Република българия с м е т н а п а л а т а

През одитирания периода кметове на общината са: Румен Николов Стоманярски – от 1998 г. до 2003 г. и инж. Войслав Киров Бубев – от 2003 г. до 2005 г.

В резултат от извършения одит е съставен одитен доклад № 0031200906, приет с решение на Сметната палата № 137/ 19.06.2007 г.

Извършеният одит обхвана дейностите по продажба и замяна на имоти – частна общинска собственост, включително и на общински жилища, учредяване право на строеж и апорти на имоти - частна общинска собственост, в капитала на търговски дружества. Целта е да се установи наличието на рискове при осъществяването на някои от тези дейности, да се прецени дали регламентираните в законови, подзаконови и вътрешни актове ред, условия и процедури осигуряват добро управление, да се оцени степента на ефективност и ефикасност от дейността по разпореждане с имоти - частна общинска собственост, и да се подпомогне ръководството на одитирания обект за подобряване на тези дейности.

Общината е юридическо лице, има самостоятелен бюджет и право на собственост.

Дейностите по разпореждане с недвижими имоти – частна общинска собственост, са регулирани нормативно в законови, подзаконови и вътрешни актове. Със Закона за общинската собственост (ЗОС) е уредено разпореждането с имоти – общинска собственост, чрез продажба, замяна, дарение, делба, възмездно или безвъзмездно учредяване на ограничени вещни права, чрез апортиране в капитала на търговски дружества. Условията и редът по прилагането на ЗОС относно продажбата на общински жилища са уредени с Правилника за прилагане на ЗОС (отменен). Общинският съвет (ОбС) с наредби е определил условията и реда за: придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество и конкретните правомощия на кмета; учредяване на търговски дружества и за упражняване на правата на собственост на общината в търговските дружества; установяване на жилищни нужди и за настаняване под наем в общински жилища. Управлението и разпореждането с общинска собственост и упражняването на общо ръководство и контрол се осъществяват от ОбС, към който функционират постоянни комисии. Тези комисии изпълняват инициативни, съвещателни и контролни функции, в това число по въпроси, свързани с общинската собственост.

В структурата на общинската администрация са включени отдели, функциите на които са свързани с общинската собственост и търговските дружества с общинско участие.

В законоустановения срок по чл. 39, ал. 3 от Закона за Сметната палата (ЗСП) по одитния доклад не е постъпило становище от ръководителя на одитирания обект.

Одитният екип извърши съпоставка за пълнота и съответствие на вътрешните актове на общината, уреждащи дейността по управление и разпореждане с имоти - частна общинска собственост, с регламентираните ред и условия в ЗОС и правилника за прилагането му.

В Наредба за реда за придобиване, стопанисване, управление и разпореждане с общинско имущество (НРПСУРОИ) в сила до 24.03.2005 г.) е предвидена възможност за извършване на продажби на обекти чрез преки преговори от кмета с потенциални купувачи. Този начин на продажба е регламентиран в чл. 30 ал.1 от Закона за преобразуване и приватизация на държавни и общински предприятия (обн., ДВ, бр. 38 от 1992 г., отм., ДВ, бр. 28 от 2002 г). Нарушени са изискванията на чл. 35, ал.1 от ЗОС, съгласно които продажба на недвижим имот – частна общинска собственост, се извършва само след проведен търг или конкурс.

В чл. 57 от Наредбата за условията и реда, при които общината упражнява правата си на собственик върху общинската част на капитала в търговски дружества (приета с решение № 112 от 21.10.2004 г.) е регламентирано, че с решение на ОбС част от постъпленията от общинската приватизация по Закона за приватизация и следприватизационен контрол (ЗПСПК) могат да бъдат ползвани за погасяване на задължения на еднолични търговски дружества с общинско участие. Този текст противоречи на разпоредбите на чл. 10, ал. 1 от ЗПСПК.

Одитният екип анализира: дейността на ОбС по изпълнение на правомощията му по ЗОС и определянето на конкретните правомощия на кмета във връзка с разпоредителните сделки; действията на кмета във връзка с изпълнение на решенията на ОбС по разпореждане с недвижими имоти – частна общинска собственост; наличие на обосновка на управленските решения за разпоредителни сделки и кадровото осигуряване на дейността по разпореждане с имоти – частна общинска собственост.

В ЗОС и в НРПСУРОИ (в сила до 24.03.2005 г.) не е регламентирано в правомощията на кой орган е приемането на пазарните оценки на имотите – частна общинска собственост, обект на разпоредителни сделки. ОбС за периода 1999-2003 г. не е приемал експертните оценки за пазарната стойност на продадените нежилищни имоти с балансова стойност под 15 хил. лв. Тези оценки са одобрявани от кмета на общината. През 2005 г. всички експертни оценки за тези сделки са приемани от ОбС в съответствие с изменението на общинската наредба от 24.03.2005 г.

Правото на строеж върху общинска земя за периода 1998-1999 г. е учредявано със заповед на кмета съгласно изискванията на чл. 37, ал. 1 от ЗОС (обн., ДВ, бр. 44 от 1996 г.). За периода 2001-2004 г. е учредявано право на строеж върху незастроени терени за построяване на сгради със стопанско предназначение (без гаражи) със заповед на кмета, без решение на ОбС. Не са спазени изискванията на чл. 37, ал. 1 от ЗОС (изм. и доп. ДВ, бр. 96 от 1999 г.) и НРПСУРОИ (в сила до 24.03.2005 г.). През 2005 г. всички сделки (без тези по § 17 от Закона за устройство на територията - ЗУТ) по учредяване право на строеж са осъществявани след решение на ОбС в съответствие с изменението на чл. 37, ал. 1 от ЗОС (изм., ДВ, бр. 101 от 2004 г.). Учредяването на право на строеж на временни обекти по реда на § 17 от ЗУТ без решение на ОбС е в нарушение на цитираното изменение на закона.

За одитирания период сделките за замяна и апортиране на имоти – общинска собственост, в капитала на търговски дружества са осъществявани след решение на ОбС.

Не са съставени към 31.12.2005 г. регистрите, утвърдени с Наредба № 5 от 10.09.2005 г. за утвърждаване на образците на актовете за общинска собственост и на регистрите, предвидени в ЗОС, и за определяне на реда за съставянето, воденето и съхраняването им. Срокът за съставянето им съгласно § 76, ал. 2 от ЗОС (изм., ДВ, бр. 101 от 2004 г.) е три месеца от влизане в сила на наредбата – от 23.12.2005 г.

В общинската стратегия за периода 2000-2006 г. и в Плана за развитие на общината за периода 2006-2013 г. не са дефинирани стратегически цели относно разпореждането с имоти – частна общинска собственост.

В общината към 31.12.2005 г. са актувани общо 939 имоти – общинска собственост, от които 164 са публична общинска собственост и 775 – частна общинска собственост. Обект на разпоредителни сделки са 534 имоти, или 69% спрямо имотите – частна общинска собственост.
3.1. Продажба на жилища

Общински жилища са продавани на правоимащи по Закона за уреждане на жилищните въпроси на граждани с многогодишни жилищноспестовни влогове (ЗУЖВГМЖСВ) и на граждани, настанени в тях по административен ред без търг, в съответствие с изискванията на чл. 47, ал. 1, т. т. 1, 2 и 3 от ЗОС (обн., ДВ, бр. 44 от 1996 г., изм., ДВ, бр. 101 от 2004 г.). Цените на продадените жилища за периода от 1998 г. до 2002г. са определени в съответствие с чл. 23 от Правилника за прилагане на ЗОС по критерии, установени в глава седма от Правилника за прилагане на Закона за държавната собственост (ЗДС). Продажните цени на общинските жилища за периода 2003-2005 г. са определяни от лицензирани оценители в съответствие с изменението на чл. 96 от НРПСУРОИ (изм. от 29.03.2001 г. ) и чл. 22, ал. 2 от Наредба за условията и реда за управление и разпореждане с общински жилищен фонд. При извършената съпоставка на продажните цени на общинските жилища спрямо тези от сходни сделки във Враца по данни от Националния статистически институт се констатира, че средните годишни пазарни цени на общинските жилища са от 2 до 3 пъти по-ниски. Причините за по- ниските цени на продадените общински жилища са: дадената от ЗОС възможност, продажбата на жилища на наематели и правоимащи по ЗУЖВГМЖСВ да се извършва без търг; неприемането от ОбС на определените от лицензираните оценители пазарни стойности на общинските жилища поради липсата на регламент в ЗОС и общинската наредба по чл. 8, ал. 2 от ЗОС (в сила до 24.03.2005г.); лошото състояние на общинския жилищен фонд, видно от докладите на лицензираните оценители за определяне пазарната стойност на жилищата.

През 1999 г. са реализирани 9 сделки за продажба на магазинни помещения, от които 7 са продадени чрез търг с тайно наддаване и две – чрез преки преговори с потенциален купувач. При два от проведените търгове с тайно наддаване е предложена само една оферта. От извършения анализ на продажните цени на кв. м за тези сделки се констатира, че най-ниска е цената при преговори с потенциален купувач (459 лв. кв. м), следвана от цената при подадена една оферта (611 лв. кв. м) и най-висока цена е достигната при подадени 9 оферти (1386 лв. кв. м).

За периода 2000-2002 г. са извършени общо 5 сделки за продажба на нежилищни имоти – частна общинска собственост. От тях: чрез търг и конкурс са продадени два имота; чрез преговори с потенциален купувач – един имот, и без търг и конкурс – два. Начинът на продажба през 2002 г. на поземлен имот, ведно с построените в него сгради чрез преговори с потенциален купувач, е незаконосъобразен и противоречи на изискванията на чл. 35. ал. 1 от ЗОС. Продажбата през 2000 г. на имоти – частна общинска собственост, без търг и конкурс е в нарушение на чл. 35, ал.1 от ЗОС.

За одитирания периода са извършени общо 224 сделки за учредяване право на строеж. От тях са проверени 71 броя досиета (32%), подбрани по следните критерии: вид на отстъпеното право на строеж (за узаконяване на незаконни строежи; на временни обекти, придобили траен градоустройствен статут, и за незастроени терени); съществени диапазони в цената на кв. м; сделки с имоти в едни и същи зони и със сходно предназначение.

• Отстъпеното право на строеж за узаконяване на незаконни строежи за периода 1998-1999 г. е извършено по реда на чл. 162 от Закона за териториално и селищно устройство (ЗТСУ, отм., ДВ, бр. 1 от 2001 г.) и чл. 75, ал. 1 от НРПСУРОИ (в сила до 29.03.2001 г.). В посочения член от общинската наредба е регламентирано, че цената на правото на строеж не може да бъде по-ниска от утроения размер на стойността му, определена по реда на глава седма от ППЗДС. Не са провеждани, предвидените в общинската наредба преки преговори с лицата, извършители на строежите, като цената на отстъпеното право на строеж е възможно най- ниската. Пропусната е възможността за договаряне на по- висока цена.

• В § 3 от преходните и заключителните разпоредби на общинската наредба по чл. 8, ал. 2 от ЗОС (в сила до 24.03.2005 г.) е предвидена възможност за учредяване право на строеж на временни обекти, придобили траен градоустройствен статут по реда, предвиден в ЗТСУ, Правилника за прилагане на ЗТСУ (ППЗТСУ, отм., ДВ, бр. 1 от 2001 г) и ЗУТ. Комисии, назначени със заповеди на кмета, са имали за задача да проучат отношенията между общината и инвеститорите, построили временни обекти при условията на отменения чл. 120, ал. 4 от ППЗТСУ. Тези комисии са предложили да се приемат оценките, извършени от лицензирани оценители за пазарната стойност на 1 кв. м разгъната застроена площ (РЗП) при учредяване право на строеж по зони и предназначение на сградите. Оценките са действали за период по-дълъг от 6 месеца. Комисиите не са били оправомощени от кмета да разглеждат, приемат и предлагат пазарни стойности на 1 кв. м РЗП при учредяване право на строеж. Началната цена при провежданите търгове за учредяване право на строеж на временни обекти не са определяни от лицензирани от Агенцията за приватизация експерти в нарушение на чл. 55, ал. 2, във връзка с чл. 72, ал. 1 от НРПСУРОИ. При учредяване право на строеж чрез търг върху незастроени терени след месец септември 2004 г. пазарните стойности са определяни от лицензиран оценител поотделно за всеки имот.

