Адсиц резюме на Проспект за първично публично предлагане на ценни книжа

4.3Основни тенденции

При представянето на основните тенденции на пазара на недвижими имоти в този регистрационен документ е използвана информация от следните източници:

Агенция за Икономически Анализи и Прогнози - www.aeaf.minfin.bg;

Национално сдружение недвижими имоти - http://nsni.bg/bg/estates.php;

Национален статистически институт – www.nsi.bg;

Портал за недвижими имоти - www.imoti.net;

Българска Народна Банка – www.bnb.bg;

Колиърс Интернешънъл България - www.colliers.com/Markets/Bulgaria;

и други цитирани по-долу в текста; (подробна информация за тенденциите на пазара на недвижими имоти вж. т. 12 от Регистрационния документ).

4.3.1Макроикономическа рамка

Извършваните законодателни промени в посока либерализация на средата за бизнес (съгласно доклада на Световната банка, Международната финансова корпорация и ПрайсУотърхаус и Купърс, Р. България е поставена на първо място сред 178 страни в класацията по успешни данъчни реформи през 2006-2007 година) и нарастването на чуждестранните инвестиции както за сметка на различните еврофондове, така и от страна на частния бизнес, може да се очаква, че растежът на икономиката ще продължи най-малко със същите темпове при запазване на макроикономическата стабилност.

През периода 2007-2008г. ще се запази положителното икономическо развитие на България, което се наблюдава през последните няколко години. Прогнозният среден ръст на брутния вътрешен продукт (БВП) през периода е около 5.5% годишно. Факторите, които обуславят високия растеж на икономиката, са както високите инвестиции и нарастването на износа, така и постоянният ръст в туристическия сектор.

Очаква се инвестициите да растат с по-бързи темпове от растежа на БВП и делът им към 2008 г. да достигне до 25.1% от БВП. Това нарастване ще бъде финансирано главно посредством вътрешните спестявания, които ще достигнат близо 18.5% от БВП през 2008 г. Присъединяването на България към ЕС в началото на 2007г. вече се отразява положително на динамиката на инвестициите, като през следващите две години се очаква ръстът им да достигне до 14% годишно. Високият ръст на дела на инвестициите в БВП, въпреки нарастването на спестяванията, задържа дефицита по текущата сметка на високи нива.

Предвижданият ръст от над 10% за периода 2007-2008 г. на приходите от туризъм и частните текущи трансфери ще компенсира част от очертаващия се голям търговски дефицит. През разглеждания период ще постъпят и значителни средства от структурните фондове на ЕС.

Високите темпове на икономически растеж през периода са основа за нарастване на заетите с 1-1.5% годишно и респективно за намаляване на безработицата. Към 2008 г. очакванията са средногодишната безработица да намалее до 10%. По отношение на средната работна заплата, прогнозите са за нарастване в номинално изражение с около 7.5% годишно. През 2008г. ръстът на производителността на труда ще изпреварва този на реалната работна заплата, което ще се отрази благоприятно върху конкурентоспособността на българската икономика.

4.3.2Пазар на недвижими имоти

България остава един от най-динамично развиващите се пазари на недвижими имоти в Европа. За периода 2002 – април 2006 индексът REMI отчита ръст в цените на имотите от близо над 100 %, което показва динамичното развитие на пазара, и обещава България да остане сред привлекателните за западните инвеститори направления.

Според различни оценки, между 60 и 80% от покупките на жилищни имоти се извършват с помощта на банкови заеми. Въпреки увеличаването на задължителните минимални резерви от БНБ от 8% на 12% и в тази връзка увеличението на лихвите по ипотечните кредити от някои банки, пазара на ипотечното кредитиране през 2007 г. продължава динамичното си развитие. Много от банките премахват таксата за предсрочно погасяване на кредита и разнообразят вариантите, като предлагат на клиентите си повече възможности и гъвкавост при избора на най-подходящия за него продукт. Също така се подобряват и условията за кредитиране чуждестранни граждани, като се очаква финансирането на покупки на недвижими имоти от чужденци да се увеличава.

4.3.3Жилищни имоти

Жилищните имоти се радват на най-голям интерес и съответно на най-значителен ръст в сравнение с останалите сектори от пазара на недвижими имоти. Факторите за това са няколко. На първо място трябва да се поставят нарасналите доходи на населението и засиленият интерес от страна на чуждестранни инвеститори. Не по-малко значение има и значителният ръст на ипотечното кредитиране за последните няколко години. Всичко това доведе до няколкократно повишаване на цените на недвижимите имоти за последните 2-3 години, особено в по-големите градове и в туристическите центрове. През последната година се наблюдава тенденция за поскъпване на жилищата в областните градове. Средната цена на жилищата в Стара Загора е нараснала с 25% повече от третото тримесечие на 2006 г, за периода увеличение на цената се наблюдава и във Велико Търново – 22%, Русе – 48%, Благоевград – 28%, Плевен – 34%.
Новото строителство продължава да е основното предлагане на пазара, като в резултат на нарастване на предлагането времето за продажба на жилище се удължи, а процентът на продажби „на зелено” намаля. Очакванията през следващата година пазарът да се развива по подобие на 2007 г., предлагането да продължи да изпреварва търсенето, постепенно да се стабилизира и все повече да се сегментира.

4.3.4Ваканционни и вилни селища по Черноморието

Високият инвеститорски интерес към притежаване на имот тип „втори дом” с цел почивка или с цел евентуална бъдеща печалба към тях доведе до динамично развитие в изграждането на ваканционни селища и застрояването на нови територии с обекти от този тип. Предпочитаните райони за изграждането на подобен род селища са предимно морските курорти – Златни пясъци, Слънчев бряг, Свети Влас, Равда, Созопол, Приморско. Според агенциите за недвижими имоти към момента интерес към имотите в планинските курорти проявяват предимно инвеститори от Великобритания и Ирландия, докато към тези по Черноморието – предимно инвеститори от Русия от държавите нови членки на ЕС. В голяма част от този тип селища се предлага и възможността при желание на собствениците имотите да могат да се отдават под наем.

Доходността от наеми при ваканционните имоти варира между 5% - 7%. За миналата година от целия обем продадени имоти на пазара, включително и земя, около 30% са ваканционни. Британците са били най-активни в покупките на ваканционни имоти у нас като в момента те правят около 60% от инвестициите. Наред с тях се увеличава и броят на други чуждестранни инвеститори от Германия, Русия и Австрия.

Наблюдаващата тенденция към все по-голямото презастрояване и липсата на подходящи терени на бреговата ивица, предполага по-голямата част от предприемачи да се насочат към терените, намиращи се на няколко километра от бреговата линия и със запазена природа. Влияние върху развитието на ваканционното строителство ще има плановете за ограничаване на строителството в част от териториите на страната включени в „Натура 2000”.

Въпреки голямото предлагане на ваканционни имоти, интересът на чуждитестранните инвеститори се запазва с оглед ниските цени, сигурността заради присъединяването на Р. България към ЕС и бързо развиващата се туристическа индустрия. Позитивно влияние върху развитието на туристическия сектор и ваканционните имоти е възможността страната да се превърне в голф дестинация, предвид изграждащите се игрища.

4.3.5Зимни курорти

През годината се запази тенденцията предлагането в зимните курорти на надвишава търсенето. В резултат на строителния бум броят на леглата в Банско, Пампорово и Боровец се е увеличил с над 10 хил. и вече надминава 50 хил., което е 25% ръст само за година. Същевременно по данни на основните туроператори броят на чуждите туристи, които се очаква да дойдат на ски в България, в най-добрия случай ще достигне миналогодишния. Причините за задържането са споменът за безснежната зима 2006/2007 и презастрояването. С най-бързи темпове строителството се развива в Банско където тази зима ще има 13-14 хил. легла, спрямо около 9 хил. за 2006 г.

Въпреки забавянето в сегмента на зимните курорти след края на сезона се очаква и стартиране на проекта „Супер Боровец”, като близостта на Боровец до столицата остава най-голямото му предимство пред другите зимни курорти.

4.3.6Офис площи

През 2007 г. се наблюдава значително нарастване на заетостта на офисите от клас А и слабо нарастване на предлагането. Към октомври заетостта на офис площите от клас А е 75%, а за клас В и С в, зависимост от местоположението им, е 83% и 88%. Причината е в нарасналото търсене, от една страна, на първокласни офис площи от страна на български и чужди компании, а от друга – в ограниченото предлагане на изградени вече офис сгради.

Общите офис-площи в София са се повишили с 10% през първото полугодие на 2007-а, според изследване на Colliers International Bulgariа. Размерът на офиси клас А и клас Б се е повишил до 606 500 кв. м., според изследването. Близо 330 000 кв. м. от клас А и клас Б са в процес на изграждане към настоящия момент. Свободните за отдаване под наеми офиси, като процент от общите такива са се запазили непроменени при ниво от 5.1%, като повишението им в покрайнините на града е било компенсирано от спада в централните части^.

Годишната доходност от инвестициите в офис площи в София в момента остава висока, сравнено с тази в столиците на другите държави от Централна и Източна Европа. През 2006 г. по данни на Colliers тя е била в границите 9.5-13%, докато в градове като Прага и Будапеща годишната доходност се изчислява на 7-7.5 %, а в Букурещ – около 9,5%. Равнището на наемите също нараства, макар и по-бавно от продажните цени, макар и да остава все още по-ниско от средните за региона.

4.3.7Търговски площи

Пазарът на търговски площи в момента се развива под влияние на нарастващото строителство на молове. С трите изградени мола в София (Mall of Sofia, City Center Sofia, Sky City) общата отдаваема площ достига до 105 500 кв. м. Тези успешни проекти доведоха до стартиране на редица нови и през последната година започна строителство на такива обекти в Бургас, Варна, Плевен, Пловдив и други по-малки градове. Търговските площи остават най-динамичния сегмент от пазара на недвижими имота, като доходността от тях е между 7- 7,5%.

По отношение на търговските площи за продажба на луксозни бутикови и модни стоки по-голямата част от търговията е концентрирана в центъра на големите градове и по основните транспортни артерии. Продажба на подобни помещения е по-скоро рядкост, като собствениците им предпочитат да ги отдават под наем. Сериозно влияние върху наемните цени и цените на продажба на тези обекти оказват и изградените или изгражданите молове. Предпочитаните търговски улични локации в София продължават да поддържат най-високи наеми от € 20 - € 125 на кв.м. на месец срещу едва € 30 - € 55 на кв.м. на месец в търговските центрове и моловете, както посочва докладът на Colliers. Цените зависят от местоположението на обекта, транспортно-комуникационната връзка, височината и квадратурата на обекта и др. Близки до тези в столицата са цените във Варна и Пловдив.

4.3.8Индустриални имоти

Постепенно логистичните и индустриални площи се превръщат в активен и атрактивен сегмент на пазара на недвижими имоти и все повече влизат в полезрението на инвеститорите. Пазарното проучване на Colliers International за втората половина на 2007 г. включва няколко проекта с площи за отдаване под наем в строеж или в крайна фаза на планиране. Тези проекти ще променят с течение на времето съществуващата в момента диспропорция между индустриални площи, които се ползват от собствениците им и площи, които се изграждат според спецификациите на наемателите. Към края на юни 2007 г. индустриалните площи за отдаване под наем в района на София са 160,000 кв.м или 13% от общите налични площи. Наемите на висококачествени, съвременни индустриални площи остават стабилни в границите между € 3.8 и € 5.5 на кв. м. на месец.

В момента в столицата има 1,2 милиона квадратни метра индустриални площи, в Пловдив - 450 хил. кв. м, а във Варна - 300 хил. кв. м. Проекти за изграждане на още стотици хиляди квадрата са в процес на реализация. Този обем включва складови площи, производствени съоръжения и флекс сгради (с офисни части или други видове пространства). По-голямата част от тези площи са направени по поръчка за конкретните нужди и изисквания на собственика. Липсата на спекулативни проекти, предлагащи готови за наем пространства е причината почти да липсват свободни площи в сегмента. Такива има главно сред по-старите индустриални обекти, които се нуждаят от значително реновиране или цялостно обновяване. Нивата на наемите за новопостроени сгради са се стабилизирали между 3,8 и 5,5 евро на кв. м на месец (между 45,6 и 66 евро/кв. м годишно), в зависимост от локацията и инфраструктурата на разположение. Наемите за първокласни логистични площи започват от 3,8 евро/кв. м във Видин и стигат до 5,5 евро/кв. м в столицата и във Варна, а в Пловдив и Бургас средният наем е 5 евро/кв. м., в складовете от по-нисък клас са между 1,5 и 3,5 евро/кв. м.

Икономическият ръст у нас през последните години и увеличеният обем преки чуждестранни инвестиции е довел до засилено търсене на модерни индустриални площи. Компании от логистичния сектор, търговци, дистрибутори и производители се очаква да разширят дейностите си в България и всички те ще се нуждаят от модерни съоръжения, тъй като съществуващите не са в състояние да посрещнат нуждите им. Прогнозата на Colliers International е, че целият инвентар от индустриални площи ще продължи да расте с бързи темпове, успоредно с увеличаващото се търсене. Това се отнася, както за строежите по поръчка, така и в още по-голяма степен за спекулативните проекти. Търсенето на качествени обекти ще се засили и поради изискванията на ЕС за складиране на определени стоки. В столицата интересът на инвеститорите ще се концентрират главно в две посоки на изток покрай околовръстното шосе и между автомагистралите "Тракия" и "Хемус", а на запад покрай Европейски транспортен коридор №10.

В момента, въпреки големия си потенциал, тези сегменти са изостанали като развитие в сравнение с пазара на жилища, офиси и търговски помещения. Предимствата на инвестициите в подобен вид имоти са сравнително бързата възвращаемост, по-ниската цена на земята в сравнение с тази, използвана за жилищни и търговски нужди, ниска себестойност на строителството, дългосрочни договори за наем и гарантирана заетост на площите. Според агенциите за недвижими имоти нормата на печалба при индустриалните площи варира между 10% на сто. С развитието на сектора и увеличаването на предлагането на качествени индустриални площи се очаква доходността да спадне под 10%.

4.3.9Земеделска земя

Тенденцията за повишаване на цените на земеделската земя се запази и през 2007 г., като ръстът достигна 30-40 % поради влизането на страната в Европейския съюз и повишеното търсене на имоти. Цените на наемите на земеделски земи в България в парични изражения са около 60 на сто от тези в ЕС, но едва ли до 3-4 години те ще се изравнят. Към момента обаче се счита за малко вероятно цената им да се повиши рязко и бързо да се доближи до стойностите в ЕС, тъй като при настоящите законови и икономически условия експлоатирането на земеделска земя е недостатъчно ефективно, а често пъти е дори нерентабилно, поради сравнително малкия размер на земеделските площи и факта, че възможностите да се комасират достатъчно големи площи, удовлетворяващи изискванията на съвременното земеделие, са ограничени. С постепенното увеличаване на ефективността на земеделското производство може да се очаква постепенно нарастване и на цените на земеделските земи в страната.

Следва да се вземат под внимание и субсидиите в рамките на 15-20 лв/дка, които ще получават земеделските стопани през първата година от членството ни в ЕС. Съветът за европейска интеграция вече е определил схемите на плащане и минималните площи, които трябва да бъдат обработвани. Всяка следваща година парите ще нарастват, защото ще се увеличава процентът от общата сума на преките плащания, която получават страните членки. За първата година страната ни ще получи едва 25% от общата сума, до 2010 г. тя ще нараства с 5% годишно, и едва през 2016 г. ще получаваме 100% от директните плащания. Сумирани, всички тези фактори обуславят и плавния ръст на цената на земеделската земя.

Изтегляне 416.86 Kb.

Сподели с приятели: