ДОКЛАД ЗА ОЦЕНКА ЗА СТЕПЕНТА
НА ВЪЗДЕЙСТВИЕ ВЪРХУ ЗАЩИТЕНИ ЗОНИ НА ИНВЕСТИЦИОННО ПРЕДЛОЖЕНИЕ
„ИЗГРАЖДАНЕ НА ХОТЕЛИ И КУРОРТНИ СГРАДИ В ПИ № 58356.67.6, 58356.67.8, 58356.73.23, 58356.73.6 МЕСТНОСТ „БЕГЛИК ТАШ”, ЗЕМЛИЩЕ НА гр. ПРИМОРСКО, ОБЩИНА ПРИМОРСКО”
с предмета и целите на опазване на ЗЗ „Комплекс Ропотамо” BG0002041
- тип J Защитена зона по Директива за птиците, която припокрива защитена зона
по Директивата за местообитанията и ЗЗ „Ропотамо” BG0001001
(Съгласно Наредбата за условията и реда за извършване на оценка за съвместимостта на планове, програми, проекти и инвестиционни предложения с предмета и целите на опазване на защитените зони в сила от 11.09.2007г. Приета
с ПМС № 201 31.08.2007г. ДВ бр.73 от 11.09.2007г., изм. и доп., бр. 81
от 15.10.2010 г.,в сила от 15.10.2010 г., бр. 3 от 11. 01.2011 г.)
Септември, 2012
Данни за възложителя: „ПЕРЛА Г” АД
ул. „Патриарх Ефтимий” № 2, вх. А
гр. Бургас
Лице за контакти: Пламен Тумбаков
Тел. 0885 136 585
Изготвили доклада:
Веселин Митрев Вълчанов
Диплом № 088219 за висше образование
на СУ „Климент Охридски“
специалност Биология
Подпис:
Стоян Фъртунов
Магистър еколог
Подпис:
/
GSM 0886 700 925
e-mаil: veselin@gbg.bg
ВЪВЕДЕНИЕ
Настоящият доклад за оценка за съвместимост (ОС) е изготвен, съгласно изискванията на Писмо, изх. №ОВОС-842/02.08.2011г на МОСВ относно инвестиционното предложение за „Изграждане на хотели и курортни сгради в ПИ №58356.67.6, 58356.67.8, 58356.73.23 и 58356.73.6 местност „Беглик таш”, землище на гр.Приморско, Община Приморско, с възложител „ПЕРЛА Г” АД. Докладът е изготвен съгласно изискванията на чл. 31 от Закона за биологичното разнообразие (изм. ДВ. бр.62 от 10 Август 2010г., изм ДВ. бр.89 от 12. 11. 2010г.) и чл. 2, ал. 1, т.3, буква „а” във връзка с ал.2 от Наредбата за условията и реда за извършване на оценка за съвместимостта на планове, програми, проекти и инвестиционни предложения с предмета и целите на опазване на защитените зони (ДВ. бр. 73 от 2007 г., изм. бр.3 от 11.01.2011 г и е приложение към доклада по ОВОС и неразделна част от него, съгласно чл.34, ал.1 от Наредбата за ОС.
Докладът за ОС е структуриран по изискванията на чл.23, ал.2 от Наредбата за ОС, като степента и същността на въздействие на инвестиционното предложение са определени съгласно критериите на чл.22 от същата наредба.
При изготвянето на доклада за ОС са взети под внимание предвидените ограничения и режими в Заповед РД-82 от 3.02.2009г на МОСВ за обявяване на ЗЗ „Комплекс Ропотамо” BG0002041, стандартния формуляр на ЗЗ „Ропотамо” BG0001001 и режимите на опазване на Защитените територии по смисъла на ЗЗТ, разположени на територията на двете защитени зони.
Така оформен, разработения доклад е представен за съгласуване на компетентния орган за вземане на решение – МОСВ. С Изх. №ОВОС-67/22.03.2012г. (Приложение) на основание чл.24, ал.4 от Наредбата за ОС, МОСВ дава отрицателна оценка на качеството на представения доклад за оценка на степента на въздействие на инвестиционното предложение “Изграждане на хотели и курортни сгради в ПИ №№58356.67.6, 58356.67.8, 58356.73.23, 58356.73.6 в местност “Беглик Таш”, землище гр.Приморско, Община Приморско”.
Във връзка с горното, Възложителят е провел допълнителни консултации с Община Приморско по отношение на:
-
статута на разглежданите имоти спрямо действащия Общ устройствен план и
-
актуална информация от годишния комплексен лесосечен фонд (годишен план на ползване), касаеща разглежданите имоти.
С Изх.№68-П-66/17.04.2012г. Община Приморско уведомява, че има одобрен и влязъл в сила Общ устройствен план, съгласно Решение №474/10.02.2006г. на Общински съвет гр.Приморско. Съгласно Изх.№68-П-66/17.04.2012г. ПИ №№000541 (нов 58356.73.6), 000317 (нов 58356.73.23), 000464 (нов 58356.67.8) и 000462 (нов 58356.67.6), м.”Беглик таш”, землище гр.Приморско попадат в зона за курортни нужди. В Приложение са представени Изх.№68-П-66/17.04.2012г. Община Приморско, Решение №474/10.02.2006г. на ОС Приморско, Извадка от ОУП, М 1:25 000, Копие от Държавен вестник, брой 22/14.03.2006г. и Становище по Екологична оценка №БС-01-01/2006г. на РИОСВ-Бургас за съгласуване на Общ устройствен план на Община Приморско.
В Приложение са представени и Предотделни листи за отдели 503 и 501, Извадка от ЛУП за подотдели 501-ж и 503-л и копие от горска скица, М 1:10 000, издадени от Дирекция “Управление и стопанисване на общински гори” /ДУСОГ/ при Община Приморско.
Настоящият доклад за ОС е преработен съгласно указанията, дадени с Изх.№ОВОС-67/22.03.2012г. на МОСВ и Писмо №5148/16.07.2012, като са направени допълнения за изясняване на инвестиционното предложение, относно очаквания кумулативен ефект, който е разгледан потделно за всяка една от защитените зони, направени са допълнителни пояснения към таблицата с очакваните въздействия върху всеки един вид от птиците предмет на опазване в защитената зона и консервационния статус на разглежданата територия.
1. Анотация на инвестиционното предложение
Инвестиционното намерение на Възложителя е за изграждане на хотели и курортни сгради в ПИ №№58356.67.6, 58356.67.8, 58356.73.23, 58356.73.6 в местност “Беглик Таш”, землище гр.Приморско, Община Приморско. Територията предмет на разработката е частна собственост с обща площ от 127.211 дка.
В Приложение са представени скици №32112/24.03.2011г., №32113/24.03.2011г., №35567/24.03.2011г., №32115/24.03.2011г. и Устав на еднолично акционерно дружество с търговска фирма “ПЕРЛА Г” АД, вписан на 25.06.2007г., том ІІ, №35, Вх. рег. №1643, удостоверяващи собствеността на разглежданите имоти на “ПЕРЛА Г” АД.
Кметът на Община Приморско с Решение №68-П-13/02.02.2009г., на основание чл.124 ал.3 от ЗУТ, разрешава да се възложи ПУП/ПРЗ/ за ПИ№000541 в землището на гр.Приморско, местност “Беглик Таш”, с цел предвиждане на застрояване и промяна на предназначението на земята за курортно строителство, при спазване на следните условия: с проекта да се предвиди курортна зона Ок, с показатели на застрояване: Н корниз – 10м., плътност до 30%, Кинт -1.2 и максимална етажност до 3 (Приложение).
