Регистърът на строителните фирми пак цепи бранша

Регистърът на строителните фирми пак цепи бранша

Далеч по-трудно е обаче да се каже колко точно компании стоят зад тези резултати и каква зае­тост осигуряват. Говори се, че ра­ботещите сега на българския па­зар фирми са около 1600, но със задължителната уговорка, че тази цифра е твърде условна. Неясно­тите идват от непълната докумен­тация и липсата на трудови договори за голяма част от работници­те, за да се пести от данъци и оси­гуровки. Резултатът от тези „тарикатлъци" е само един - в бранша бе създадена благоприятна среда за развитието на полулегални фир­ми и фирмички,които си докарват доста добри пари с обещанията за бързо и евтино строителство. Така блоковете из градските квартали продължават да никнат като гъби след дъжд, без да се държи осо­бено на качеството на използва­ните материали, а и на самото строителство.

От години сериозните строител­ни компании настояват за приема­нето на закон, който да принуди всички играчи в сектора да изля­зат „на светло". Очакваше се с раз­работването и приемането на по­добен нормативен акт да се заемат още предишните двама титуляри на строителното ведомство. Но по една или друга причина нито Коста­дин Паскалев, нито наследникът му Валентин Церовски сколасаха да свършат тази работа. С нея се на­гърби сегашният титуляр на Минис­терството на регионалното разви­тие и благоустройството Асен Гагаузов.Колкото и да е странно, се оказва, че приемането на проекто­закона за условията и реда на ре­гистрация на физическите и юри­дическите лица, извършващи стро­ителство, съвсем няма да мине без­болезнено. Проектът даже е на път да предизвика разрив между бран­шовите организации. В единия ла­гер е Българската строителна ка­мара, обединяваща интересите на над 1300 строителни предприемачи и фирми, а от другата страна на бариерата застанаха Браншовата камара „Пътища", Българската сто­панска камара, Българската търговско-промишлена палата, Съюзът за стопанска инициатива, Асоциация­та на индустриалния капитал, Националната строителна федерация и Българската асоциация по изола­ции в строителството.

В ябълка на раздора се пре­върна контролът върху единния ре­гистър на строителните фирми. След повече от 20 дни преговори, на 21 февруари, законопроектът бе основно преработен и разног­ласията между отделните органи­зации уж бяха позагладени. „Направихме почти нов закон. С него няма да бъде установен монопол за Българската строителна кама­ра, както бе предвидено първона­чално, а интересите и на малките браншови организации ще бъдат защитени", заяви за в."БАНКЕРЪ" изпълнителният директор на Бран­шова камара „Пътища"

Всички строителни фирми ще се вписват в публичен регистър

Браншовите организации на строителните фирми се споразумяха да се създаде централен регистър. В него ще се вписват всички фирми, които отговарят на определени условия за квалификация на персонала, техническо оборудване и оборот. Част от информацията за компаниите ще е достъпна за потребителите в интернет. Така те могат да разберат кои от фирмите са признати от гилдията, че работят качествено. Регистърът ще се поддържа от нова конфедерация на строителните фирми. В общото й събрание ще влизат представители на всички браншови структури в сектора и на строителното министерство.

Идеята държавата да строи пътища изглежда на пръв поглед справедлива и дори лява. Истината обаче е точно обрат­ната: кое е по-справедливо - магистралата да платят онези, които я ползват, или всички?

Новите квартали на града

“Все още има свободни терени за строителство в рамките на града, но бъдещето е на изток и юг. София ще се слива с планината и това е нормална тенденция, така както Варна се развива към морето. След Манастирски ливади идва ред на кв. Витоша, Кръстова вада, Горубляне, Лозен, Герман и Бистрица. Но всичко това ще се случва поетапно”, прогнозира Светослава Георгиева, регионален мениджър за София в “Адрес недвижими имоти”. Тя уточнява, че към момента няма нагласа у потребителите да купят такъв продукт, но с правилен маркетинг такива проекти могат да имат успех.

Съществува тенденция към все по-разпиляно обитаване, при което жилищните територии непрекъснато нарастват, но без възможност за осигуряване на обслужващата инфраструктура и градски транспорт, отчитат авторите на областната стратегия и плана за развитието на столицата. Затова според урбанистите трябва да се търси уплътняване и усвояване на териториите в локалните центрове на града и селата около него. Голяма част от новите къщи в по-старите витошки квартали така и не бяха свързани с канализация, за която продължават да се правят планове и да се търсят пари от европейските фондове.