С цел проследяване на тенденция за размера на пазарните цени на кв. м. за учредено право на строеж за временни обекти, придобили траен статут, одитният екип съпостави тези цени за периода от 2001 г. до 2005 г. за обекти в една и съща зона и с еднакво предназначение. От анализа се констатира, че за този период цените остават непроменени. При сравнението им с цените, достигнати след проведени търгове, се установиха съществени разлики. За периода 2002-2004 г. цените при проведените търгове са по-ниски от тези за временни обекти (с 45%). През 2005 г. цените, достигнати при търгове са 3 – 4 пъти по-високи от цените за учредено право на строеж за временни обекти.

Неспазването на вътрешните нормативни актове при сделките за учредяване право на строеж и прилагането на еднакви цени за продължителен период е оказало влияние върху финансовото състояние на общината и е довело до неотчитане динамиката в пазарните условия.

• Учредяването на право на строеж върху незастроени терени е извършвано чрез търг или конкурс в съответствие с чл. 37, ал. 1 от ЗОС, по реда и условията на НРПСУРОИ, действаща за съответния период. Пазарните стойности на 1 кв. м РЗП са определяни по начин, аналогичен на сделките за учредяване право на строеж по § 17 от ЗУТ, които са и начални тръжни цени. При съпоставка на средните цени на кв. м при учредено право на строеж за периода 2001-2004 г. се установи, че през 2001 г. средната цена на кв. м РЗП е по-висока от тази през 2002 г., 2003 г. и 2004 г. През 2005 г. достигнатите средни цени са многократно по-високи спрямо предходните години (от 3 до 5 пъти). От проверените сделки за учредено право на строеж за периода 2001-2004 г. се установи, че достигнатите цени са малко над началните тръжни цени. През 2005 г. след проведените търгове цените надвишават многократно началните тръжни цени (от 4 до 5 пъти).

За периода 1998-2005 г. са извършени три сделки за замени на имоти – частна общинска собственост, след решение на ОбС.

Замяната на незастроен общински парцел за два апартамента е по инициатива на собственика на жилищата. Целта на замяната е настаняване на лица с установени жилищни нужди. Сделката е извършена на база данъчна оценка на имотите, като оценката на общинския имот е значително по-ниска от тази на апартаментите.

Замяната на две общински жилища с апартаменти, собственост на физически лица, е по молба на лицата, посочили здравословни причини. Замените са по пазарни цени, определени от лицензирани оценители. Цените на общинските жилища са по-ниски от цените на получените в замяна апартаменти.

Не е извършено парично уравнение на стойностите на заменяните имоти.

При сделките за замяна на имоти – частна общинска собственост, има насрещна престация, т. е. те са целесъобразни за общината.
3.5. Апортиране на имоти в капитала на търговски дружества

Общината има дялово участие чрез апорт на имоти – общинска собственост, в капитала на 16 търговски дружества, от които: в 12 общината е едноличен собственост на капитала; в едно има 75% участие и в три дружества - под 20% участие. За одитирания период са регистрирани 10 дружества с общинско участие, от които: едно е по решение на ОбС (“Обредни дейности” ЕООД, чрез преобразуване на мероприятие “Обреден комплекс”, Враца); осем публични здравни заведения за болнична и извънболнична помощ – съгласно чл. чл. 101 и 102 от Закона за лечебните заведения, и “Екопроект” ООД – по договорености с Датската агенция по околна среда.

В общината има заведен регистър на търговските дружества.

