Лекции по Облигационно право Конов
Изтегляне 3.04 Mb.
|
- Навигация на страницата:
- Стопански функции на пренаемането
- Пренаемане и цесия на правата.
- Пренаемане и цедиране без съгласие на наемодателя
Въпрос 73 - ПренаеманеПренаемането е съглашение, с което наемателят отстъпва цялата или част от вещта на пренаемателя срещу заплащане на някаква наемна цена. Това е договор, с който наемателят сключва на свой ред договор за наем с трето лице-пренаемател. Наемателят по ЗЗД може да пренаема части от вещта, без да е нужно съгласието на наемодателя, освен ако е уговорено друго. При пренаемането традиционно се изследват три групи отношения: Между наемател и пренаемател - това са отношенията по един договор за наем с особеността, че пренаемателят не може да има повече права от наемателя. Така че договорът за пренаемане не може да бъде сключен за по-дълъг срок от договора за наем, нито пък този договор за пренаемане може да има сила, в случай, че договорът за наем бъде прекратен на някакво основание: правата на пренаемателя отпадат с отпадането на правата на наемателя. Между наемодател и пренаемател - те не са страни по облигационно правоотношение и затова пренаемателят няма никакви права спрямо наемодателя. Но наемодателят по силата на специалното правило на чл.234/3 ЗЗД има пряк иск за цената: Пренаемателят е задължен спрямо наемодателя само за наема, който той дължи при завеждане на иска, без да може да противопостави плащанията, които е направил преждевременно. Той може да търси цената, която пренаемателят дължи на наемателят (пренаемодател) направо от него (пренаемателя). Всъщност това е едно рефлексно действие на договора за пренаемане. Освен това пренаемателят не може да противопостави на наемодателя преждевременно направените плащания, т.е. ако той, преди задължението му да е станало изискуемо е платил наемната цена на наемателя, той ще плаща втори път, ако наемодателят поиска от него тази цена. Напр. ако е казано, че наемната цена по договора по пренаемане се плаща на първо число на месеца и ако пренаемателят е платил на наемателя на тридесето число на предходния месец, той ще плати втори път, ако от него е поиска такова плащане от наемодателя. Но пренаемателят може да противопостави на наемодателя редовните плащания, които вече е извършил и които са били извършени в срок. Това се отнася не само до плащането, но и до останалите погасителни способи: напр. ако на падежа наемателят е опростил за съответното време наемната цена и до този момент наемодателят не е предявил претенции, той не може след падежа да иска тази цена от пренаемателя. Проф. Кожухаров приема, че това пряко задължение на пренаемателя към наемодателя за цената било случай на солидарна отговорност, тъй като наемодателят може да търси цената както от наемателя, така и от пренаемателя. Калайджиев: в случая като че ли се касае за неистинска солидарност, защото в закона не е уредена солидарност. Между наемодател и наемател - Пренаемането не променя това отношение по никакъв начин. Но ако пренаемането е било забранено от наемодателя, то може да бъде основание за разваляне на договора за наем - важат всички последици от неизпълнението на едно задължение. Стопански функции на пренаемането. Те могат да бъдат най-различни. Например, спекула – наемам един апартамент за 5лв, след това го отдавам под наем за 10лв; сключен е продължителен договор за наем със срок, обаче наемателя не иска да ползва повече имота. Формално обаче, това не е условие за прекратяването на договора за наем. В този случай, той би имал интерес да изпълни задължението си по първоначалния договор за наем; пригаждане на помещение за отдаване под наем чрез фирма; наемателя си пуска другарче, съквартирант. Легалната уредба е дадена в чл.234: “Ако не е уговорено противното, наемателят може да пренаеме части от наетата вещ без съгласието на наемодателя. Но и в този случай той не се освобождава от задълженията си по договора за наем. Относно ползуването от имота пренаемателят не може да има повече права от наемателя. Пренаемателят е задължен спрямо наемодателя само за наема, който той дължи при завеждане на иска, без да може да противопостави плащанията, които е направил преждевременно”. Значи, допустимо е само частично пренаемане, т.е пускането на съквартирант. За всяко по-голямо пренаемане, т.е някой да ползва цялата вещ без вас, е необходимо съгласието на наемодателя. Проф. Кожухаров казва следното нещо: безспорно е че той може да преотдаде отчасти имота без съгласието на наемодателя. Обаче, какво значи отчасти? Той е наел една стая. Като е наел една стая, значи да я отдаде отчасти е да живеят в стаята двама души, които не са женени. Това е недопустимо. Той се опира и на още две архаични наредби и казва, че текста е безсмислен. Какво става, когато не е уговорено нищо в наемния договор? Законът казва: може да пренаема отчасти, Кожухаров казва, че има там една наредба и след като може отчасти, значи може и изцяло и се създава объркването. Ако трябва да бъдем стриктни в тълкуването и исторически и сравнителноправно, би следвало да решим, че наистина би следвало да може да отдаде само отчасти под наем. Пренаемане и цесия на правата. Тази цесия ще ни помогне в действителния случай, в които искаме да заместим един наемател с друг. Това нещо би могло да стане единствено със съгласие на наемодателя по две причини: първо, защото бидейки ограничено пренаемането, става ясно, че е ограничена и прехвърлимостта на правата на наемателя, защото в противен случай ограничението на пренаемането би могло да бъде преодоляно чрез цесия. И второ, защото наемодателя е този, който трябва да приеме заместването на стария длъжник от новия за да имаме пълен ефект от прехвърлянето. Пренаемане и цедиране без съгласие на наемодателя. Втория наемен договор би могъл да бъде действителен, независимо от това дали е сключен правомерно или не. Както и цесията ще е действителна. Тук наемодателя ще може да направи възражение. Изтегляне 3.04 Mb. Сподели с приятели:
|