Лекции по Облигационно право Конов
Въпрос 71. Наемни отношения. Договори за наем, аренда и лизинг. отграничения на договора за наем от други договори по ЗЗД
Изтегляне 3.04 Mb.
|
Въпрос 71. Наемни отношения. Договори за наем, аренда и лизинг. отграничения на договора за наем от други договори по ЗЗД.Днес под „наемни отношения“ разбираме само тези, свързани с временно присъединяване на вещи към чуждо имущество, т.е. имуществения наем. Уредбата на ЗЗД е относително кратка и е насочена основно към жилищния наем. Водещото съчинение по въпроса е един тритомник Йордан Борисов Гелков. Смисълът на този първи въпрос е като че ли да даде някаква представа въобще за наемните отношения на имущество. Договорът за наем се смята, че няма вещен ефект. По отношение на наетата вещ, това е очевидно. Но какво става, ако наетата вещ дава плодове и има ли спрямо тези плодове наемът вещен ефект, остава един на пръв поглед нерешен въпрос. Старият ЗЗД го е решавал, защото там наемът на исполица, на производствени площи и т.н., е имал очевидно вещен ефект. Но чл. 60 ЗС използва категорията „наем на полски имоти“- понеже този наем очевидно има този вещен ефект, да прави наемателя собственик на плодовете от полските имоти, се оказва, че и уредбата по ЗЗД като че ли допуска това. С което възниква въпросът за т.нар. договори за аренда. Договорите за аренда се раждат като проблем в края на 80-те и началото на 90-те, когато започва частната предприемаческа дейност, и ако уредбата на наема по ЗЗД е насочена към потребителския наем, то идеята за такова временно присъединяване, при което се извличат бизнес-ползите от наетата вещ, ражда термина аренда. Тогава под аренда се разбираше да взема под аренда хижа, която да превърна в хотелче или нещо друго; стол за хранене, който да експлоатирам като ресторант; най-печеливши бяха кенефните договори за аренда, съгласно които се отдава това ценно помещение под аренда на съответна мургава предприемачка, която да събира стотинките. Тези договори спокойно бихме могли да наричаме арендни. Всъщност, в някои законодателства съществуват два термина- наем и аренда (BGB), който отчита проблема вещно действие. През 1996г. се приема Законът за арендата в земеделието. Идеята беше да се създадат специални арендни отношения, в т.ч. аренден съд. Договорът за аренда в земеделието бихме могли да определем като наем, който има за предмет земеделски инвентар и площи. С което обаче не отговаряме директно на въпроса изключена ли е възможността за наем на земеделски земи?- Предвид чл.60 ЗС, вратата стои открехната. Като научим, че минималният срок за аренда е 5 г., бихме могли да сключим договор за наем за 4 г., който не би бил аренден, с което обаче бихме пропуснали разните европейски помощи, но ако искаме да го сключим за една или за 2 стопански години, той очевидно няма как да бъде окачествен като договор за аренда. Договорите за лизинг имат две разновидности: Договор за експлоатационен лизинг и договор за финансов лизинг. Оперативният лизинг е един наем на някакви неща с производствено предназначение, които временно присъединяваме към нашия бизнес. Правилата на договора за лизинг препращат към договора за наем, като казват, че не се прилагат ред правила на ЗЗД. Договорът за финансов лизинг е една операция, която търговският закон директно взема от Конвенцията за международния финансов лизинг от 1988г. (Отавска конвенция)- това е едно мъртвородено конвенционално международно право, което има множество слабости, които са пренесени в ТЗ. Лизингодателят се задължава да предостави за ползване вещ срещу възнаграждение. Имаме лизингодател и лизингополучател, като лизингодателят сключва договор с трето лице, от който придобива вещ, и я предоставя на лизингополучателя за временно ползване срещу възнаграждение. Една от основните слабости на Отавската конвенция е, че тя плътно доближи лизинга до банковия кредит, като предвиди дори и предварителна изискуемост на лизинговите вноски до края на срока. А схемата е полезна, защото много от нещата са скъпи, а за да функционира даден бизнес са нужни. Пример: Паркът трябва да бъде подменен. За да бъде подменен ни трябват едни огромни средства. Няма как да авансираме тази сума от спестявания, или дори да можем, това е неефективно. Ще ни бъде неефективно и банковото кредитиране, по ред съображения. По средата на тази нужда идва лизинговата компания, която откупувайки от производителя, реализира продукцията му с плащане веднага, и ги продава на този, който има интерес да ги изплати благодарение на тяхната експлоатация (те сами ще се изплащат). Всички рискове са за лизингополучателя, и това разпределение на рисковете е разликата между оперативния и финансовия лизинг- при оперативния, имаме временно присъединяване за определен период и цели, и част от рисковете, свързани не само с повредите и престоя, но и с конюнктурни въпроси, могат да се окажат да са разпределени по друг начин. Докато при финансовия лизинг, лизингополучателят гледа икономически вещта като своя, разглеждайки я като собствен актив, който е обременен със задължение за заплащане. Това е довело до това една значителна част от производителите да имат собствени лизингови компании, които да финансират лизингополучателите, готови да закупят продукцията. Лизингодателят може да отдаде повторно под лизинг това, което някога е дал като лизинг на друго лице, но договорът е бил прекратен. Възможен е и т.нар. обратен лизинг- прехвърляме нещо на някой, който става наш лизингодател за това, което до преди това е било наше. Можем да говорим и за наем на сейф (чл.605 и сл.) ТЗ. Създават се проблеми когато наемодателят не е успял да осигури дължимата неприкосновеност- в някои случаи, това няма да е непреодолима сила, защото неприкосновеността предполага сериозна охрана. Накрая, концесиите. Концесията се урежда като концесия заради особения режим на вещите или експлоатацията, а концесията за услуга се състои в правото на концесионера да е експлоатира услугата; концесията за добив има за предмет експлоатацията на природни богатства дейностите, които се концедират. Концесията за строителство и експлоатация включва чрез добив. Терминът „експлоатация“ създаде голям шум, тъй като КРБ говори за право на ползване. Има обаче известна разлика между ползването и експлоатацията- ако имам право на ползване върху магистралата, аз мога да я затворя и сам да си я използвам. Но експлоатирайки я, аз няма да мога да я затворя, защото трябва да я ползвам в обществен интерес. концесионерът се е задължил да извършва експлоатацията при някакви публични условия, които когато доведат до загуба, ще бъде за сметка на концедента и трябва да бъде обезщетен концесионерът, защото за него тази концесия е въпрос на бизнес. Правен режим: чл.228 - 239 ЗЗД. Чл.228. С договора за наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползуване, а наемателят - да му плати определена цена. Изтегляне 3.04 Mb. Сподели с приятели:
|