Програма за транснационално сътрудничество в Югоизточна Европа на, финансиран по оп за Транснационално сътрудничество „Югоизточна Европа 2007 2013 г., Приоритет Зони за устойчив растеж
Методология за изчисляване на икономическите индикатори на индустриалната зона
Изтегляне 1.63 Mb.
|
- Навигация на страницата:
- Проектоанализ на приходите и разходите на ИЗ „Перник”
Методология за изчисляване на икономическите индикатори на индустриалната зонаПредвид размерът на площта на евентуалната индустриална зона в Перник е необходимо да се направи една съпоставка как тя се позиционира спрямо останалите индустриални зони в страната. Първоначалната идея е зоната да се обособи върху 350 декара, което означава, че тя попада в зоните с размер между 100 и 500 декара, където се конкурират 8 индустриални зони. Ако се присъединят и другите 350 декара, тогава ще премине в следващия конкурентен сегмент на относително големите зони в страната, където се очертават към настоящия момент 9 индустриални зони. Таблица 10 Подредба по размер на територията на индустриалните зони в България и бъдещата ИЗ „Перник” 
Следователно, размерът на площта на бъдещата индустриална зона налага и подбора на по-малко бизнеси, но с относително голям мащаб на икономически дейности. Мащабът на отделните бизнес-единици, които могат да се локализират в тематичния парк на Община Перник предполага, че и равнището на работната сила ще бъде относително по-високо, като това биха били около 3-4 фирми с персонал около 1,000 души при усвоен терен от 350 декара и около 5-7 фирми с персонал около 2,000 души при усвоен терен от 700 декара. Следователно, рационално би било очакването да се правят изчисления за период от около 8 години живот на индустриалната зона, като за начало на проекта, тоест за годината, в която се правят първоначалните инвестиции се приема 2012 г., а за крайна година се приема 2019 г. За първоначална стойност на проекта се приема сумата от 500,000 лева, предвидени за следното:
Следователно, за инвестиционна стойност (I), която се реализира през 2012 г. се приема стойността 500,000 лева. Оттук следва, че първият индикатор - първоначални инвестиционни разходи за един декар са 1,428 лева за декар, или около 2,214 евро; Вторият индикатор – норма на желано изплащане на инвестицията, е тези 500,000 лева да се изплатят в рамките на предвидения темпорален план на проекта от 8 години – тоест тематичният парк да създава поне по 62,500 лева /€31,250/ на годишна база без индексация на инфлацията под формата на данъци, наеми, такси, за да се възвърне номиналната стойност на вложението, направено от Община Перник. В случай, че Община Перник предприеме всички необходими административни мерки и процедури, за да организира и приведе във вид годен за експлоатация и добавяне на пазарна стойност тези 350 декара, то предвид пазарната цена за вече „урегулиран имот” с цялата необходима прилежаща инфраструктура, се отива в нова пазарен сегмент – цена на индустриална площ в кв.м. Към момента –цената е относително по-ниска спрямо предходни години, но нива от порядъка на 15-17 евро на кв.м. индустриален терен, се считат за реалистични в предградията на Община Перник, тоест пазарната цена на целия крупен терен след подобренията би достигнала по пазарни оценки между 5 млн. и 6 млн. евро. Следователно, ако Община Перник би продала цялото това място по цени от февруари/2012 г. предвид всички подобрения, то брутното съотношение „приходи” към „вложени разходи” би възлизало на едно към десет /1:10/ или едно към 12 /1:12/ по отношение вложения – индуцирано капиталообразуване. Следователно, нормата на възвращаемост би била изключително висока за периода на изграждането на индустриалната зона. Тези съотношения предвид, че страната ще има нужда от изграждането на нови и съвременни индустриални зони в следващите няколко години поради естественият процес на обвързване с европейските икономики, както и фактът, че гр. София и гр. Перник урбанизират в изключително ускорени темпове земята между тези два града, може да се наблюдава процес на интензивно търсене на нови индустриални площи в предградията на Перник. Още повече, че дори и сега търсенето на развити индустриални площи не е спряло, а просто цените са силно занижени и потенциалните продавачи отказват да се разделят с тези индустриални халета и площи, които в момента са в наличност.
Целта на анализа „приходи & разходи” е да помогне при идентифицирането на това дали общата стойност на ползите, които ще се натрупват, би надхвърляла общата стойност на разходите, които ще се правят по изграждането и управлението на този тематичен парк. Следователно, казано с прости думи, с този анализ се цели, първо, да се идентифицират, второ да се квантифицират, и трето, да се изнамерят стойностите на различните индикатори, които ще позволят да се представи икономическо обосновано заключение дали този тематичен парк би имал по-големи ползи, отколкото разходи. При анализа „ползи & разходи”, частта която се отнася до ползите, представлява позитивния ефект на определена икономическа активност. Всъщност, ако ползите от планираната дейност на индустриалната зона се разпростират до равнището на удовлетворение на участниците, които извършват в действителност икономически дейности, и ако ползите надхвърлят разходите за извършването на тези дейности, тогава, на практика, това означава, че тематичният план може да бъде считан за успешен проект, поне от теоретична гледна точка. Ако се изгради такъв индустриален парк, който е да е фокусиран преди всичко върху промишления сектор, тогава значение биха имали факторите:
При тематичен парк от 350 декара е реалистично да се очаква, че зоната би могла да се парцелира на три до четири по-едри имота, като предвид по-високите равнища на инфлация в страната и негативните новини за снижено равнище на чуждестранните инвестиции, е по-вероятно индустриалната зона да започне да се запълва по-бавно, въпреки че цените на площите в имота ще бъдат изключително атрактивни. Прави се допускането, че през първата година от реализацията на проекта – 2012 – 2013 г. ще се извърши проектирането, строителството, надзора и всички съгласувателни писма и становища ще бъдат осигурени по отношение на прилежащата инфраструктура. Същевременно, може да се започне рекламирането на зоната и да се стартира процедура по търсене на по-крупни инвеститори, като рационалното очакване е в две до три години след стартиране на проекта, тоест до 2015 г., включително да бъде привлечен първият инвеститор. В случай, че първият инвеститор изяви желание да се разположи на територия от една-четвърт до една-трета в предвидената зона, още в този момент може да се реализира договор за ПЧП, или наемно отношение, или продажба, която би осигурила „свежи” – един до един и половина милиона евро за Община Перник, ако се изчислява по текущи цени. Фигура 26 Илюстрация на процеса на запълване на зоната 
Вторият крупен инвеститор е логично да бъде привлечен в периода на следващите две години -2016 – 2017 г., като вече матрицата на договорните отношения ще бъде зададена, ще има прецедент, както и ще може зоната да бъде рекламирана с първия инвеститор. Това е схема, която беше приложена в ИЗ „Русе”. И в последните две години да бъде привлечен третият голям инвеститор, като в зависимост от заявките на текущите вече инвеститори може да се прецени дали зоната може да побере и четвърти инвеститор или ще се пристъпи към усвояване на втория парцел от 350 декара. Предвид мащаба на зоната и приоритетните цели на Община Перник, може да се направи обоснованото допускане, че в една бизнес-единица ще бъдат ангажирани около 200 до 250 човека. Тези граници са, разбира се, условни, но би било нереалистично да се очаква една бизнес-единица в тази индустриална зона да наеме повече от 400 лица. Това би могло да стане, ако бизнес-единицата се разпростре на по-голяма площ, но за реалистичност на пресмятанията следва да се правят тези допускания за бизнес-единиците по отношение на площ и работна сила. Следователно, при допускане, че наетите служители и работници биха получавали средната за гр. Перник работна заплата /СРЗ/, която се приема да бъде на 20% под средната за страната, тоест на около на 550 лева на месец, то на годишна база паричните плащания като разходи за пряко възнаграждение на труда на една бизнес-единица биха възлизали на около 110,000 лв. брутна сума за месец при 200 наети лица; тоест в една финансова година при осигуряване на заетост на поне 200 наети лица само от единия инвеститор може да се достигне създаване на паричен фонд за работни заплати от порядъка на 1,3 млн. лева. При осреднена