Въпрос № 39 Създаване, одобряване и изменение на влезни в сила

Кметът дава разрешение и тогава, когато планът се възлага от заинтересованите лица, но обхваща част от населеното място.

Проектите за устройствени планове се изработват въз основа на задание, което се придружава от необходимата информация за съществуващото положение, както и за съществуващите устройствени схеми.

Информацията за съществуващите кадастрални планове се получава от Агенцията по кадастъра и нейните регионални служби. Самото създаване на плана преминава през 2 фази:

1.Предварителен проект;

2.Окончателен проект.

Преди възлагането възложителят може да проведе конкурс за избор на устройствена концепция. На спечелилия конкурса се възлага изработването на плана. Решението за изработване на ПУП с обхват над 3 квартала се съобщава с обявление в общината и в един местен вестник. Когато планът е готов се прави обявление в ДВ, което е задължение на общината. Изготвеният проект може да се разгледа в общински експертен съвет, но това се прави по преценка на главния архитект на общината. Когато ПУП е за част от населеното място, както и за имоти извън строителните граници, не се прави обявление в ДВ, а само се съобщава на заинтересованите лица.

След като обявлението е направено в ДВ или слек като заинтересованите лица са получили съобщение, могат да се правят възражения срещу плана. Ако обявлението е официално, срокът за възражение е един месец, а при пряко съобщаване – 14 дни. ЗУТ приема, че във втория случай заинтересованото лице е директно информирано, за това и срокът е по-къс. Възраженията се отправят до общинската администрация.

По отношение на органите на централна и местна администрация се извършва съгласуване. Това става чрез писмени становища. След изтичане на срока за възражение започва да тече нов срок от един месец, през който общинския съвет трябва да приеме проекта за ПУП. Именно в този 1-месечен срок ще се разгледат постъпилите възражения и становища и общинският съвет ще се произнесе по тях със самото приемане на плана.

ПУП се приемат от общинския съвет като решението за приемане се обнародва в ДВ. Ако планът е малък – до 3 квартала, той се одобрява директно от кмета на общината, като неговата заповед не се обнародва, а се съобщава на заинтересованите лица по реда на ГПК.

Одобряването на подробните планове трябва да бъде в унисон с характера на плана. Ако има разминаване между характера на плана и това, което е одобрено, актът ще бъде незаконосъобразен.

Устройствените планове, които са влезли в сила могат да се изменят при следните условия:

1.Общите се изменят, когато настъпят съществени промени в обществено-икономическите и устройствени условия, при които е бил утвърден планът;

2.Когато възникнат нови държавни или общински нужди за обекти публична собственост на държавата или общината.

Влезлите в сила ПУП могат да се изменят при следните условия:

1.Когато е било предвидено отчуждаването на УПИ за държавна или общинска нужда и отчуждаването не е започнало в 5-годишен срок от влизане в сила на плана.

2.Кадастралният план или кадастралната карта съдържат съществени непълноти или грешки, които налагат изменение на действащия ПУП. В този случай изменението на плана се допуска след съответните поправки в кадастралната основа.

3.Когато планът не осигурява възможност за целесъобразно застрояване според геоложките условия, както и за запазване на разкрити исторически ценности.

4.Когато планът съдържа явна фактическа грешка, която има значение за неговите предвиждания. При тази хипотеза се приема от съдебната практика, че планът следва да се измени, но само в параметрите, които са необходими за отстраняване на допуснатата фактическа грешка.

5.Когато планът е одобрен при съществени закононарушения. Ако обаче има влязло в сила съдебно решение или планът е приложен, то той не може да се изменя.

6.Когато има съгласие на всички пряко заинтересовани собственици. Именно при такава хипотеза се изменят планове при доброволна делба на УПИ.

7.При предложение на съда по дело за делба на УПИ.

Посочените основания за изменение на влезли в сила устройствени планове не могат да се приложат, ако с изменението се търси озаконяване на незаконно изградени постройки. Възможно е изменението на ПУП да налага изменение и на общия план. В този случай май-напред се изменя общия устройствен план, като е възможно органът, който одобрява общия план да разреши едновременно изработване или одобряване и на подробния.

Една категория ПУП не могат да се изменят за срок от 5 г. от влизането им в сила. Това са плановете, приети от Националния експертен орган към министъра на регионалното развитие и благоустройство. Този съвет разглежда проекти за ПУП с национално значение, както и планове за централните части на градове с население над 100000 жители. Неговите решения са задължителни.

1.Основно;

2.Допълващо.

