П р о с п е к т “премиер фонд” адсиц premier fund real Estate Investment Trust регистрационен документ

Индустриални имоти

Подчертан интерес за изграждане на складово-производствени помещения има към територията на с. Казичене и Елин Пелин на югоизток и Костинброд на северозапад. Причината за този интерес е наличието на свободни терени на сравнително ниски цени и същевременно близост до София. Средната цена на кв. м. на парцели в района на Казичене е 12-14 евро, а за Костинброд – 8-10 евро, като цената зависи най-вече от наличието на изградена инфраструктура и връзка с пътни артерии.

Парцели

В София, в зависимост от местоположението и наличната инфраструктура, цените на парцелите варират между 40 и 300 евро, а в морските и планинските курорти са между 22 и 150 евро на кв. м.

Земеделска земя

Сделките със земеделска земя за строителни цели са били около 6% от пазара. С цел промяна на предназначението са прехвърлени около 35 хиляди декара в общо малко над седем хиляди сделки, но на цена, значително по-висока от средната за страната - 28 499 лева за декар. В района на Южното Черноморие тя е била средно 71 441 лева за декар, а максимално постигнатите нива са били 260 хиляди лева за хиляда квадратни метра.

Достигнатата цена на земеделската земя със селскостопанска цел е най-високата за целия период, в който се прави изследването, на ниво от 169 лева. През 2004 г. среднопретеглената цена е била 134 лева за декар. При общата среднопретеглена цена на земите, използвани както за земеделие, така и за застрояване, нарастването е още по-драстично - от 306 на 1854 лева за декар. Причината е, че макар да са малък дял от пазара, високите цени на земите, които впоследствие влизат в строителни граници, оказват много силно влияние, а те са нараснали с 270% средно за страната (от 7585 до 28 499 лева за декар).

Като цяло тенденцията за активизиране на търсенето и ръст на цените е характерна за цялата страна. Пазарът обаче остава силно диференциран по райони, като търсенето е силно там, където има възможност да се развива ефективно земеделие. Това важи както при продажбите, така и при сделките за отдаване под аренда. Най-ниските цени се наблюдават в района на Северозападна България. Там не са сключвани и сделки с цел промяна на предназначението. Най-високи продажни цени има в Южна и Югозападна България. Там средните нива са 247 и 276 лева за декар, а увеличенията спрямо 2004 г. са съответно 10.27 и 0.73%.

• 
  да предостави възможност на своите акционери да инвестират в диверсифициран портфейл от недвижими имоти, като действа на принципа на разпределение на риска за акционерите си;
  
• 
  да осигури на своите акционери запазване и нарастване на стойността на инвестициите им, чрез реализиране на стабилен доход при балансирано разпределение на риска.
  

В процеса на осъществяване на основната си дейност - проектиране, строителство и обзавеждане на сгради, посредничество и сделки с недвижими имоти, „Премиер Фонд” АДСИЦ ще закупува земя и ще я застроява, включително до напълно завършен стадий “до ключ”. Строителната дейност на Дружеството ще се осъществява както по възлагане (за чужда сметка), така и за своя сметка – самостоятелно или в консорциум с местни и чуждестранни инвеститори.

Плановете на Съвета на директорите на Дружеството предвиждат набраните през следващите две години средства да бъдат инвестирани приоритетно в секторите търговски и офис площи, ваканционно и жилищно строителство, индустриални имоти. Причините за този избор са следните:

• търсенето в този сегмент е най-голямо, включително и от страна на чужди инвеститори и към настоящия момент там може да се постигне най-бърза реализация;

• финансирането на подобни проекти е сравнително най-безпроблемно и при най-атрактивни условия.
През следващите две години „Премиер Фонд” АДСИЦ ще развива своята дейност предимно на територията на големите индустриални центрове и курортните селища. Причините за това са следните:

• във тези градове пазарът на недвижими имоти е най-ликвиден и платежоспособното търсене е най-голямо;

• интересът от страна на чуждестранни инвеститори е най-голям.
Поради значителния брой участници в сектора недвижими имоти и неговата фрагментарност, както и по други причини, е трудно да се оцени кой от тях какъв дял има. Така например, фактът, че голяма част от участниците развиват дейност в повече от един бранш, прави разграничението на приходите им и оттук – на пазарните им дялове в сектора почти невъзможно. Предварителните оценки на Съвета на директорите са, че „Премиер Фонд” АДСИЦ ще е дружество, средно за сектора според размера на инвестираните средства, а пазарният му дял (макар и условно) няма да надхвърли един-два процента на база общите приходи на всички участници в сектора.

Детайлното описание на конкретния проект, както и оценката на разходите за реализацията му са показани в таблицата по-долу. Съветът на директорите на Дружеството си запазва правото при промяна на пазарната конюнктура или при възникване на по-атрактивни инвестиционни възможности да се откаже от долуописания проект и да го замени с друг, ако това в интерес на дружеството и неговите акционери. Цялостното управление на портфейла от активи ще е динамично и ще зависи от ефективното прогнозиране на паричните потоци, влизащи в Дружеството.

Срокът за реализация на проекта е 15 месеца и включва времето, необходимо за изграждане на сградата и разпродажба на имотите. Изграждането на комплекса ще започне през лятото на 2006 година.

Срокът за реализация на проекта е 24 месеца и включва времето, необходимо за урегулиране на имота, проектиране, изграждане на сградите и разпродажба на имотите. Изграждането на комплекса ще започне в средата на 2007 година.

• 
  Увеличение на капитала в размер на 150 000 лв., въз основа на потвърждаването от Комисията за финансов надзор на настоящия проспект за първоначално увеличаване на капитала на дружеството, при условията на чл. 13, ал. 1 от ЗДСИЦ;
  
• 
  Второ увеличение на капитала чрез емисия на нови акции в размер на 6 500 000 лева, което ще се извърши до края на 2006г.
  
• 
  Дългово финансиране в размер на до 1 000 000 лв. Конкретния период на използване, начина на разходването му и разходите по обслужването му са описани в частта „Основни предположения”.
  

ОСНОВНИ ПРЕДПОЛОЖЕНИЯ, НА БАЗАТА НА КОИТО СА НАПРАВЕНИ ПРОГНОЗИТЕ

1. 
   До края на 2006г. Дружеството ще закупи регулиран терен в курортните комплекси край Варна с влязъл в сила подробен устройствен план на отстояние до 1000 м. от морското крайбрежие с площ от 4 000 кв. м. Цената на придобиване на парцела е 400 000 евро с включена комисионна на агенцията за недвижими имоти и местни данъци и такси или по 100 евро/кв.м. Върху закупения терен ще бъде изграден жилищен комплекс с апартаменти за целогодишно ползване и прилежащата им инфраструктура с РЗП 8 000 кв. м.
   
2. 
   Строителството ще бъде извършено от избрана с конкурс строителна фирма, на основата на сключен между двете страни договор. Строителството ще продължи около 15 месеца.
   
3. 
   Планираната договорена цена за изграждане на сградата до „ключ” е в размер на 400 евро за кв. м. Тази цена включва цената за изграждане, довършителни работи, разходите по изграждането на специфичните технически системи, разходите по проектиране, строителен надзор, застраховка на имота, вертикална планировка и озеленяване, ограда, инженерна инфраструктура и др.
   
4. 
   Очаквана продажна цена на кв. м. жилищна площ в построената сграда е 800 евро. Информацията е на база оферти „продава” на агенциите за недвижими имоти за Северното Черноморие. Всички жилища ще бъдат продавани едва след окончателното им завършване. Очаква се всички апартаменти да бъдат продадени до края на 2007г.
   
5. 
   За финансиране на част от строежа дружеството ще ползва дългово финансиране (банков кредит или облигационна емисия) в размер на до 1 млн. лв. и срок на погасяване 12 месеца. Кредитът ще бъде изтеглен в края на 2006год. Заложената лихва по кредита е в размер на 7% годишно. Конкретния вид на дълговото финансиране ще се избере от Съвета на Директорите на Дружеството в зависимост от пазарната конюктура. За обезпечение по заема ще се използва ипотека върху притежаваните недвижими имоти, както и особен залог върху бъдещите приходи от продажбата на апартаментите.
   
6. 
   На 2 юни 2006 година дружеството закупи земя с площ 10 398 кв.м., намираща се в землището на гр.Априлци, кв.Острец при цена 14.50 лв/кв.м. или 158 000.00 лв с включени разходи за местни данъци и такси, нотариални такси и брокерски комисионни. След извършване на процедурите по урегулиране на имота върху закупения терен ще бъде изграден жилищен комплекс от 18 еднофамилни къщи с обща РЗП от 2 500.00 кв.м.
   
7. 
   Строителството ще бъде извършено от избрана с конкурс строителна фирма, на основата на сключен между двете страни договор. Строителството ще започне в средата на 2007 година и ще продължи около 12 месеца.
   
8. 
   Планираните разходи за изработване на ПУП, ПРЗ на имота, както и проектиране на сградите са в размер на 80 000.00 лв и ще бъдат направени до края на 2006 година.
   
9. 
   Планираната цена за изграждане на сградите до „ключ” е в размер на 400 евро за кв. м. Тази цена включва цената за изграждане, довършителни работи, строителен надзор, застраховка на имота, вертикална планировка и озеленяване, огради, инженерна инфраструктура и др.
   
10. 
    Очаквана продажна цена за една еднофамилна къща с дворно място е 120 000.00 евро. Всички жилища ще бъдат продавани едва след окончателното им завършване. Очаква се всички къщи да бъдат продадени до края на 2008г.
    
11. 
    Свободните парични средства на дружеството ще бъдат инвестирани в банкови депозити.
    
12. 
    Комисионната на агенцията за недвижими имоти за покупката на двата парцела и продажбата на апартаментите в готовите сгради ще бъде в размер на 2 % от стойността на сделките. Информацията се базира на данни за средния размер на комисионната при по-големите агенции за недвижими имоти.
    
13. 
    Годишното възнаграждение на обслужващото дружество ще е в размер на 20 000 лв за 2006г. и 30 000 лв. за 2007год.
    
14. 
    Разходите за одит и правни услуги са в размер на 18 000 лв за 2006 и 8 000 лв за 2007год.
    
15. 
    Годишното възнаграждение на банката депозитар (включително комисионни и такси) e 2 000 лв.
    
16. 
    Годишните разходи за оценка на притежаваните от Дружеството имоти са в размер на 6 000 лв. годишно.
    
17. 
    Възнаграждение на инвестиционния посредник за първоначалното и последващото увеличение на капитала е в размер на 25 000 лв.
    
18. 
    Разходите за наем на офис на Дружеството са 6 000 лв само за 2007г. За 2006 Дружеството няма да плаща наем.
    
19. 
    Административните разходи на Дружеството (офис –материали, консумативи, телефон и др.) са 6 000 за 2006г. и 10 000 лв. за 2007г.
    
20. 
    Първоначално в „Премиер Фонд” АДСИЦ на трудов договор ще бъде назначен един служител на трудов договор със средномесечно възнаграждение 300 лв., като начислените осигуровки ще са в размер на 29.5%.
    
21. 
    Съгласно устава възнаграждението на Съвета на директорите е в размер на 12 % от положителния годишен финансов резултат за последната финансова година, както и 2.4 % от стойността на придобитите през последната финансова година активи, но не по-малко от 14 400 лева годишно. За 2006 год. дружеството няма да реализира положителен финансов резултат и ще изплати възнаграждение на Съвета на директорите в размер на 2.4 % от стойността на закупената земя, за 2007год. ще бъде изплатено възнаграждение на Съвета на директорите в размер на 2.4 % от строителната стойност на апартаментите. Възнаграждението на Съвета на директорите, формирано на база на % от положителния годишен финансов резултат за 2007год. ще бъде изплатено през 2008год.
    
22. 
    Разходите за учредяване на Дружеството (съдебни такси, такси за вписване, запазване на име, БУЛСТАТ, консултантски услуги и т.н.) са в размер на 6 409 лв.
    
23. 
    Местните данъци и такси върху недвижими имоти са в размер на 0,3 % от данъчната оценка на имота.
    
24. 
    Дължимите такси към Комисията за финансов надзор ще са в размер на 5 280 лв. през 2006 г. и 1 080 лв. през 2007 г., включващи такса за издаване на разрешение за извършване на дейност като АДСИЦ в размер на 3 600 лв., такси за потвърждаване на проспект за увеличение на капитала в размер на 600 лв. и годишна такса за осъществяване на общ финансов надзор в размер на 1 080 лв.
    
25. 
    Дължимите такси към „Централен депозитар” АД за първоначална регистрация на емисията и във връзка с предвидените увеличения на капитала ще са в размер на 4 900 лв за 2006 г. и 924 лв. за 2007г.
    
26. 
    Годишната такса за поддържане на регистрацията на емисията акции на „Българска фондова борса – София” АД ще е в размер на 500 лв.
    
27. 
    Разходите за лихви са изчислени на база на заложеното финансиране, описано в т. 5.
    

При разработването на финансовия модел за прогнозиране на дейността на Дружеството е направено опростяващото допускане, че всички приходи и разходи се начисляват в момента на тяхното плащане.

По отношение на приходите и разходите в чуждестранна валута, считаме, че България ще остане в режим на валутен борд и курсът на лева към еврото ще се запази на сегашното си равнище EUR 1 = BGN 1.95583. Не се предвиждат приходи или разходи в друга чуждестранна валута.

ФАКТОРИ, КОИТО ВЛИЯЯТ НА РЕАЛИЗИРАНЕТО НА НАПРАВЕНИТЕ ПРОГНОЗИ

• 
  Структуриране на инвестиционния портфейл: При изготвянето на прогнозите за дейността на „Премиер Фонд” АДСИЦ е предвидено в инвестиционния портфейл да бъдат включени активи, които се придобиват на изгодна за Дружеството и неговите акционери цена. Съвета на директорите на Дружеството си запазва правото при промяна на пазарната конюктура или при възникване на по-атрактивни инвестиционни възможности да се откаже от някой от долуописаните проекти, ако това в интерес на дружеството и неговите акционери.
  

• 
  Оптимизиране на разходите: Предвидените разходи във връзка с инвестиционната дейност на Дружеството са направени на принципа на най-добрата оферта. С оглед запазване на интересите на своите акционери „Премиер Фонд” АДСИЦ, чрез Съвета на директорите, ще извършва постоянен контрол върху извършваните разходи.
  

• 
  Привличане на необходимите за функционирането на Дружеството средства: Финансовите резултати за разглеждания период се основават на предположението, че „Премиер Фонд” АДСИЦ ще набере средства за извършване на предвидените инвестиции посредством публично увеличение на капитала и ще успее да привлече необходимото дългово финансиране.
  
• 
  Запазване на инвеститорския интерес към недвижимите имоти и запазване на положителния тренд при цените: Предвижданията са направени при допускането, че инвеститорския интерес към луксозните жилищни имоти в големите градове ще остане висок, а цените ще продължат да нарастват, макар и с доста по-ниски темпове. Всяко колебание и промяна на тези условия ще доведе до промяна на финансовия резултат на Дружеството.
  
• 
  Запазване на приетите данъчни облекчения за дружествата със специална инвестиционна цел: Представените финансови прогнози са съобразени с действащото данъчно законодателство, според което дейността на дружествата със специална инвестиционна цел е освободена от корпоративен данък. Промяна в тази политика би се отразила в намаляване на печалбата на Дружеството.
  

СРАВНИТЕЛНА ИНФОРМАЦИЯ

• 
  3 100 кв.м. при цена 35 евро / кв.м. – в регулация
  
• 
  1 550 кв.м. при цена 5.94 евро / кв.м. – земеделска земя
  
• 
  57 дка при цена 20 евро / кв.м. – земя с промишлено предназначение
  

При сравняване на проекта за изграждане на ваканционни имоти в гр.Априлци кв.Острец следва да се вземат предвид следните особености :

• 
  закупеният от Премиер Фонд АДСИЦ имот е с площ 10.398 дка и позволява изграждане на 18 еднофамилни къщи, заедно с необходимата инфраструктура и съоръжения за спорт и възстановяване, като при възможност за закупуване на съседни парцели площта ще бъде увеличена;
  
• 
  от посочените по-горе обекти само един разполага с достатъчна площ за изграждане на подобен проект, като при него също се налага смяна на предназначение; недостатък на парцела от 57 дка е близостта му до други обекти с промишлено предназначение;