Съдържание oбща част 8 Въпрос 6 Сключване на договора 8

Видове ипотека

1. 
   Според вида на юридическия факт:
   
   1. 
      Договорна - договор, който е съставен във формата на нотариален акт. Две групи условия за действителност:
      
      1. 
         материални условия за действителност:
         
         1. 
            лицето, което учредява ипотеката, ако е ФЛ трябва да бъде дееспособно (вж. всичко за залог) - ипотека от неспособно лице в полза на чужд дълг е нищожна (чл.73,3 СК). Ипотека от неспособно лице като обезпечение за свой дълг може да се учредява при спазване на изискванията за участие на неспособни лица в оборота, като е необходимо и разрешение на районния съд. Юридически лица могат да учредяват ипотеки, но има едно ограничение, което се отнася до ЕООД, по силата на правилник от ДВ бр.10/94: когато се учредява ипотека върху дълготрайни активи на ЕООД за държавно имущество е необходимо съгласие на ведомствения ръководител.
            
         2. 
            лицето, което учредява ипотеката трябва да е собственик на имота - поначало ипотека, учредена от несобственик е нищожна, тъй като при недвижимите имоти няма правило, подобно на чл.78 ЗС (има и изключения: по силата на чл.24/2 ЗДСК е допустимо учредяване на ипотека върху бъдещ имот, който още не е станал собственост на учредителя на ипотеката).
            
      2. 
         формални изисквания за действителност:
         
         1. 
            ипотеката трябва да бъде сключена във формата на нотариален акт от нотариуса по местонахождението на имота
            
         2. 
            ипотеката не може да бъде извършена в друга форма: това е форма за действителност;
            
         3. 
            нотариалният акт, за да бъде действителен, трябва да съдържа определени елементи:
            
            1. 
               данни, относно името на: кредитора, длъжника, собственика на имота;
               
            2. 
               данни относно самия имот;
               
            3. 
               данни относно вземането;
               
            4. 
               размера на сумата, за която се учредява ипотеката;
               
         4. 
            изискване за "специалност", т.е. ипотеката може да бъде учредена само върху конкретно определени недвижими имоти, които са индивидуализирани. Изискването за специалност има още една характеристика: ипотеката може да се учредява само за определено вземане, т.е главното вземане трябва да бъде индивидуализирано в нотариалния акт по размер, трябва да бъдат посочени и лихвите. Ако вземането не е парично при вписването на ипотеката, трябва да бъде определена сумата, за която тя се вписва.
            
      3. 
         ипотеката трябва да бъде вписана. За разлика от всички останали нотариални актове вписването на ипотеката е елемент от фактическия състав -при останалите нотариални актове вписването има значение, за да могат те да се противопоставят на третите лица, при ипотеката е налице изключение от това положение и вписването е елемент от фактически състав - това важи не само за учредяването, но и за другите юридически факти, които засягат ипотечното право.
         
   2. 
      Законна ипотека - законната ипотека възниква след проявлението на някакъв юридически факт, който е определен нормативно и след представяне на молба на кредитора, придружена с правното основание (документ, който установява осъществяването на такъв юридически факт). Макар че тя е законна ипотека, все пак е необходимо и изявление на кредитора, но няма договор. Законната ипотека няма да възникне, ако кредиторът не подаде тази молба. Законна ипотека възниква в редица случаи:
      
      1. 
         Чл.168 ЗЗД:
         

Това общо положение на чл.168 ЗЗД е конкретизирано от правилото на чл.288/2 и 4 ГПК, където е предвидено, че такава законна ипотека възниква не във всички случаи на делба, а когато се дели неподеляемо жилище.

1. 
   Законна ипотека възниква в полза на ДСК за кредити, които тя отпуска по силата на чл.24 ЗДСК.
   
2. 
   Законна ипотека възниква в полза на банките върху недвижимите имоти, които са построени с кредити от банките по силата на чл.43 ЗБ.
   
3. 
   Законна ипотека възниква в полза на общината за общински жилища, ако цената не е изплатена по реда на чл.117/4 ЗТСУ и т.н.
   
1. 
   Ипотека, която се дава като обезпечение пред съд. - уредена е в чл.181-182 ЗЗД. Възниква по силата на нотариално заверено съгласие, едностранно изявление на собственика на имота, което се вписва в ипотечната книга.
   
2. 
   Мобилиарна ипотека - ипотека върху морски кораби. Уредена е в чл.46-52 на Кодекса за търговското мореплаване.
   
   1. 
      Особености и отлики от ипотеката в ЗЗД върху недвижими имоти:
      
      1. 
         Предмет на тази ипотека са движими вещи - морски кораби.
         
      2. 
         Мобилиарната ипотека може да има за предмет само цели морски кораби, а не идеални части от тях.
         
      3. 
         Мобилиарната ипотека може да бъде само договорна.
         
      4. 
         Формата не е нотариален акт, а писмена форма с нотариална заверка на подписите.
         
      5. 
         Тя се вписва не в нотариата, а в Пристанищния корабен регистър.
         
      6. 
         Срокът и за действие не е 10 години, а 5.
         
   2. 
      Каква е разликата между мобилиарната ипотека и залога върху кораби? С оглед значението на вписването:
      
      1. 
         при залога върху кораби вписването има действие спрямо третите лица, а при мобилиарната ипотека вписването е елемент от фактическия състав. Има и други, не толкова важни различия в режима, но по принцип наличието на един такъв двойнствен режим не е оправдан - необходима е унификация.