Отчет за всеобхватния доход 1 консолидиран отчет за финансовото състояние 2

2.18.Капитализиране на разходи по заеми

Разходите по заеми, които пряко се отнасят към придобиването, строителството или производството на отговарящ на условията /квалифициран/ актив, се капитализират като част от стойността на този актив. Отговарящ на условията /квалифициран/ актив е актив, който непременно изисква поне 12-месечен период от време, за да стане готов за предвижданата му употреба или продажба.

Размерът на разходите по заеми, които могат да се капитализират в стойността на един отговарящ на условията /квалифициран/ актив, се определя чрез коефициент /норма/ на капитализация. Коефициентът на капитализация е среднопретеглената величина на разходите по заеми, отнесени към заемите на дружеството, които са непогасени през периода, с изключение на заемите, извършени специално с цел придобиване на един отговарящ на условията /квалифициран/ актив.

Капитализирането на разходите по заеми като част от стойността на един отговарящ на условията /квалифициран/ актив започва, когато са изпълнени следните условия: извършват се разходите за актива, извършват се разходите по заеми и в ход са дейности, които са необходими за подготвяне на актива за предвижданата му употреба или продажба.

Разходите по заеми се намаляват и с всякакъв инвестиционен доход от временното инвестиране на средствата от тези заеми.

2.19. Задължения към доставчици и други задължения

Задълженията към доставчици и другите текущи задължения се отчитат по стойността на оригиналните фактури (себестойност), която се приема за справедливата стойност на сделката, която ще бъде изплатена в бъдеще срещу получените стоки и услуги.

Когато задълженията към доставчици са разсрочени извън нормалните кредитни срокове, те се отчитат по сегашната стойност на задължението, дисконтирано на база на лихвеното равнище по привлечените от дружествата от групата кредитни ресурси с аналогичен матуритет и предназначение, а разликата между сегашната стойност и общата сума на плащанията се отчита като финансов разход (лихва).

2.20. Лизинг

Финансовият лизинг, при който се трансферира към групата съществената част от всички рискове и стопански ползи, произтичащи от собствеността върху актива под финансов лизинг, се капитализира в счетоводния баланс на лизингополучателя като се представя като имоти, машини и оборудване под лизинг по цена на незабавна продажба или ако е по-ниска - по настоящата стойност на минималните лизингови плащания. Лизинговите плащания съдържат в определено съотношение финансовия разход (лихвата) и припадащата се част от лизинговото задължение (главница), така че да се постигне постоянен лихвен процент за оставащата неизплатена част от главницата по лизинговото задължение. Лихвените разходи се включват в отчета за всеобхватния доход.

Придобитите под финансов лизинг активи се амортизират на база полезния живот на актива и в рамките на лизинговия срок.
Оперативен лизинг.

Лизинг, при който наемодателят продължава да притежава съществената част от всички рискове и стопански изгоди от собствеността върху дадения актив, се класифицира като оперативен лизинг.

Плащанията/постъпленията по оперативния лизинг се признават като разходи/приходи в отчета за доходи на база линеен метод за периода на лизинга. Първоначално направените преки разходи във връзка с договарянето и уреждането на оперативния лизинг, се добавят към балансовата стойност на отдадените активи и се признават на базата на линейния метод в продължение на срока на лизинга.

2.21. Пенсионни и други задължения към персонала по социалното и трудово законодателство

Трудовите и осигурителни отношения с работниците и служителите в отделните дружества се основават на разпоредбите на Кодекса на труда (КТ) и на разпоредбите на действащото осигурително законодателство.

Краткосрочните доходи за наетия персонал под формата на възнаграждения, бонуси и социални доплащания и придобивки (изискуеми за уреждане в рамките на 12 месеца след края на периода, в който персоналът е положил труд за тях или е изпълнил необходимите условия) се признават като разход в отчета за всеобхватния доход (в печалбата или загубата за годината), освен ако даден МСФО не изисква тази сума да се капитализира в себестойността на определен актив, за периода, в който е положен трудът за тях и/или са изпълнени изискванията за тяхното получаване, и като текущо задължение (след приспадане на всички платени вече суми и полагащи се удръжки) в размер на недисконтираната им сума.

