Организация и технология на търговията с недвижими имоти в

Недвижима собственост в туризма 49 Център за дистанционно обучение, Стопанска академия ДА. Ценов брокерът осъществява от свое име и за сметка на клиента определени действия, целящи реализирането на съответната сделка при фиксирана цена и срок. Практически този момент се договаря между брокера и клиента в договор за посредническа поръчка или договор за представителство, при който клиентът е в качеството сина доверител, а брокерът е посредник, който срещу заплащане на определена цена за посредническата услуга извършва подготовката и финализирането на сделката. При сегашните пазарни условия Агенцията за недвижими имоти, като посредник, извършва сделки по присъща само за нея и съобразена единствено със собствената й стратегия технологична схема. Осъществяването на сделките започва с попълването с информация на база данни. Тя включва първична и вторична информация, чрез която се контролира развитието и състоянието на сделката. Информацията за предстоящи сделки в първичната база данни се набира от медиите, от собствени информационни източници или чрез обмен с други Агенции. Най-значителната част от информацията се набира чрез медиите посредством публикуваните обяви и реклами в централни и местни ежедневници. Собствената информация постъпва в базата данни от изградената мрежа от посредници (брокери, работещи за Агенцията. Чрез набирането на информация в базата данни се идентифицира и персонифицира клиентът. Сделката започва буквално още с преговорите по телефона и много е важно брокерът да бъде достатъчно убедителен и гъвкав, за да привлече вниманието на клиентите ида събере достатъчно първоначална информация. Ще разгледаме случай, когато клиент на Агенцията е продавачът. Веднага след включването в базата данни на първичната информация за предлагания имот в подготовката на сделката се включва брокерът, който осъществява първия контакт с клиента. Следва извършването на оглед на обекта на сделката, при което се изготвя съответната оферта предлага. Този документ, изготвен от брокера, попълва базата данни с вторична информация. Една от задачите на брокера при извършване на оглед на имота е да прецени всички негови положителни и отрицателни страни, като едновременно с това си състави мнение за реалната пазарна цена на обекта. По този начин брокерът има възможност непосредствено след огледа да оцени по-прецизно обекта ида предложи реалната цена, при която сделката би се реализирала в най-кратки срокове. Подготовката на сделката продължава, като чрез своя посредник Агенцията получава всички необходими за извършване на сделката правомощия от клиента

50 Недвижима собственост в туризма
© проф. д-р Марияна Божинова, доц. д-р Любка Илиева продавача, който предоставя и всички налични документи. На този етап се сключва и посредническият договор между продавача и Агенцията. Едновременно с извършването на посочените действия чрез своя посредник, Агенцията осъществява контакт с потенциалния купувач, чиято оферта търси в базата данни за покупка е най-близо по параметри с предлагания за продажба обект. Това става като се използва собствената база данни или контакт с друга Агенция за недвижими имоти. Брокерът разглежда попълнената от потенциалния купувач оферта търси и сравнява исканията на купувача с предлаганите от продавача условия. При позитивна преценка за възможностите за осъществяване на сделката брокерът прави съответното предложение за оглед на обекта. След огледа и доуточняване на някои възникнали в процеса на подготовката на сделката въпроси брокерът може да постигне съгласие между страните за извършване на сделката. Ако съгласие не се постигне, на клиента (купувача) се предлага друг имот. След постигане на съгласие за извършване на сделката се изготвя и предлагана страните предварителен договор за покупко-продажба. В повечето Агенции сравнително по-рядко брокерите участват в подготовката и подписването на предварителния договор за покупко-продажба и подготовката на документите за нотариална заверка. Това се прави от собственика на Агенцията. След постигането на споразумението по предварителния договор собственикът на Агенцията подготвя необходимите документи нотариален акт, удостоверение за семейно състояние, удостоверение за наследници, удостоверение за данъчна оценка, удостоверение за базисна пазарна оценка, удостоверение, че имотът не е актуван като държавен, удостоверение за липса на тежести, а за имоти в съсобственост - нотариално заверени декларации от всички съсобственици на продавача на имота и др. възможни и изискуеми документи от закона за изповядване на сделката пред Нотариус. Тъй като издаването на посочените по-горе документи и юридическото прехвърляне на собствеността върху недвижимия имот протича във времето и изисква значително времето в търговската практика се въвежда режим на отговорно пазене на недвижимия имот. Това по същество означава, че достъп до недвижимия имот до издаване на документите, съпътстващи сделката и прехвърлянето на собствеността, нямат нито продавачът (собственикът, нито купувачът на имота, а само посредникът - Агенцията за недвижими имоти. С обличането на сделката в документалната форма, изисквана от закона - нотариален акт, фактически приключва работата на посредника и се прекратяват договорните отношения на Агенцията със страните по сделката.
Рисковете при посредническата дейност могат да бъдат разделени в две групи

Недвижима собственост в туризма 51 Център за дистанционно обучение, Стопанска академия ДА. Ценов
1. Провали в сделки, произтичащи от юридическа некомпетентност на брокера.
2. Провали в сделки или ниска ефективност на посредническата дейност, поради лоша организация на работата в Агенцията. За да се преодолее рискът от провали в сделката, поради юридическа некомпетентност брокерската къща трябва да притежава висококвалифициран адвокат, който да извършва подготовката на документите по сделката ида изчисти правния статут на имота. За да се избегнат рисковете, свързани с подготовката на документите за изповядване на сделката, трябва да се набере информация от лицензираните нотариуси за осъществените сделки с недвижими имоти от цялата страна. Така ще се избегне ситуацията един недвижим имот едновременно да се продавана няколко купувача и едва след изчистване на статута на собствеността върху недвижимия имот - обектна бъдещата сделка следва да се разработят разнообразните казуси по нотариалните процедури за прехвърляне на собствеността върху бъдещия купувач. Слабата организация на работата в Агенцията може да се изрази в следното
1. Прескачане на посредника, когато той е подготвил двете страни за сделката, но те я сключват самостоятелно и не издължават договорената комисионна. След като предварителният договор е подписан от съответната страна, собственикът на Агенцията трябва внимателно да проследява развитието на преговорите между купувачи и продавачи, за да избегне нелоялността отстрана на клиентите на Агенцията.
2. Прескачане на Агенцията от друга Агенция за недвижими имоти, когато двете страни (купувачът и продавачът) се представляват от две Агенции в резултатна нелоялност на партниращите брокери. Поради това е целесъобразно Агенциите да избягват двойното посредничество, макари понякога да се налага да работят по този начин. Такова посредничество по същество е целесъобразно да се прави от Агенции, които взаимно си имат изключително доверие.
3. Ниската ефективност в работата на Агенциите за недвижими имоти е възможно да бъде породена и от неактуализиране на постъпващата информация ежедневно, недобро организиране на приемането и систематизирането на данните, недостатъчна последователности гъвкавост при преговорите с клиентите на Агенцията, ниска квалификация на брокерите и на персонала като цяло в Агенцията за недвижими имоти. Възникналите взаимоотношения между Агенцията, собствениците на недвижими имоти и техните купувачи входа на осъществяване и финализиране на сделките намират правна регламентация в сключваните договори, а именно

52 Недвижима собственост в туризма
© проф. д-р Марияна Божинова, доц. д-р Любка Илиева

Изтегляне 0.63 Mb.

Сподели с приятели: