С т р а т е г и я на община Минерални бани, област Хасково за управление и разпореждане с общинска собственост за мандат 2016– 2019 г. Общи положения

С ОБЩИНСКА СОБСТВЕНОСТ ЗА МАНДАТ

2016– 2019 г.

1. 
   ОБЩИ ПОЛОЖЕНИЯ
   

Конкретните правомощия на кмета на общината и кметовете на кметства по придобиването, управлението и разпореждането с общинско имущество са регламентирани с Наредба за общинската собственост, приета от Общинския съвет – Минерални бани.

Съгласно разпоредбите на закона, имотите и вещите общинска собственост се управляват в интерес на населението на общината, с грижата на добър стопанин, съобразно предназначението и нуждите, за които са предоставени.

Общинската собственост е публична и частна.

Имотите публична общинска собственост се групират в три групи:

• 
  имоти, предназначени да обслужват функционирането на органите на местното самоуправление и местната администрация;
  
• 
  имотите, предназначени за трайно задоволяване на обществените потребности от общинско значение;
  
• 
  имоти и вещи, определени със закон;
  

• 
  местните пътища, площади, обществени паркинги и зелени площи;
  
• 
  сградите с административно, здравно, образователно, културно и спортно предназначение;
  
• 
  мрежите и съоръженията от техническата, транспортната съобщителна и инженерно-защитна системи в частта обслужваща територията на съответната община;
  
• 
  водни обекти и водностопански съоръжения и системи ;
  
• 
  общински мери;
  

Обектите – публична общинска собственост не могат да се отчуждават и да се придобиват по давност.

Съгласно чл.3, ал.3 от ЗОС, всички останали движими вещи и недвижими имоти на общината, включително и приходите от имотите – публична общинска собственост, представляват частна общинска собственост .

1.2.Частна общинска собственост

● поземлени имоти и урегулирани поземлени имоти;

● общински жилища;

● общински земеделски земи и гори;

● общински сгради;
Общината се разпорежда с имоти и вещи – частна общинска собственост, чрез:

• 
  продажба
  
• 
  замяна
  
• 
  дарение
  
• 
  делба
  
• 
  възмездно или безвъзмездно учредяване на ограничени вещни права
  
• 
  апортиране в капитала на търговски дружества
  
• 
  по друг начин, определен в закона
  

Имотите и вещите – публична общинска собственост, които са престанали да задоволяват обществени потребности след решение на Общинския съвет се обявяват за частна общинска собственост.

Имотите публична и частна общинска собственост подлежат на актуване.

За временни постройки, обществени паркинги, зелени площи, местни пътища, улици, площади и други линейни обекти на техническата инфраструктура, които са публична общинска собственост актове не се съставят.

След съставянето на всеки акт за общинска собственост, данните и обстоятелствата, констатирани в него, се вписват в зависимост от характера на собствеността в главния регистър за публичната общинска собственост.

Регистрите за общинските имоти са общодостъпни и всеки може да иска справка по тях.

2. 
   ОБХВАТ И СТРУКТУРА НА СТРАТЕГИЯТА
   

1. 
   Обхват
   

Настоящата Стратегия за управление и разпореждане с общинска собственост обхваща периода 2016-2019година.

Предмет на стратегията са застроените и незастроените имоти – частна общинска собственост в това число и жилищните имоти.

Стратегията не разглежда:

• 
  собствеността, включена в капитала на търговски дружества;
  
• 
  сградите – публична общинска собственост, представляващи детски заведения, училища, читалища, които са предоставени на организации и юридически лица по силата на специални закони.
  
• 
  имотите и вещите – публична общинска собственост, предназначени да обслужват функционирането на органите на местното самоуправление и местната администрация;
  
• 
  имотите, предназначени за трайно задоволяване на обществените потребности от общинско значение (улици, площади, пазари и други обществени територии).
  

Характерът и спецификацията от отделните видове собственост

предполагат конкретните политики, цели и задачи за всеки от тях да бъдат изведени самостоятелно.

Формулирането на стратегията при управлението на всеки вид собственост трябва да се основава на:

1. 
   Идентифициране на обема собственост;
   
2. 
   Анализ на състоянието към момента, включително:
   

• 
  рискове и слаби страни при управлението;
  
• 
  плюсове и възможности за развитие на потенциала
  

3. 
   Политики и конкретни задачи
   

Целите, принципи и приоритети за придобиване , управление и разпореждане с имотите – общинска собственост са формулирани и произтичат от генералната стратегическа цел, изведена в плана за развитие на общината за периода 2014 – 2020 г.,приет с решение №752 от 11.09.2014г., а именно: Подобряване на средата и качеството за живот и бизнес чрез инвестиции в здравна,социалната и обществена инфраструктура,развитие на човешкия и физически капитал и стратегическото планиране и управление на общинското развитие.

1. 
   Принципи при управление и разпореждане с общинска собственост
   

• 
  Законосъобразност
  
• 
  Приоритетност на обществения интерес
  
• 
  Публичност
  
• 
  Целесъобразност
  
• 
  Състезателност при разпореждането
  

2. 
   Основни цели
   

2. Опазване и подобряване на екологичната среда.

3. Гарантиране на ефективното управление и повишаване приходите от стопанисването на общинската собственост.
IV. АНАЛИЗ НА СЪСТОЯНИЕТО НА ОБЩИНСКАТА СОБСТВЕНОСТ. КОНКРЕТНИ ПОЛИТИКИ И ЗАДАЧИ
Съгласно Главните регистри на общинската собственост – публична и частна, в Община Минерални бани има съставени 2203 акта за общинска собственост.

Структурирана по вид и предназначение на имотите общинска собственост е посочена в Таблица №1.

С влизане в сила на Закона за общинската собственост на 01.06.1996г. стартира процесът за идентификация на общинската собственост, който продължава и в момента.

През изминалите 20 години от влизането в сила на ЗОС работата по пълното идентифициране на общинската собственост е извършвана с възможностите на отдел „Общинска собственост”, а по настоящем от мл.експерт и ст.експерт „Общинска собственост”. Проучване и актуване на имоти се е извършвало предимно при наличие на инициатива за разпореждане с конкретен терен или сграда.

1. 
   НЕЗАСТРОЕНИ ТЕРЕНИ
   

Към края на 2015г. в Община Минерални бани има Съставени 164 акта за общинска собственост с предмет незастроени имоти. На териториите на кметствата незастроените терени са предимно с жилищно предназначение.

Трудности в управлението на незастроените имоти създава неприключилият процес по идентификацията на собствеността. След влизане в сила на Закона за общинската собственост приоритетно са описани от актовите книги на държавната собственост и са съставени актове за общинска собственост на застроените имоти, които представляват административни сгради, училища, детски градини, читалища, здравни заведения и др.

Несистемна е била работата по проучване, деактуване и актуване на незастроените имоти. В повечето случаи общинската администрация се е сезирала и е започнала проучване на собствеността на конкретен терен след инициатива от страна на общината, на физически или юридически лица.

Анализирайки състоянието на този вид общинска собственост се открояват следните:

Рискове и слаби страни

• 
  неприключен и бавен процес на идентификация и актуване на общински имоти
  
• 
  недостатъчен кадрови и организационно-технически ресурс
  

-Оптимизиране процеса на управление

-Увеличаване на общинската собственост, чрез получаване и актуване на нови имоти

-Повишен инвестиционен интерес към терени в общината, възможност за реализиране на високи приходи от продажби и за осигуряване на нови инвестиции

-Максимално развитие на потенциала на всеки имот.

Направеният анализ предполага реализирането на следните:

- Да се ускори процесът за идентификация на общинските терени

- Да се разработи и прилага методика за изследване потенциала на всеки терен, съобразно предвижданията на Общия градоустройствен план (ОГП)

- Да се правят постъпки пред държавата за деактуване на имоти, които са важни за устойчивото развитие на общината

- Да продължи практиката чрез публично-частно партньорство (ПЧП) да се реализират крупни проекти върху общински терени

- Да се увеличи кадровия и административен потенциал, включително чрез привличане на консултанти и фирми

След влизане в сила на Закона за преобразуване и приватизация на държавни и общински предприятия и Закона за общинската собственост, много застроени имоти бяха предмет на прехвърлителни сделки. Продажбата им осигури еднократен приход в общинския бюджет, но същевременно лиши общината от приходи в дългосрочен план.

Към настоящия момент Община минерални бани е собственик на 54 сгради. Начинът на ползване и видът на имотите е представен в Таблица №2.

Таблица №2

В 3 общински имота са настанени териториални структури на държавни институции – Агенция за социално подпомагане, Общинска служба по земеделие и гори, ПУ – Минерални бани , Противопожарна охрана и в пет села читалища които развиват читалищна дейност, по закон не заплащат наем.

За всички горепосочени имоти са съставени актове за общинска собственост.

Приходите от отдаването на застроени нежилищни имоти за 2015г. са 24179,70лв.

Забелязва се трайна липса на интерес към сгради и части от сгради на територията на кметства.

Причината за липса на интерес за голямата част от помещенията е лошото им състояние. Някои от обектите се нуждаят от основен ремонт, от ремонт на покриви и укрепване.

Проблем представляват и сградите на закритите учебни заведения по кметствата. В следствие на неизползването им сградите ще започнат да се рушат. Нецелесъобразна за момента е продажбата на тези имоти. Училищните сгради са с големи прилежащи терени и са разположени в централната част на населените места. В перспектива може да възникне необходимост от учебни заведения, която при извършено разпореждане със сега съществуващите имоти, да не може да бъде удовлетворена.

Анализирайки състоянието на този вид общинска собственост се открояват следните:

-лошо състояние на част от сградите и недостиг на средства за поддръжка и опазване на собствеността

-наличие на сгради, към които липсва интерес за наемане и ползване

-намаляване на ежегодните приходи от наем

-недостиг на сгради за обществено-обслужващи и административни дейности

Плюсове и възможности
-възможност за увеличаване на сградния фонд чрез ПЧП при застрояването и чрез замени на терени срещу ново строителство върху тях;

-оптимизиране процеса на управление;

-прекратяване на съсобствеността чрез продажбата на частта на общината, изкупуване частта на собствениците или замяна;

-осигуряване на средства от евро фондовете и други финансови инструменти за подобряване състоянието на имотите;

Направеният анализ предполага реализирането на следните:
Политики и задачи
-да се обследват сградите и се съставят технически паспорти, съгласно изискванията на Наредба №5 / 2006г. на МРРБ за за техническите паспорти на строежите;

-да се изготви финансово-икономически анализ за разходите по поддръжка на сградите и очакваните приходи, с оглед вземане на решение за разпореждане;

-да се подготвят проекти за кандидатстване по оперативните програми за осигуряване на средства от евро фондовете за подобряване състоянието на сградите;

-да се преобразуват от публична общинска собственост в частна общинска собственост сгради, престанали да имат предназначението на публична собственост, с цел дългосрочното отдаване под наем или ползване;

Жилищния фонд е стар и амортизиран. Общината разполага с два апартамента в с. Минерални бани

Анализирайки състоянието на този вид общинска собственост се открояват следните:

Рискове и слаби страни
-значителен процент остарял сграден фонд;

-недостиг на жилищен фонд за осъществяване на социални функции;

-нарастване на необходимите средства за основен ремонт и опазване на собствеността;

Плюсове и възможности
-продажба на амортизирани жилища чрез търг

-възможност за актуализация на наемната цена, на база социално приемливо процентно съотношение спрямо наемите на свободния пазар.

Направеният анализ предполага реализирането на следните:
Политики и задачи

-да се приеме методика за актуализация на наемната цена в съотношение с наемните цени на свободния пазар и доходите на семейството;

-при необходимост да се извършват продажби на жилища, строени преди повече от 25 години чрез явен търг;

-да се продължи събарянето на амортизирани сгради и разчистването на терените;

-да се предприемат действия за прекратяване на собствеността чрез продажба на частта на общината, изкупуване частта на собствениците.
4. ЗЕМЕДЕЛСКИ ЗЕМИ

След влизането в сила на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи /ЗСПЗЗ/ през 1992г. до настоящия момент на Община Минерални бани са възстановени 124015,950 дка. земеделски земи,гори и земи в горски фонд както следва:

Публичната общинска собственост при земеделските земи включва:

-пасища

-мери

-други площи (гробища, сметища, залесени територии и др.)

Пасищата и мерите, се предоставят ежегодно за ползване при отглеждането на животни.

С последните изменение на ЗСПЗЗ, чл. 37и пасищата, мерите и ливадите имат особен статут за отдаване под наем, като те се предоставят на хора с регистрирани животновъдни обекти.

Приходите от отдаването на пасищата, мерите и ливадите за 2015г. са 33690,00лв.

Съгласно чл. 19 от ЗСПЗЗ и на основание на протоколно решение от 08.07.2008г. на комисия, определена със заповед №40 от17.07.2008г. на директора на Областна дирекция Земеделие и гори гр.Хасково, общината стопанисва и управлява земеделската земя, останала след възстановяването на правата на собствениците. В Община Минерални бани тази земя е в размер на 11172,322 дка., посочена в Таблица № 7

Таблица № 7

№ по ред	Населено място	Стопанисван от общината
		Бр. имоти	Площ, дка.
1.	Татарево	295	2604,167
2.	Брястово	336	896,958
3.	Колец	332	1183,500
4.	Караманци	7	235,552
5.	Винево	3	40,159
6.	Спахиево	182	533,399
7.	Сираково	207	666,047
8.	Боян Ботево	3	4,132
9.	Сусам	337	1715,028
10.	Сърница	1275	2930,653
11.	Ангел войвода	15	362,727
Общо :		2992	11172,322

Земеделските земи по чл.19 от ЗСПЗЗ са останали след възстановяването на правата на собствениците и се стопанисват и управляват от общината. Те служат за обезщетяване на собственици, за изпълнение на съдебни решения за признато право на собственост, за реализиране на проекти за техническа инфраструктура и др. Тяхното количество ще намалява с възстановяване на собствеността, съгласно § 27, ал. 1, т. 2 от Преходните и заключителни разпоредби на Закона за собствеността и ползване на земеделските земи.Тези земи не могат да се продават и за тях да се издават удостоверения за снабдяване с нотариални актове. Единствената възможност за тяхното управление е отдаването им под наем за срок от една година.

Към момента на възстановяване на земеделските земи на Община Минерални бани не е правен оглед на имотите. Не винаги начинът на трайно ползване на имотите, отразен в регистрите на Общинската служба по земеделие и гори, съответства на действителното фактическо състояние.

Съставянето на актове за общинска собственост е предшествано от действия по:

-оглед;

-установяване на действителния начин на трайно ползване,

-данъчна оценка.

Общината е собственик на голям брой маломерни имоти (с площ до 10 дка.), разпокъсани и в различни землища, които не представляват интерес за наемане или аренда.

Законът за собствеността и ползването на земеделските земи, дава възможност за доброволно уедряване (комасация) на земеделските имоти. Комасацията се извършва по изрично съгласие на собствениците на земеделските имоти в дадено землище или част от него. Предвидена е възможност за изработване на планове за уедряване, които ще променят границите на земеделските имоти. Освен това те ще включват и други мерки за устройство на територията, свързани с напояване, инфраструктура и екология.

След началото на процеса по възстановяване на земеделски земи до настоящия момент, Община Минерални бани не е предприемала действия за трасиране на земеделските имоти. Трасирането на един имот представлява поставяне на трайни знаци и средната му цена варира между 30 и 50 лева според конфигурацията на имота. Целесъобразно е трасиране да се извършва при наличие на спор за собствеността или при установяване на обработване на земеделски земи – общинска собственост без правно основание.

От стартирането на поземлената реформа през 1992г. административният потенциал на общинската администрация не съответства на новите ангажименти като собственик. Оптимизирането на процеса на управление на земеделските земи налага привличането на външни експерти и сключването на договори със специализирани фирми, които подпомагат действията на общинската администрация.

Необходимо е да се определят земеделски имоти, които са с начин на трайно ползване – пасище, мера и са в близост до населените места за :

-изграждане на животновъдни ферми по европейски стандарт,

-промяна на предназначението им, с оглед реализация на важни обществени мероприятия (при доказана невъзможност за изпълнението им по друг начин).

Анализирайки състоянието на този вид общинска собственост се открояват следните:

-малки приходи от наеми;

-голям брой маломерни имоти, разпокъсана собственост;

-законови и други ограничения при разпореждане с част от земеделските земи (пасища, мери, земи по чл.19 от ЗСПЗЗ) ;

-необходимост от рекултивация според начина на трайно ползване;

Плюсове и възможности
-с влизането ни в ЕС и стартиране на процеса на субсидиране на селското стопанство се увеличава възможността за реализиране на приходи;

-актуване на нови имоти;

-стартиране процеса на комасация на земеделските земи;

-оптимизиране процеса на управление, чрез привличане на външни експерти и фирми

-възможност за промяна на предназначението на земеделски земи, разположени в близост до населените места и индустриалните зони.

Направеният анализ предполага реализирането на следните:

-да се извърши преглед на поземлените имоти и промяна на предназначението на тези от тях, които имат инвестиционен потенциал;

-да се привлекат външни експерти и фирми за оптимизиране на управлението на поземления фонд;

-да се повиши административния капацитет на Община Минерални бани за управление на земеделските земи.

Разпределението на горския фонд по населени места е посочен в Таблица № 8

Таблица № 8

№ по ред	Населени места	Общо площ, дка.
1.	Спахиево	11491,910
2.	Сираково	5105,934
3.	Сусам	3732,966
4.	Колец	1709,891
5.	Брястово	15308,445
6.	Сърница	29885,679
7.	Винево	1 947,100
8.	Татарево	4488,099
9	Караманци	27,644
10	Боян Ботево	190,583
11	Гора в земеделски земи	607,475
Общо:		74495,726

За всичките 74495,726 дка общински гори са съставени актове за общинска собственост и са заведени по баланса на общината. Стопанисването на горските територии на общината се осъществява от ОП ОГС „Бряст лес”- Минерални бани в съответствие с разпоредбите на Глава четвърта от Закона за горите и обхваща дейностите по залесяване, защита срещу ерозия и порои и провеждане на сечи по горите. Друга дейност, която може да бъде осъществявана в горите е извършване на лесокултурни мероприятия и ползването на недървесни горски продукти (добивът на смола, борина,сено,кори,лико,семена,гъби и др.), съгласно Закона за горите.

Анализирайки състоянието на този вид общинска собственост се открояват следните:

Рискове и слаби страни
-недостатъчен административен потенциал за управление и ефективен контрол по стопанисването на горския фонд;

-риск от злоупотреба със собствеността чрез изсичане;

-възможност за увеличаване на приходите от горския фонд;

-увеличаване на горския фонд чрез залесяване на необработваеми земеделски земи;

-осигуряване на средства от евро фондовете и други финансови инструменти за развитие и обогатяване на горския фонд.

Направеният анализ предполага реализирането на следното:
Политики и задачи
-да се актуализира ежегодно размера на тарифните такси,

-да се повиши административния капацитет на Община Минерални бани за управление на горския фонд.

За всички имоти са съставени актове за публична общинска собственост.

Десет от язовирите и водоемите са предоставени на концесия за срок от 20 години към 01.01.2016г. и два водоема са в процедура за отдаване на концесия.

V.ЗАКЛЮЧЕНИЯ
Настоящата стратегия обхваща периода 2016-2019г. Тя се приема на основание чл.8, ал.8 от Закона за общинска собственост. По своята същност тя е отворен документ и може да търпи изменения в целите и приоритетите си.

Стратегията е основа за приемане на годишна програма за управление и разпореждане с общинска собственост за съответната финансова година.

Настоящата стратегия е приета с Решение № 102/19.02.2016 г. на Общински съвет Минерални бани по Протокол № 6/19.02.2016 г.

Председател Общински