Лекции по Облигационно право Конов
Въпрос 72 Договор за наем на вещи. сключване. Задължения на страните
Изтегляне 3.04 Mb.
|
Въпрос 72 Договор за наем на вещи. сключване. Задължения на страните.Легална дефиниция на договора за наем съдържа чл.228: “С договора за наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползуване, а наемателят - да му плати определена цена”. Характеристика на договора за наем. Договора е двустранен и възмезден (по дефиниция). Договора е консенсуален, което значи неформален. Има хипотези, в които е добре договора да бъде сключен в някаква форма, но това са хипотези на дългосрочен наем на недвижим имот, с оглед възможността да се противопостави това наемно отношение на последващия приобретател на недвижим имот. Договора е комутативен и има само облигационно действие. Предмет на договора е ползването на вещта – вещта, която наемаме и съответно наемната цена от гледна точка на правото на наемодателя срещу задължението на наемателя. Тази вещ може да е всякаква – движима или недвижима, включително родово определена. Понеже договора се сключва с постигането на съгласие, а предаването на вещта е въпрос на изпълнението на договора (както е при договора за продажба), той би могъл да бъде сключен и върху родово определени вещи и това, на практика в много случаи става. Например, наемам автомобил от “Херц”. Искам да наема “Мерцедес”. “Херц” има няколко “Мерцедес”-а, не само на летището, но и на много други места. И ако се окаже, че “Мерцедес”-а, с който фирмата е искала да престира, че е нещо дефектен, тази липса не води до невъзможност, защото “Херц” има и други “Мерцедес”-и и аз не съм наел този “Мерцедес”, който е на летището, а съм наел един “Мерцедес”. Нормално е тази вещ да не е потребима, защото вие трябва да я ползвате без тя да се изхаби от това – няма как да наемете една бутилка уиски. Но бихте могли да наемете и потребими вещи в екзотичната хипотеза, когато те ви трябват за нещо друго. Наемодателят не е необходимо да бъде собственик на вещта. Както може да се продава чужда вещ, така още повече може да се наема чужда вещ, от което не страда действителността на договора. Друг е въпроса дали той ще може да бъде изпълнен. Отграничения. От договора за продажба, отграничението ще дойде от това, че не се прехвърлят права върху вещта (вещни права), а отграничението от заема за послужване – от това, че наема е възмезден. Заема за послужване е безвъзмезден и реален. При сключването на договора за наем се наблюдават следните особености: договора за наем може да бъде два вида – срочен и безсрочен. Безсрочния договор за наем е този, по който не е уговорен срок на ползването и може да бъде прекратен с предизвестие от която и да е от страните. Срочният договор за наем не може да бъде прекратяван с предизвестие от страните. Той дава сигурността, че наемателя ще ползва имота през уговорения срок, а дава и обратната сигурност на наемодателя – че ще получава наема през този срок. Договора за наем може да бъде сключен, според ЗЗД, за най-много 10г. От това не следва, че един наем не може да продължи вечно – той може да продължи вечно като безсрочен договор. Съгласно чл.229 ал.2: “Лицата, които могат да вършат само действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три години”. И така, с оглед времето, за което се сключва договора за наем, получаваме две групи, едната разделена на още две: безсрочен договор за наем, който може да се прекрати с предизвестие и срочен договор за наем, който може да бъде най-много за 10г, но ако лицето, което сключва договора като наемодател може да извършва само действия на обикновено управление, то договора може да бъде сключен само за 3г. Чл.229 ал.3 казва: “Ако договорът бъде сключен за по-дълъг срок, той има сила за десет, съответно за три години”. Друг е въпроса кои са тези лица, които имат право само на обикновено управление. Първото нещо, което трябва да кажем е че изискването не отразява връзката между наемодателя и имота, който той отдава под наем. Не можем да кажем, че само собственика може да сключва договор за наем за 10г. Напротив, измамника и той може да сключи договор за наем за 10г, обаче няма да може да го изпълни. Ограничението лицата, които имат управителни (само) правомощия се отнася за случаите, когато договора за наем се сключва чрез представител има ограничена власт, било със закон, било от волята на упълномощителя, както и за хипотезите, когато самия собственик не може да се разпорежда свободно с вещта си. Значи, в хипотезите на лица, които могат да сключат договор за наем само за 3г ще се окаже, че всички представители, лишени от разпоредителна власт, например представителя на отсъстващ, наследника във връзка с обявеното продължително отсъствие, разните управители, назначени на открито наследство и т.н. Както и самия непълнолетен, който както е известно, сключва сделки на разпореждане само с разрешение на РС. Значи, представителите на непълнолетния не могат да сключват договор за наем за повече от 3г, без разрешението на РС. Самия непълнолетен също трябва да има разрешение от РС да сключи договор за наем за повече от 3г по отношение на собствения си имот. В тази категория обаче, не би следвало да включим т.нар. органни представители на юридическите лица. От една страна не можем да кажем, че договора за наем над 10г е сделка на разпореждане – закона не е казал, че договора за наем за над 10г е сделка на разпореждане. Той е казал само, че който не може да се разпорежда, не може да сключва договор за наем за повече от 10г, от което не следва, че наема е разпоредителна сделка. Той си остава управителна сделка, но ограничена в първите 3г, без да става разпоредителна сделка. Управителите, представителите на юридическите лица - те не са ограничени относно сделките с разпореждане. Така, че дори и да гледаме на договора за наем като на сделка на разпореждане, управителя на ООД ще може да сключва такъв договор, доколкото той е ограничен в друго – в прехвърляне, ипотекиране и т.н на недвижими имоти. Казано иначе, когато търсим лица с управителна власт, трябва да видим до какво се отнасят ограниченията на представителната им власт – дали до разпореждане въобще или до отчуждаване на недвижими имоти, респ. обременяването им с вещни права и т.н. и ако са ограничени за отчуждаване, не бихме могли да кажем (според мен), че те не биха могли да сключат договор за наем за повече от три години. С оглед уговарянето на срока, обикновено се случва вече в срочни договори изрично да се казва, че договора може да бъде прекратен с предизвестие. Ако препишем текста на чл.238 (“Ако договорът за наем е без определен срок, всяка от страните може да се откаже от него, като предизвести другата един месец по-рано. Но ако наемът е уговорен на ден - достатъчно е предупреждение от един ден”), ще получим едно много странно смешение. Защото прекратяването на договора по чл.238 е възможно само при безсрочен договор. Като впишем, че отдаваме един имот под наем за 5г, но всяка от страните може да го прекрати с предизвестие, ние всъщност смесваме две несмесяеми неща и при тълкуването на договора въобще няма да е ясно той срочен ли е или не. Защото смисъла на срочния договор е точно да изключи възможността за неговото предсрочно прекратяване чрез предизвестие. За да се избегне това, ако държите да има някаква възможност за прекратяване на договора преди срока, не бива да преписвате правилата на чл.238. Би бил валиден като срочен един договор за наем, в който е сключена клауза, че в първата една година, наемателя би могъл да се откаже от договора с предизвестие, в който случай дължи някакво обезщетение и обратно. В този случай, ние отчитаме един специален интерес на страните, който не е свързан с произволното прекратяване на срочния договор за наем. Изтегляне 3.04 Mb. Сподели с приятели:
|