ЧЛЕНОВЕ НА СЪВЕТА НА ДИРЕКТОРИТЕ НА ДРУЖЕСТВОТО. ОСНОВНИ ПАРТНЬОРИ. ОТГОВОРНОСТ ЗА ИЗГОТВЯНЕТО НА РЕГИСТРАЦИОННИЯ ДОКУМЕНТ

2.2. РИСКОВИ ФАКТОРИ

Приходите, печалбата и стойността на акциите на Дружеството могат да бъдат неблагоприятно засегнати от множество фактори: конюнктура на пазара на недвижими имоти; способностите на Дружеството да осигури ефективно управление на своите имоти; икономическия климат в страната и други, които са разгледани детайлно по-долу.

Основната част от активите на Дружеството ще бъде инвестирана в недвижими имоти. Поради това развитието на пазара на недвижими имоти, включително цените на имотите, цените на наемите и строителството и други свързани услуги (застраховки, поддръжка и т.н.), ще има определящ ефект върху печалбата на Дружеството и стойността на неговите ценни книжа.

Основният източник на доходите на Дружеството ще бъдат приходите от наеми и продажби. Ако наемателите му изпитват финансови затруднения, те могат да не са в състояние да извършват своите периодични наемни плащания, което да доведе до намаление на планираните от Дружеството приходи. За да минимизира този риск, дружеството ще подбира много внимателно своите наематели и ще следи непрекъснато тяхното финансово състояние. При забава на плащането с повече от един месец, наемния договор ще бъде автоматично прекратен.

В случай че наемателите решат да не подновяват наемните си договори или тези договори бъдат прекратени предсрочно, Дружеството може да не е в състояние да преотдаде помещенията при същите условия в кратки срокове. Дори и при положение, че наемателите решат да подновят договорите си, то клаузите в тях могат да бъдат по-неблагоприятни, отколкото съществуващите до момента. Като резултат на описаните възможности, приходите на Дружеството може да намалеят, а оттам да намалее и възможността за разпределяне на дивидент на акционерите.

Независимо от факта, че учредителите на Дружеството са професионалисти в своята област, всяко едно новосъздадено дружество се сблъсква с липсата на фирмена история, в началото на своята дейност. До момента Дружеството не е оперирало на българския пазар на недвижими имоти и не е познато на участниците на него. Поради тези причини е възможно то да не успее да избере качествени имоти в който да инвестира, да инвестира в такива със скрити недостатъци, да не успее да управлява инвестициите си достатъчно ефективно, или по някакви други причини стойността на имотите или дохода, който генерират, да е под очакванията. Намирането на място на пазара на недвижими имоти, привличането на необходимия брой професионалисти с опит в бранша и утвърждаването на мястото на Дружеството на този пазар е сред основните задачи на Съвета на директорите, за да се постигне генериране на доход за акционерите, според заложеното в инвестиционната стратегия. Непостигането на тези цели, може да доведе до негативно отражение върху бизнеса и финансовото състояние на „БАЛКАНИКА ИМОТИ” АДСИЦ.

Вследствие на значителния ръст на българския пазар на недвижими имоти през последните година, в сектора навлязоха много нови играчи, в т. ч. и много чуждестранни инвеститори. Вследствие на това конкуренцията се увеличи значително, както от страна на търсенето, така и на предлагането на недвижими имоти. Пазарът на недвижими имоти в България започна да се отваря към инвеститори от цял свят. Всичко това означава, че в краткосрочен период дружеството може и да не успее да реализира очакваната предварително доходност от инвестициите си, освен ако не успее да открие все още подценени сектори и ниши, в които да реализира по-висока рентабилност от средната за отрасъла.

За инвестициите в недвижими имоти е характерна по-голямата трудност, а понякога и невъзможност имотите да бъдат продадени бързо и с минимални транзакционни разходи на текущата пазарна цена. Поради това ще бъдат ограничени възможностите на Дружеството да извършва бързи промени в портфейла си от недвижими имоти в отговор на промени в икономическите и пазарните условия. Съществува и рискът Дружеството да не успее да превърне бързо недвижимите си имоти в ликвидни активи, ако възникне спешна нужда за покриване на определено задължение, например изплащането на дивиденти на акционерите. За посрещането на краткосрочни нужди от парични средства част от активите на Дружеството ще бъдат вложени в ликвидни инструменти (парични средства в каса и безсрочни или със срок до три месеца банкови влогове). „БАЛКАНИКА ИМОТИ” АДСИЦ ще сключи и договори с финансови институции за ползване на краткосрочни кредити и кредитни линии при нужда от ликвидни средства.

Дружеството ще застрахова придобитите от него недвижими имоти срещу обичайните рискове, в размер съответстващ на практиката в застрахователната дейност. Съществуват рискове, чието застраховане е невъзможно поради липсата на подходяща застраховка или не е икономически обосновано. Ние можем да претърпим загуби от непокрити рискове, което би могло да се отрази негативно на нашия бизнес и финансово състояние.

„БАЛКАНИКА ИМОТИ” АДСИЦ планира да използва в своята дейност заемни средства. Затова дружеството ще е зависимо от наличието на достъпни кредити и условията за тяхното отпускане. Към настоящия момент е налице значително предлагане на кредити в банковата система, но вследствие на обсъжданото затягане на кредитната политика на банките, това може да се промени. Ако например банките затегнат условията за отпускане на заеми, Дружеството може да не успее да привлече необходимите средства и да не успее да реализира проектите, които е планирало. От друга страна едно евентуално увеличение на лихвените нива би увеличило цената, която ще се заплаща по привлечените средства и би могло да окаже неблагоприятно влияние върху финансовите резултати на Дружеството. С цел елиминиране на неблагоприятните последици от нарастването на лихвените нива, „БАЛКАНИКА ИМОТИ” АДСИЦ ще предприеме определени действия за хеджирането на този риск, но не съществува сигурност, че това ще стане при най-благоприятни нива.

Забавянето на растежа на икономиката може да доведе до по-ниски доходи за населението и фирмите, което неминуемо ще засегне търсенето на недвижими имоти в страната, а от там и печалбите на Дружеството. Ограничението на банковото кредитиране от своя страна може да редуцира броя на потенциалните купувачи и наематели на недвижими имоти. Доколкото между политическите сили има консенсус за следване на политика, която да запази постигнатата макроикономическа стабилност и да ускори икономическия растеж, драстични промени в макропоказателите не могат да се очакват.

Съгласно действащото законодателство, дружествата със специална инвестиционна цел са освободени от данък печалба. Съгласно разпоредбите на Закона за корпоративното подоходно облагане (ЗКПО) и на Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ) не се облагат получените от местни и чуждестранни юридически и физически лица доходи от сделки с акции на публични дружества, извършени на регулиран пазар на ценни книжа. В случай, че данъчното законодателство бъде променено в посока увеличение на данъчната тежест в първия или втория случай, възвръщаемостта на инвеститорите след данъчно облагане на доходите ще намалее.

Съществува риск ефективността на дейността на Дружеството да бъде застрашена от напускането на служители с ключово значение, за когото е трудно в обозрими срокове да бъде намерен адекватни заместници при разумни финансови условия. Ако загубим услугите на ключови служители, вероятно нашите взаимоотношения с наематели, наемодатели и всеки потенциален клиент ще пострадат. Поради факта обаче, че дружеството е с максимално ограничен персонал и оперативната дейност се осъществява предимно от обслужващи дружества, този риск е намален до минимум.

Цените на недвижимите имоти на българския пазар се обявяват в предимно в евро. Тъй като българският лев е фиксиран към еврото при съотношение 1 EUR = 1.95583 лв., дружеството не носи съществен валутен риск. Такъв би бил налице единствено при излизане от системата на валутния борд и обезценка на лева спрямо еврото, което на този етап считаме, че е малко вероятно. Дружеството не е изложено на валутен риск спрямо останалите валути, поради ограничения за инвестиране извън територията на страната. Валутен риск би могъл да възникне при премахване на тези ограничения, както и при промяна на котирането на наемните и продажни цени от ЕUR в друга чуждестранна валута.

Рискът от увеличение на инфлацията е свързан с намаляването на реалната покупателна сила на населението и евентуална обезценка на активите, деноминирани в лева. Системата на валутен борд контролира паричното предлагане, но външни фактори (напр. повишаването цената на петрола) оказват натиск в посока на увеличение на ценовите нива. Присъединяването на страната ни към Европейския съюз също може да има леко проинфлационно влияние, доколкото ще предизвика доближаване на ценовите равнища в страната към тези на останалите страни на ЕС, които са по-високи. Това ще важи в най-голяма степен за цените на земята и недвижимата собственост, както и на услугите. Дружеството не е започнало да осъществява дейност към момента на изготвяне на Проспекта. Приходите на Дружеството ще бъдат реализирани от продажба на недвижими имоти и от наемните вноски на наематели, в чиито договори бъде посочена застраховка от евентуална висока бъдеща инфлация. Независимо от това съществува риск при висока инфлация в страната, дохода, който нашите акционери ще получат, да не съответства на ефективните им очаквания.

Политическия риск произтича от възможностите за радикални промени във външнополитическата ни ориентация и сътресения във вътрешнополитически аспект, които да доведат до промяна в инвестиционната среда, където нейните субекти да претърпят загуби.

България е член на Европейския Съюз от 1 януари 2007 г., което е гаранция за външнополитическа сигурност и вътрешнополитическа стабилност на страната. Законодателната политика е насочена към пълно хармонизиране на българското законодателство с това на Европейския съюз. По тези причини ръководството на дружеството преценява политическият риск задейността на дружеството като нисък.