Кметът на Община Приморско с Решение №68-П-11/02.02.2009г., на основание чл.124 ал.3 от ЗУТ, разрешава да се възложи ПУП/ПРЗ/ за ПИ№000317, №000464 и №00462 в землището на гр.Приморско, местност “Беглик Таш” с цел предвиждане на застрояване и промяна на предназначението на земята за курортно строителство при спазване на следните условия - с проекта да се предвиди курортна зона Ок с показатели на застрояване:
-
За ПИ№000317 - Н корниз -7.5м., плътност до 20%, Кинт - 0.5 и максимална етажност до 2;
-
За ПИ№000464 - Н корниз -7.5м., плътност до 20%, Кинт -0.5 и максимална етажност до 2;
-
За ПИ№000462 - Н корниз -10м., плътност до 30%, Кинт -1.2 и максимална етажност до 3 (Приложение).
1.1. Местоположение на територията – карта на района, граници, разстояния до най-близко населените места, снимков материал на района
Инвестиционното предложение ще бъде реализирано в поземлени имоти ПИ №№58356.67.6, 58356.67.8, 58356.73.23, 58356.73.6 в местност “Беглик Таш”, землище гр.Приморско. Площта, обхваната от разработката е 127.211 дка. В близост до площадката на инвестиционното предложение са разположени следните селища и курортни комплекси:
-
в посока юг – гр.Приморско на около 1600 м;
-
в посока юг – ММЦ Приморско на около 4400 м;
-
в посока югозапад – СО Узунджата на около 2200 м;
Инфраструктурата в района е представена както следва:
-
в посока запад – главен път 99 на около 1800 м;
-
в посока юг – довеждащ път водещ до база на Министерство на отбраната – граничи;
1.2. Съществуващо състояние на територията – скици на поземлените имоти, настоящо ползване
Инвестиционното предложение ще се осъществи в поземлени имоти №№58356.67.6, 58356.67.8, 58356.73.23, 58356.73.6 в местност “Беглик Таш”, землище гр.Приморско. Общата площ на имотите е 127.211 дка. Начина на трайно ползване на отделните имоти е както следва:
Поземлен имот, №
|
Трайно предназначение на територията
|
Начин на трайно ползване
|
58356.67.6
|
Горска
|
Широколистна гора
|
58356.67.8
|
Горска
|
Широколистна гора
|
58356.73.23
|
Урбанизирана
|
За курортен хотел, почивен дом
|
58356.73.6
|
Горска
|
Широколистна гора
|
В действителност състоянието на разглежданите имоти е следното:
-
ПИ 58356.67.6 е с начин на трайно ползване Широколистна гора.
-
ПИ 58356.67.8 е с начин на трайно ползване Широколистна гора.
-
ПИ 58356.73.23 е с начин на трайно ползване За курортен хотел, почивен дом. В имота е изградена бившата резиденция “Перла”, състояща се от сграда-хотел, спортна зала с басейн и друга база.
-
ПИ 58356.73.6 е с начин на трайно ползване Широколистна гора. В имота има изграден и незавършен хотелски комплекс, състоящ се от хотел, сграда с парокотелна подстанция и трансформаторен пост.
Като цяло имотите са разположени сред горски масив, в близост до плажната ивица.
1.3.Обща необходима площ (вид, категория и площ на земята, заложени експлоатационни параметри)
Общата площ на поземлените имоти е 127.211 дка и осигурява нормално изграждане и функциониране на предвидената застройка и инфраструктура. За разглежданата територия, във връзка с промяна функцията на територията, е изготвен Подробен устройствен план – План за регулация и застрояване. В Приложение е представен План за застрояване, М 1:1000.
Разглежданите имоти са със следните характеристики:
Поземлен имот, №
|
Трайно предназначение на територията
|
Начин на трайно ползване
|
Площ, дка
|
Съществуващо състояние
|
58356.67.6
|
Горска
|
Широколистна гора
|
12.759
|
Широколистна гора
|
58356.67.8
|
Горска
|
Широколистна гора
|
8.162
|
Широколистна гора
|
58356.73.23
|
Урбанизирана
|
За курортен хотел, почивен дом
|
13.341
|
Бивша резиденция Перла
|
58356.73.6
|
Горска
|
Широколистна гора
|
92.949
|
Незавършен строеж
|
Строителството ще се извърши при следните показатели на застрояване:
Имот
|
58356.73.23
(стар 000317)
|
58356.67.6
(стар 000462)
|
58356.67.8
(стар 000464)
|
58356.73.6
(стар 000541)
|
Височина, м
|
7.50
|
10
|
7.50
|
10
|
Плътност на застрояване, %
|
20
|
30
|
20
|
30
|
Кинт
|
0.5
|
1.2
|
0.5
|
1.2
|
Озеленяване,
%
|
70
|
50
|
70
|
50
|
След извършените допълнителни консултации с Община Приморско относно актуална информация от годишния комплексен лесосечен фонд (годишен план на ползване), касаеща разглежданите имоти, се установи следното:
Поземлен имот №
|
Отдел/Подотдел, по ЛУП на ДЛС Ропотамо
|
Отдел/Подотдел, по ЛУП на Дирекция “Управление и стопанисване на общински гори” /ДУСОГ/ при Община Приморско
|
58656.67.8
|
Отдел 501, част от подотдел “д”
|
Отдел 501, част от подотдел “ж”
|
58656.67.6
|
Отдел 501, част от подотдели “д” и “9”
|
Отдел 501, част от подотдел “ж”
|
58656.73.6
|
Отдел 503, част от подотдели “ж”, “з”, “3” и “4”
|
Отдел 503, част от подотдел “л”, “д”, “6”
|
Въпреки, че актуалната информация е тази, предоставена ни от Дирекция “Управление и стопанисване на общински гори” /ДУСОГ/ при Община Приморско, за по-голяма прегледност в ДОС е представена и информацията по ЛУП на ДЛС Ропотамо.
Съгласно общия устройствен план на Община Приморско, поземлени имоти №№58356.67.6, 58356.67.8, 58356.73.23, 58356.73.6 в местност “Беглик Таш”, попадат в зона за курортни нужди.
ПУП-ПРЗ, отчитайки местоположението на имотите и границите им с пътна мрежа, предвижда отреждането им за отдих и рекреационни дейности. Целта на разработката е да докаже възможност за обособяване на УПИ за имоти №№58356.67.6, 58356.67.8, 58356.73.23, 58356.73.6 в местност “Беглик Таш”, във връзка с промяна функцията на територията.
Разглежданите имоти се намират северно от гр.Приморско по пътя за базата на Министерство на отбраната.
Автомобилното обслужване и паркиране са осигурени в рамките на имотите, оразмерено за нуждите на посетители и служители. С плана се предвиждат нискоетажни, свободностоящи застройки, съобразени с нормативните изисквания при свободно застрояване. Застройките са ситуирани на нормативни отстояния от регулационните граници на УПИ и между тях.
1.4.Подробно описание на инвестиционното намерение – капацитет, разположение на отделните елементи
С изготвения План за регулация на ПИ №№58356.67.6, 58356.67.8, 58356.73.23, 58356.73.6 в местност “Беглик Таш” се обособяват отделни урегулирани поземлени имоти (УПИ) и отделни квартали както следва:
-
УПИ І-73.6 /за имот 58356.73.6/, кв.30 - свободно застрояване за изграждане на 15 курортни сгради с апартаменти. Съществуващият в имота строеж “хотел” се запазва в съществуващия си вид с възможност да се довърши с незначителни преустройства;
-
УПИ І-73.23 /за част от имот 58356.73.23/, кв.31 – свободно застрояване. Съществуващата в имота сграда “Резиденция Перла” се запазва в същия си вид с възможност за незначителни вътрешни преустройства.
-
УПИ ІІ-73.23 /за останалата част от имот 58356.73.23/, кв.31 - свободно застрояване за изграждане на две курортни сгради.
-
УПИ ІV-67.8 /за имот 58356.67.8/, кв.31 – свободно застрояване за изграждане на една курортна сграда с апартаменти.
-
УПИ І-67.6 /за имот 58356.67.6/, кв.32 – свободно застрояване за изграждане на хотел с апартаменти.
В първоначално представеното задание за обхват и съдържание на ОВОС на разглежданото инвестиционно предложение, посочените за изграждане две курортни сгради в 58356.73.23 не фигурират. В хода на процедурата по ОВОС е решено от цитираният имот да се обособят два УПИ както следва:
-
УПИ І-73.23 /за част от имот 58356.73.23/, кв.31 – свободно застрояване. Съществуващата в имота сграда “Резиденция Перла” се запазва в същия си вид с възможност за незначителни вътрешни преустройства.
-
УПИ ІІ-73.23 /за останалата част от имот 58356.73.23/, кв.31 - свободно застрояване за изграждане на две курортни сгради.
С допълнително предвиденото изграждане на две курортни сгради общото натоварване на територията не се променя, т.е. общата леглова база остава за 2000 човека.
Имот
|
УПИ
|
Предвижда се строителство на:
|
Показатели на застрояване
|
58356.73.6
|
УПИ І-73.6
|
1. Изграждане на 15 курортни сгради с апартаменти;
2. Съществуващия в имота строеж “хотел” се запазва в съществуващия си вид с възможност да се довърши с незначителни преустройства
|
Височина: 10m
Плътност на застрояване: 30%
Кинт: 1.2
Озеленяване: 50%
|
58356.73.23
|
УПИ І-73.23
|
Съществуващата в имота сграда “Резиденция Перла” се запазва в същия си вид с възможност за незначителни вътрешни преустройства
|
Височина: 7.5m
Плътност на застрояване: 20%
Кинт: 0.5
Озеленяване: 70%
|
УПИ ІІ-73.23
|
Изграждане на 2 курортни сгради
|
58356.67.8
|
УПИ ІV-67.8
|
Изграждане на една курортна сграда с апартаменти.
|
Височина: 7.5m
Плътност на застрояване: 20%
Кинт: 0.5
Озеленяване: 70%
|
58356.67.6
|
УПИ І-67.6
|
Изграждане на хотел с апартаменти.
|
Височина: 10m
Плътност на застрояване: 30%
Кинт: 1.2
Озеленяване: 50%
|
Предвидената регулация на имотите и улицата, обслужваща имотите е продължение на съществуващата регулация. От имот 58356.73.6 и от имот 58356.67.8 се отнемат площи съответно за улици и тротоари, съответно 5084м2 /5.7%/ и 718м2 /8.7%/. От другите два имота, имайки предвид местоположението им не се налага отнемане за улици. Предвижда се още изграждане на:
-
Спортни площадки – 3 бр.;
-
Басейни – 3 бр.;
-
Ресторант – 3 бр.;
-
Магазини – 7бр. /за дрехи, за плажни аксесоари и сувенири, за пакетирани хранителни стоки/;
-
Паркинг за 400 бр. МПС.
Обектът е предвиден за 2000 обитатели със 100 човека обслужващ персонал и ще се използва целогодишно, като през зимата ще се ползва с намален капацитет.
Плажната ивица на юг от предвидените за реализирането на инвестиционното предложение е отдадена на концесия. При предвиденото натоварване 8m2 на човек от плажната ивица съгласно чл.27, глава VI „Устройство на територии за рекреационни дейности” от Наредба №7/22.12.2003г. за правила и норми за устройство на отделните видове територии и устройствени зони в морския плаж „Стамополо – Перла” е възможно плажуване на 15250 души. В настоящия момент северната, най-близо до предвидените за реализирането на инвестиционното предложение, част от плажа е с незапълнен капацитет. С предвидените 3 басейна, очакванията са 50% от обитателите на хотелите и курортните сгради да ползват басейните, поради което разкриването на нова леглова база ще натовари само 6,66% от плажната ивица. Това ще бъдат най-близо разположените до хотелите части от плажа без да се стига до пренаселване.
1.5.Описание на инфраструктурата – водоснабдяване, електроснабдяване, канализация, пътища и др.
Водоснабдяване: Според разработената част ВиК на “ПРЗ за поземлени имоти с идентификатори 58356.67.6, 58356.67.8, 58356.73 и 58356.73.6 по КК на гр. Приморско”, от всички разглеждани имоти към момента единствено водоснабдени са имоти №58356.73.23 и №58356.73.6. За захранването им е изградена водоснабдителна мрежа, включваща:
-
Напорни водоеми 2х1250м3. Водовземането е от напорен водоем за “Приморско” 2500м3.
-
Водопроводна мрежа от водоемите до резиденция “Перла” – изпълнена от чугунени тръби с диаметър DN400 и DN350.
Според проектантите, разработили част ВиК, състоянието на водопровода е добро и ще се използва за захранване на разглежданите имоти с питейна вода. Водоснабдяването на всеки имот ще се извърши с водопроводно отклонение. На мястото на водовземане ще се предвиди спирателен кран, а на 2 м. от регулацията на имота – водомерна шахта.
За предоставяне на услугата по водоснабдяване, ще бъде сключен договор с “ВиК” оператор, регистриран за Закона за регулиране на ВиК услуги.
Не се предвижда водовземане от подземен водоизточник.
Канализация: Според разработената част ВиК на “ПРЗ за поземлени имоти с идентификатори 58356.67.6, 58356.67.8, 58356.73 и 58356.73.6 по КК на гр. Приморско, към момента само имоти №58356.73.23 и №58356.73.6. са включени към съществуващата в района канализация, включваща канални помпени станции и канализационна мрежа. Отпадъчните води се включват в ревизионна шахта от градската канализационна мрежа по ул.”Ропотамо”, гр. Приморско.
Отвеждането на отпадъчните води от всеки имот ще се осъществи чрез площадкова канализация и сградно отклонение. Последното ще се включи в съществуващата гравитачна мрежа, посредством ревизионна шахта. Гравитачната мрежа ще отвежда замърсените битово-фекални води за пречистване в ПСОВ Китен. Тя се стопанисва от “ВиК”ЕАД, гр. Бургас. Предвид съществуващите проблеми на пречиствателната станция – неефективно пречистване на водите и недостатъчния капацитет, съгласно писмо на БДЧР Варна и в съответствие с нормативната уредба към въвеждане в експлоатация на обекта следва да се пристъпи след въвеждане в експлоатация на РРМ ПСОВ „Китен“ и осигуряване на възможност за подходящо пречистване на отпадъчните води от комплекса, предмет на инвестиционно намерение.
Община Приморско е спечелила проект „Интегриран инвестиционен проект във водния сектор на агломерация Приморско – Китен” по Оперативна програма „Околна среда 2007 – 2013г.” Договорът за безвъзмездно финансиране между МОСВ и Община Приморско е подписан на 3 февруари 2012г. Освен изграждане на колектори се предвижда и модернизация на пречиствателната станция в Китен. Тя е въведена в експлоатация през 1980г. и реконструирана през 1999г. С реализацията на проекта пречиствателната станция в Китен ще увеличи капацитета си повече от четири пъти и вече ще може да обслужва до 120 000ЕЖ през туристическия сезон. Според условията на договора проектът трябва да бъде изпълнен за 39 месеца. Предвиденото разширение на капацитета на ПСОВ Китен е достатъчно да поеме водите от разглежданото инвестиционно предложение.
Електроснабдяване: В имоти 58356.73.6 и 58356.73.23 има по един съществуващ трафопост. За покриване на нуждите от ел.енергия на разглеждания обект е необходимо съществуващите трафопостове да се реконструират и да се изградят три нови съответно в ПИ 58356.67.6 и 58356.67.8 и 58356.73.23, т.е. електрозахранването на разглежданата територия ще се осигурява от пет трафопоста. Бъдещите трафопостове ще бъдат захранени с кабели 20kV от съществуващия трафопост в 58356.73.6.
Пътища: Транспортният и пешеходен подход до имотите е осигурен от съществуващия път водещ от гр.Приморско до базата на Министерство на отбраната и от асфалтов път - отклонение на пътя Бургас – Царево в местността Узунджата.
Сподели с приятели: |