Доклад за дейността на Софийския градски съд за 2007 г. Докладът се намира на разположение на народните представители в Библиотеката на Народното събрание

ПЪРВО ЧЕТЕНЕ НА ЗАКОНОПРОЕКТА ЗА УПРАВЛЕНИЕ НА ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ.

Вносител е Министерският съвет.

Има доклад на Комисията по правни въпроси.

Давам думата на председателя на комисията господин Янаки Стоилов да представи доклада на комисията.

ДОКЛАДЧИК ЯНАКИ СТОИЛОВ: Тук е и господин Рогачев - заместник-министър на регионалното развитие и благоустройството.

Мисля, че народните представители са съгласни той да влезе в залата и при необходимост да участва в обсъждането.

ПРЕДСЕДАТЕЛ ЮНАЛ ЛЮТФИ: Има ли против това предложение? Няма.

Моля заместник-министърът на регионалното развитие и благоустройството да заеме определеното за него място.

ДОКЛАДЧИК ЯНАКИ СТОИЛОВ: Господин председател, господа народни представители, на вашето внимание е:

на Комисията по правни въпроси

На заседанието присъстваха от Министерството на регионалното развитие и благоустройството Калин Рогачев – заместник-министър, и Теодор Илиев.

От името на вносителите законопроектът бе представен от заместник-министъра Калин Рогачев.

Законопроектът предлага уредба на правата и задълженията на етажните собственици, органите на управление на етажната собственост, техните правомощия, реда за приемане на решения и съдебния контрол върху тях, взаимоотношенията на етажната собственост с органите на местната власт, правила във връзка с ремонта, преустройството и обновяването на сградите в режим на етажна собственост, както и административнонаказателни разпоредби.

В мотивите на законопроекта се посочва необходимостта от усъвършенстване и прецизиране на действащата нормативна уредба в тази област, от уреждане по траен начин със закон на обществените отношения, свързани с управлението и поддържането на етажната собственост, от създаване на нова алтернативна форма на управление на етажната собственост наред със съществуващата, каквато е Сдружението на етажните собственици, както и опитът на други държави в Европа, в които са възприети подобни решения.

В обсъждането на законопроекта взеха участие народните представители Надка Балева, Надя Антонова, Иглика Иванова, Борислав Ралчев, Яни Янев, Елиана Масева и Янаки Стоилов. Те се обединиха около въпросите, които следва да намерят решение при приемането му:

Въвеждане на разграничения в режима на управление на различните типове сгради: сгради, които се обитават най-много от трима етажни собственици, да бъдат управлявани по режима на обикновената съсобственост и да не бъдат предмет на уредба от този законопроект; сгради, каквито са класическите жилищни блокове, които са изградени и които ще продължават да се изграждат, като се усъвършенства режимът на управлението им; за третия вид сгради, намиращи се в комплекси от затворен или полузатворен тип, които имат собствени прилежащи територии, може да се определи специфичен режим на управление.

Облекчаване на възможностите за сдружаване на етажните собственици, като се предвиди, че сдружение може да бъде създадено от достатъчно голям брой от тях, без да е необходимо съгласието на всички. Тези сдружения са определени в законопроектите като юридически лица с нестопанска цел, макар че тяхното предназначение е да осъществяват стопански функции по поддържането на сградата и затова следва да се прецени съответно как да бъдат стимулирани собствениците да участват в тях, както и да се обсъди въпросът за предоставяне на възможност сдружението да преценява необходимостта от професионално управление на етажната собственост. Следва да се прецизират и правомощията на органите на етажната собственост, за да не се стига до случаи, в които ще съществуват паралелно общо събрание на етажните собственици и общо събрание на сдружението, и те да се конкурират помежду си.

Друг въпрос е определяне на различните бази за формиране на необходимите мнозинства при вземането на решение за управлението на етажната собственост, като се създаде възможност за отчитане на гласовете и на наематели и други обитатели на сградите. В едни случаи решенията да се приемат с мнозинство от броя на собствениците и обитателите, когато става дума за текущо управление, докато в други случаи да се заложи на притежавания дял в идеалните части на сградата и това да предопределя различните видове решения, които се приемат в етажната собственост. Да се преценят и съответните мнозинства при вземане на решения за даване на съгласие апартаменти в сградата да се използват за нежилищни нужди от хора, които не живеят там, или за разрешаване отглеждането на животни, които подлежат на извеждане от дома.

Друг проблем е създаването на гаранции за управлението и поддържането на общите части в етажната собственост, най-вече във връзка с предприемането на необходими ремонти, като се задължат ефективно всички собственици да участват с финансови средства. Да се осигури по-активна роля на общините, особено когато следва да се предприемат неотложни действия за укрепване и поддържане на сградите. Да се облекчи изпълнението на приетите от етажната собственост решения и да се обърне подчертано внимание на съдебния контрол върху тези решения.

Уреждане на въпроса за собствеността и ползването на подблоковите и междублоковите пространства, като се създадат правила за определяне в устройствените планове каква част от тези пространства принадлежат на съответната етажна собственост и каква на общината, която е за всеобщо ползване.

Решаване на проблемите с укрепването и енергийната ефективност на сградите и създаване на облекчения за етажните собственици при извършването на такива дейности.

На следващо място, създаване на регистри в общините въз основа на книгата на етажните собственици и останалите обитатели с оглед поддържането на точна и актуална информация за живеещите лица в съответните сгради, която би могла да бъде основа за съставяне на регистри за реално живеещите в определено населено място, да повиши сигурността и да улесни органите на МВР, а също така да бъде използвана и при съставяне на избирателните списъци.

Обсъждане и прецизиране на разпоредбите за органите, които установяват нарушенията и налагат съответните наказания, както и за актовете, с които се налагат юридическите санкции.

Тези и други по-конкретни въпроси бяха поставени и дискутирани на проведеното от Комисията по правни въпроси обществено обсъждане на Законопроекта за управление на етажната собственост, в което взеха участие представители на компетентните държавни и местни органи, на граждански организации, осъществяващи дейност в тази област, председатели на управителни съвети и управители на сгради в режим на етажна собственост, както и народни представители.

Изрази се принципно съгласие за формиране на работна група, която да подготви предложения в съответствие с поставените по-горе проблеми и с насоките за тяхното решаване. Много важно е също при приемането на законопроекта да се обсъдят и съответните промени в други свързани с него закони.

Поради широкия обществен отзвук, който предизвика внасянето на законопроекта, и поставените съществени проблеми, народните представители заявиха готовност за провеждане на допълнителни дискусии в избирателните им райони.

В края на дискусията Комисията по правните въпроси с 15 гласа “за”, без “против” и 1 “въздържал се” подкрепи предложения Законопроект за управление на етажната собственост, внесен от Министерския съвет, и предлага на народните представители да го приемат на първо гласуване.” Благодаря.

ПРЕДСЕДАТЕЛ ЮНАЛ ЛЮТФИ: Благодаря Ви, господин Стоилов.

Други становища на комисии няма. Откривам дискусията на първо четене по законопроекта.

Има думата народният представител Иван Костов.

ИВАН КОСТОВ (ДСБ): Господин председател, колеги народни представители! Тъй като отсъстват моите колеги от Демократи за силна България, членове на Правната комисия, аз ще се изкажа от името на нашата парламентарна група.

Първо, искам да кажа, че ще подкрепим този закон. Той е навременен, може би закъснял, но силно необходим. Написан е сравнително добре, решава част от проблемите, бих казал, една значителна част от проблемите. Разбира се, може да бъде подобрен. Голяма част от нашите бележки аз чух споделени от Правната комисия. Вероятно моите колеги от Демократи за силна България са ги изказали и те са станали част от становището на комисията, така че това ме облекчава много предвид бъдещата работа по закона.

Искам обаче да доаргументирам някои от нашите тези.

Първата теза е, че трябва да има възможност създаваното юридическо сдружение на съсобствениците да не бъде разваляно толкова лесно. При сегашното предложение създаването на сдружение на съсобствениците се разваля след напускането на един-единствен собственик или при едно още по-меко условие, което е записано в чл. 15. Не бива едно юридическо сдружение, което ще бъде и регистрирано, да бъде заличавано по толкова лек начин. Според нашето виждане ние искаме да създадем устойчива структура на гражданското общество, която да се занимава със стопанисването на етажната собственост. Не ни е необходима фиктивна организация, а действена, способна да дисциплинира и съответно да решава значителен кръг от проблемите. Това – на първо място.

На второ място, трябва да се помисли за стимулите за гражданите за участие и споделяне на отговорностите за съдбата и за стопанисването на общото имущество. Предполагам, че ние ще направим конкретни бележки и предложения между първо и второ четене, но още сега се вижда, че става въпрос за поддържане на етажна собственост, разходите за която на практика са инвестиции на собствениците. Защото се поддържа дълго време действащ актив, който остава и след тях, остава и за поколенията, актив, от който общините ползват съответни приходи, за който се плащат общински данъци, плащат се такси. На практика това е един актив, от който има различни ползи. Притеснението, нека да го кажем тук, че намиращите се в трудно положение български граждани, населяващи жилищни кооперации и превръщайки се по силата на този закон утре в етажни съсобственици, няма да посрещат разходите, ако нямат сериозни стимули да го правят. Възможно е тези разходи, които те трябва да направят като етажни собственици за създаването и попълването на фондовете на сдружението и на общото им събрание, да бъдат признати за разходи при попълването на данъчната декларация за облагането на общия доход.

От друга страна, трябва да има много по-сериозни санкции за тези, които не желаят да споделят отговорностите по стопанисването на собствеността, защото няма как иначе да се постигне тази дисциплинираща роля на закона предвид все пак трудното положение, при което ще стартира действието му. Много хора наистина ще бъдат затруднени да участват пълноценно, ако не получат сериозен стимул. А от друга страна, ако не бъдат санкционирани, ще търсят начини да саботират създаващите се институции – общо събрание и сдружението, просто за да се отклонят от задълженията си. Като пример бих дал най-тежката санкция – ваденето на съсобственик от сградата. Тук е казано, че за да бъде принудително изведен от собствеността съсобственикът, са нужни 100% от гласовете на всички, без неговия собствен. Това е твърде драстично изискване и според нас няма да заработи, тъй като е много лесно в един вход или в една етажна съсобственост предвид различните по характер отношения между хората да се намери близко семейство, което да бъде убедено да не гласува за изгонването. По този начин ще се блокира най-радикалният дисциплиниращ фактор. Това няма да изпълни своята цел.

Нарочно говоря за най-тежката санкция, защото всички мислят за най-тежката санкция, когато се съобразяват и когато изграждат в себе си вътрешната култура да спазват закона. Без тази строга санкция няма как да стане.

От друга страна е редно да се предвиди и външно средство за дисциплиниране на самата институция на етажната собственост, примерно на сдружението или на общото събрание. Тука, в чл. 56, е казано, че кметът на общината може да глоби от 100 до 1000 лв., които обаче се приспадат от ремонт и възстановяване на председателя на Управителния съвет. Не, кметът на общината трябва да може да глоби самото сдружение, ако то примерно не изпълнява съответни предписани му неща.

Вие знаете, че много кметове на общини се принудиха да ремонтират за сметка на общините отделни части на сгради, които са станали опасни за движението, примерно по улиците, защото една запусната етажна собственост освен всичко останало представлява и опасност за хората. Тя заплашва сигурността им. Ето, някои кметове са започнали с общински средства да отстраняват тези опасности. Защо да не предвидим механизъм, при който кметът да задължава самото сдружение да отстрани тези опасности, да му предпише определени действия и то да бъде длъжно да ги изпълни? Защото, ако погледнем по ред на важност тия неща, на първо място е безопасността. Виси някакъв корниз, ще падне, ще убие хората долу, никой не си мърда пръста, няма кой да го отстрани, няма как да бъдат принудени едни етажни съсобственици да си ремонтират сградата.

Връщам ви пак на идеята за изграждането – говорейки и за санкциите, които трябва да бъдат разширени, да станат по-ефикасни, по-лесно приложими, а от друга страна, да се засили и стимулът към гражданите да участват активно в това сдружение. Да имаш собственост е голям ангажимент, голямо задължение, голяма отговорност, засягащо другите хора, засягащо обществото, засягащо общината и т.н. и тези неща трябва да бъдат взети предвид в закона. Това, което се плаща за етажната собственост, трябва да се приспада от общия доход, защото това е разход за издръжка на недвижими активи. Трябва да преценим това нещо и според мен трябва да помислим и за други предложения за стимулиране за участие в етажната собственост по най-пълноценния възможен начин, за да има, от една страна, дисциплина, от друга страна, да има грижа за всички, които обитават сградата, спазване на правилата и т.н.

Може да се помисли и още нещо – тук е отворен въпросът за вътрешния ред. Може би законът трябва да маркира и повече елементи, защото има маркирани елементи, които да присъстват във вътрешния ред, който съсобствениците приемат за реда в сградата. Може би трябва да бъдат разписани, да не бъде въобще оставено, така да кажем, на тяхното творчество. Нека да има вътре ясни елементи, които примерно не могат да бъдат заобикаляни и да влизат задължително в правилата. Ако ме попитате кои, веднага бих казал – да речем, да не може без разрешението на останалите да вдигаш шум, примерно в определени часове на деня, или да пристройва, или да разваля външния естетически вид на сградата и ред други такива неща, които могат да бъдат преценени и обмислени.

Иначе още един път искам да кажа, че е добре този закон да мине и през обществено обсъждане, за да не изненадаме българската общественост изведнъж, появявайки се със закон, който е твърде силно дисциплиниращ, а едновременно с това е непознат на хората, несподелен с тях, не е взето тяхното отношение към него и в последна сметка Народното събрание в стремежа си да направи добро изведнъж да се окаже по някакъв начин укоримо за това, че изведнъж въвежда някакви – някой ще ги нарече европейски, а те са точно европейски правила за етажната собственост, без да се грижи за това как ще бъде възприето това нещо от обществото и без да взима предвид конкретните обстоятелства на бедност, на мизерия, на невъзможност една значителна част от хората да посрещнат новите задължения, които неминуемо ще бъдат записани в този закон. Така че нека да има и широко обсъждане с хората, за да са наясно какво ще се промени в живота им. А в последна сметка че това, което ще се промени след приемането на закона, че ще бъде положително, ще бъде. Въпросът е, че ефектът на това положително нещо ще се прояви едва след 10-ина години, може би дори след 15. Благодаря ви за вниманието.

ПРЕДСЕДАТЕЛ ЮНАЛ ЛЮТФИ: Има ли желаещи за реплики? Няма.

За изказване са се записали народните представители Надка Балева, Георги Анастасов, Мая Манолова и Захари Георгиев. Има ли други?

Заповядайте за изказване, госпожо Балева.

НАДКА БАЛЕВА (КБ): Уважаеми господин председател, уважаеми колеги! Безспорно Проектозаконът за управление на етажната собственост отговаря на необходимостта от уреждане по един траен начин и то със закон, не с правилник, на обществените отношения, които са свързани с управлението и поддържането на етажната собственост. При приемането му на второ четене обаче трябва да намерят решение няколко въпроса, които, по моето скромно мнение, в първоначалния проект не са намерили най-доброто разрешение.

На първо място става въпрос за въвеждане на разграничение в режима на управление на малките и големите сгради. Ако става дума за една сграда с две-три жилища между двама братя или двама близки родственици, струва ми се, че просто не бива да усложняваме управлението на тази сграда по Закона за управление на етажната собственост. Това може да остане в една обикновена съсобственост и без усложнената процедура, която е.

На второ място следва да се обмисли много добре базата за определяне на мнозинствата за взимане на решения. Следва да се даде възможност и на обитателите, а не само на собствениците да участват в управлението на етажната собственост, защото в Проектозакона само е посочено пожелателно, че и обитателите участват в управлението. Но по-нататък, където са регламентирани решенията, там се казва, че само собствениците и то в зависимост от дяловете, които имат в общата етажна собственост.

По някои въпроси, които са свързани с едно обикновено управление, а не с разпореждане, ми се струва, че не е необходимо мнозинството да се определя на база на дяловете, които притежават. В проекта е записано, че със сто на сто от дяловете се решават и въпроси по възлагане на дейности по поддържането на общите части на сградата на юридическо или физическо лице. На практика това означава, че ако нямаме 100% съгласие на собствениците, няма да може да се вземе решение за възлагане поддръжката на асансьора в една сграда в режим на етажна собственост, защото ако близък на един познат или някакви други на един от съсобствениците има интерес да поеме обслужването, то означава, че той блокира решение по този въпрос.

Необходимо е да се синхронизира и срокът на мандата на Управителния съвет и Контролния съвет, защото необяснимо в проекта е посочено, че мандатът на Управителния съвет е 2 години, а мандатът на Контролния съвет е двойно по-голям – 4 години. Лично аз не намирам за себе си логика, още повече че в някои отношения те имат и солидарна отговорност.

Следва да бъде прецизно регламентирана и съдебната процедура по обжалване на актовете на органите на етажната собственост. В проекта се предвижда, че решенията на общото събрание се обжалват пред районен съд и тези решения могат да бъдат обжалвани на втора инстанция по реда на Гражданския процесуален кодекс, докато по отношение решенията на Управителния съвет е предвидено, че там има само едноинстанционно производство – решението на районния съд е необжалваемо. Просто такава логика е необяснима по отношение на тези два органа на етажната собственост.
Със закона следва да се гарантира и изпълнението на решенията за поддържане на общите части на сградата и да се осигури по-активна роля на общините. Тук напълно споделям изразеното и от господин Иван Костов мнение, особено когато става дума за укрепване на застрашени сгради. Една по-улеснена, по-олекотена процедура, с едно по-голямо участие на общината ще бъде и един вид превантивна мярка, за да се не случват тези трагедии, които настъпиха в резултат на срутване на неукрепени и застрашени от самосрутване, и в крайна сметка срутили се сгради или елементи от тези сгради.

Безспорно необходимо е да се облекчи режимът за създаване на сдруженията. Не само по отношение на съществуването им, но по отношение и на мнозинството за създаване на тези сдружения.

В проекта е предвидено това да става само със съгласието на абсолютно всички собственици.

При една промяна на собствеността – прехвърля се един апартамент, след като участието в сдружението е доброволно, новият собственик не желае да продължи участието си в сдружението. Това на практика означава, че сдружението се прекратява. Въпросът ми е: ако запазим този режим, който е предложен, кой ще установи контакти с такъв нестабилен субект, който всеки момент може да бъде прекратен с отказа на един от участниците в него? В тази връзка мисля, че е необходимо да се предвиди, че е достатъчен голям брой собственици, а не непременно и безусловно 100% участие на абсолютно всички собственици.

Изцяло възприемам идеята на проекта за създаване на регистри на общините въз основа на книгите на етажните собственици и останалите обитатели. Това ще доведе до няколко положителни ефекта:

Първо, ще имаме поддържане на една точна и актуална информация за живущите лица в съответните сгради. Тази информация би могла да бъде основа за съставяне на регистри за реално живеещите в определеното населено място. Тази регистрация безспорно ще улесни органите на МВР и не само, но най-вече при разследване на непрекъснато растящите квартирни кражби. А защо не тази регистрация да бъде използвана и при съставянето на избирателните списъци, за да няма този спор – постоянно живеещ, непостоянно живеещ, пребивавал, непребивавал.

В заключение, Парламентарната група на Коалиция за България ще подкрепи законопроекта и ще участва активно в подготовката му за второ четене. Благодаря ви.

ПРЕДСЕДАТЕЛ ЮНАЛ ЛЮТФИ: Има ли реплики? Няма.

За изказване думата има народният представител Георги Анастасов.

Заповядайте, господин Анастасов.

ГЕОРГИ АНАСТАСОВ (КБ): Благодаря Ви, господин председател.

Уважаеми народни представители, очевидно е, че обществото има необходимост от такъв закон, във връзка с редицата неуредени взаимоотношения между съседите и собствениците, и живущите в дадена кооперация или блок. Ето защо ние ще подкрепим този закон, тъй като досега действащият правилник няма статут на нормативен документ, който да има такова задължително качество, каквото е законът. Разбира се, мотивите, които са необходими са изброени и в мотивите на Министерския съвет, а и голяма част от колегите, тоест двамата колеги, които се изказаха преди мен, също казаха доста сполучливи мотиви за приемането на този закон.

Ето защо, подчертавам още веднъж, че ние ще приемем този закон, но независимо от това, все пак трябва да се спрем и на някои елементи, които са смущаващи, които противоречат на определени принципи, а някои от тях включително и на Конституцията.

На първо място, това е изваждането на собственика от сградата. Искам да кажа, че мнението на мен и на Иглика Иванова, която за съжаление отсъства, защото по линия на ПАСЕ е в Париж, че такава мярка е необходима. Не може някой, който смущава спокойствието и реда на живущите в една сграда или ги тероризира с непрестойно поведение, с шум, с пиянски оргии, защо да не го кажем с точната дума, и хората да не могат да почиват – този човек да седи и да живее в тази сграда. Да, тази дисциплинираща норма е правилна. Разбира се, тя не би трябвало да бъде постоянна, защото по този начин нарушаваш правото на собственост на когото и да било. Дисциплинираща форма е тази, която ще има определен срок за време – да кажем за три години при първо нарушение, събранието да вземе решение да бъде изваден за три години. Например при повторно нарушение от същия собственик, да бъде изваден за шест години и за всяко следващо за още по шест години. Това е въпрос, който може да бъде дискутиран, но не можеш винаги да го извадиш от жилището, в което живее. Това е изключително крайно решение и там има много голяма опасност в едно такова приемане за пожизнено изваждане ти да го лишиш от собственост и да има съответно група хора, които биха постъпили недобросъвестно спрямо някого. Има социално слаби хора – сега да не давам достатъчно много примери, с които може да бъде злоупотребено. Също така може да бъде злоупотребено и с хора, които са отстъпили правото си на строеж и ползват само 20-30% от сградата, а другите собственици да са решили, че тези са им неприятни и да ги извадят. Тоест има различни форми, които може да породят недобросъвестното прилагане на този абзац.