Съдържание oбща част 8 Въпрос 6 Сключване на договора 8

Въпрос 71 - Задължения на страните по наемния договор

Задължения на наемодателя

1. 
   Да предаде наетата вещ. За да може вещта да се ползва от наемателя тя трябва да му бъде предадена, наемателя да стане държател на вещта.
   
   1. 
      Какво се предава - наетата вещ (не друга) заедно с всичките й принадлежности
      
   2. 
      Как се предава - в състоянието, което отговаря на ползването, за което вещта е наета – чл.230/1 - (за разлика от продажбата - при която вещта трябва да бъде предадена в състоянието, в което тя се е намирала в момента на сключването на договора или на преминаването на собствеността и риска). При наема задължението на наемодателя е по-тежко: вещта трябва да отговаря или на уговореното или на съответното ползване, за което се наема. Често се прави опис при предаването на вещта. При липса на опис се счита, че вещта е предадена в добро състояние по силата на презумпцията, установена в чл.233/ал.1/изр.4: До доказване на противното се предполага, че вещта е била приета в добро състояние. Но тази презумпция е оборима и наемателят може да доказва противното.
      
   3. 
      Мястото на предаването - определя се по правилата на чл.68 ЗЗД:
      

4. 
   Време на предаването - важи общото положение, че най-напред се предава вещта, а после се плаща цената. Но това е едно общо положение, което може да бъде отменено от страните.
   
5. 
   Разноските по предаването - в тежест на наемодателя поначало с разноските по предаването. Кожухаров: наемът е в известен случай продажба на ползването от веща. Затова наемодателят ще трябва да понесе напр. Разноските по описа (чл.233/1), а наемателят – разноските по съставянето на договора (чл.186/1).
   
6. 
   Опис - съставяне на опис при предаването на вещта. И двете страни имат интерес от това. Той е доказателство за състоянието, в което е предадена и приета наетата вещ (виж 1.2.).
   
7. 
   Неизпълнение - наемодателят може да има и вина или на няма вина:
   
   1. 
      невиновна невъзможност:
      
      1. 
         пълно неизпълнение - не може да предаде на наетата вещ наемателя (наемодателят няма вина) - договорът се разваля по право.
         
      2. 
         частично неизпълнение - не е предадена на време или в надлежно състояние - отношенията между страните се уреждат по общите правила чл.89 ЗЗД:
         

1. 
   виновна невъзможност:
   
   1. 
      не предал наетата вещ на наемателя В този случай наемателят има следните възможности:
      

• 
  да иска реално изпълнение, заедно с обезщетение за вреди
  
• 
  да развали договора по реда на чл.87
  

1. 
   да не е предал веща в надлежно състояние, вещта да има недостатъци или вещта да няма качествата, които наемодателят е гарантирал на наемателя. В този случай наемателят има следните възможности:
   

• 
  да иска отстраняване на недостатъците и обезщетение за вреди на общо основание
  
• 
  да ги отстрани сам (чл.80/1 и чл.231/2).
  
• 
  да иска да бъде освободен от наемната цена до отстраняване на дедостатъците или да иска да бъде намалена цената съобразно годността на вещта.
  
• 
  да развали договора по реда на чл.87, като остава и възможността на претендира за вредите по чл.230/2.
  

1. 
   Неотговорност – за наемодателят не възниква отговорност ако:
   
   1. 
      недостатъците са били известни на наемателя по време на договарянето
      
   2. 
      наемателят е могъл да узнае за тях при обикновено внимание. Виж 1.2. Но и в този случай наемодателят отговаря, ако изрично е уверявал наемателя, че даден недостатъ не съществува.
      
2. 
   Нездравословни жилища – чл.230/3 ЗЗД. Наемодателят носи пълна отговорност, ако недостатъцине на веща могат да увредят наемателя или членовете на неговото домакинство. Според проф. Кожехаров целта на тази норма е да се даде на наемателя възможност да прекрати договора, когато пожелае и без страх от отговорност с едностранно изявление (въпреки че договорът, който е сключел е срочен), не да се санкционира наемодателя.
   
1. 
   Да поддържа наетата вещ. Това задължение тежи върху наемодателя през цялото време на действие на договора, през целия наемен период - задължение за продължително изпълнение. Трябва да се направят някои разграничения:
   
   1. 
      Не всичко необходимо за поддържането на веще тежи върху наемодатиля:
      
      1. 
         дребните поправки, които се дължат на обикновеното потребление на вещта са за сметка на наемателя чл.231/1 ЗЗД
         
      2. 
         всички останали разходи по поддържането на вещта са за сметка на наемодателя, освен ако наемателят виновно е причинил повредите на вещта; поначало задължението на наемодателя се ограничава до поддържането на вещта - той няма задължение да прави подобрения във вещта, освен ако това не е уговорено. Нито пък поначало наемодателят има задължение да извършва преустройства във вещта, освен ако той не се е задължил за това.
         
   2. 
      Последиците от неизпълнението на това задължение:
      
      1. 
         Наемателят може да иска от наемодателя да поправи вещта.
         
      2. 
         Може сам да поправи вещта и да прихване стойността на поправката срещу наема
         
      3. 
         Наемателят може да иска намаляване на цената
         
      4. 
         Наемателят може да развали договора
         
      5. 
         Това са алтернативни възможности, но наемателят може заедно със всяка една от тях да иска и обезщетение за вреди, ако е претърпял такива.
         
2. 
   Да обезпечи спокойно ползване на вещта. Това означава:
   
   1. 
      Лични действия - да се въздържа от всичко, което би осуетило, затруднило или попречило на наемателя да ползва спокойно вещта.
      
      1. 
         не може да си възвръща фактическата власт докато договора е в сила. Срещу него наемателят разполага с иска по чл.76 ЗС. В този случай, ако наемодателят отнеме фактическата власт, той отговаря за вреди, а наемателят не дължи естествено и наем.
         
      2. 
         не може да влиза в помещенията без съгласието на наемателя.
         
      3. 
         не може да извършва основен ремонт или да прави подобрения (освен ако не е било уговорено) и по този начин да пречи на наемателя да ползва вещта - разбира се той може да извършва необходимите поправки (за запазването и поддържането на вещта).
         
      4. 
         не може да отдава същата вещ на трето лице повторно под наем.
         
      5. 
         не може да продава вещта, без да се погрижи за правата на наемателя. Може да продаде вещта, но в този случай би трябвало да сключи уговорка с новия собственик, по силата на която правата на наемателя да бъдат запазени.
         
   2. 
      Фактически действия на трети лица. Наемодателят не отговаря за посегателства върху вещта, извършени от трето лице – в такъв случай наемателят трябва сам да се защитава, евентуално с иска по чл.76 ЗС, при това наемателят има задължение да съобщава на наемодателя за всяко посегателство върху вещта, извършено от трето лице (чл.233/3).
      
   3. 
      Отстранение. Наемодателят може и да не е собственик на вещта. Но той отговаря за обстоятелството, че някое трето лице има права върху отдадената в наем вещ, защото в следстие на това, че трето лице предяви правата си, позването на наетата вещ от наемателя може да бъде изцяла или отчасти отнето. В следствие на това наематиля може:
      
   4. 
      да бъде освободен от плащането на наема за времето, през което е бил лишен от ползването;
      
   5. 
      да развали договора;
      
   6. 
      да иска обезщетение за претърпени вреди.