След застрояването на Бояна, Драгалевци и Симеоново хит е вилна зона Малинова долина в района на Камбаните, известна като Бункера. Сериозен е и интересът към покупката на парцели за строителство в Манастирски ливади. Под Камбаните е новият жилищен комплекс на “Линднер”, който ще предложи около 1000 нови къщи и апартаменти срещу “Бизнес парк София”. Още 50 къщи ще бъдат завършени до края на годината в комплекса на “Никми” в съседство. Средните продажни цени на строителството от този тип в момента са 600-700 евро/кв.м, като в инвестицията е включена и инфраструктурата - обслужващите съоръжения и улиците. Върху терен от 100 дка в кварталите Витоша и Драгалевци пък предстои изграждането на жилищен комплекс от затворен тип, стана ясно през седмицата. Проектът е на фонда „Люиз Чарлз София пропърти“ и предвижда изграждането на около 20 жилищни кооперации с около 1000 апартамента.

Лукс в затворена среда

Оттук нататък жилищното строителство в столицата все повече ще се ориентира към изграждането на комплекси от затворен тип, основно от еднофамилни и редови къщи. Платежоспособността на населението нарас­тва, започва да се оформя средната класа - хората, които предпочитат малко по-спокойния и гарантиран живот, и тази ниша ще е печеливша поне още пет години, очаква Стоил Стоилов, менид­жър в инвестиционното дружество “Интертайм континентал”. По данни на посредниците на пазара в подвитошката яка още има доста свободни терени за строителство, а интересът от страна на инвеститорите покачи значително цените на предлаганите имоти (виж графиката).

Управителят на агенция за недвижими имоти “Виктория инвест” Наско Атанасов очаква, че до 5-6 години (след като приключи основното строителство и се изгради инфраструктурата) сегашните вилни зони Манастирски ливади и Малинова долина ще са едни от атрактивните жилищни квартали. На практика градът се развива спрямо предвижданията на бъдещото градоустройство, но далеч от рехавите параметри на застрояване, предвидени за околоградските територии. Бъдещият план отрежда застрояването в бившите вилни зони да е с плътност от 10% до 30% (поне 2/3 от терена да е озеленен), а максималната височина на строителството да е 8.5 м, но практиката на планиране на парче за нуждите на всеки инвестиционен проект не подминава и тези райони.

До две години ще започне активно строителство и в пустеещия засега квартал Малинова долина (частта в района между Студентски град и околовръстния път на София, заключен между бул. “Черни връх” и бул. “Симеоновско шосе”), а до 7 години това ще е пълноценна част от града, прогнозира Атанасов. При условие че за 95% от терените в границите на София е започнало строителство или вече е предвидено такова, това е единственият район, където огромни площи стоят незастроени, единодушни са брокерите. Според източници от пазара терените в района вече са изкупени с цел препродажба, въпреки че мястото е печално известно. Първият опит за застрояването му беше преди 15 години, когато бяха вдигнати десетина сгради. Повечето от тях така и не бяха въведени в експлоатация, защото общината не намери средства да изгради обслужващите съоръжения и улиците. Нас­ко Атанасов обаче припомня, че ръстът на цените на недвижимите имоти от последните години позволи на предприемачите да включват инфрас­труктурата в стойността на обекта.

Нараства интересът на инвеститорите и към реализацията на проекти за селища от затворен тип около селата Лозен и Панчарево, които до пет години къщо ще се съберат със София, твърдят посредниците на пазара на имоти. Авторите на новото градоустройство обаче са категорични, че те трябва да останат обособени като отделни населени места. По данни от пазара в източните околоградски райони също има доста терени с променено предназначение за жилищно строителство и влязъл в сила план за застрояване, но се очаква активно строителство да започне едва след като се изчерпят възможностите на по-предпочитаните южни територии. Ефект за развитието на източните околоградски територии ще има реализацията на няколко атракционни комплекса около неразработените сега водни площи в района на Панчарево, твърди Орлин Владиков. Другото, което според него ще даде тласък за развитието на града, е реализацията на проекта “Супер Боровец” и възможността София да е домакин на олимпийските игри през 2014 г.

Мненията на посредниците на пазара се различават за бъдещото развитие на Банкя. Част от тях са убедени, че с времето тя все повече ще се приближава към София и ще се оформя като сателитен квартал, а други - че градът ще се развива, но като обособена територия. Климатичните и природни дадености на града сега остават извън погледа на инвеститорите заради липсата на качествена инфраструктура и транспортна връзка с града, но ако този проблем се реши, Банкя ще се обособи като един от елитните сателитни квартали на София по подобие на Бояна, Симеоново и Драгалевци, твърди председателят на НСНИ. На друго мнение е Наско Атанасов, според който Банкя трудно ще бъде свързана със София. По негова преценка в следващите десет години градът ще се развива към кварталите Михайлово и Иваняне. Този процес вече е стартирал с проект за изграждане на затворено селище с луксозни еднофамилни къщи между вилна зона Иваняне и село Иваняне.

Живот на север - засега само по план

За да се избегнат дисбалансът и презастрояването на витошката яка, авторите на столичното градоустройство се опитват да стимулират развитието на северните територии и обособяването на нови жилищни зони под южните склонове на Стара планина. Разчита се, че районът ще се оживи след разширението на северната дъга на околовръстния път, която е част от проекта за магистрала “Тракия”. Покрай трасето ще се развиват търговски обекти, предвидени са територии за изграждане на логистични центрове и складови бази, както и за жилищно сторителство. Заселването на част от софиянци в северната част обаче зависи от изграждането на бързи връзки с центъра на столицата, каквито сега има само в градоустройствената концепция. Освен това развитието на нови жилищни зони във и около сегашните села зависи от това дали и за колко време общината ще изгради инфраструктура. Според посредниците на пазара в момента интерес към реализацията на проекти на север от града почти няма, като един от основните проблеми е досегашното развитие на северния район като промишлен и замърсяването от металургичния комбинат “Кремиковци”. Един от стимулите за развитие и усвояване на нови пространства и за подобряване на градската среда ще е изграждането на два големи парка върху сегашните промишлени територии, които в тази част на града преобладават.

в. Капитал – стр. 42

Екстрата „хотел на плажа“ остава в историята
Елена МАРКОВА

Законни и незаконни вили и хотели в защитени територии и дюни. Изсичане на гори и урбанизиране на ниви и плажове. Режим на тока и водата в пиковия туристически сезон. Опасност от инфекции и зарази дори в скъпите хотели. Това са само част от мотивите към законопроекта за устройство на черноморското крайбрежие, одобрен от правителството преди седмица. Той затяга режима за издаване на разрешения и въвежда ограничения за строителството върху това, което е останало от плажната ивица и земите зад нея. С тях малките морски общини получават шанса да предложат онзи висококатегориен ваканционен продукт, който все по-малко туристи откриват в мегакомплексите Слънчев бряг и Златни пясъци. След като повече от десет години държавата не успя да ограничи строителството по Черноморието, въпросът отдавна не е дали има нужда от специален закон за устройство на крайбрежието, а дали изобщо ще може да се спаси досега незастроеното. “Урбанизацията на големите курорти е факт, за тях вече нищо не може да се направи, но оттук нататък по брега няма да се строят 12-етажни хотели”, обеща министърът на регионалното развитие и благоустройството Асен Гагаузов след приемането на проектозакона. Преди да бъде внесен в правителството, законопроектът беше обсъден в парламентарната комисия за местно самоуправление и регионално развитие, но министър Гагаузов не скри, че очаква при обсъждането на нормативния акт в пленарната зала да се чуят много лобистки мнения срещу намаляването на строителството в апетитните територии. След 12-годишна подготовка и в значително смекчен вариант обаче този път законът за Черноморието може и да види бял свят.

Пазарът - между прекупвачите и възможностите

Едни от най-активните противници на въвеждането на ограниченията за строителство зад плажа са собствениците на имоти на първа линия, които се опасяват, че възможността за по-малко застрояване ще свали драстично цените на имотите им. Председателят на Камарата на архитектите в България арх. Петко Йовчев очаква те да атакуват нормативния акт в Конституционния съд с мотива, че държавата не може да третира отделните имоти по различен начин (по конституция правото на собственост е равнопоставено). Според него, за да не се търсят нови начини за заобикаляне на правилата за наши и ваши, държавата трябва да изкупи всички терени в зона А, както и да изработи обща устройствена схема на крайбрежието. Лидия Станкова от регионалното министерство обаче е категорична, че собствениците на терени на първа линия няма да загубят от новия режим, защото намаляването на възможностите за плътно застрояване на парцелите ще позволи изграждането на по-луксозни обекти. На това мнение е и кметът на Поморие Петър Златанов, според когото ограниченията не са толкова драстични, и онези, които са купили терени с цел препродажба, могат да бъдат спокойни, че те ще бъдат търсени и занапред.

Представителите на агенциите за недвижими имоти пък са скептични, че, въведени на този етап, новите правила за строителството ще окажат някакво влияние върху цените на най-атрактивните терени в следващите две години. Пазарът се определя от търсенето и предлагането и спад на цените може да дойде по-скоро от презастрояването, отколкото от въвеждането на бъдещи ограничения в строителството, коментира Ясен Братоев от агенция „Вива БГ пропъртис“. Той посочи, че в момента започва изграждането на поне един хотел на първа линия в Равда, а издадените строителни разрешения само от община Несебър са толкова, че поне в следващите две години картината там едва ли ще се промени.

Малките курорти се пазят от грешки

Някои от по-малките морски общини обаче вече са проучили опита на Кипър, Гърция и Испания, решили са какъв туризъм искат да развиват и сами са определили ограниченията за строителство. Първата и единствена засега община с устройствен план, съобразен с новите изисквания, е Приморско. Той е приет от общинския съвет седмица преди правителството да одобри законопроекта, и е първият устройствен документ на морската община, която съществува от 1997 г. Кметът Димитър Димитров е категоричен, че ограничителните режими за строителство няма да са спирачка пред инвестиционната активност, а за предлагане на туристически услуги от по-висока категория. Общинската администрация вече е определила две зони за изграждане на голф игрища зад Приморско и до къмпинг „Веселие“ и вилно селище до бившата резиденция „Перла“, което според посредниците на пазара вече е предпоставка за повишаване на интереса към имотите в района. В момента се съгласува и новата устройствена схема на Поморие, която също ще бъде съобразена с новите параметри, каза кметът Петър Златанов. И тук още преди гласуването на проектозакона местната власт предвидила ограничения за строителство само върху една трета от терените непосредствено зад плажа.

Какви ще са ограниченията

Няколко пъти преработван след възраженията на кметове, инвеститори и собственици на имоти зад плажа, нормативният акт все пак въвежда някои ограничения. В него са определени две зони с особен статут. В първата линия на 100 м навътре от плажа (или на 50 м, ако той е скалист), определена на като зона А, ще може да се строят сгради до 7.5 м (не повече от 3 етажа), като най-малко 70% от терена трябва да бъде озеленен. Имотите на 2 км навътре - в зона Б, ще се застрояват до 30%, разрешената височина е до 15 м. Въвежда се и обща забрана за извършване на строителство във всички морски курорти и селища от 1 май до 15 октомври, а глобата за нарушението й е от 5 хил. до 10 хил. лв.

От Министерството на регионалното развитие и благоустройството разчитат да спрат практиката на преотреждане на гори и земеделски земи за нови строежи, като затегнат още режима за приемането на нови устройствени планове в морските общини. Те ще се одобряват от националния експертен съвет по устройство на територията и ще имат срок на действие шест години, в който няма да може да бъдат променяни. Изграждането на нови хотели, заведения и къщи ще става само ако е осигурена необходимата инфраструктура. Средства за подготовката на новите схеми ще се търсят от Световната банка в рамките на следващия заем за подобряване на общинската и пътната инфраструктура, който министерството в момента договаря. Границите на двете зони със специфичен режим ще се нанесат в действащите кадаст­рални карти и планове, за да може ограниченията да заработят веднага след гласуването на закона.

“Освен че е изключително закъснял, нормативният акт прави опит за решаване на проблемите само за част от територията. В него трябваше да се уреди режимът за застрояване не само по крайбрежието, но и в планините, реките и водоемите”, коментира арх. Петко Йовчев. Той очаква при обсъжданията на комисии и в пленарна зала правилата да бъдат смекчени още, което напълно ще обезсмисли приемането на нормативния акт. Схемата, която се предлага, не е по-различна от предвидените ограничения в сегашното законодателство, така че отново ще има опити те да бъдат заобикаляни, твърди архитектът.

в. Капитал – стр. 43

Арх. Иван Несторов пое столичната дирекция “Архитектура и градоустройство”
Той беше и.д. главен архитект на София, а преди това - директор на дирекция “Контрол по строителството” в направление “Архитектура и градоустройство”. Кметът Борисов прие оставката на досегашния директор на дирекция “Архитектура и градоустройство” арх. Георги Бачев.

в. Капитал – Кариери – стр. 3