Общината няма представители в търговските дружества с общинско участие. Съгласно чл. 21, ал. 1 от Наредбата за условията и реда, при които общината упражнява правата си на собственик върху общинската част на капитала в търговски дружества (в сила от 24.06.2004г.), оперативният контрол върху работата на дружествата и управителите, опазването на имуществото и финансовите резултати на дружествата се извършва от контролна комисия, избрана от ОбС. Тази комисия след приключване на отчетната година информира ОбС за финансовото състояние на дружествата и предлага мерки за подобряване на работата им.

С решение на ОбС от 1992 г. е регистрирано дружество “Спортни имоти – Враца” ЕООД с капитал – общинско имущество, актувано с Акт за държавна собственост. В чл. 48, т. 4 от Закона за физическото възпитание и спорта е регламентирано, че Министерският съвет определя спортните обекти, които съгласувано с общинските съвети преминават в собственост на общините. На това основание ОбС с решение от 2004 г. приема да се промени статута на спортните обекти от публична държавна в публична общинска собственост. До приключване на одита имотите не са деактувани в полза на общината.

Общинският съвет не е упражнявал ефективно функциите си на едноличен собственик на капитала, доколкото апортираните имоти, с които е регистриран капиталът на дружеството, са публична държавна собственост.

“БКС - Враца” ЕООД събира приходите от наеми на общинските жилища без да ги внася в приход на общинския бюджет. Тези жилища са актувани като имоти – частна общинска собственост, водят се в баланса на общината и не са предоставени на “БКС - Враца” ЕООД. Постъпленията от управлението и разпореждането с общинско имущество са приходи за общинския бюджет съгласно чл. 6 и чл. 7 от Закона за общинските бюджети.

ОбС е приемал информации за икономическото състояние на търговските дружества с общинско участие за периода 2000-2004 г. Комисиите по бюджет и финанси и по стопански дейности са разгледали и анализирали отчетите за 2005 г. на всички дружества с общинско участие. Посочени са проблемите и насоките за решаването им. Съгласно чл. 21, ал. 1 от Наредбата за условията и реда, при които общината упражнява правата си на собственик върху общинската част на капитала в търговски дружества ( в сила от 24.06.2004 г. ), оперативният контрол върху работата на дружествата и управителите, опазването на имуществото и финансовите резултати на дружествата се извършва от контролна комисия, избрана от ОбС. Тази комисия след приключване на отчетната година информира ОбС за финансовото състояние на дружествата и предлага мерки за подобряване на работата им. ОбС с решение е приел отчет за дейността и анализ на изпълнение на бизнес програмите на търговски дружества за периода 2003-2005 г. Възложено е на кмета на общината и на управителите на дружествата да предприемат конкретни действия за решаване на проблемите.

От анализа на информацията за финансовото състояние на дружествата с общинско участие, създадени през одитирания период чрез апортна вноска, се установи:

- Регистрираното през 2003 г. дружество “Екопроект” ООД, в което общината притежава 75% от капитала, е приключило 2004 и 2005 г. с положителен финансов резултат. Приходите от дейността са нараснали през 2005 г. спрямо 2004 г. с 64%, а разходите – с 59%, което е повлияло на увеличението на печалбата.

- “Обредни дейности” ЕООД първите две години след регистрацията си (2002 г. и 2003 г.) е формирало минимален положителен финансов резултат. През последните две години (2004 г. и 2005 г.) дружеството е приключвало със загуба.

- Данните за финансовото състояние на лечебните заведения – търговски дружества, създадени през 2000 г. са променливи през различните години. При две от тях за периода 2002-2005 г. се наблюдава тенденция на устойчив положителен финансов резултат, а при останалите – финансовите резултати по години са различни (печалба или загуба). Всички дружества - лечебни заведения, в които общината е едноличен собственик на капитала, са приключили 2005 г. с печалба.

За одитирания период в общината са постъпили приходи от дивиденти в размер на 54 851 лв., или 0.19% спрямо неданъчните приходи. Относителният дял на получените дивиденти спрямо общия размер на дяловото участие (4 764 387 лв.) чрез апортни вноски на общината в капитала на търговските дружества е 1.15%.