Към датата на всеки финансов отчет дружеството прави оценка на сумата на очакваните разходи по натрупващите се компенсируеми отпуски, която се очаква да бъде изплатена като резултат от неизползваното право на натрупан отпуск.
Тантиеми и бонусни схеми

Съгласно Устава на всяко дружество и при взето решение на Общото събрание на акционерите изпълнителният директор има право да получи еднократно възнаграждение (тантием) в размер на до 1 % от нетната печалба на дружеството както и да бъде оправомощен да определи кръга на служителите, между които да бъде разпределена като бонус парична сума в размер на до 2 % от стойността на печалба на дружеството за всяка каледнарна година. Когато определена част се изисква да бъде разсрочена за по-дълъг от 12-месечен период, тази част се оценява по нейната сегашна стойност към датата на финансовия отчет и се посочва към нетекущите пасиви в отчета за финансовото състояние, статия „задължения към персонала”.

Тези осигурителни пенсионни планове, прилагани от дружеството в качеството му на работодател, са планове с дефинирани вноски. При тях работодателят плаща месечно определени вноски в държавните фонд “Пенсии”, фонд “ОЗМ”, фонд “Безработица”, фонд “ТЗПБ”, както и в универсални и професионални пенсионни фондове - на база фиксирани по закон проценти и няма правно или конструктивно задължение да доплаща във фондовете бъдещи вноски в случаите, когато те нямат достатъчно средства да изплатят на съответните лица заработените от тях суми за периода на трудовия им стаж. Аналогични са и задълженията по отношение на здравното осигуряване.

Размерите на осигурителните вноски се утвърждават конкретно със Закона за бюджета на ДОО и Закона за бюджета на НЗОК за съответната година. Вноските се разпределят между работодателя и осигуреното лице в съотношение, което се променя ежегодно и е определено в чл. 6, ал. 3 от Кодекса за социално осигуряване (КСО). Общият размер на вноската за фонд “Пенсии”, ДЗПО, фонд “ОЗМ”, фонд “Безработица” и здравно осигуряване през 2017 г., е както следва:

• 
  за периода 01.01.2017 г.- 31.03.2017 г.
  

В допълнение, изцяло за своя сметка работодателят прави осигурителна вноска за фонд “ТЗПБ”, която е диференцирана за различните предприятия от 0.4% до 1.1% в зависимост от икономическата дейност на предприятието.

Към групата няма създаден и функциониращ частен доброволен осигурителен фонд.

Дължимите от дружеството вноски по плановете с дефинирани вноски за социалното и здравно осигуряване се признават като текущ разход в отчета за всеобхватния доход (в печалбата или загубата), освен ако даден МСФО не изисква тази сума да се капитализира в себестойността на определен актив, и като текущо задължение в недисконтиран размер, заедно и в периода на полагане на труда и на начислението на съответните доходи на наетите лица, с които доходи вноските са свързани.

Дружествата осигуряват всяко наето лице, на основата на сключен договор с дружество за доброволно здравно осигуряване, за доболнични и болнични медицински услуги.
Планове с дефинирани доходи
Съгласно Кодекса на труда дружеството в качеството му на работодател в България е задължено да изплаща на персонала при настъпване на пенсионна възраст обезщетение, което в зависимост от трудовия стаж в предприятието може да варира между 2 и 6 брутни работни заплати към датата на прекратяване на трудовото правоотношение. По своите характеристики тези схеми представляват нефондирани планове с дефинирани доходи.

Изчислението на размера на тези задължения налага участието на квалифицирани актюери, за да може да се определи тяхната сегашна стойност към края на отчетния период, по която те се представят в отчета за финансовото състояние, коригирана с размера на непризнатите актюерски печалби и загуби, а респ. изменението в стойността им, вкл. признатите актюерски печалби и загуби – в отчета за всеобхватния доход. Взимайки в предивид размера и съществеността на задълженията, сравнен с цената на актюерския труд, изчисленията могат да бъдат направени и от дружеството.

 неспазено предизвестие - за периода на неспазеното предизвестие;

 поради закриване на предприятието или на част от него, съкращаване в щата, намаляване на обема на работа и спиране на работа за повече от 15 дни и др. – от една брутна месечна работна заплата;

 при прекратяване на трудовия договор поради болест – в размер на брутното възнаграждение на работника за два месеца при условие, че има най-малко пет години трудов стаж и не е получавал обезщетение на същото основание;

 за неизползван платен годишен отпуск - за съответните години за времето, което се признава за трудов стаж.

След изплащането на посочените обезщетения за работодателя не произтичат други задължения към работниците и служителите.

Дружеството признава задължения към персонала по доходи при напускане преди настъпване на пенсионна възраст, когато е демонстриран обвързващ ангажимент, на база публично анонсиран план, вкл.за преструктуриране, да се прекрати трудовият договор със съответните лица без да има възможност да се отмени, или при формалното издаване на документите за доброволно напускане. Доходи при напускане, платими повече от 12 месеца, се дисконтират и представят в отчета за финансовото състояние по тяхната сегашна стойност.

2.22. Провизии

Провизии се признават, когато дружество от групата има настоящо (конструктивно или правно) задължение в резултат на минало събитие, и е вероятно, че погасяването/уреждането на това задължение е свързано с изтичане на ресурси. Провизиите се оценяват на база най-добрата приблизителна преценка на ръководството към датата на отчета за финансовото състояние за разходите, необходими за уреждането на съответното задължение. Приблизителната оценка се дисконтира, когато падежът на задължението е дългосрочен. Когато се очаква част от ресурсите, които ще се използват за уреждане на задължението да бъдат възстановени от трето лице, дружествата ог групата признават вземане, ако е налице висока степен на сигурност на неговото получаване, стойността му може надеждно да се установи и доход (кредит) по същата позиция в отчета за всеобхватния доход, където е представена и самата провизия.

2.23. Акционерен капитал и резерви

Доверие- Обединен Холдинг АД е създадено като акционерно дружество. Като такова е задължено да регистрира в Търговския регистър определен размер на акционерен капитал, който да служи като обезпечение на кредиторите на дружеството за изпълнение на техните вземания към него. Акционерите отговарят за задълженията на дружеството до размера на своето акционерно участие в капитала и могат да претендират връщане на това участие само в производство по ликвидация или несъстоятелност. Дружеството отчита основния си капитал по номинална стойност на регистрираните в съда акции.

Съгласно изискванията на Търговския закон и устава дружеството е длъжно да формира и законов резерв “фонд Резервен”, като източници на фонда могат да бъдат:

 най-малко една десета от печалбата, която се отделя докато средствата във фонда достигнат една десета част от акционерния капитал или по-голяма част, по решение на общото събрание;

 средствата, получени над номиналната стойност на акциите при издаването им (премиен резерв);

 сумата на допълнителните плащания, които правят акционерите срещу предоставените им предимства за акциите;

 други източници, предвидени по решение на Общото събрание.

Средствата от фонда могат да се използват само за покриване на годишната загуба и на загуби от предходни години. Когато средствата във фонда достигнат определения в устава минимален размер, средствата над тази сума могат да бъдат използвани за увеличаване на акционерния капитал.

Преоценъчният резерв е формиран от положителната разлика между балансовата стойност на имотите, машините и оборудването и техните справедливи стойности към датите на извършване на преоценките. Ефектът на отсрочените данъци върху преоценъчния резерв е отразен директно за сметка на този резерв. Преоценъчният резерв се прехвърля към “натрупани печалби”, когато активите са напълно амортизирани или напуснат патримониума на дружеството.
Допълнителните резерви са формирани от разпределение на печалбата в съответствие с решенията на Общите събрания на акционерите.
Резерв от валутно преизчисление - отрицателен резерв от валутно преизчисление, формиран от признаване на курсовите разлики, произтичащи от валутно преизчисляване на финансови отчети на чуждестранна дейност;
Застрахователни резерви (Технически резерви)

Техническите резерви не са елемент на собствения капитал, като се формират по реда на специалното законодателство за застрахователни дружества и се представят отделно в отчета за финансовото състояние. Създаването на техническите резерви е регламентирано в чл. 68 от Кодекса на застраховането и са за сметка на разходите, като са представени отделно в отчета за всеобхватния доход. Тези резерви не се третират като собственост на акционерите.

Техническите разерви се изчисляват по всеки вид застраховка по която се извършва дейност.

Техническите резерви са както следва:

• 
  пренос-премиен резерв - се ползва като източник за покриване на претенции и административни разходи, които се очаква да възникнат между края на отчетния период и датата на следващия падеж на премията или края на застрахователния договор. Той се изчислява на точна дата на база на дните, оставащи до изтичането на срока на съответния договор.
  
• 
  резерв за предстоящи плащания се създава за покриване на обезщетения и други плащания по силата на застрахователни договори както и на свързаните с тях разходи, по претенции възникнали преди края на отчетния период, независимо дали са предявени или не, и които не са платени към същата дата.Резервът по предявени, но неизплатени плащания се изчислява на база точни предявени претенции. Резервът по възникнали, но непредявени претенции включва размера на непредявените претенции по събития, възникнали преди края на отчетния период, както и размера на претенциите, които могат да бъдат възобновени съгласно чл. 9, ал. 2 от Наредба № 27 от 29.03.2006 г. за реда и методиката за образуване на техническите резерви от застрахователите и на здравно осигурителните резерви и е изчислен чрез прилагане на статистически методи.
  
• 
  Резерва за неизтекли рискове се образува за покриване на рискове за времето между края на отчетния период и датата, на която изтича срокът на здравноосигурителния договор, за да се покрият плащанията и разходите, свързани с тези рискове, които се очаква да превишават образувания пренос - премиен резерв. Резервът за неизтекли рискове е образуван в съответствие с чл. 12, ал. 2 и Приложение № 4 от Наредбата за реда и методиката за образуване на застрахователните и здравно-осигурителните резерви.
  
• 
  Запасен фонд се използва като източник за покриване на очаквани неблагоприятни отклонения в плащанията по предлаганите застраховки.
  

2.24. Данъци върху печалбата

Текущите данъци върху печалбата са определени в съответствие с изискванията на българското данъчно законодателство – Закона за корпоративното подоходно облагане. Номиналната данъчна ставка за 2017г.е 10% (2016г. : 10%).

Отсрочените данъци върху печалбата се определят като се използва балансовият пасивен метод по отношение на всички временни разлики към датата на финансовия отчет, които съществуват между балансовите стойности и данъчните основи на отделните активи и пасиви.

Отсрочените данъчни пасиви се признават за всички облагаеми временни разлики.

Отсрочените данъчни активи се признават за всички намаляеми временни разлики и за неизползваните данъчни загуби, до степента, до която е вероятно те да се проявят обратно и да бъде генерирана в бъдеще достатъчна облагаема печалба или да се проявят облагаеми временни разлики, от които да могат да се приспаднат тези намаляеми разлики.

Балансовата стойност на всички отсрочени данъчни активи се преглежда на всяка дата на отчета за финансовото състояние и се редуцира до степента, до която е вероятно те да се проявят обратно и да се генерира достатъчно облагаема печалба, от която те да могат да бъдат приспаднати.

Отсрочените данъци, свързани с обекти, които са отчетени директно в собствения капитал или друга балансова позиция, също се отчитат директно към съответния капиталов компонент или балансова позиция.

Отсрочените данъчни активи и пасиви се оценяват на база данъчните ставки, които се очаква да се прилагат за периода, през който активите ще се реализират, а пасивите ще се уредят (погасят), на база данъчните закони, които са в сила или в голяма степен на сигурност се очаква да са в сила.

Към 31.03.2017 г.отсрочените данъци върху печалбата са оценени при ставка 10% ( 2016 г.: 10%).

2.25. Нетна печалба на акция

Нетната печалба на акция се изчислява като се раздели нетната печалба или загуба за периода, подлежаща на разпределение между акционерите, притежатели на обикновени акции, на средно-претегления брой на държаните обикновени акции за периода.

Средно-претегленият брой акции представлява броят на държаните обикновени акции в началото на периода, коригиран с броя на обратно изкупените обикновени акции и на новоиздадените такива през периода, умножен по средно-времевия фактор. Този фактор изразява броя на дните, през които конкретните акции са били държани, спрямо общия брой на дните през периода.

Нетна печалба на акции с намалена стойност не се изчисляват, тъй като няма издадени потенциални акции с намалена стойност.

2.26. Финансови инструменти
2.26.1. Финансови активи

Дружеството класифицира своите финансови активи в следните категории: “заеми (кредити) и вземания” и “финансови активи на разположение и за продажба”. Класификацията е в зависимост от същността и целите и предназначението на финансовите активи към датата на тяхното придобиване. Ръководството определя класификацията на финансовите активи на дружеството към датата на първоначалното им признаване в отчета за финансовото състояние.