Критерии за разграничение е предназначението на имота – чл. 8, ал. 1 ЗУТ. Ако имотът е предназначен за жилищно строителство, основното застрояване ще бъде жилищна сграда. Допълващо ще бъде строителството на спомагателни, стопански и второстепенни постройки.

В ЗУТ основно се урежда застрояването на УПИ. Строителството извън границите ма урбанизираните територии се урежда като изключение. Тези строежи се допускат само при спазване на общия план, като идеята на законодятеля е да не се извършва строителство в отклонение на плана. Самата материя за застрояването е разработена в закона в два аспекта: в чл. 20 и сл. ЗУТ се уреждат обективните изисквания към строителството и се очертават общите параметри, а в част трета от закона се урежда конкретното застрояване, като там са поместени нормите, уреждащи разрешенията за строителство, самия процес на застрояване и разрешението за ползване.

Обективните изисквания към застрояването се ръководят от следните критерии:

1.Първият урежда основното и допълващото строителство;

2.Освен първия ЗУТ урежда още няколко типа застрояване. Това са; свободно, свързано и комплексно застрояване.

1)Свододно – това е застрояване, при което сградите в УПИ се разполагат на разстояние от имотните граници. Това разстояние е в зависимост от височината на сградата.

2)Свързано е застрояването, при което сградите в две или повече съседни УПИ се разпогалат допрени на имотните граници. Свързаното застрояване в съседни УПИ представлява допиране на сградите на основното застрояване и като изключение сградите на допълващото застрояване. Технически това застрояване се нарича още на калкан.

3)Комплексно е застрояването в големи УПИ, при което групи от сгради се разполагат свободно – стоящи или допрени една до друга. При това застрояване инвеститорът избира как да разположи сградите.

Друг критерий за застрояване е неговата височинност. Ниско е застрояването с височина на сградите до 10 м., средно – с височина до 15 м. и високо – над 15 м. За вилните зони е установена специфична височина от 7 м.

Височината на сградата се определя от котата на средното ниво на прилежащия терен и в нея не се включва височината на подпокривното пространство, ако то е до 45 градуса.

Нормите, които уреждат правилата за строеж на сградите имат предвид основното застрояване и в интерес на собственика на УПИ или на титуляра на правото на строеж е да съобрази проектираната сграда на основното застрояване с предназначението на имота.

3. Освен двата вида – основно и допълващо, ЗУТ урежда статута и на т.нар. „временни строежи”. Това са строежи, които се извършват в терени, предвидени според плана за отчуждаване за обекти държавна и общинска публична собственост, но това отчуждаване още не е извършено. При тази хипотеза собствениците на тези терени могат да реализират временни строежи, ако са налице условията на плана. Нещо повече, в допълнителните разпоредби на ЗУТ, § 17 е уредена възможността за запазване на такъв строеж. Ако в 5-годишен срок не се извърши отчуждаването настъпва условие за промяна на плана.

Самото строителство според ЗУТ се извършва след издаване на разрешение за строеж. По своето естество това е един ИАА. Съдебният контрол върху този акт не включва възможността за спиране на започналия строеж. Това е изцяло в компетенциите на Дирекцията за национален строителен контрол по реда на АПК. Кметът на общината до 2005 г. не бе компетентен да спира строежите. Изменението на ЗУТ с въвеждането на чл. 222а от 2005 г. области и кметовете да спират строежите.

Сградите на основно застрояване могат да бъдат жилищни, производствени, курортни, обществено-обслужващи, както и със смесено предназначение. На практика обаче ЗУТ оставя значителна свобода при определяне статута на сградата. Когато тя е със смесено предназначение и включва както жилищни, така и нежилищни помещения последните се разполагат на първите етажи под жилищните.

В ЗУТ няма легална дефиниция за жилище, но от чл. 40, ал. 1 може да се извлече понятието жилище. Това е етаж или част от етаж, който има самостоятелен вход, едно самостоятелно помещение, кухня или кухненски бокс, баня и тоалетна (може общо), както и складово помещение в него или извън него. Допустимо е помещенията да бъдат пространствено свързани с изключение на банята и тоалетната.

Преустройството на вече построената сграда, в режим на етажна собственост се урежда в две насоки:

1.Преустройство на жилища в нежилищни обекти;

2.Преустройство на нежилищни обекти в жилища.

Изискванията на закона са по големи при първия тип преустройство. Тази промяна е допустима, ако обектите се намират на първия или сутеренния етаж. Преустройството е съобразено с изискванията на закона и конструкцията на сградата и е налице писмено съгласие с нотариална заверка на подписа на всички собственици, непосредствени съседи на обекта. Възможно е преустройството на жилище в кабинет, офис или ателие да се извърши и тогава, когато този обект се намира на друг етаж, но затова е необходимо съгласието на всички етажни собственици, взето на Общото събрание на етажната собственост, като подписите отново трябва да бъдат нотариално заверени.

По-лесно се извършва преустройството на съществуващи нежилищни обекти. В този случай не се изисква съгласието на другите етажни собственици, освен в случаите, когато е налице наднормено шумово или друго замърсяване. Промяната на предназначението на нежилищно помещение в жилищно се извършва, без да е необходимо съгласието на останалите етажни собственици. Необходимо условие за промяната на помещението от жилищно в стопанско е предварителното становище и проект, изготвени от инжинер-конструктор, с които се доказва, че не се увеличават конструкционните натоварвания.

Въпрос № 41

Отчуждаване на имоти за държавна и общинска нужда. Уредба, основания, процедури.
Материята е уредена в ЗС, ЗДС и ЗОС, като казаното в учебника за ЗОС не е вярно.

Според чл. 17, ал. 3 от Конституцията частната собственост е неприковновена. Същевременно обаче чл. 17, ал. 5 от Конституцията допуска като изключение да се отчуждават имоти за държавни и общински нужди при положение, че тези нужди не могат да се задоволят по друг начин и след предварително и равностойно обезщетение. До 2003 г. режимът на отчуждаване бе сравнително либерален, но изменението на ЗДС от същата година доведе до свързване на отчуждаването само с административно актове. Реформата на ЗДС от 2003 бе последвана от подобна в ЗОС от 2004 г. По настоящем и двата режима са уеднаквени.

ЗДС създава две линии за отчуждаване на недвижими имоти. Според първата отчуждаването трябва да става с решение на МС. Това се допуска тогава, когато отчуждаването се извършва за националните инфраструктурни обекти. Самият термин е изяснен в § 1 от Допълнителните разпоредби на ЗДС. Най-общо това са обекти от техническата инфраструктура с национално значение. Предложението за отчуждаване се внася в МС от МРРБ и ...................... Първият министър се произнася относно наличието на законни условия за отчуждаването. МС се произнася с решение. В него се посочва: държавната нужда, за която се извършва отчуждаването, видът на отчуждавания имот, местонахождението, размерът, цената на имота, както и размерът на обезщетението и правоимащите собственици. Решението се обнародва в ДВ и това решение подлежи на съдебен контрол пред 3-членен състав на ВАС. Жалбата се подава в 14-дневен срок от обнародването на решението в ДВ чрез МС. МС е длъжен в 7-дневен срок да изпрати жалбата в съда с необходимото комплектоване. Производството пред ВАС се води по специалните правила, уредени в ЗДС, които дерогират общите разпоредби на ГПК. Призовават се жалбоподателите, МС и инвеститорът. Допускането на доказателствата се извършва в закрито заседание. В 15-дневен срок след него се насочва гледане на делото. Не се спазват правилата на ГПК относно призоваване и депозиране на заключението на вещото лице. Оценката на отчуждения имот се прави по пазарни цени от експерти, а когато няма сериозна индикация за пазарна оценка като критерии се използва данъчната.

Извън случаите на отчуждаване с акт на МС се предвижда отчуждаване със заповед на областния управител. Това се извършва във всички случаи, когато не се касае за национален инфраструктурен обект. Отново дават становище МРРБ и МФ със същото значение, както в предишния ред. Актът, с който се отчуждава имотът е заповед на областния управител. Тази заповед подлежи на обжалване пред Административния съд, като за производството ще важат същите правила, които са в сила за обжалване на правителственото решение.

Влезлите в сила решение и заповед подлежат на вписване в имотния регистър. Няма принципна разлика в уредбата на ЗДС и ЗОС. Особеното при ЗОС е че отчуждаване с акт на МС за общински нужди не се допуска. Там решението за отчуждаване се взима от общинския съвет, а конкретната заповед за отчуждаване се издава от кмета. Тя също подлежи на съдебен контрол пред Административния съд.

В ЗДС и ЗОС се съдържа възможност извършеното веднъж отчуждаване да бъде отменено. Ако в 3-годишен срок от отчуждаването на имота мероприятието, за което е отчужден, не е започнало или имотът се използва не по предназначение, областният управител, по искане на бившия собственик, отменя отчуждаването след възстановяване на обезщетението. Когато имотът е отчужден с решение на МС, областният управител изпраща искането на МРРБ, който го внася в МС с предложение да се отмени отчуждаването. По същия ред се постъпва и при отпадане на отчуждението за общински нужди, като искането там се отправя до кмета на общината.

Обезщетението се дължи на собственика на имота. Когато съществува спор между няколко лица за правото на обезщетение, дължимата сума се внася в търговската банка и ще се изплати на този от правоимащите, който по съдебен ред установи правата си.

При отпадане на отчуждаването собственикът може да възстанови правата си върху имота, след като възстанови полученото обезщетение. При това в негова полза възниква едно ново право за обезщетение за вреди. Собственикът може да претендира само за онези вреди, които е претърпял в следствие на отстраняването си от имота. Същевременно държавата, респ. общината, може да е направила определени подобрения през 3-годишния срок. Държавата обаче е поставена в положение на недобросъвестен владелец по отношение на направените подобрения. В този смисъл обезщетението, което ще получи собственикът при отпадане на отчуждението ще включва стойността на получените от държавата доходи и стойността на пропуснатите ползи.

Въпрос № 43

Придобиване на право на собственост и вещни права върху недвижими имоти от чужденци. Условия за придобиването.
Придобиването на недвижими имоти от чужденци и чуждестранни ЮЛ придоби актуалност след изменението на Конституцията от 2005 г. До тогава чужденци или чуждестранни ЮЛ не можеха да придобиват право на собственост върху земя. Съгласно чл. 29 ЗС те обаче можеха да придобиват ограничени вещни права върху недвижими имоти. Конституционната забрана бе сравнително лесно преодолима чрез създаване на местни ЮЛ, които придобиваха недвижими имоти у нас. Приемането на България в Европейския съюз наложи да се отмени конституционната забрана, която бе третирана като пречка пред свободното движение на хора и капитали – Глава IV от Римския договор.

Конституцията, с промяната на чл. 22, допусна чужденци и чуждестранни ЮЛ да придобиват право на собственост върху земя при няколко условия. Тези условия бяха подробно разписани в ЗИДЗС, обн. в ДВ бр. 24/20.03.2007 г.

Условията са следните:

1.Граждани на държавите, членки на ЕС, както и тези по Споразумението за европейското икономическо пространство (ЕС плюс Норвегия, Исландия, Лихтенщайн) могат да придобиват право на собственост върху земя при спазване на законовите изисквания и в съответствие с условията на Договора за присъединяване на България към ЕС. Същото се отнася и за ЮЛ от държавите, членки на ЕС и Споразумението за европейското икономическо пространство (СЕИП). Това придобиване е уредено като дирецктна възможност. Достатъчно е лицето да е гражданин на посочените държави и то веднага може да придобие право на собственост върху земята. Ето защо, законът не използва в този случай по-широкото понятие „чужденци”, а дирецтно насочва към гражданите и ЮЛ от ЕС и СЕИП.

2.Втората хипотеза се отнася до чужденци и чуждестранни ЮЛ, които могат да придобиват земя при условията на Международен договор, ратифициран по реда на чл. 22 от Конституцията. Тази хипотеза е значително усложнена. Трябва да са налице следните условия:

1)Международен договор;

2)Този договор трябва да е ратифициран от НС;

3)Ратификацията се извършва с мнозинство от 2/3 от всички народни представители;

4)Договорът трябва да е влязъл в сила;

5)Договорът се прилага само за напред, т.е. възникнали преди него юридически факти не се санират от последващото му приемане.

При тази хипотеза е очевидно, че най-напред трябва да се сключи конкретен договор и едва след него гражданите и ЮЛ от съответната договаряща страна ще се ползват от възможността да придобият право на собственост върху земята.

3.Третата хипотеза включва придобиване на право на собственост върху земя чрез наследяване по закон. Тя има за субект само чужди граждани.

Измененията в Конституцията и ЗС не засегнаха възможността да се придобиват органичени вещни права върху недвижими имоти. Същевременно се въведе забрана за придобиване на недвижим имот от чужда държава по наследство.

Към субектите на придобиване трябва да се посочат и чужди държави и междуправителствени организации, които могат да придобиват както право на собственост, така и ограничени вещни права върху недвижими имоти. Това става по силата на международен договор, закон или акт на МС. Най-често правилото се прилага при т.нар. „реципрочност” – тогава, когато на България се предоставя право от друга страна да придобива такива права на нейна територия – посолства, консулства, културни институти.