Предприетите действия от ОбС по упражняване правата на собственик върху общинската част в капитала на търговските дружества за одитирания период не са достатъчно ефективни, доколкото финансовите им резултати са твърде променливи и стойността на апортираните имоти – общинска собственост, е несъпоставима с получените приходи за общината.

4. Отчитане на извършените разпоредителни сделки и отражението им върху финансовото състояние на общината

За периода от 1999 г. до 2005 г. са отчетени общо 8 143 хил. лв. приходи от продажби на общинско имущество (29% от неданъчните приходи), които са отразени на касова и на начислена основа по съответните параграфи на Единната бюджетна класификация и счетоводни сметки от Сметкоплана на бюджетните предприятия.

При извършената съпоставка между актуваните и осчетоводените общински жилища се установи, че по баланса на общината не са заведени 48 жилища. Продадени апартаменти и урегулирани поземлени имоти за периода 2003-2005 г. не са отписани от съответните счетоводни сметки. Причина за допуснатата нередност е недобрата координация между отделите “Счетоводен” и “Общинска собственост” и неизпълнението на определените със заповед на кмета задължения на отговорни длъжностни лица при извършване на разпоредителни сделки.

За периода от 1998 г. до 2002 г. приходите от учредено право на строеж са отчитани по извънбюджетна сметка на фонд “Жилищно строителство”. От 2003 г. съгласно § 13 от преходните и заключителните разпоредби на Закона за държавния бюджет на Република България за 2003 г. те са бюджетен приход. Отчитани са касово и счетоводно.

Дяловите участия на общината в капитала на търговските дружества чрез апорт са осчетоводени по сметка 5111 “Мажоритарни дялове и акции в предприятия в страната. От анализа на сметката се установи, че е отчетено съучастие на общината в “Мебел” ЕООД в размер на 313 248 лв. Съгласно удостоверение за актуалното състояние, издадено от Окръжния съд – Враца, дружеството е заличено от Регистъра на търговските организации от 21.10.2005 г. и дяловото участие следва да се отпише от баланса на общината.

Не са намерили счетоводно отражение всички стопански операции, свързани с разпоредителни сделки с имоти – частна общинска собственост, което дава отражение на информацията за имущественото състояние на общината.
ІІІ. ПРЕПОРЪКИ
На основание чл. 41, ал. 1 от ЗСП, се дават препоръки на кмета на общината да разработи и внесе предложения в ОбС:
1. Да се промени редакцията на чл. 57 от Наредбата за условията и реда, при които общината упражнява правата си на собственик върху общинската част на капитала в търговски дружества, с цел привеждането им в съответствие с действащото законодателство.

2. Да се разпореди съставянето на регистрите, предвидени в ЗОС.

3. Да се внесе в ОбС за приемане предложение с разработени цели и критерии, свързани с разпореждането с имоти – частна общинска собственост.

4. Да се внесе в ОбС за приемане предложение на правила за изготвяне и одобряване на финансово-икономическа и правна обосновка преди осъществяването на разпоредителни сделки с имоти – частна общинска собственост.

5. Да се учредява право на строеж на временни обекти, придобили траен устройствен статут, след решение на ОбС по пазарни цени, определени от лицензиран оценител конкретно за всеки обект.

6. Да се издава заповед за замяна на имот – частна общинска собственост, с имот – собственост на физически или юридически лица, преди сключването на договор.

7. Да се разпореди наемите от общински жилища да се внасят в приход на общинския бюджет.

8. Да се разпореди своевременно осчетоводяване на стопанските операции, отнасящи до сделки с общинско имущество.

На основание чл. 42, ал. 1 от ЗСП, в срок до три месеца от получаване на настоящия доклад, кметът на общината следва да уведоми писмено Сметната палата за предприетите мерки по изпълнение на препоръките.
Настоящият доклад е изготвен на основание чл. 41, ал. 1 от ЗСП, и е приет от Сметната палата с решение № 137/19.06.2007 г.


Георги МАРКОВ,

директор на

Териториалното поделение

на Сметната палата - Видин