данъчно-осигурителна тежест към настоящия момент в страната от порядъка на 30%, би се създал ефект за държавната хазна и социалните осигурявания от порядъка на 400,000 до половина милион лева. Оттук, се прави и допускането, че при 3 до 4 бизнес-единици, които биха дошли да инвестират в зоната може да се акумулира ефект от порядъка на два и повече милиона приходи за държавната хазна и социалното осигуряване при пълен капацитет на работа на индустриалната зона. Предвид, че разходите за труд в индустриалните предприятия в нашата страна възлизат на около 20% от общите разходи на едно предприятие, то за улесняване на изчисляването на икономическите маркери за потенциалния търговски оборот на едно предприятие, може да се направи допускането, че през 2019 г. би могло да се очаква, че 3 до 4 бизнес-единици в индустриалната зона биха могли да правят около 20 до 25 милиона лева разходи за реализиране на техния бизнес. В индустриалните зони, които са ориентирани към производството, е реалистично да се очаква да се развиват с икономическия ръст на специфичните направления на съответната икономическа дейност, тоест с диапазон на търговска печалба от 5%, 7% до 10% на годишна база. Разходната част в анализа „приходи & разходи” има за цел да изследва възможните разходи, които биха могли да се случат. Тъй като в даден проект е възможно да има широк набор от разходи за всеки проект композирането на разходната част е различна. В настоящия анализ се анализират разходите, които са свързани с индустриалната зона, като първоначалните разходи, които се считат за инвестиционни не се вземат предвид при анализа на динамиката на последващите парични потоци. В настоящия анализ ще бъдат включени разходите по управление на индустриалната зона, както и разходите за експлоатация на парка. Както беше уточнено, с изключение на първоначалните инвестиционни разходи от 500,000 лева, периодичните разходи за периода до 2019 г. биха могли да включват една заплата на управител на индустриалната зона от порядъка на 1,000 лева на месец и на една заплата на служител от Община Перник от 500 лева на месец, както и още 1,000 лева на месец, които са в графата „експлоатационни разходи”. Този изключителен ефект се дължи на това, че при социални и обществени проекти, при които публичните институции инвестират и изграждат в съоръжения, които по-късно отдават на бизнеса, се счита за ефект в обществена полза и би следвало Община Перник да настоява в един евентуален договор да включи поне един представител с управленски функции и поне един представил с асистиращи функции, които да подпомагат развитието на парка, както и да съблюдават за спазването на определени норми, технически изисквания, индикатори за околната среда и др. под. От тази гледна точка разходите за административно управление на бъдещата индустриална зона се очаква да бъдат относително стабилни във времето, а приходите се очаква да нарастват по експоненциална крива поради разрастване на икономическите бизнес-единици в самата зона, както и поради самото интензифициране на техните бизнеси в следващите години и очаквания ефект от мащаба. Първоначалната стойност на инвестицията от около половин милион лева, която ще се вложи в изграждането на таз индустриална зона би се изплатила за много кратко време – още при закупуването на първия терен от площта на зоната поради изключително нарасналите цени на индустриалните парцели. Следователно, периодът на формиране на производствен капитал ще бъде много по-кратък за онези инвеститори, които първи навлязат в индустриалната зона. С течение на времето и предприемане на стъпки за популяризация на дейностите, които се извършват по урбанизирането на този индустриален парцел, както и по отношение на привличането на по-крупни инвеститори, цената на този терен ще се увеличава във времето, тъй като стойността на подобренията и наличната инфраструктура постоянно ще се увеличава. От тази гледна точка Община Перник следва да развие изпреварващи икономически ходове и да създаде благоприятна инфраструктура за печелене на пари за потенциалните инвеститори, защото формиране на капиталови потоци и мрежи от икономически дейности е задачата, която отнема най-дълъг период от календарното време за реализация на един проект.
|