Обичайно дружеството признава в отчета за финансовото състояние финансовите активи на “датата на търгуване” - датата, на която то е поело ангажимент да закупи съответните финансови активи. Всички финансови активи се оценяват по тяхната справедлива стойност плюс преките разходи по транзакцията.

Финансовите активи се отписват от отчета за финансовото състояние на дружеството, когато правата за получаване на парични средства от тези активи са изтекли, или са прехвърлени и дружеството е прехвърлило съществената част от рисковете и ползите от собствеността върху актива на друго дружество (лице). Ако дружеството продължава да държи съществената част от рисковете и ползите, асоциирани със собствеността на даден трансфериран финансов актив, то продължава да признава актива в отчета за финансовото си състояние, но признава също и обезпечено задължение (заем) за получените средства.

Кредити и вземания

Кредити и вземания са недеривативни финансови активи с фиксирани или установими плащания, които не се котират на активен пазар. Те се оценяват в отчета за финансовото състояние по тяхната амортизируема стойност при използването на метода на ефективната лихва, намалена с направена обезценка. Тези активи се включват в групата на текущите активи, когато матуритетът им е в рамките на 12 месеца или в обичаен оперативен цикъл на дружеството, а останалите – като нетекущи.

Тази група финансови активи включва: предоставени заеми, търговски вземания, други вземания от контрагенти и трети лица, и паричните средства и парични еквиваленти от отчета за финансовото състояние. Лихвеният доход по “кредитите и вземанията” се признава на база ефективна лихва, освен при краткосрочните вземания под 3 месеца, където признаването на такава лихва е неоснователно като несъществено и в рамките на обичайните кредитни условия. Той се представя в отчета за всеобхватния доход (в печалбата или загубата за годината), към статията „финансови приходи”.

На датата на всеки отчет за финансовото състояние дружеството оценява дали са настъпили събития и обстоятелства, които показват наличието на обективни доказателства, налагащи обезценка на кредитите и вземанията.

Финансови активи на разположение и за продажба

Финансовите активи на разположение и за продажба са недеривативни активи, които са придобити с такава цел или не са класифицирани в друга група. Обичайно те представляват акции или дялове в други дружества, придобити с инвестиционна цел (инвестиции на разположение и за продажба) и се включват към нетекущите активи, освен ако намерението на дружеството е да ги продава в рамките на следващите 12 месеца и активно търси купувач.

Финансовите активи на разположение и за продажба се оценяват първоначално по цена на придобиване, която е справедливата стойност на възнаграждението, което е платено, включително разходите по придобиване, включени в инвестицията.

Последващата оценка на финансовите активи на разположение и за продажба е по справедлива стойност, освен за акции/дялове на затворени, нетъргувани на борсов пазар дружества.

Ефектите от преоценката до справедливата стойност, печалби или загуби, на държаните инвестиции на разположение и за продажба се отчитат в отчета за всеобхватния доход (към други компоненти на всеобхватния доход) по статия “нетна промяна в справедливата стойност на финансови активи на разположение и за продажба” и се натрупват към самостоятелен компонент на собствения капитал - ”резерв по финансови активи на разположение и за продажба”.

При установяване на последваща трайна обезценка или при продажба на инвестиция на разпложение и за продажба, сумата на обезценката и всички натрупани преди това загуби (нетно) към резерва, се признават в отчета за всеобхватния доход (в печалбата или загубата за годината) като “финансови разходи”. Аналогично, при всяка продажба на инвестициите от този тип натрупаните нереализирани печалби в резерва се признават в отчета за всеобхватния доход (в печалбата или загубата за годината) в статията “финансови приходи”.

Ефектите от рециклирането на натрупаните ефекти от промяна в справедливата стойност на държаните инвестиции на разположение и за продажба се представят към другите компоненти на всеобхватния доход (по статия “нетна промяна в справедливата стойност на финансови активи на разположение и за продажба”), нетно от тези на новите преоценки за периода.

Дивиденти по акции и дялове, класифицирани като финансови активи на разположение и за продажба, се признават и отчитат в отчета за всеобхватния доход (в печалбата или загубата за годината), когато се установи, че дружеството е придобило правото върху тези дивиденти.

Притежаваните инвестиции на разположение и за продажба се преглеждат към всяка дата на отчета за финансовото състояние дали са настъпили събития и обстоятелства, които показват наличието на обективни доказателства, че за отделен финансов актив или група активи има обезценка. Те се обезценяват, ако балансовата стойност е по-висока от очакваната им възстановима сума. Сумата на признатата загуба от обезценка е равна на разликата между цената на придобиване, намалена с плащанията и възстановимата им сума, която се приема за равна на сегашната стойност на очакваните прогнозируеми бъдещи парични потоци, дисконтирани по текущ пазарен лихвен процент или чрез нормата на доходност за сходни финансови активи.

2.26.2. Финансови пасиви и инструменти на собствен капитал
Дружеството класифицира дългови инструменти и инструменти на собствен капитал или като финансови задължения или като собствен капитал в зависимост от същността и условията в договор със съответния контрагент относно тези инструменти.
Финансови пасиви

Финансовите пасиви включват заеми (кредити), задължения към доставчици и други контрагенти. Първоначално те се признават в отчета за финансовото състояние по справедлива стойност, нетно от преките разходи по транзакцията, а последващо – по амортизируема стойност по метода на ефективната лихва.

2.27. Преценки от определящо значение при прилагане счетоводната политика на групата. Ключови приблизителни оценки и предположения с висока несигурност.

2.27.1. Обезценка на инвестиции в акции и дялове в дъщерни и асоциирани предприятия

Дългосрочните инвестиции в дъщерни и асоциирани предприятия се оценяват по себестойност, защото не съществуват достатъчно надеждни източници за определянето на техните справедливи стойности.

На всяка дата на отчета за финансовото състояние ръководството прави оценка дали съществуват индикатори за обезценка на неговите инвестиции.

Ръководството е приело като индикатори за обезценка на инвестициите в дъщерни и асоциирани дружества:

• 
  решение за обявяване на процедура по ликвидация на съответното дружество, чиито нетни активи, не са достатъчни за покриване на задълженията им. Размерът на обезценката в този случай да е до 100% от балансовата стойност на инвестициите, след приспадане на сумата, за която има безусловно доказателство за обратно възстановяване;
  
• 
  цени на Българска фондова борса за продажба на акции;
  
• 
  превишение на балансовата стойност на инвестицията над дела в нетните активи на дъщерното или асоциирано дружество. В случаите, когато съответното дружество прилага метод “цена на придобиване” за последващо отчитане на дълготрайните материални активи, нетните активи се преизчисляват като се отчита ефектът от преоценка на дълготрайните материални активи по справедлива стойност, която се определя от лицензиран оценител. (Приложения № 2.7 и 2.8)
  
• 
  приходен метод на дисконтирани парични потоци.
  

2.27.2. Обезценка на финансови активи на разположение и за продажба

На датата на всеки финансов отчет дружествата от групата оценяват дали са настъпили събития и обстоятелства, които показват наличието на обективни доказателства, че отделен финансов актив или група активи от групата на “ финансови активи на разположение и за продажба” има белези за обезценка.

Ръководството е приело като индикатори за обезценка на инвестициите – малцинствени участия :

• 
  решение за обявяване на процедура по ликвидация на съответното дружество;
  
• 
  намаление на цените на Българска фондова борса за продажба на акции;
  
• 
  трайна тенденция за натрупване на загуби, респ. спад в нетните активи на дружеството, в което е инвестирано.
  

2.27.3. Преоценени стойности на имоти, машини и оборудване

В групата е прието преоценката на имотите, машините и оборудването до тяхната справедлива стойност да се извършва на 3-годишен период от независими лицензирани оценители. Такива преоценки са извършени към 31.12.2001г., 31.12.2004 г. ,31.12.2007 г. , 31.12.2010г., 31.12.2013г. и към 31.12.2016г.

При тези преоценки са приложени следните подходи и оценъчни методи за измерване на справедливата стойност на отделните видове дълготрайни материални активи:

Остатъчен метод за определяне на стойноста на право на собственост:

Последователност в приложение на остатъчния метод за оценка:

-Определяне на строителна стойност за реализация на инвестиционно - строителен проект в ПИ при оптимални устройствени параметри/модел/;

- Оценка на прихода след реализация при експлоатация на ново застрояване;

- Остатъчна стойност на земята,като разлика в стойностите на приходния метод с вещни права и метод въз основа на ЧСА (само за застрояването)

-Корекции на остатъчната стойност на земята.

-Корекция на разходи за придобиване на собствеността

-Корекция за период на реализация на инвест.проект

-Годишен лихвен процент

-Целева норма на печалба

Пазарна стойност на правото на собственост на Поземлен имот, като остатъчна стойност на земята след развитие на имота.

или анюитетен фактор наричаме сегашната стойност на сума от дисконтирани анюитети за периода @ i%. Години – покупка представлява сумата от дисконтовите фактори. Всички стойностти са по малки от n и не надвишава ;

Метод на разходите (Вещната стойност), за оценка на недвижим имот:

Използването на този метод за оценка се основава на теоретичната постановка за зависимост на стойността на сградите, строителните съоръжения и подобрения, от разходите за тяхното създаване. Същността на метода се състои в определяне на стойността на разходите за създаването на съответния обект при отчитане на степента на завършеност и всички стойностнообразуващи фактори,към момента на оценката и съответните пазарните условия.

Същевременно прилагането на метода изисква и извършване на оценка на вещни права на собственост върху земята (или идеални части от нея).

Окончателната стойност, получена при приложението на метода на оценка въз основа на разходите за създаване,представлява резултат от оценката на вещни права, сгради със съответната инфраструктура и съоръжения и ВП.

Определяне на стойността на неизпълнените СМР и подобрения.

Метода се състои в следното:

Разходите за придобиване на парцела земя (право на строеж) + разходите за създаването на сградите и съоръженията върху него определят стойността на недвижимия имот

Схема на метода

Стойност на земята (заедно с разходите за придобиването и )

+ Брутните разходи за изграждане на аналогична сграда

- Евентуалните отчисления за:

Физическо овехтяване, (определено по квадратична формула)

Морално овехтяване, неактуалност

Технически дефекти

= Стойност на имота

Стойността на терена се определя в съответствие с нивото на пазарните цени в района на имота и в зависимост от местоположението и спецификата на ПИ по сравнителен метод (метод на пазарните аналози).

Определянето на единичната цена (Себестойност) на строителната реализация е извършена на базата на подходящи аналози, отразяващи реалните производствени разходи за изграждане на подобни обекти. Отчита се техническото и моралното изхабяване, както и стойността на разходите за отстраняване на различни недостатъци и повреди.

Физическото обезценяване се определя по формулата за квадратична зависимост от нейната възраст:

А(В%)= (+) х (100 %),

където:

А(В%) – физическо овехтяване;

Т - възраст на сградата (или ефективна възраст на сградата в зависимост от състоянието, видима възраст на сградата)

ТН - Нормативен срок за годност на сградата
Приходен метод

При този метод имота се определя като инвестиция направена от собственика с цел генериране на бъдещи доходи. Т.е. ще трансформираме пазарната стойност на имота в очакваните от него равностойни равномерни годишни приходи ( наеми), което произтича от връзката между годишния доход от имота и неговата стойност по формулата:

CV = NI x YP,където CV – капитална стойност

NI – нетен наем (годишен)

YP – години покупка (анюитетен фактор)
Размерът на пазарната стойност на имота (CV), необходим при определяне стойността на наема, е определен на база разходите за придобиване на подобен на оценявания парцел земя.

Стойността на земята се определя в съответствие с нивото на пазарните цени в страната и в зависимост от местоположението и спецификата на парцела, изградеността на инфраструктурата за дадения район.

Анюитетен фактор , вечна рента или Години – Покупка;

YP n_y@i% = или = ;

Години – покупка или анюитетен фактор наричаме сегашната стойност на сума от дисконтирани анюитети за периода @ i%. Години – покупка представлява сумата от дисконтовите фактори. Всички стойностти са по малки от n и не надвишава ;
Метод на пазарните аналози.

При извършване на оценката за определяне размера на справедливата пазарна стойност на земята е използван метод на сравнителните продажби на база оферти и сключени сделки на пазара за недвижими имоти.

По този метод пазарната стойност на един имот се определя при пряко сравнение с подобни недвижими имоти, които са били продадени или се предлагат на пазара за недвижими имоти, в района в период, близък до датата на оценката. Отчитат се и се анализират всички елементи на сравнение между съпоставимите обекти и оценявания обект, след което се внасят корекции в продажните цени така, че да се отрази левовата или процентната величина на забелязаните различия.

Анализиране събраната информация, обобщаване и заключение за стойността на оценявания имот въз основа на коригираните цени на съпоставимите имоти.

Основните източници за информация, използвани при изчисленията и преценките във връзка с определянето на справедливите стойности са: вътрешни данни и становища на ръководството на дружеството относно експлоатационно състояние на активите, намерение за продажба на конкретни активи, извършени ремонти, перспективи за използване на активите, публикувани цени за реализирани сделки на пазарите за недвижими имоти, офертни данни от производители, търговци и вносители на нови специализирани машини и съоръжения, както и такива втора употреба.

2.27.4. Обезценка на имоти, машини и оборудване

Към датата на всеки отчет ръководството на съответното дружество организира преглед за обезценка на сградите, машините, оборудването и транспортните средства. Възникналите обезценки са признати в отчета за всеобхватния доход за съответния приключен период.

2.27.5. Обезценка на вземания

Приблизителна оценка за загуби от съмнителни и несъбираеми вземания се прави от ръководството в края на всяка финансова година.

Обезценка на търговски вземания се формира, когато са налице обективни доказателства, че дружество от групата няма да може да събере цялата сума по тях съгласно оригиналните условия на вземанията.

При оценката на събираемостта на вземанията ръководството прилага следните критерии:

• 
  за вземанията от дъщерни предприятия – ръководството прави анализ на цялата експозиция от всяко дъщерно дружество с оглед преценка на реалната възможност за събирането им. При наличие на несигурност относно събираемостта на вземанията се прави преценка каква част от тях е обезпечена (залог, ипотека) и по този начин е гарантирана събираемостта им (чрез бъдещо реализиране на обезпечението). Вземанията или част от тях, за които ръководството установява, че съществува достатъчно висока несигурност за събирането им се обезценяват на 100 %;
  
• 
  за вземанията от други контрагенти – просрочените вземания над 360 дни се третират като несъбираеми и се обезценяват изцяло, доколкото се преценява, че е налице висока несигурност за тяхното събиране в бъдеще.
  

Стойността на обезценката е разликата между балансовата стойност на даденото вземане и сегашната стойност на прогнозираните бъдещи парични потоци, дисконтирани по оригинален ефективен лихвен процент.

Балансовата стойност на вземанията, за които е преценено, че е необходимо да се направи обезценка, се коригира чрез използването на корективна сметка, в която се натрупват всички обезценки. Загубите от обезценка и последващото им възстановяване се признават в отчета за всеобхватния доход към “други доходи / (загуби) от дейността”.

Счетоводни преценки във връзка със застраховане

Преценките за предявените и непредявени претенции и определянето на застрахователните резерви се преглеждат и обновяват постоянно, като всички корекции се отразяват в Отчета за печалбите и загубите. Процесът се основава на основното допускане че миналият опит коригиран с ефекта от текущите обстоятелства и тенденции е подходяща база за предвиждане на бъдещите събития. Не се отчита информация по оперативни сегменти (съгласно МСФО 8 „Оперативни сегменти“), тъй като преобладаващия източник на рискове и възвръщаемост е общото застраховане и не е налице отделен външен компонент по които да се извършва оценяване на индивидуална база.

Каталог: download -> DOVUHL -> 14410
DOVUHL -> Регистрационен документ проспект за първично публично предлагане на акции на доверие обединен холдинг ад
DOVUHL -> Отчет за дейността на директора за връзки с инвеститорите през 2012 г
DOVUHL -> Българска фондова борса софия обществеността у в е д о м л е н и е
DOVUHL -> Доклад за дейността на Доверие-Обединен Холдинг ад за периода приключващ на 30 юни 2017 година
DOVUHL -> Доклад за дейността на Доверие Обединен холдинг ад за периода, приключващ на 30 септември 2015 година
DOVUHL -> Вътрешна информация, съгласно приложение 9 към чл. 33, ал. 1 от Наредба №2
14410 -> Доклад за дейността на Доверие Обединен холдинг ад за периода, приключващ на 31 март 2017 година

Изтегляне 1.93 Mb.

Сподели с приятели: