Пазарът на недвижими имоти в България – обзор за 2008 година

В началото на 2008 година пазарът на недвижими имоти в България се радваше на добра перспектива, но през второто полугодие се изправи пред предизвикателствата на световната финансова криза, което значително промени хода на развитие не само в сферата на бизнес имотите, но и в жилищния сектор. Еуфорията от 2007 год. доведе до обявяването на множество нови мащабни проекти, чието реализиране потенциално можеше да доведе до пренасищане на пазара. Влиянието на финансовата криза се прояви в страната посредством затегнатите мерки по отпускане на кредити и увеличение на лихвените проценти, които в определен момент доведоха до пълен застой в процеса на финансиране. Така липсата на кредитен ресурс на практика спря изграждането на множество проекти, част от които прибързани и неконкурентни и осъществи естествен подбор на проектите на пазара. В последните месеци на 2008 г. се наблюдаваше намаление на строителната активност спрямо началото на годината, като постепенно това даде своето негативно отражение и върху заетостта в строителния сектор.

Основно влияние при бъдещото развитие на проектите оказва пазарът на земя, на който през изминалата година се наблюдаваха най-съществени спекулации в ценовите нива. В резултат на високите цени редица проекти бяха нелогично оскъпени. И в момента пазарът изобилства с предлагане на терени, обявени за продажба при нелогично високи цени на РЗП и съответно не позволяващи възвръщаемост от инвестицията в тях. Цената на земята обикновено формираше до 30% от стойността на готовото строителство, което не винаги представляваше изгодна инвестиция за инвеститорите. Същевременно исканите обезщетения от собственици на терени достигнаха до 45% от общата стойност на проектите за привлекателни локации в столицата и до 35% в другите градове на страната. Това от своя страна отдръпна потенциалните инвеститори от закупуване или обезщетяване на терени с изготвен проект на идейна фаза. В края на 2008 се получи голямо предлагане и занижено търсене на парцели при обявените ценови нива, което логично започна да понижава цената на земята.

В жилищния сектор наблюдаваният ценови ръст от 15% за големите градове през първата половина на годината доведе до съревнования не само сред потенциалните купувачи, но и сред самите инвеститори кой първи да купи или да започне да строи. През 2008 г. продължи реализирането на множество жилищни проекти в кратки срокове без осигуряване на необходимата инфраструктура. Надпреварата се базираше главно на стремежа за бърза печалба от спекулативното вдигане на цените. В крайна сметка наложените ограничения при отпускането на ипотечни кредити през третото тримесечие на годината отдръпна голяма част от купувачите и остави на пазара само тези, които не разчитат на финансиране от банките при покупка на жилища. Така хората, разполагащи с налични средства имат значително по-голям избор в настоящата ситуация на увеличено предлагане и спадащо търсене. Същевременно конкуренцията сред инвеститорите в жилищни проекти стана по-ожесточена и се наложи редуциране на ценовите нива за по-непривлекателни проекти с лоша локация или без необходимата инфраструктура. Проблемът с нереализираните проекти в жилищния сектор има своето отражение най-вече в столицата, където понастоящем са обявени близо 2,2 милиона кв.м. жилищни площи в строеж (около 25 000 жилищни единици). Така в последните месеци на 2008 г. се наблюдава застой на продажните цени в някои райони и спад до 15% в други, като разбира се промените в ценовите нива се определят не само от локацията, но и в зависимост от други предмиства и недостатъци на конкретните проекти. Процентното изменение на цените на жилища в строеж за 2008 г. се изразява в 12% ръст, като в тази цифра е отчетен засиления растеж през първата половина на годината и последващия спад за периода октомври – декември 2008 г. Същевременно при готовите жилища ръстът продължи макар и с по-забавени темпове, като на годишна база достигна ръст от 20-22 % в цените на жилищни имоти в страната¹.

Сегментът търговски площи се развиваше активно през изминалата година и най-близо до очакванията на анализаторите в сектора. Отвориха врати първите големи центрове тип мол и в други градове на страната след столицата - Мол Варна през юни 2008 г. и Парк Мол в Стара Загора през октомври 2008 г. Успехът на първите обаче не е задължителен и за всички последващи и бързо стана ясно, че пазарът на търговски площи в България няма капацитета да понесе реализирането на всички обявени проекти. Към настоящия момент са отпаднали или замразени редица проекти за молове и търговски центрове в страната, чиято планирана търговска площ надхвърля 1,02 милиона кв.м. (разглеждани са само големи проекти с отдаваема площ от над 10 000 кв.м.). Отпадането на много проекти обаче направи добра услуга на пазара на търговски площи, тъй като далеч по-сериозен проблем щеше да е осъществяването на всички първоначално замислени обекти и настъпване на свръхпредлагане в този сегмент още преди концепцията за мол да е успяла да се развие в страната и да се наложи сред българските потребители. В сектора инвестиционни продажби беше финализирана сделката за покупка на Мол Варна от шотландската Милър Груп, на Карфур Мол на бул. Цариградско шосе от гръцката Асос Кепитъл, както и придобиването на Сити Център София от фонда Heitman European Property Partners. Доходността от търговски площи за 2008 г. се движеше около 7,0 – 7,5%, но трябва да се отчете, че сделките бяха договорени през 2007 и началото на 2008 година. Последните индикации на пазара са, че тези нива на доходност са трудно постижими в края на 2008. В строеж в страната в момента са 17 мола и още 15 сравнително големи търговски центъра (с отдаваема площ над 10 000 кв.м.), като се очаква със завършването им на пазара да излязат 791 хиляди кв.м. нови търговски площи. На идейна фаза са още 750 хиляди кв.м. търговски площи - т.е. още 25 обекта, най-голям брой от които в София, Варна и Бургас. По отношение на наемните нива първата половина на годината беше успешна и се наблюдаваше стабилен ръст поради засиления интерес от страна на местни и международни търговски марки. Отражението на кризата се прояви в посока постепенно намаляване на наемите предвид по-ниската покупателна активност в последните месеци на 2008 г. Тепърва предстои установяването на защитимите наемни нива във всички градове, в които функционират или предстои изграждането на молове. Наемните нива в търговските центрове варират в широкия диапазон от 15,00 – 80,00 евро/кв.м. за столицата и 10,00 – 60,00 евро/кв.м. за другите големи градове на страната, като конкретните стойности се определят от редица фактори като локация, големина на помещенията, типа на наемателя и др. Наемите на магазини по основните търговски улици в големите градове за момента изпреварват нивата от търговските центрове, като се движат в рамките на 70 – 130 евро/кв.м.

Изминалата 2008-ма г. не беше особено динамична за офис пазара в България по отношение на инвестиционни сделки и завършени нови площи въпреки добрия старт със стабилни и сравнително високи наемни нива и доходност от 7,5%. И докато интересът към моловете се запази през изминалата година, то пазарът на офис площи отбеляза известен спад, както в отдаването под наем, така и по отношение на продажбите. Сделките с офиси представляват едва 6-7 % от извършените през годината транзакции с недвижими имоти. До известна степен липсата на големи инвестиционни продажби се обяснява с факта, че през 2008 г. бяха завършени едва 3-4 по-големи офис проекта, сред които София Бизнес Център с отдаваема площ от 23 600 кв.м., Авто Юнион център – 9 400 кв.м., Екс Ес Тауър – 5 440 кв.м. Някои от завършените проекти обаче не успяха да постигнат съществена заетост с наематели и съответно не привлякоха интереса на инвеститорите. Общата площ на усвоените през годината офиси се изчислява на около 140 хиляди кв.м., като в тази стойност се включват както наетите, така и продадените офис площи. На практика това е спад от 15%, спрямо данните за 2007 г. - 165 000 кв.м. Наемните нива в много райони значително се понижиха в последните месеци и се настроиха към настоящите условия след големия подем от края на 2007 г. и началото на 2008 г. Редица инвеститори осъзнаха, че нива от 15,00 – 17,00 евро/кв.м. за клас В офиси с локация в крайните квартали на София са непостижими за момента, което доведе до естественото установяване на по-ниски нива от 11,00 – 13,00 евро/кв.м. И при този сегмент, както и при търговските площи, се наблюдава повишаване на процента на доходност спрямо края на 2007 г., когато Лендмарк България беше продадено при доходност между 7% и 8% за различните имоти в портфолиото. През 2008г. нямаше достатъчно инвестиционни сделки, които да дадат яснота за доходността, като според нас минималната постижима доходност за момента е 8.5%. Понастоящем 721 хиляди кв.м. офис площи са в строеж само в столицата, като за останалата част от страната тази цифра е 356 хиляди кв.м. Значителен е и броят на отпадналите проекти, най-много от които в столицата – проекти с предвидена офис площ от близо 850 хиляди кв.м.

Пазарът на логистични площи в най-голяма степен зависи от пазара на земя и затова през изминалата година претърпя съществени затруднения при развитието си. Високите цени на парцелите повишиха риска и понижиха възвръщаемостта на инвестицията, което на практика обезсмисли изграждането на нови логистични центрове и складови бази. Така въпреки необходимостта от модерни логистични площи, редица проекти останаха само на идейна фаза или се реализират при значително редуциране първоначално предвидения обем площи. През годината бяха обявени два мащабни проекта за индустриални паркове: в София край Божурище – логистичен парк с 538 000 кв.м. складови площи и в Пловдив – проектът на Иммо Индъстри Груп с площ от 80 000 кв.м. И докато първият проект е все още на идейна фаза, то австрийският инвеститор в Пловдивския парк вече има издадени виза за проектиране и разрешително за строеж и има готовност да започне строителни дейности. През лятото на 2008 г. бе открита първата сграда (А1) от Логистичен Парк Варна, а в края на есента и Сграда А2 от комплекса получи разрешение за ползване при 100% заетост на площите. Напредък отбеляза и проектът София Еърпорт Център, в който вече са напълно отдадени под наем първите две сгради, а сграда 3 се очаква да бъде готова до средата на 2009 г. От декември 2008 г. вече официално функционира първата логистична сграда от проекта. Общият обем на усвоените логистични площи (отдадени под наем или продадени) се изчислява на 38 700 кв.м., което е значително по-малко от данните за 2007 г. Наемните нива останаха стабилни през цялата година (с преобладаващи нива от 4,00 – 5,50 евро/кв.м. за страната и 5,00 – 6,00 евро/кв.м. за столицата), като недостигът на модерни логистични площи даде възможност дори за ръст на наемите от 10-15% през последните месеци.

Така в условията на глобалната криза страната беше сериозно засегната в сферата на недвижимите имоти. Основните ефекти от финансовата криза в сектора са както следва:

• 
  спад в цената на земята;
  
• 
  забавяне при наемите на търговски площи и понижение на наемните нива предвид очакване за свито потребление
  
• 
  спад между 15 и 20% в наемните нива на офисите през последното тримесечие на 2008 г., най-вече за проекти извън центъра на София;
  
• 
  ограничено предлагане в логистичния сектор поради ниската възвръщаемост от подобни проекти в резултат на завишените цени на парцели;
  
• 
  повишаване на доходността във всички сегменти спрямо нивата от края на 2007 г.
  
• 
  търсене от страна на инвеститори на доходност от над 10% по инвестиционни сделки, с което се получава разминаване между продавачи и купувачи и застой на инвестиционния пазар към края на 2008 г.
  

След като 2008 година премина под знака на световната икономическа криза, основните очаквания за 2009 г. са в Европа стагнацията да продължи. На фона на очакваната рецесия в повечето напреднали европейски икономики, за страни като България и Румъния прогнозираният икономически ръст се движи около 2% по последни данни на МВФ. Глобалното забавяне в сектора на недвижимите имоти ще има своя негативен ефект и върху България. Една от тенденциите, която вече се наблюдава и очакваме да се засили през следващата година, е оттеглянето на по-рисковите чужди инвеститори от българския пазар и навлизането на по-консервативните немски и австрийски компании и фондове. Някои американски компании също проявяват интерес към региона и през есента на 2008 г. станахме свидетели на придобиването на Сити Център София от Heitman European Property Partners. Американската Federal Development също стъпи на българския пазар посредством учредяването на съвместно дружество с Петрол Холдинг, като обявената инвестиция в следващите години бе 3 млрд. долара. Продължава и сериозният интерес и от страна на гръцките инвестиционни компании, въпреки че очакваме по-голям консерватизъм в тяхната инвестиционна политика.

• 
  Ценови спад на пазара на земя и последващо движение на цените на парцели спрямо цените на готовото строителство
  

• 
  Спад през първото полугодие на 2009 г. и последващо раздвижване в жилищния сектор
  

• 
  Решаваща година за пазара на търговски площи в България
  

Отново в столицата се планира да излязат на пазара най-много търговски площи – 4 търговски обекта и общо 146 хиляди кв.м., следвана от Пловдив с 69 хиляди кв.м. (Галерия Пловдив и Мол Пловдив) и Русе, където се очаква да бъдат завършени два големи проекта (МегаМол Русе и Дунав Мол). Разпределението на очакваните нови търговски площи по градове е както следва:

Така от една страна увеличеното предлагане на търговски площи в страната ще доведе до нарастване на конкуренцията сред моловете и стремеж към подобряване на условията за привличане на по-известни международни и местни брандове. Това ще облагодетелства наемателите, които вече ще имат по-широк избор и по-големи възможности за договаряне на изгодни наемни нива. От друга страна обаче успехът на новите търговски центрове зависи не само от наемателите, но в основна степен от потенциалните потребители на стоките и услугите в тези обекти. Докато първите молове в страната разчитаха най-вече на факта, че са именно първи, то новите търговски центрове вече трябва да се стремят към по-високо качество на изпълнение, професионално управление на обекта, осигуряване на всички необходими удобства за наематели и посетители и отличителна маркетингова стратегия, ориентирана най-вече към обикновения потребител. И тъй като потребителският избор не може да бъде строго регулиран или насочван, то именно 2009 г. ще се яви решаваща в сектора търговски площи и ще стане ясно доколко потребителският пазар в България има капацитета на поеме новата вълна молове и съпътстващото ги многообразие от потребителски стоки и услуги.

• 
  Активизиране на пазара на офис площи
  

• 
  Завършване на нови логистични площи в страната през 2009 г., но все още недостатъчен ръст в този сегмент
  

Встрани от фокуса на пазара на логистични площи остава град Бургас. Към момента на територията на града инвестиционната активност в сектора на логистичните площи е слаба, а предлагането - крайно ограничено както в количествено, така и в качествено отношение. С оглед на факта, че над 70% от годишния внос минава през пристанище Бургас считаме, че градът има значителен потенциал за развитие на пазара на складови площи посредством изграждането на модерни логистични паркове.

Отражението на световната криза у нас до голяма степен ще определи границите на развитие на пазара на недвижими имоти в страната през 2009 година. Базирайки се на очакванията за спад в бизнеса с недвижими имоти в България, на пазара ще продължи ситуацията на нестабилност и неяснота, на фона на която ще се откроят наистина значимите проекти. Въпреки очакванията, страната все още има потенциал в сферата на бизнес имотите и е явна нуждата от подобряване на качеството и обема на предлаганите проекти.

• 
  В офис площите ще видим голям брой приключващи проекти, което ще предостави липсващия избор на големите наематели. Това се очаква да активизира пазара на офис площи и очакваме да станем свидетели на значими сделки в областта на офис площите. Съществен брой наематели ще потърсят по-ниски наемни нива или по-добри условия за наема, който заплащат.
  
• 
  В търговските площи въпреки замразяването на редица проекти, ще има съществена промяна на пазара с излизането на няколко големи проекта. През годината ще се види ясно точно какво е отражението на финансовата криза върху оборотите и печалбата на наемателите и как това ще се отрази на наемните нива в новите проекти. При всички положения наемателите са в силна позиция да избират между проекти и да договорят добри ценови равнища.
  
• 
  Логистичният сектор най-вероятно ще се движи със същите забавени темпове, тъй като ще отнеме време цената на земята да се понижи до необходимите нива и потреблението да нарасне дотолкова, че да изисква съществено повече нови логистигни площи. Въпреки това, започнатите проекти се очаква да бъдат успешни и да намерят качествени наематели.
  
• 
  В жилищния сектор се очакват по-атрактивни цени и нови гъвкави схеми за плащане, които очакваме да раздвижат иначе забавения ръст на развитие на сегмента.
  
• 
  Възможно е предвид финансовата криза, трудното финансиране и неясното бъдеще определен брой проекти, обявени за завършване през 2009 реално да се отложат за 2010 година или по-късно, когато ще бъде осигурен минималния критичен брой наематели.