Лекция 14 (7.01.2011 г) доц. Сарафов

Как се определят дяловете на собствениците в общите части (при етажна собственост)? Чл. 40 ЗС - който има по - голямо помещение, то той ще има по - голяма част.

Прекратяване на Етажната собственост - учебник на Боянов и помагалото на Марков.

Ако едно лице придобие всички обекти в една сграда - няма да има етажна собственост. Когато се разруши сградата също отпада етажната собственост.

Етажната собственост не е юридическо лице, не формира самостоятелна персонификация, отделна от тази на етажните собственици. В същото време етажната собсвеност е форма на социално съжителство, подчинено на определени правила - определена общност, която е формирана от групата на етажните собственици. Етажната собственост, макар и да не е персонифициран правен субект, формира органи за управление, т.е. при нея наблюдаваме форма на инситутционализация на общността. Представителят представлява останалите етажни собственици, а не самата етажна собственост. Фактът, че в тази общност формираме органи, (имаме и други случаи- гражданското дружество - но там няма органи, не се формират)отношенията между етажните собственици неизбежно преминават през посредничеството на тези органи. Имаме отношения между етажните собственици- общо събрание- управителен съвет или отношения по повод решения на тези органи (при обжалване). Сдружение на етажните собственици е юридическо лице. При него имаме членствени отношения между етажните собственици и сдружението като юридическо лице. Нямаме участници в етажната собственост, които да имат едно качество, те могат да имат различно качество - етажни собственици, ползватели, обитатели. Всяко едно от тези качества е свързано със собствен режим на етажно положение.

Основна фигура в етажната собственост е етажният собственик. Етажен собственик е лицето, което притежава самостоятелен обект в сграда в режим на етажна собствеост. Няма пречка етажните собственици да са повече от едно лице - когато самостоятелният обект се притежава не в еднолична собственост , а в съсобственост. Етажните собственици притежават правата и задълженията, свойствени за етажната собственост, в тяхната пълнота. Правата и задълженията са изброени в чл. 5 и чл. 6 ЗУЕС ( но не изчерпателно). Независимо от общата уредба на правата и задълженията, те до голяма степен зависят от вида на етажната собственост. При етажна собственост - до три обекта- правата и задълженията ще се приближават до положението на обикновената съсобственост, което не изключва възможността да се прилагат правата и задълженията и положенията, касаещи режима на етажната сосбтвеност, формирана от четири и повече обекта. Друга е ситуацията, когато имаме етажна собственост- затворен тип, там проблемът идва от това, че отношенията се уреждат на базата на сключения договор межу инвеститора и купувача, тук отношенията са от договорен характер => поетите задължения са спрямо насрещната страна по договора (инвеститора). След като имаме поети задължения с договорен характер механизмът за неговото прилагане ще бъде механизъм по реализиране на договорни задължения по ЗЗД. Договорни права и задължения, които ни пращат към ЗЗД , а не към ЗС или ЗУЕС.

Правата биват имуществени и неимуществени. Имуществени права - да използват общите части на сградата, правото да се възползва от безвъзмездни помощи и субсидии във връзка с поддръжката на общите части. Право да се получи припадаща се част от плодовете, свързани с използването на общата част. Неимуществени права - права, свързани с управлението в етажната собственост- правото на участие в общото събрание на етажната собственост (право да бъде поканен, да вземе отношение при разискване на поставените въпроси, правото да гласува в Общото събрание - това право е пропорционално на дела на етажния собственик в общите части - колкото по- голям дял в общите части, по- голям глас) чл. 17 ал. 2 т.2 ЗУЕС. Когато се вземе решение за изваждане на собственик от етажна собственост - въпросният етажен собственик не може да участва в гласуването. Преизчислява се мнозинството, с което се взема решение в този случай. Неимуществени права - контролните права. Те могат да се изразят в различна форма, а именно - да се получи информация относно положението на касата. Чл. 24 ал.9 - всеки съсобственик може да се запознае с писмения отчет на контролния съвет за дейността му, ако има такъв. Чл. 16 т.7 - правото на етажния собственик да получи достъп до протокола от Общото събрание. Етажният собственик може да задава въпроси и да изисква пояснения от органите на етажната собственост по време на провеждане на общо събрание. Защитно-отменителни права, визирани в чл 40, чл 43 ЗУЕС. Право да се потърси съдебно-отменителна защита срещу незаконосъобразни актове на органите на етажната собственост. Не е нужно етажният собственик да е засегнат пряко от тези актове. Право по чл 16 ал9 ЗУЕС - право на оспорване на съдържание на протокола от Общо събрание - когато в него не е отразено достоверно какви са взетите решения. Правото на етажния собственик да участва в съдебни дела във връзка със заведени искове, касаещи общите части.Чл. 23 ал. 5 ЗУЕС.

Етажните собственици имат задължения с негативен характер - за бездействие. Чл. 6 т.1 - да не пречат на другите собственици, да не причиняват вреди на други обекти, да не завземат общи части от сградата, да не извършват по-големи от обичайните дейности, които пречат на другите етажни собственици и т.н. Спрямо някои от тях механизмът за въздействие е с най- крайни мерки. Изваждане на етажен собственик от чл. 45 ЗС. Ако систематически нарушава правилника, добрите нрави и т.н.Управителят писмено трябва да предупреди етажния собственик, че ще бъде изваден . Решението се взема със завишено мнозинство - не по- малко от 75 на 100 от представит. на иделани части. Това решение трябва да е за определен срок - не повече от 3 год.

Задължения, ограничаващи правото на собственост. Чл. 6 ал. 1 т.12 - етажният собственик да осигурява достъп до своя обект при ремонт на общите части, ако това е необходимо. Общите части трябва да се ползват само с тяхното предназначение, ако не е взето решение да им се промени предназначението на тази обща част ( която може да бъде само по предназначение)

Имаме задължения с имуществен харакер - чл. 6 ал 1. т.9 ЗУЕС - заплащат разходите за ремонт, обновяване и т.н. на общите части - съразмерно с дела им в общите части. Преди принудителното реализиране на тези задължения става по един ускорен ред, който е гражданско-правен, а не административно-правен ред.Съгласно чл. 38 ал. 2 се предвижда, ако не се изпълни решение на Общото събрание във връзка с имуществените задължения, председателят на упр. съвет да подаде заявление за издаване заповед за изпълнение по чл. 410 от ГПК. Този ред изключва воденето на исков процес. Това е допустимо само при необходим ремонт, дори в този случай предварителното изпълнение на решението на Общото събрание трябва да бъде разрешено от Съда. Съдът може да не допусне принудително изплнение.Чл. 6 ал. 1 т. 10 ЗУЕС - задължение за изплащане на разходи, поддръжка, управление на общите части. Тежестта не се обуславя от участието в общите части, а според броя на лицата, които ползват съответните услуги. В определени случаи това задължение може да отпадне.Чл. 6 ал. 1 т14 - обезщетение за вреди... Неимуществени задължения - задължения с организационно-устройствен характер - спазване на правилата за вътрешен ред в етажната собственост. Ако тези правила бъдат нарушени, те носят административно-наказателна отговорност по чл. 55, чл 57 ЗУЕС. Административната санкция се налага от конкретен компет. орган - кмет, оправомощено от него лице.

Ползватели и обитатели.

Ползватели - съгласно параграф 1 от допълнителните разпоредби на закона т. 6 - физически или юридически лица, които притежават вещно право на ползване върху чужда вещ в обект- сграда в етажна собственост. Ползвателите се ползват с правата, които имат етажните собственици . Ползвателите могат да участват и в управлението на общите части, те имат правата във връзка с управлението в етажната собственост ( с изключение на правата по чл. 11 - някои от тях). Той може да участва в общото събрание за взимане на решенията, той задължително е адресат на поканването в това събрание. Той е субект на свикването на Общото събрание , може да го свика. Чл. 6 ал. 2 ЗУЕС. Както по отн на правата си, така и по отн на задълженията си той е приравнен на етажен собственик.

След като той участва в общото събрание - как упр тези права и как ги изчисляваме? Как определяме неговия глас? Той няма дял в общите части. Как стои въпрос, ако се появи етажния собственик, може ли и двамата да участват и как определяме тежестта на гласа на всеки при гласуване? Законът не е прецизен , не се казва как стоят нещата при съотношенията между собственика и ползвателя. Когато между собственика и ползвателя не е уговорено друго и има разногласия, то при гласуването участва собственика. Чл. 5 ал. 3 Няма пречка и правата, които са резервирани за собственика, да бъдат ползвани от ползвателя.

Изводи: Участието на ползвателя в управлението на етажната собственост ( упр на правата във връка с урпавлението) е възможно само като алтернатива на участието на самия собственик. Ако собственикът лично упражнява правата ( във връзка с управлението), то тогава етажния собственик няма как да ги упражнява, защото това ще означава, че във връзка с един обект на етажната собственост ,даваме предимство на двамата. Ако ползвател участва в упрвлението на етажната собственост, той като относително тежест ще има правата на етажния собственик. Ползвателят действа в свое собствено качество, а не като представител на собственика. Колкото дяла има етажния собственик в общите части с толкова ще участва и ползвателя в гласуването и управлението.

Обитатели: Физически/ юридически лица, които не са ползватели на самостоятелни обекти, но пребивават в тях на друго правно основание - наематели,заемателите за послужване, владелци по предварителен договор. По отношение на управителните права те са по - ограничени - те могат да участват в управлението в етажната собственост със съвещателен глас. Те могат да участват само в заседанията на общото събрание. Спрямо тях не може да имаме закрити общи събрания Те могат да взимат отношение по разсикваните въпроси, да задват въпроси, но не и да гласуват Сегашният режим на етажна собственост не познава разграничение на видовете общи събрания. Общото събрание е едно и в него могат да участват обитатели, собственици, ползватели. Обитателите нямат право да искат отмяна на решения на Общото събрание и на управителния съвет пред районен съд. Подобно право нямат и ползвателите. Когато ет. собственост се управлява от сдружение на собствениците, тогава правата и задълженията на ет. собственици са модифицирани във връзка с участието им в това сдружение, т.е. те се опосредяват чрез участието си в това сдружение - допълнителни права и задължения - членствени. Тези права и задължения не е задължително да дерогират общите права и задължения във връзка с етажната собственост. В определени случаи са несъвместими.

Лекция 15 - доц. Сарафов

19. Управление на етажната собственост - системи (форми) на управление и бла, бля,бля!

Какво се разбира под управление в рамките на етажната собственост - дейност по формиране на воля и вземане на решения във връзка с ред и контрол върху ползването и поддържането на общите части, спазването на вътрешния ред в сградата и контрол върху изпълнението на задълженията на субектите в етажната собственост ( и трите категории субекти). Във връзка с тези елементи, които обхваща управлението следва да се обърне внимание на : 1. Във връзка с ползването и поддържането на общите части (относно управлението на общите части) - тук не намира приложение правилото за управление на общата вещ по чл. 32 ЗС ( управлението се решава съобразно решението на собствениците, имащи мнозинство в общата вещ). Всички обитатели в сградата (като правило и закон) имат право да ползват общите вещи и никой няма право да им пречи да правят това. Това произтича от естеството на общите части и необходимостта всички субекти в етажната собственост да имат равен достъп до тях. Това важи и когато става въпрос за етажна собственост до 3 обекта - чл. 32 трябва да се прилага корективно. 2. От социална гледна точка етажната собственост представлява общност от субекти=> формирането на волята и вземането на решения в рамките на тази общност трябва да стане чрез нарочно определение органи или организационни форми със специфичен устройствен характер. С оглед на тези форми ЗУЕС въвежда няколко системи за управление с оглед вида на етажната собственост. При етажна собственост с до 3 самостоятелни обекта,съгласно чл. 3 , се прилагат някои от разпоредбите от закона за собствеността - чл. 30 ал. 3, чл. 31 ал. 1, чл. 32. Тези текстове не могат да се приложат в буквалния вид, както са приложими за една обикновена съсобственост. Приложението на тези правила не изключва приложението на общите правила по ЗУЕС ( на другите правила по ЗУЕС - във връзка със спазването на вътрешния ред). Нямаме императивност на разпоредбата=> собствениците могат да се договорят за нещо различно. При етажна собственост в комплекс от затворен тип - управлението става под условията на договора, сключен между инвеститора и купувачите (собственици на самостоятелни обекти). Тук няма пречка да се препрати чрез тези договори към прилагането на общия режим или на някои елементи от общия режим за управление на етажната собственост. При обикновената съсобственост ( тази, която се състои от 4 или повече самостоятелни обекта и не представлява комплекс от затворен тип) законът допуска две форми за управление и една допълнителна форма, която е комбинация от двете. Управление на етажната собственост чрез общо събрание на етажните собственици или управление чрез сдружение на собствениците, или управление чрез общи събрание на етажните собственици и сдружение на собствениците. чл. 9 ЗУЕС.

Управление чрез сдружение на етажните собственици - уредба - чл. 25 - 37 ЗУЕС. Общността на етажните собственици формира юридическо лице за управление на етажната собственост. Това е юридическо лице за управление на етажната собственост, а не юридическо лице на самата етажна собственост. Това сдружение има специален предмет (юридическо лице) във всички аспекти. 1. Предметът му на дейност- този предмет е свързан с управлението по чл. 8 ЗУЕС. Това произтича по аргумент от чл.9 ЗУЕС. чл. 25 - допълнителен предмет на юридическото лице, но основния предмет на дейност е по чл. 8 . Задължително в предмета на дейност на това юридическо лице трябва да е включен и предметът по чл. 25. Съгласно ал. 2 - сдружението може да извършва и други дейности, но задължително те трябва да са свързани с управлението на общите части,включително и да усвоява средства от други източници, които не са посочени в ал. 1 на чл. 25. Това сдружение е юридическо лице със специална правоспособност - то не може да извършва сделки, които са извън предмета му на дейност. Възниква (юридич. лице) чрез учредително събрание само на етажните собственици ( другите субекти нямата право да учредяват) - трябва да участват не по- малко от етажните собственици, притежаващи 67/100 от общите части. Как се свиква и провежда събранието - чл. 27 ЗУЕС. Учредителите трябва да приемат устройствен акт - споразумение за създаване на сдружението. Съдържание - посочено в чл. 28 ЗУЕС. Това споразумение е различно от правилника за вътрешния ред. Не отпада задължение да се приеме и правилник за вътрешния ред. Как възниква юридическото лице - след като са взети решенията, избрани са органите, извършване на регистрация. В местната администрация се вписва това юридическо лице. (публичен регистър, воден от съответната общинска администрация по местонахождение на етажната собственост.) От момента на вписването в този публичен регистър възниква юридическото лице. В момента на възникването на юридич. лице между него и етажните собственици възникват членствени правоотношения, които не могат да се прекратяват свободно ( чл. 30 ЗУЕС). отпадането на членственото правоотношение по закон е предвидено - в момента, когато се продаде обекта в етажната собственост, а на негово място ще встъпи новия собственик ( имаме правоприемство).