собственост, и въпросите, свързани с изваждането на обитателите, защото точно така може би е формулирано в закона, от заеманите от тях жилища, някои от които са и собственици на тези жилища.

Този въпрос според мен основателно беше поставен от господин Анастасов в трудността на възприемането от общественото мнение на подобен акт, от една страна.

От друга страна, за мен е интересно и ако вносителите разполагат с такава информация, ще е интересно да я чуем. По досега действащия Закон за общинската собственост и ПУРНЕС тази възможност я имаше налице.

Имаме ли данни колко такива процедури в държавата България са се случили до този момент по реда на действащия досега закон, за да преценим как се прилага той?

ПРЕДСЕДАТЕЛ ЛЮБЕН КОРНЕЗОВ: Няма такива случаи, да Ви кажа.

ЗАХАРИ ГЕОРГИЕВ: За да избегнем този остър сблъсък, както и опасенията за някой по-немощен, както се изрази господин Анастасов, собственик, може да се стигне до компромисен вариант за изваждане за определен период. Защото законопроектът и в този си вид не предвижда отнемане на собствеността, а предвижда изваждане завинаги. Може да се отиде на по-леки варианти, за да се види как ще действат подобни закони. Аз лично не мисля, че нито обитателите, нито пък съдебните инстанции биха си позволили да злоупотребяват, ако няма налице такива случаи на влизане в разрез с Наредба № 1, най-вече за това говорим тук.

Другият важен момент, който според мен е добре да намери място в този законопроект, е акцентът към връзката със Закона за устройство на територията, а именно потребността от паспортизация в рамките, мисля, че беше до 2012 г. на всички сгради. Ако не се подскаже и пътят, и изисквания към този процес, в един момент през 2012 г. ще се озовем в невъзможност да изпълним този закон, който сме приели и той вече е в сила.

Без съмнение, конфликтен момент и по сега действащи закони е поддържането на общи части и невъзможността на някои от обитателите да правят своите вноски съгласно взетите решения от общото събрание на етажната собственост. Трудно ще се намерят компромисни пътища. Важно е, според мен, да се съблюдава необходимостта от поддържането на общите части, както и от ремонтите, така че да се опазва общата собственост. Който не е в състояние да прави това, ще бъде длъжник на останалите, които дават своите вноски.

Мисля, че по отношение на принципа на гласуването, различни принципи се прилагат в зависимост от това какви решения се вземат. Когато се взема решение, касаещо увеличаване на стойността на сградата чрез вноски на собствениците, логично е това да се прави на базата на собствеността, която имат. Тоест на базата на идеалните части, които притежават. Така че тук няма нищо ненормално, че ако някой притежава 50% от етажната собственост, той ще плати 50% от вноските. Когато се вземат решения за поддръжката, за обикновената текуща поддръжка на етажната собственост, нормално е това да става на базата на обитателите, независимо от начина, по който руши, по който замърсява етажната собственост.

Не на последно място бих искал да изтъкна необходимостта да се намерят онези разумни механизми, които сега съществуват в някои от законите, за съвместяването предназначението на една сграда междужилищна такава и друг тип офисна или за занаятчийски дейности, за да не се навлиза в ущърб на обитателите, от една страна, и да не се отнемат възможности, където това е допустимо да стане, да се практикуват някои дейности, които не пречат на жилищното обитаване. Благодаря.

ПРЕДСЕДАТЕЛ ЛЮБЕН КОРНЕЗОВ: Има ли реплики?

Давам думата на народния представител Йордан Величков.

ЙОРДАН ВЕЛИЧКОВ (независим): Благодаря, господин председател.

Уважаеми колеги, Законът за етажната собственост е очевидно един напълно необходим нормативен акт. В проекта, който се предлага, сполучливо е направен опит за регулиране на отношенията между живущите в общите сградни фондове. Добре е регламентиран начинът на управление на тази етажна собственост – ясно са регламентирани както управлението на етажната собственост, така и правомощията на органите, които ще ги осъществяват. Сравнително точно са фиксирани правата и задълженията на собствениците. Особено важно е нормативното уреждане на възможността за реконструкция, ремонт и основно обновление или, както се казва, саниране на сградите.

Липсата на такава правна уредба досега доведе до рискови технически ремонти на сгради и до злополуки и жертви при нарушение именно на тези технически изисквания. Строителният бум, който в момента е налице, също налага едно ясно и точно законодателно регулиране на отношенията между многобройните притежатели на етажна собственост.

Наред с положителните страни в законопроекта, според мен, недостатъчно са засегнати някои въпроси, между които, на първо място, поведението на живущите. Член 4, ал. 5 твърде плахо засяга този въпрос в пожелателната форма да не се нарушават добрите нрави. За какви добри нрави става дума, когато грубо се нарушава общественият ред в сградата и се съсипват почивката и сънят на десетки и стотици живущи?

Добре известно е, че в редица страни, специално по този въпрос, има текстове, които задължават спазването на необходимия ред, дисциплина, включително и изискване да се застилат апартаментите от 80 до 90%. Освен това при нарушение, е необходимо да се използват и органите на реда, тоест полицията. На второ място, липсва по-категорична разпоредба относно поддържането на общите части и фасади, както и теренът около сградите, а състоянието на огромна част от жилищния фонд е в окаяно състояние. Наистина огромна част от българския народ живее трудно. Проблемът със заделяне на средства за големи ремонти при тези крайно ниски доходи е труден, но е недопустимо част от входовете и най-близките терени около сградата да бъдат в такова окаяно състояние. Изхвърлянето на боклука, търпимостта към безпорядъка, бурените, купищата строителен материал до жилищните сгради е, меко казано, укоримо и недопустимо! За тези неща се изискват не толкова средства, колкото желание и трудолюбие. Ако такива липсват, то собствениците трябва да бъдат задължени законодателно да преодолеят този хаос и безпорядък, в който живеят.

Накрая бих искал да направя две конкретни бележки в законопроекта, който се предлага. Член 42, ал. 1 препраща към чл. 41, ал. 4, т. 13. Очевидно се касае не за т. 13, а т. 14 от чл. 41, ал. 4.

На второ място, чл.  52 регламентира санирането, тоест обновлението да се извършва при съгласие на 51% от притежаващите идеални части от сградата. Тази идея е добра, но дали на този етап тя е приложима, още повече социалният статус трудно би позволил на половината от живущи, които очевидно са по-бедната част, да се включат в това саниране. Може би в тази връзка от вносителите би могло да се помисли още веднъж дали този процент да бъде не 50, а две трети от броя на живущите и притежаващи етажната собственост. Благодаря за вниманието.

ПРЕДСЕДАТЕЛ ЛЮБЕН КОРНЕЗОВ: Благодаря.

Давам думата на народния представител Ненко Темелков.

Парламентарната група на Коалиция за България има две минути и половина.

НЕНКО ТЕМЕЛКОВ (КБ): Благодаря, господин председателю.

Уважаеми колеги, поради това, че ми остава съвсем кратко време, ще си спестя позитивите, които бих изказал за този законопроект. Ще подчертая само някои неща, които според мен трябва да бъдат обмислени и регламентирани между първо и второ четене.

Част от сградите са със смесена собственост. Тоест освен частна собственост, има общинска и държавна. В такъв случай задължително трябва да запишем в закона, че се образува сдружение на собствениците. По този начин представителството на общините и представителството на държавата да бъдат регламентирани в това сдружение, както и техните задължения към сдружението с оглед на решенията, които се вземат по поддържане и другите разходи. В това число и казаното от господин Захари Георгиев, част от сградите вече са собственост на юридически лица, тоест задължително сдружаване.

Не е записано задължение на собствениците – поддържане на фасадите. Знаем какви са фасадите в момента и пространствата около блоковете. Както и санкциите, които налага кметът, общинската власт на собствениците, на управителните съвети.